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1、第一部分成本管理总纲一、 总则第一条、为加强公司成本管理，完善公司陈本控制的体系，不断优化成本管理流程，提高公司效益，特制定本条例。第二条、公司实行总经理领导下的经管会决策、项目管理领导小组负责项目日常管理及授权范围内决策、项目公司及部门承担日常管理及落实执行的三级成本控制体系。第三条、成本管理以公司的全面预算为牵引，建立科学合理的成本管理目标，成本控制必须以预算为限额，保障公司年度或项目盈利目标实现。第四条、公司实行目标控制与责任管理相结合的成本控制体系，将成本预算目标按照管理职责落实到责任主体，谁主导谁负责，并把成本目标分解到各部门、各环节、具体到事、责任到人，实现全员、全过程、全方位的成
2、本管理。第五条、成本管理应该遵循“量入为出”、“投入产出相匹配”以及准确、高效、公司利益最大化的原则。第六条、成本管理应以有效完成公司的工作目标为前提，强调工作的计划性和预控性，做到事前控制。第七条、财务部和成本管理部是公司成本管理的控制及监控部门，对公司各项成本实施有效管理、监督及预警。第八条、成本管理应实行动态控制与分析控制相结合的管理模式，加强过程控制；对各项目或项目公司进行成本管理检查测评，强化对成本管理流程制度、成本目标的实时监控，实现检查测评工作的标准化、规范化，提高成本管理目标的准确性。第九条、成本管理实施成本目标的结果考核与奖惩制度，并与年终绩效挂钩。二、 组织体系及管理流程1
3、、 成本决策体系公司决策层公司经管会总经理公司分管领导成本日常管理及执行：财务部成本管理部成本的监控审核项目管理领导小组公司各职能部门1.1经管会：经管会是公司成本管理工作的领导和决策机构，规划公司的成本管理工作，制定成本管理思路和原则，审定制度和流程，审定项目定位方案和成本目标，负责成本管理中重大事项决策。1.2项目管理领导小组：项目领导小组在公司经管会的领导下，统筹项目建设日常成本管理及授权范围内的决策，承担项目成本重大决策事项的技术支持工作，负责成本方案的制定、成本管理制度，流程和成本目标的初审工作等；项目领导小组没有成立的情况下，其职能则由经管会代替。1.3财务部:财务部负责公司各项费
4、用的管理及控制、项目运作流程的监督以及成本预算的差异管理等；制定费用支出管理制度，定期汇总公司各部门费用分析报告，提供综合成本管理评价分析报告，对日常各类费用和各项成本支出与预算目标不符的，提出预警报告。1.4成本管理部:成本管理部负责参与项目成本的日常管理并履行独立监控职能；制定招标管理方案方式，及成本策划方案，推行限额设计；汇总供应商资料，建立合格供应商资料库；定期提供各类合同执行情况及分析评价报告；负责对营销成本及物业维修改造成本进行审核及监控；对各项成本发生的重大异常情况，事先提出预警报告。1.5各工程部/项目部或项目公司、职能部门：工程部/项目部及各部门负责按照公司规划的成本管理目标
5、及原则，制定的成本管理制度及流程，负责日常成本管理及授权范围及决策，落实执行各项成本管理目标。2、管理流程提交工作提案各部门/项目部编制、审核预算费用通过审核的提案财务成本管理部成本管理部按授权金额大小确定审定层级提交项目管理小组审定提交公司经管会审定交各部门/项目部执行对工作提案执行情况检查预警成本管理部财务部对工作完成情况测评、考核成本管理考核小组三、 成本管理内容及责任部门1、成本管理的主要内容1.1项目工程成本：指项目建设过程中发生的土地成本、勘察设计监理费用、建安工程费用和行政事业性收费以及项目管理费用。1.2营销成本：指全程营销过程市场推广阶段所发生的广告类营销费用、消耗采购类营销
6、费用、活动类营销费用、服务及代理费、售楼处及样板房费用等。1.3物业经营成本：指公司物业经营过程中发生的经营广告费及中介服务费、翻新改造费、维修维护费以及管理费用等。1.4财税成本：指公司筹集资金的过程中发生的筹资费用、资金利息，以及公司应税行为产生的税款指出。1.5管理成本：是指除项目建造成本、营销成本、财务成本之外的，公司进行组织管理、人力资源管理以及行政管理过程中产生的成本或费用。2、成本管理的责任部门及职责公司成本管理因业务性质不同、管理阶段不同、有不同的责任部门，承担相应不同的管理职责；同时成本管理部、财务部监控的内容及职责也不同。2.1工程成本管理的责任部门及职责：序号分类主要责任
