1、第五节第五节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例基本内容基本内容第一章总第一章总 则则 第二章拆迁管理第二章拆迁管理 第三章拆迁补偿与安置第三章拆迁补偿与安置 第四章罚第四章罚 则则 第五章附则第五章附则 一、概述一、概述（一）概念（一）概念房屋拆迁是指拆迁人在建设活动中，因房屋拆迁是指拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章制度的规定而实施照有关法律、法规和规章制度的规定而实施的依法转移房地产权益的行为。的依
2、法转移房地产权益的行为。（二）房屋拆迁形式（二）房屋拆迁形式自行拆迁、委托拆迁和统一拆迁。自行拆迁、委托拆迁和统一拆迁。1、自行拆迁：拆迁人自己对被拆迁人进行、自行拆迁：拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。拆迁安置和补偿。2、委托拆迁：指拆迁人在取得拆迁许可证、委托拆迁：指拆迁人在取得拆迁许可证后，与取得房屋拆迁资格证书的被委托人订后，与取得房屋拆迁资格证书的被委托人订立委托拆迁合同，由被委托人组织拆迁房屋立委托拆迁合同，由被委托人组织拆迁房屋及附属物，并负责对被拆迁人进行安置和补及附属物，并负责对被拆迁人进行安置和补偿。偿。3、统一拆迁：、统一拆迁：指城市人民政府或由其指定的行政管理指城
3、市人民政府或由其指定的行政管理部门，对具体拆迁项目的实施实行统一的组部门，对具体拆迁项目的实施实行统一的组织管理。经常用于市政拆迁、旧城改造、城织管理。经常用于市政拆迁、旧城改造、城市综合开发等成片建设地段的拆迁项目。市综合开发等成片建设地段的拆迁项目。进入2008年，石家庄规模庞大的拆迁改造开始轰轰烈烈的展开。一、全力推进主路主街沿线30个大型项目拆迁改造项目，目前完成拆迁面积107万平方米。二、加快城中村拆迁，目前省会已经有46个旧村改建启动拆迁，其中沿主路主街30个村，完成拆迁面积253万平方米。三、拆违绿化工作紧随其后 二、房屋拆迁实施程序二、房屋拆迁实施程序1、提出拆迁申请、提出拆迁
4、申请任何单位或个人需要进行房屋拆迁，必须任何单位或个人需要进行房屋拆迁，必须持国家规定的批准文件和拆迁方案，向县级以持国家规定的批准文件和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发给拆迁许可证后方可拆迁。经批准发给拆迁许可证后方可拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：交下列资料：（1）建设项目批准文件；（项目建议书或计）建设项目批准文件；（项目建议书或计划任务书）划任务书）（2）建设用地规划许可证；）
5、建设用地规划许可证；房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序（3）拆迁计划和拆迁方案；）拆迁计划和拆迁方案；（具体拆迁地段、范围、预订拆迁面积、拆（具体拆迁地段、范围、预订拆迁面积、拆迁期限、安置面积、回迁期限、过渡方式、迁期限、安置面积、回迁期限、过渡方式、拆迁补偿费预算等）拆迁补偿费预算等）（4）房屋拆迁申请表）房屋拆迁申请表（建设单位名称、建设项目名称、建设项目（建设单位名称、建设项目名称、建设项目计划批准文号、建设用地批准文号、拆迁范计划批准文号、建设用地批准文号、拆迁范围、被拆迁房屋总面积、被拆迁户数及房屋围、被拆迁房屋总面积、被拆迁户数及房屋分类情况、具体实施拆迁方式、安置方式、分类情况、
6、具体实施拆迁方式、安置方式、拆迁期限等。加盖申请单位公章。）拆迁期限等。加盖申请单位公章。）房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证房屋拆迁主管部门在收到拆迁申请和提交房屋拆迁主管部门在收到拆迁申请和提交的有关批准文件、拆迁计划和拆迁方案后，应的有关批准文件、拆迁计划和拆迁方案后，应当及时进行检查，并对拆迁范围进行现场调查。当及时进行检查，并对拆迁范围进行现场调查。审查的主要内容包括：进行建设的批准文件是审查的主要内容包括：进行建设的批准文件是否齐全、有效；确定的拆迁范围和对象是否与否齐全、有效；确定的拆迁范围和对象是否与国家规定的要求一致
