1、savanture居民委员会、房管局、街道办、城管执法、社区民警在物业管理中的职责与关系刘生敏和谐社区沙龙（业伟业主咨询服务有限公司）2011年6月20日2025/7/101中国业主委员会网：www.yzwyh.orgE-mail:021-50904115，133618717992025/7/10savanture2提纲l一、居委会如何在党支部的领导下切实加强对居住地物业管理工作的指导、协调和监督l二、街道办事处、房屋管理部门、城管执法、社区民警在物业管理工作中的定位l三、小区违章违法行为（如乱搭建等）的执法主体？居委会、物业管理、业委会在执法过程中的作用发挥（举例分析）savanture20
2、25/7/103一、居委会如何在党支部的领导下切实加强对居住地物业管理工作的指导、协调和监督？l中共中央关于加强和改进新形势下党的建设若干重大问题的决定：扩大党内基层民主，发挥党的基层组织在保障党员民主权利方面的作用。l推广基层党组织领导班子成员由党员和群众公开推荐与上级党组织推荐相结合的办法，逐步扩大基层党组织领导班子直接选举范围。l鼓励党员带头参与志愿服务，推广党员承诺制等做法，探索建立党员在居住地发挥作用机制。savanture2025/7/104l中共中央办公厅转发中共中央组织部关于进一步加强和改进街道社区党的建设工作的意见的通知，中办发（2004）25号，2004年10月4日颁发l中
3、共上海市委关于加强社区党建和社区建设工作的意见，沪委200417号，(2004年12月17日中国共产党上海市第八届委员会第六次全体会议通过)2025/7/10savanture5l2004年6月我党的十六届四中全会提出要“加强社会建设和管理，推进社会管理体制创新”。l2007年党的十七报告提出要“建立健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局”。2025/7/10savanture6l2月19日，省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班开班式在中央党校举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛发表重要讲话。（当前重点工作的八点意见）2025/7/10savanture
4、7l5月31日胡锦涛主持中共中央政治局会议研究加强和创新社会管理问题。l重申：要以解决影响社会和谐稳定突出问题为突破口，通过协调社会关系、规范社会行为、化解社会矛盾和深入细致的群众工作，维护人民群众权益，促进社会公平正义，保持社会良好秩序，有效应对社会风险，为党和国家事业发展营造更加良好的社会环境。2025/7/10savanture8l加强和创新社会管理，要坚持以人为本、服务为先，多方参与、共同治理，关口前移、源头治理，统筹兼顾、协商协调，依法管理、综合施策，科学管理、提高效能的原则，立足基本国情，坚持正确方向，推进改革创新。2025/7/10savanture9党委领导、政府负责、社会协同
5、公众参与l第一，进一步加强和完善社会管理格局，切实加强党的领导，强化政府社会管理职能，强化各类企事业单位社会管理和服务职责，引导各类社会组织加强自身建设、增强服务社会能力，支持人民团体参与社会管理和公共服务，发挥群众参与社会管理的基础作用。2025/7/10savanture10加强和完善党和政府主导的维护群众权益机制l第二，进一步加强和完善党和政府主导的维护群众权益机制，形成科学有效的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制，统筹协调各方面利益关系，加强社会矛盾源头治理，妥善处理人民内部矛盾，坚决纠正损害群众利益的不正之风，切实维护群众合法权益。2025/7/10savant
6、ure11流动人口和特殊人群管理和服务l第三，进一步加强和完善流动人口和特殊人群管理和服务，建立覆盖全国人口的国家人口基础信息库，建立健全实有人口动态管理机制，完善特殊人群管理和服务政策。2025/7/10savanture12强化城乡社区自治和服务功能l第四，进一步加强和完善基层社会管理和服务体系，把人力、财力、物力更多投到基层，努力夯实基层组织、壮大基层力量、整合基层资源、强化基础工作，强化城乡社区自治和服务功能，健全新型社区管理和服务体制。2025/7/10savanture13加强和完善公共安全体系l第五，进一步加强和完善公共安全体系，健全食品药品安全监管机制，建立健全安全生产监管体制
