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1、案例背景,A研究生毕业后找到一份月薪4000元的工作，现已工作一年，目前月薪5000元，他的女朋友B2500元的工作，现已工作两年，目前月薪4000元。两人毕业后一直租房子生活，现生活基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看重了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10000元人民币，销售商提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3%的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。,选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金
2、额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。,2、不同利率方式的比较分析,浮动贷款利率 固定贷款利率 混合贷款利率 三种方式的比较 总结,浮动贷款利率,浮动利率贷款是指在整个借款期内利率随市场利率或法定利率等变动定期调整的贷款，调整周期和利率调整基准的选择，由借贷双方在借款时议定。,固定贷款利率,银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。对于不同区域、不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。,混合贷款利率,即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定利率结束后，剩余的贷款就可转换为
3、浮动利率。,三种方式的比较,同浮动汇率相比，固定利率的最大特点是它不会随行就市。银行提供的固定利率要高于浮动利率，所以固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内贷款利率的升降趋势、浮动利率什时候能够超过固定利率和浮动利率能超过固定利率多长时间。混合贷款利率是浮动贷款利率与固定贷款利率的结合。,总结,利率水平仅是影响借款人的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短，借款人的预期收入状况等。,3.不同还款方式的比较,（1）支付利息 （2）还款金额,等额本息，等额本金还款情况比较表,解答： 等额本息还款法： 设贷款总额为Y，贷款
4、期数为n,贷款周期律为i,则 每期还款额=(Yi(1+i)n(1+i)n-1) 等额本金还款法： 设贷款总额为Y，贷款期数为n,贷款周期律为i,已还至第k期，则 每期还款额=Yn+(1-(1-(k-1) n) Yn 每期应还本金=Yn 每期应还利息=(1-(1-(k-1) n) Yn,通过计算看出 在等额本息还款法和等额本金还款法因素情况下中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑货币时间价值因素情况下，两种还款方式完全不存在差异，正因为忽略了货币时间价值，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。,4.1
5、提前还款对还款的现金流量分布的影响,提前还款分为全部提前还款和部分提前还款。 部分提前还款分为三种方式： 月供基本不变，将还款期限缩短； 减少月供，还款期限不变 同时改变月供和还款期限 选择提前还款，目的是为了节省利息支出,选择哪种方式提前还贷可以少支付一些利息呢?,应选择在按揭初期偿还利息较少的方式。 经计算，案例中截止到第5年年末： 等额本金还款法偿还利息总额184188元 等额本息还款法偿还利息总额195198元 所以应选择等额本金还款法,不适宜提前还贷的人,第一种类型：对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了大部分，那么现在提前还贷不一定划算 第二种类型：近期有投资
6、计划的消费者。,4.2 利率调整对还款的现金流量分布的影响,当贷款利率呈下降趋势时，选择等额本息法要比选择等额本金法更合适。 反之，当贷款利率呈上升趋势时，选择等额本金法就要比选择等额本息法更合适,案例总结,根据上述分析并结合自身的具体情况，A和B最终选择了等额本金还款方式。通过前面的分析，可知两种还款方式并不存在划算不划算的问题，选择哪种方式，关键要看该方式是否适合自己的经济状况，是否与自己的收入趋势相匹配。,进一步值得考虑的问题,(1) 在前面的案例分析中只考虑了浮动利率这一利率方式，如果借款人在申请贷款时同时面对固定利率、浮动利率两种选择，在以下四种情况下他该如何抉择选择哪种还款方式?
7、假设贷款10万元，还款期限为5年，固定利率为6.5，浮动利率为6。 情况一：在贷款期内利率没有发生变动。 情况二：利率每年上调0.09。 情况三：第2年利率上调0.4，后3年不变。 情况四：如果第2年利率上调1，第3年下调0.6，后两年不变。,情况一：在贷款期内利率没有发生变动。 等额本息还款法：100000*6.5%/12*（1+6.5%/12）60/(1+6.5%/12)60-1=1957.1262 一共偿还金额：1957.1262*60=117427.57元 等额本金还款法：每月偿还本金为100000/60=1666.667 偿还完所有房贷后一共偿还的金额1666.667*6.5%/12
8、*(60+59+1)+100000=116520.83 所以选择等额本金还款法。,情况二：利率每年上调0.09。 等额本息还款法: 总还款额=103279.73+103329.45+103379.02+103428.70+103428.70=516845.6 等额本金还款法： 总还款额=101000+101015+101030+101116.7+101060 =505221.7 所以选等额本金还款法、,情况三：第2年利率上调0.4，后3年不变。 等额本息还款法: 总还款额=103279.7355+23668.85= 126948.5855 等额本金还款法： 总还款额=101000+42666.
9、67=143666.67 所以用等额本息还款法。,情况四：如果第2年利率上调1，第3年下调0.6，后两年不变。 等额本息还款法: 总还款额=103279.74+102963.37+102963.37=309206.48 等额本金还款法 总还款额=101000+101166.67+103200=305366.67 所以选等额本金还款法,(2) 如果借款人准备提前还款，试分析以下四种提前还款方式对借款人的现金流量分布的影响。 假设贷款50万元，还款期限为10年，采用等额本息还款法，贷款利率为6(浮动利率)，前4年利率均保持不变，第5年利率上升了1.5，于是借款人准备在第5年年末提前还款，以减少利率
10、上升带来的损失。 方式一：一次性提前还贷。 方式二：提前归还10万元本金，剩下的部分月供不变，将还款期限缩短。 方式三：提前归还10万元本金，剩下的部分减少月供，还款期限不变。 方式四：提前归还10万元本金，剩下的部分还款期延长为6年，减少月供。,方式一：设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，则： 根据上面的计算公式，可以得出以下结果： 500000*6%/12*（1+6%/12）120 前四年每月还款额= - （1+6%/12）120-1 =5551.02（元） 前四年共还款=5551.02*48=266449.10（元） 剩余还款额=500000-266449.10=233550
11、.90（元） 剩余一次性提前还贷须还=233550.90*（1+7.5%）=251067.22（元） 五年共还款=266449.10+251067.22=517516.32（元） 利息=17516.32（元） 借款人四年后偿还了大约一半的本金，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。借款人可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收益。,方式二：根据方式一得知四年后还须还款=233550.90（元） 已知已提前归还了10万元，则剩余133550.90元 133550.90/5551.02=24（月） 即再有两年还完 借款人有稳定的收入可以支付月供且并没有其他投资项目，此还款方式较好。 方式三：由方式一得剩余还款还要133550.90元 10年内还清，剩下五年内每月还=133550.90/60=2225.84（元） 这样还款时间较长，且还款人有能力提供更多的月供减少还款期限和利息，因此此方式欠妥 方式四：延长为六个月，则每月还款金额为133550.90/72=1854.87（元） 该方式月供减少，家庭负担减少，但是所付利息也增加，时间增长。,