7、用于拆迁的资金是否落国家规定的要求一致；用于拆迁的资金是否落实；临时周转房准备是否充足；拆迁的期限和实；临时周转房准备是否充足；拆迁的期限和步骤是否切实可行等。步骤是否切实可行等。房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序经过审查后应及时给拆迁人核发房屋经过审查后应及时给拆迁人核发房屋拆迁许可证。虽然取得了拆迁许可证，但在拆迁许可证。虽然取得了拆迁许可证，但在实施拆迁行为的过程中违背房屋拆迁许可证实施拆迁行为的过程中违背房屋拆迁许可证中的规定内容，是违法拆迁行为。中的规定内容，是违法拆迁行为。房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序3、签订拆迁协议、签订拆迁协议拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须对
8、被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人和拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人和被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议方限内，就有关问题签订书面协议，以协议方式确定拆迁当事人双方的权利与义务。式确定拆迁当事人双方的权利与义务。4、实施拆迁、实施拆迁拆迁人必须在拆迁许可证规定的范围和期限拆迁人必须在拆迁许可证规定的范围和期限内进行拆迁，不得超过规定的范围和期限。内进行拆迁，不得超过规定的范围和期限。房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序5、监督检查、监督检查房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动房屋拆迁主管部门应
9、当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。务秘密。6、档案归档、档案归档房屋拆迁主管部门应对批准拆迁项目的房屋拆迁主管部门应对批准拆迁项目的有关资料按要求进行归档保存。有关资料按要求进行归档保存。三、房屋拆迁补偿三、房屋拆迁补偿形式：货币补偿，产权调换。被拆迁人可形式：货币补偿，产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。以选择拆迁补偿方式。（一）货币补偿（一）货币补偿1、含义：、含义：指拆迁人对拆迁的房屋，按其价值，以指拆迁人对拆迁的房屋，按其价值，以付给货币的方
10、式对被拆迁人的经济损失进行付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。金额按照等价有偿的基本原则，根据补偿。金额按照等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。以房地产市场评估价格确定。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。辖市人民政府制定。2、货币拆迁方法、货币拆迁方法（1）被拆迁人放弃安置权，建设单位按拆）被
11、拆迁人放弃安置权，建设单位按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人。拆迁人。（2）建设单位把按政府规定应该安置房屋）建设单位把按政府规定应该安置房屋折合成价款交给被拆迁人自己去买房，盈亏折合成价款交给被拆迁人自己去买房，盈亏与建设单位无关。与建设单位无关。（3）建设单位确定一个购房价格，根据被）建设单位确定一个购房价格，根据被拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆迁人承担。迁人承担。3、货币拆迁注意事项、货币拆迁注意事项（1）因地制宜确定货币拆迁政策。）因地制宜确定货币拆迁政策。（2）货币拆迁应保护原产权人的利
12、益。）货币拆迁应保护原产权人的利益。货币拆迁安置的现居住人、被拆迁人拿货币拆迁安置的现居住人、被拆迁人拿到补贴购买自己如意的房子，产权归自己。到补贴购买自己如意的房子，产权归自己。（3）被拆迁人得到安置款后，必须用于购房，）被拆迁人得到安置款后，必须用于购房，凭购房交款通知书由拆迁人将应付安置款付凭购房交款通知书由拆迁人将应付安置款付给售房单位，不宜将安置款交给个人，以便给售房单位，不宜将安置款交给个人，以便堵塞漏洞。堵塞漏洞。（4）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单位面积价格标准。位面积价格标准。货币拆迁注意事项货币拆迁注意事项（5）货币安置应与房改政策结