7、部门及职责监控或支持部门及职责1土地成本项目开发部/策划设计部：可行性研究分析、成本管理部：成本估算财务部：经营效益评估2设计成本策划设计部：优选设计单位成本管理部、财务部：预算控制及审核3勘察、测量费工程部/项目部：招标文件的起草、招标确定单位成本管理部、财务部：参与招标评4监理费用工程部/项目部：招标文件的起草、招标确定监理单位成本管理部、财务部：参与招标评5工程/项目部:跟踪施工图设计工作，推行限额设计；入围单位考察、招标文件起草、招标确定合同单位；施工过程的变更、签证管理，预结算审核配合工作成本管理部：委托编制标底、参与招评标工作、标书分析、询标澄清问题、合同审核及管理、预结算审核财务
8、部：参与招评标6行政事业收费工程部/项目部：与政府部门沟通争取减免成本管理部、财务部：预算控制及审核7项目管理费用工程部/项目部：年度预算、计划编写、费用申请成本管理部、财务部：预算控制及审核2.2营销成本管理的责任部门及职责序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1广告类营销策划部：广告计划、维护广告档案成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估2消耗采购类营销策划部：采购申请、计划预算、供应商档案维护、台帐记录成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估3推广活动类营销策划部：活动计划预算编写成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评
9、估4服务及代理费营销策划部：选择代理商成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估5样板房费用营销策划部：样板房要求、资金总额控制、效果的验收策划设计部：图纸设计，装潢、装饰，家私采购成本管理部：成本控制、装修过程监控财务部：参与招评标、预算控制及价格审核、效果评估2.3物业经营成本的责任部门及职责：序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1日常维修修缮费招商经营部：维修计划，预算申请工程部/项目部：参与或主持修缮（视工程性质及工程量大小）成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估2翻新改造工程成本招商经营部：申请项目立项工程部/项目部：更新改造可行性分
10、析、主持更新改造工程成本管理部：委托编制标底、参与招评标、标书分析、询标澄清问题财务部：参与招评标、合同审核及管理、预结算审核3广告费及中介费招商经营部：广告支出预算、中介服务商选择成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估4直接管理成本招商经营部：年度预算、计划编写、费用申请财务部：预算控制及审核2.4财税成本的责任部门及职责序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1筹资成本财务部：筹资方案报分管领导审核、总经理批准实施2融资成本财务部：年度预算、理财计划3税务成本财务部：税收筹划方案、税款年度预算、支出计划2.5公司管理成本的责任部门及职责序号分类主要责任部门及职责