13、合起来。）货币安置应与房改政策结合起来。被拆除房屋的性质有公、私之分，被拆迁人被拆除房屋的性质有公、私之分，被拆迁人有所有人、使用人之分，实行货币安置让被拆迁有所有人、使用人之分，实行货币安置让被拆迁人用货币到市场购房，必然会产生该房屋购买款人用货币到市场购房，必然会产生该房屋购买款的多渠道性、权属性质的多样性。因此，应通过的多渠道性、权属性质的多样性。因此，应通过住房制度改革的售房政策加以规范和调整。住房制度改革的售房政策加以规范和调整。（6）拆迁安置实行货币安置时，必须签好协议。）拆迁安置实行货币安置时，必须签好协议。协议要明确被拆迁人所购房屋的地点、产权协议要明确被拆迁人所购房屋的地点、
14、产权单位名称、购房面积、货币安置款数额、付款方单位名称、购房面积、货币安置款数额、付款方式、搬迁时间等双方认为应该明确的其他事项。式、搬迁时间等双方认为应该明确的其他事项。（二）产权调换（二）产权调换指拆迁人以其他的或在建的房屋与被拆指拆迁人以其他的或在建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋相交换，使被拆迁人对拆迁人的被拆迁房屋相交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋有所有权。迁人提供的房屋有所有权。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差额和所调换房屋的价格，结清
15、产权调换的差价。价。四、拆迁补偿的具体规定四、拆迁补偿的具体规定1、公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿、公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重重建建，或者给予，或者给予货币补偿货币补偿。2、对租赁房屋的拆迁补偿、对租赁房屋的拆迁补偿（1）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。货币行安置的，拆迁人对被拆迁人
16、给予补偿。货币补偿或产权调换，由被拆迁人选择。补偿或产权调换，由被拆迁人选择。对租赁房屋的拆迁补偿对租赁房屋的拆迁补偿（2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。新订立房屋租赁合同。3、对产权不明确的房屋的拆迁补偿安置、对产权不明确的房屋的拆迁补偿安置拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提
17、出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。全。4、对设有抵押权房屋的拆迁补偿、对设有抵押权房屋的拆迁补偿 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。保的法律执行。五、房屋拆迁安置与补助（略）五、房屋拆迁安置与补助（略）问题：问题：1、城镇房屋拆迁补偿款征个人所得税城镇房屋拆迁补偿款征个人所得税吗？2、用房屋拆迁补偿款买房契税如何计算？用房屋拆迁补偿款买房契税如何计
18、算？1、城镇房屋被拆迁人按照有关规定取得的、城镇房屋被拆迁人按照有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。拆迁补偿款，免征个人所得税。2、例：、例：李女士最近获得一笔李女士最近获得一笔20万元的房屋拆迁补偿万元的房屋拆迁补偿款，拿着这笔钱后，她准备花款，拿着这笔钱后，她准备花50万元在通州区买万元在通州区买一所普通住宅。一所普通住宅。她购买这所普通住宅后，只要到通州地税局办她购买这所普通住宅后，只要到通州地税局办理契税减免手续，理契税减免手续，20万元的补偿款部分就可以完万元的补偿款部分就可以完全免征契税，剩余全免征契税，剩余30万元房款可以在万元房款可以在3%的比例的比例上再减半征收，只要按
19、上再减半征收，只要按1.5%的比例缴纳契税就可的比例缴纳契税就可以以。北京文物四合院被拆案北京文物四合院被拆案:居民诉建委违规居民诉建委违规颁拆迁证颁拆迁证“文物局发函保护文物局发函保护四合院被拆大半四合院被拆大半”追踪：追踪：北京市宣武区西河沿北京市宣武区西河沿222号院两户居民签订号院两户居民签订拆迁协议未搬迁，被宣武市政管委诉至法院，在拆迁协议未搬迁，被宣武市政管委诉至法院，在此案确定的开庭时间前，两户居民起诉了颁发拆此案确定的开庭时间前，两户居民起诉了颁发拆迁许可证的宣武建委，请求法院撤销许可证。迁许可证的宣武建委，请求法院撤销许可证。昨天（昨天（9月月11日），宣武法院开庭审理拆迁日
20、宣武法院开庭审理拆迁许可证被诉撤销案。两户居民被诉搬迁的案件受许可证被诉撤销案。两户居民被诉搬迁的案件受此案影响，宣武法院决定中止审理。此案影响，宣武法院决定中止审理。争议焦点争议焦点1房子是文物？是否该拆？房子是文物？是否该拆？居民郭女士诉称，她居住的房子是市级文物保居民郭女士诉称，她居住的房子是市级文物保护单位正乙祠的附属部分，郭女士当庭出示了从护单位正乙祠的附属部分，郭女士当庭出示了从市文物局网站上下载的正乙祠文物保护范围图，市文物局网站上下载的正乙祠文物保护范围图，称房子属文物建筑。称房子属文物建筑。宣武区建委代理人当庭对此图表示认可，称拆宣武区建委代理人当庭对此图表示认可，称拆迁
21、范围内是不是有文物建筑，和是否应该拆迁是迁范围内是不是有文物建筑，和是否应该拆迁是两回事。该代理人说真正拆迁时，如果不是文物两回事。该代理人说真正拆迁时，如果不是文物建筑的房屋，将予以拆除，而遇有文物建筑的房建筑的房屋，将予以拆除，而遇有文物建筑的房屋，会原址保护。屋，会原址保护。作为第三人出庭的宣武市政管委代理人也认可作为第三人出庭的宣武市政管委代理人也认可此图，并同意建委代理人的意见。此图，并同意建委代理人的意见。争议焦点争议焦点2拆迁许可证颁发程序违规？拆迁许可证颁发程序违规？宣武区建委代理人称颁发拆迁许可证前，曾召集居民召宣武区建委代理人称颁发拆迁许可证前，曾召集居民召开听证会，颁发程
22、序是合法的。开听证会，颁发程序是合法的。郭女士的律师朱寿全表示，听证前，北京市文物局已经郭女士的律师朱寿全表示，听证前，北京市文物局已经将郭女士所在的将郭女士所在的222号院列入原址保护、不得拆毁的保护号院列入原址保护、不得拆毁的保护范围，居民在听证会上出示了该文件。朱律师说，范围，居民在听证会上出示了该文件。朱律师说，文物文物保护法保护法和和北京市文物保护管理条例北京市文物保护管理条例明确规定，在文明确规定，在文物保护单位的保护范围内进行建设工程，必须经相应级别物保护单位的保护范围内进行建设工程，必须经相应级别的文物部门同意后，报规划部门批准。的文物部门同意后，报规划部门批准。“宣武建委明知
23、拆迁范围内包含文物建筑且未经文物部宣武建委明知拆迁范围内包含文物建筑且未经文物部门审查，而且明知文物部门要求不得拆除，仍旧核发拆迁门审查，而且明知文物部门要求不得拆除，仍旧核发拆迁许可证，违反了法定程序。许可证，违反了法定程序。”朱律师对法官说。朱律师对法官说。对此，宣武区建委代理人称，拆迁许可证是根据北京市对此，宣武区建委代理人称，拆迁许可证是根据北京市规委的建设用地规划许可证颁发的，程序合法。宣武区市规委的建设用地规划许可证颁发的，程序合法。宣武区市政管委代理人同意这一意见。政管委代理人同意这一意见。开庭前，北京市规委工作人员曾表示，该地区的建设用开庭前，北京市规委工作人员曾表示，该地区的
24、建设用地许可证上有一条附加条款：需要经过文物部门的同意。地许可证上有一条附加条款：需要经过文物部门的同意。河南滑县一乡政府自行强制拆迁属越权河南滑县一乡政府自行强制拆迁属越权被判违法被判违法 4月月17日，河南省滑县人民法院审结了一起因政府日，河南省滑县人民法院审结了一起因政府强制拆迁而引发的行政诉讼案件，被告滑县赵营乡强制拆迁而引发的行政诉讼案件，被告滑县赵营乡人民政府因无法定职权，所作的具体行政行为被判人民政府因无法定职权，所作的具体行政行为被判违法。违法。1979年，原告赵世英在原赵营乡人民政府迁址年，原告赵世英在原赵营乡人民政府迁址后，使用了原赵营乡人民政府留下的三间房屋。其后，使用了
25、原赵营乡人民政府留下的三间房屋。其后，原告又陆续在该处添加建造了两间房屋。后，原告又陆续在该处添加建造了两间房屋。2007年年8月月17日，被告发出日，被告发出关于对赵营乡大礼关于对赵营乡大礼堂拆迁公告堂拆迁公告，并向原告送达了拆迁通知，以要在，并向原告送达了拆迁通知，以要在该地建设赵营集娱乐休闲广场为由，要求原告限期该地建设赵营集娱乐休闲广场为由，要求原告限期清理房屋及地面附属物。清理房屋及地面附属物。2007年年9月月6日，被告组日，被告组织人员对原告的五间房屋进行了强制拆除。织人员对原告的五间房屋进行了强制拆除。法院审理后认为，被告滑县赵营乡人民政府依法法院审理后认为，被告滑县赵营乡人民