11、监控或支持部门及职责1职工薪酬及相关费用综合部：年度预算、薪酬的维护费用支出申请财务部：费用审核、预算控制2各类行政费用支出综合部：年度预算、费用的申请财务部：合同审核及管理、预算控制、费用审核3培训费综合部：培训计划及费用预算、效果评估财务部：合同审核及管理、预算控制、费用审核4其他费用综合部：年度预算、费用的申请财务部：费用审核、预算控制四、 成本管理工作要求成本管理工作是以各类成本、费用的目标成本、估算成本、预算（结合年度预算）成本为依据（或限额），避免概算超估算、预算（目标预算）超概算、结算超预算（目标预算）“三超情况，对各类成本进行动态管理与监督、检查测评，必要时进行成本预警，实现成
12、本管理的有效性。1、工程成本管理应建立成本目标管理体系，对工程成本建立事前、事中、事后阶段性的全过程成本管理体系及预算系统。1.1工程成本目标管理是成本目标管理是体现DCA循环反馈纠偏的闭环控制过程，是实现公司“总成本”控制和利润的重要保障；成本目标的编制需要体现先进性、可比性、指导性、盈利性；成本目标按分级分类原则分别实施管理。1.2工程前期阶段成本管控：产品策划定位符合市场需求，建筑设计经济适用（推进限额设计），项目工程成本预算准确率高。1.3工程实施阶段成本管控：招投标管理严格规范，设备及材料采购范围、方式清晰合规，合同管理条款严谨、价格执行严格，工程变更签证客观合理；项目实施过程中，对
13、于阶段性超出目标预算的子项工程，实施部门应填写成本变更预控预警审批单，说明天工作内容，变更原因及图纸，估算工程量等，成本管理部根据提案资料进行预算，提出有关预警建议；对必须实施的提案工作也变更事项，进行成本核算与变更的关预警分析，报公司审批后实施；对非必要预警的工作提案及变更，原则上不予审批。1.4工程后阶段成本管控：工程结算工作细致准确，各项合同执行情况测评认真有效，合格承包商（材料商）数据库齐备完整。2、营销成本采用年度预算和分项预算双管控2.1以年度预算为依据，对年度的营销成本设定限额，同时对当年或跨年度的项目预算设定限额，控制累计发生成本，杜绝项目间费用互抵2.2实施重大成本费用事前报
14、告制、预算制2.3再实施市场推广过程中，加强对广告费、代理费等重点分项费用的控制，采取招投标的方式，建立广告商、代理商的档案库，建立评审体系2.4加强对营销合同的编制及审核，保障公司利益，并采取价格审核与财务、法务等多部门合同会签的方式，控制成本费用的合同性，规避经济纠纷、控制财务风险及法律风险2.5成本管理部会同营销策划部及财务部负责进行效果评估2.6财务部对发生营销成本进行预算差异分析及预警3、物业经营成本管理实行年度预算及分项预算双管控3.1对日常零星维修、广告费及中介服务费等费用实行年度预算限额管理3.2对物业更新改造、翻新维修等工程参照工程项目成本管理方法，实施工程招标、工程变更以及
15、控制手段、方法进行成本管理、并控制在项目预算限额内3.3对物业经营的推广及与中介机构合作开发项目的成本控制应加强对广告商、中介商的选择，财务部或成本管理部应会同招商经营部对相关活动的效果进行评估，并以活动预算、或可行性分析中的估算为限额，实行限额控制。4、财税成本管理以公司利益最大化为原则4.1财务成本控制的关键是筹资方案科学合理、资金计划详细准确，筹资方案应以年度预算为限额，并灵活运用理财手段，达到降低资金成本的目的。4.2税收成本控制应建立对国家税收政策的透彻理解基础上，在不违背国家法规前提下，通过对业务的合理筹划，制定可行的操作方案，降低税务5、管理成本管理实施年度与月度费用预算双控制5
16、.1管理成本以年度预算为限额，有财务部负责按月度跟踪其动态费用发生额，及时、准确发出预警5.2管理成本管控过程预警：通过年度预算制定的目标，实时动态跟踪责任部门考核指标完成的情况，利用合同跟踪表、费用预警表，及时准确控制费用支出，设定财务软件的预警值，截止值，实现预警通报，超支截止报销的目标。6、成本管理主要管控及预警工作流程图项目成本管控工作流程图工程部/项目部/策划设计部/营销策划部/招商经营部成本管理部项目管理领导小组财务分管领导总经理提出方案变更方案：图纸或说明、变更发布实施分析变更对工期、成本的影响，提出预警建议审核审核审核终止备案、作为结算依据NNNNY沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。