26、政府依法具有对本行政区域内村镇规划建设进行管理工作具有对本行政区域内村镇规划建设进行管理工作的法定职权。被告向原告送达拆迁通知后，如果的法定职权。被告向原告送达拆迁通知后，如果当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不主动拆迁，被告可以申请人民法院强制执行。不主动拆迁，被告可以申请人民法院强制执行。所以，本案中，作出决定的机关即赵营乡人民政所以，本案中，作出决定的机关即赵营乡人民政府对于其作出的拆迁通知，应申请人民法院强制府对于其作出的拆迁通知，应申请人民法院强制执行，其本身是不具有强制执行该行为的法定职执行，其本身是不具有强制执行该行为的法定职权的
27、权的。综上，法院认为，被告作出的强制拆除房屋的综上，法院认为，被告作出的强制拆除房屋的具体行政行为超越了其法定职权，依法应予撤销。具体行政行为超越了其法定职权，依法应予撤销。但是，由于强制拆除房屋的行为属于不可撤销的但是，由于强制拆除房屋的行为属于不可撤销的行政强制行为，故判决确认该具体行政行为违法。行政强制行为，故判决确认该具体行政行为违法。行政裁决主体错误事实不清行政裁决主体错误事实不清 河南一村民河南一村民告赢拆迁办告赢拆迁办 河南省邓州市人民政府拆迁办公室下发的一份行政裁决河南省邓州市人民政府拆迁办公室下发的一份行政裁决书因主体错误、事实不清等，日前被邓州市人民法院判书因主体错误、事
28、实不清等，日前被邓州市人民法院判决撤销。决撤销。原告兰洪家是邓州市古城办事处大西关居委会二组原告兰洪家是邓州市古城办事处大西关居委会二组村民。村民。1975年，兰洪家夫妇在位于河南省邓州市新华年，兰洪家夫妇在位于河南省邓州市新华路北侧、原邓县人民医院门前陆续扩建砖瓦结构两间主路北侧、原邓县人民医院门前陆续扩建砖瓦结构两间主房、四间偏房、一间楼门及一间小屋。房、四间偏房、一间楼门及一间小屋。1983年第一次年第一次扩宽新华路，将其两间偏房、一间楼门拆除。扩宽新华路，将其两间偏房、一间楼门拆除。1985年年第二次扩街，又将兰洪家两间偏房和后建的一间楼门拆第二次扩街，又将兰洪家两间偏房和后建的一间楼
29、门拆除。除。1992年年3月月14日，被告邓州市人民政府拆迁管理日，被告邓州市人民政府拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）将原告兰洪家夫妇现有的房办公室（以下简称拆迁办）将原告兰洪家夫妇现有的房屋及附属物列为拆迁对象，并向其发送了屋及附属物列为拆迁对象，并向其发送了扩街拆迁通扩街拆迁通知书知书，在其，在其房屋拆迁调查登记表房屋拆迁调查登记表中中“现有宅地现有宅地”栏内标明东西栏内标明东西8.7M，南北，南北9.6M，面积，面积83.52M，占，占压规划东西压规划东西8.7M，南北，南北1.7M，面积，面积14.79M2，在，在”剩余宅地剩余宅地“栏内标明东西栏内标明东西8.7M，南北，南北7.9M
30、面积，面积68.73M2。1992年年11月月10日，邓州市人民医院需日，邓州市人民医院需建急诊大楼以拆迁人的名义，向拆迁办提建急诊大楼以拆迁人的名义，向拆迁办提出拆迁裁决申请。拆迁办遂作出裁决书，出拆迁裁决申请。拆迁办遂作出裁决书，将将“兰红甲兰红甲”列为被拆迁人列为被拆迁人,但在被告的但在被告的送达回证送达回证上上“收件人收件人”栏中注明是栏中注明是“兰红家兰红家”。原邓州市计划委员会也明确表。原邓州市计划委员会也明确表示市人民医院新建急救中心大楼基建示市人民医院新建急救中心大楼基建“不不新征土地新征土地”。原告直今未领取补偿安置等。原告直今未领取补偿安置等费和接受宅基地安置。费和接受宅
31、基地安置。法院审理认为，被告拆迁办在作出裁决时法院审理认为，被告拆迁办在作出裁决时应认真核查当事人的身份等基本情况，将应认真核查当事人的身份等基本情况，将被拆迁人兰洪家错误地写成了被拆迁人兰洪家错误地写成了“兰红甲兰红甲”，系主体错误；在将裁决书送达时，送达，系主体错误；在将裁决书送达时，送达的时间、地点、送达人、收件人存在矛盾的时间、地点、送达人、收件人存在矛盾之处，应视为没有送达；该裁决书没有明之处，应视为没有送达；该裁决书没有明确具体的拆迁对象，拆迁的四至范围，应确具体的拆迁对象，拆迁的四至范围，应认定事实不清；邓州市计划委员会也明确认定事实不清；邓州市计划委员会也明确了拆迁人邓州市人民
32、医院了拆迁人邓州市人民医院“不新征土地不新征土地”；在拆迁人没有办理土地使用权变更手续；在拆迁人没有办理土地使用权变更手续的情况下，即下发拆迁房屋的行政裁决书，的情况下，即下发拆迁房屋的行政裁决书，违背了国务院规定，故法院做出上述判决。违背了国务院规定，故法院做出上述判决。重庆最牛钉子户flash:http:/ 甲系某国有单位的职工，与妻子乙居住在单位分甲系某国有单位的职工，与妻子乙居住在单位分的一户两居室。公房改革时，他们用夫妻共同财的一户两居室。公房改革时，他们用夫妻共同财产以甲的名义向单位申请购买该房。甲与单位签产以甲的名义向单位申请购买该房。甲与单位签订的购房合同中约定：单位以经济适用
33、房价格向订的购房合同中约定：单位以经济适用房价格向甲出售上述房屋，负责统一报送房屋买卖手续、甲出售上述房屋，负责统一报送房屋买卖手续、办理房屋产权证等。签约后，甲将购房款支付给办理房屋产权证等。签约后，甲将购房款支付给了单位。后来，甲与乙因夫妻感情破裂，经法院了单位。后来，甲与乙因夫妻感情破裂，经法院判决离婚。当时甲未取得房产证，法院没有将该判决离婚。当时甲未取得房产证，法院没有将该房作为夫妻共同财产分割，而是将其中的大间判房作为夫妻共同财产分割，而是将其中的大间判由乙继续居住。判决生效后，乙持该判决书要求由乙继续居住。判决生效后，乙持该判决书要求甲的单位按购房合同中的约定到房管部门为自己甲的
34、单位按购房合同中的约定到房管部门为自己办理大间房屋的产权证。但单位认为乙不是合同办理大间房屋的产权证。但单位认为乙不是合同的签约人，拒绝了乙的要求。乙遂将该单位诉至的签约人，拒绝了乙的要求。乙遂将该单位诉至法院。法院。第七节房地产权属登记管理第七节房地产权属登记管理如何办理产权过户手续如何办理产权过户手续婚姻关系存续期间，夫妻婚姻关系存续期间，夫妻共有的房屋如果仅登记在一方名下，并不意味着另共有的房屋如果仅登记在一方名下，并不意味着另一方就不享有对房屋的所有权，如其对登记有异议，一方就不享有对房屋的所有权，如其对登记有异议，可以要求登记机关进行变更登记。本案所涉房屋的可以要求登记机关进行变更登
35、记。本案所涉房屋的所有权的分割问题，可通过两种方式解决，即由甲所有权的分割问题，可通过两种方式解决，即由甲乙共同申请，或等待被告提出申请，要求房产登记乙共同申请，或等待被告提出申请，要求房产登记机关将甲乙登记为共同权利人，并明确双方各自享机关将甲乙登记为共同权利人，并明确双方各自享有的份额。另一种方案为将该房屋变价分割，由一有的份额。另一种方案为将该房屋变价分割，由一方登记为所有权人，另一方获得其应得的份额的价方登记为所有权人，另一方获得其应得的份额的价额补偿。法院的判决是认定乙享有在大间房屋继续额补偿。法院的判决是认定乙享有在大间房屋继续居住的权利，这一权利不等于乙对于大间享有所有居住的权利
36、这一权利不等于乙对于大间享有所有权，如果法院判决乙对该房屋享有按份或单独的所权，如果法院判决乙对该房屋享有按份或单独的所有权，则乙有权持该判决请求被告向房产部门或直有权，则乙有权持该判决请求被告向房产部门或直接请求房产部门办理房屋过户登记手续，但法院并接请求房产部门办理房屋过户登记手续，但法院并未判决乙享有这样的权利。所以，乙的请求不能得未判决乙享有这样的权利。所以，乙的请求不能得到支持。到支持。房产赠予应办理登记手续房产赠予应办理登记手续 房产赠予应办理登记手续房产赠予应办理登记手续张龙张龙(男男)与王某与王某(女女)自小自小认识，可谓青梅竹马，后依法登记结婚。婚后张龙认识，可谓青梅竹马，
37、后依法登记结婚。婚后张龙继续做建材生意，收入颇丰。王某则操持家务，后继续做建材生意，收入颇丰。王某则操持家务，后生一子张小龙，双方婚后购置了一套商品房，并办生一子张小龙，双方婚后购置了一套商品房，并办理了产权证，所有权人登记的是张龙的名字，由一理了产权证，所有权人登记的是张龙的名字，由一家三口居住。后因张龙见异思迁，与其他异性有不家三口居住。后因张龙见异思迁，与其他异性有不正当关系，致夫妻感情破裂，最后张龙与王某协商，正当关系，致夫妻感情破裂，最后张龙与王某协商，欲协议离婚，孩子张小龙随其母王某生活，但对婚欲协议离婚，孩子张小龙随其母王某生活，但对婚后购置的商品房的归属，双方协商不成，最后各自
38、后购置的商品房的归属，双方协商不成，最后各自妥协，房子归孩子张小龙，双方订立有书面字据，妥协，房子归孩子张小龙，双方订立有书面字据，张龙将房屋所有权证亲手交予其子张小龙，但未去张龙将房屋所有权证亲手交予其子张小龙，但未去房管局办理过户手续。事后，张龙、王某在民政局房管局办理过户手续。事后，张龙、王某在民政局办理了离婚手续。离婚后张龙搬出了商品房，与人办理了离婚手续。离婚后张龙搬出了商品房，与人再婚，王某、张小龙则继续居此。再婚，王某、张小龙则继续居此。几年后，因房价上涨，原张龙名下的商品几年后，因房价上涨，原张龙名下的商品房价值已翻了几番，张龙对当初将此房赠房价值已翻了几番，张龙对当初将此房赠
39、予给张小龙的事反悔，以自己仍是产权人予给张小龙的事反悔，以自己仍是产权人为名，欲要回此房，因与张小龙、王某协为名，欲要回此房，因与张小龙、王某协商不成诉至法院要求确认此房的所有权。商不成诉至法院要求确认此房的所有权。法院经审理查明以上事实后，依法判决，法院经审理查明以上事实后，依法判决，张龙当初将此房赠予张小龙的行为有效，张龙当初将此房赠予张小龙的行为有效，诉争之房归张小龙所有。诉争之房归张小龙所有。房屋做为不动产，实行登记制度，房产赠予应在房屋做为不动产，实行登记制度，房产赠予应在房产管理部门进行登记，受赠人的权利才能得到房产管理部门进行登记，受赠人的权利才能得到全面保障。本案中法院是依全面
40、保障。本案中法院是依最高人民法院关于最高人民法院关于贯彻执行贯彻执行中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则若干问题若干问题的意见（试行）的意见（试行）条规定：条规定：“公民之间赠公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认人根据赠与合同已占有、使
41、用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。定赠与有效，但应令其补办过户手续。”本案中本案中张龙在赠予后又反悔的行为显然违反了民事活动张龙在赠予后又反悔的行为显然违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则，张小龙受赠房屋后未中应遵守的诚实信用原则，张小龙受赠房屋后未过户，造成诉讼的产生，也是该引以为戒。过户，造成诉讼的产生，也是该引以为戒。第八节第八节 房地产管理中的法律责任房地产管理中的法律责任一、房地产违法与法律责任一、房地产违法与法律责任1、房地产违法的概念房地产违法的概念2、房地产违法的种类：、房地产违法的种类：房地产行政违法房地产行政违法房地产民事违法房地产民事违法房地产刑事违法房
42、地产刑事违法房地产行政违法房地产行政违法是指违反房地产行政法律规范，依法应当是指违反房地产行政法律规范，依法应当承担行政法律责任的行为。承担行政法律责任的行为。分两种情况：国家机关及其工作人员分两种情况：国家机关及其工作人员公民、法人或其他社会组织公民、法人或其他社会组织房地产民事违法房地产民事违法是指违反房地产民事法律规范，依法应当是指违反房地产民事法律规范，依法应当承担民事法律责任的行为。承担民事法律责任的行为。房地产刑事违法房地产刑事违法是指由房地产违法行为引起的依法所应承是指由房地产违法行为引起的依法所应承担的刑事法律责任行为。担的刑事法律责任行为。3、房地产法律责任、房地产法律责任是
43、指由房地产违法行为引起的依法所应承是指由房地产违法行为引起的依法所应承担的带有强制性的责任。担的带有强制性的责任。从性质上划分，分为：房地产行政法律责从性质上划分，分为：房地产行政法律责任；房地产民事法律责任；房地产刑事法任；房地产民事法律责任；房地产刑事法律责任。律责任。二、房地产行政法律责任房地产行政法律责任1、行政处分、行政处分（1）擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于）擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。责任人员行政处分。（2）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业）没有法律、
44、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。人员行政处分。（3）房产管理部门、土地管理部门工作人员玩房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房地产行政法律责任房地产行政法律责任行政处分行政处分（4）房产管理部门、土地管理部门工作人员利用）房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职
45、务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。给予行政处分。行政处分的形式：警告、记过、记大过、降级、撤行政处分的形式：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除六种。职、开除六种。房地产行政法律责任房地产行政法律责任 2、行政处罚、行政处罚（1）未取得营业执照擅自从事房地产开发业务）未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令的，由县
46、级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。并处罚款。（2）未按照出让合同约定支付全部土地使用权）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让土地使用出让金，并取得土地使用权证书，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。法所得，可以并处罚款。（3）以划拨方式取得土地使用权，转让房地产）以划拨方式取得土地使用权，转让房地产的，未按国务院规定报批，或未依照国家有关规的，未按国务院规定报批，或未依照国家有关规定缴纳
47、土地使用权出让金的，由县级以上人民政定缴纳土地使用权出让金的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。收违法所得，可以并处罚款。房地产行政法律责任房地产行政法律责任行政处罚行政处罚（4）未交付全部土地使用权出让金，并取得土地）未交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，预售商品房的，由县级以上人民政府使用权证书，预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。可以并处罚款。（5）未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业）
48、未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。以并处罚款。三、房地产民事法律责任三、房地产民事法律责任房地产民事法律责任的承担方式有以下几种：房地产民事法律责任的承担方式有以下几种：1、确认房地产产权；、确认房地产产权；2、停止侵害；、停止侵害；3、排除妨碍；、排除妨碍；4、消除危险；、消除危险；5、返还房地产产权；、返还房地产产权；6、恢复原状；、恢复原状；7、赔偿损失；、赔偿损失；8、返还不当得利。、返还不当得利
49、以上承担方式可单独适用，也可合并适用。以上承担方式可单独适用，也可合并适用。四、房地产刑事法律责任房地产刑事法律责任是违反房地产法最严重的一种法律责任。是违反房地产法最严重的一种法律责任。房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任事责任。房产管理部门、土地管理部门工作人员利房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿
50、赂罪的补充规定追究刑事依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任责任。案例：案例：房地产纠纷索赔案第一例房地产纠纷索赔案第一例27万购房款获赔万购房款获赔63万万1998年年9月，银先生看中了深圳某花园的月，银先生看中了深圳某花园的2栋栋32B的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订了了认购书认购书。按约定，签订认购书当日，开发商。按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理了入伙手续。不久，银先生就与当事人银先生办理了入伙手续。不久，银先生将将27万多元的房款，一次性付给了开发商。万多元的房款，一次性付给了开发商。1998年年11月，双方按房地产买卖
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