7、完善社会治安防控体系，完善应急管理体制。2025/7/10savanture14非公有制经济组织、社会组织管理l第六，进一步加强和完善非公有制经济组织、社会组织管理，明确非公有制经济组织管理和服务员工的社会责任，推动社会组织健康有序发展。2025/7/10savanture15信息网络管理l第七，进一步加强和完善信息网络管理，提高对虚拟社会的管理水平，健全网上舆论引导机制。2025/7/10savanture16精神文明建设l第八，进一步加强和完善思想道德建设，持之以恒加强社会主义精神文明建设，加强社会主义核心价值体系建设，增强全社会的法制意识，深入开展精神文明创建活动，增强社会诚信。202
8、5/7/10savanture17l关于进一步加强区域性大党建工作的若干意见，沪委办200533号，发布日期：2006-05-25l上海市加强社区物业管理党建联建工作的若干意上海市加强社区物业管理党建联建工作的若干意见见(试行试行)沪委组2006发字59号savanture2025/7/1018党的领导、人民当家作主和依党的领导、人民当家作主和依法治国法治国有机统一的原则有机统一的原则l居民区党支部(总支)领导班子成员与居委会中的党员成员可以交叉任职，提倡居民区党支部提倡居民区党支部(总支总支)书记和居委书记和居委会党员主任经过民主选举由一人担会党员主任经过民主选举由一人担任。任。savant
9、ure2025/7/1019社区的所有工作要以社区群众社区的所有工作要以社区群众的需求为导向的需求为导向l以社区群众的参与为动力，以社区群众的评价为准则，让社区群众在社区发展中得到实惠，在参与社区建设中实现自身的发展。savanture2025/7/1020居委会：居委会：自我管理、自我教育、自我管理、自我教育、自我服务、自我监督自我服务、自我监督l要充分发挥居委会自我管理、自我教育、自我管理、自我教育、自我服务、自我监督自我服务、自我监督的群众性自治组织的作用，savanture2025/7/1021作用：作用：协调利益、化解矛盾、协调利益、化解矛盾、排忧解难排忧解难l发挥居委会协调利益、化
10、解矛盾、排忧协调利益、化解矛盾、排忧解难解难的作用。savanture2025/7/1022自治制度一：居住区“三风”评议l党风、政风、行风党风、政风、行风“三风三风”评议评议savanture2025/7/1023自治制度二：听证会、协调会、评议会l听证会、协调会、评议会l上海市民政局关于印发上海市居民会议制度实施办法、居民委员会职责和工作制度、上海市居民区听证会、协调会、评议会制度试行办法的通知（沪民基发20069号）2025/7/10savanture24两新组织：新经济组织和新社会组织l以共同需求、共同利益、共同目标共同需求、共同利益、共同目标为纽带，调动驻区单位参与社区建设的积极性。
11、l积极参加积极参加社会性、群众性、公益性社会性、群众性、公益性工作。savanture2025/7/1025重点：服务群众l以服务群众为重点，保持党与人民群众的血肉联系，巩固党的执政基础；savanture2025/7/1026准则：群众满意l以群众满意为准则，努力达到“区域规划最佳、设施配置最优、服务效率最高、资源效益最大”的基本要求；savanture2025/7/1027抓手：推进基层民主建设l以推进基层民主建设为抓手，以推进基层民主建设为抓手，构建“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的社区管理工作新格局，savanture2025/7/1028目标：管理有序、服务完善、环境优美、
12、文明祥和l逐步建成“管理有序、服务完善、环境优美、文明祥和”的现代化社区。savanture2025/7/1029城市居民委员会组织法l居民委员会的任务：l（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；savanture2025/7/1030l（二）办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；l（三）调解民间纠纷；l（四）协助维护社会治安；l（五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；2025/7/1031savanturel（六）向人民政府或
13、者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。2025/7/1032savanture（一）、基本概念2025/7/1033savanturesavanture住宅小区的概念住宅小区的概念l住宅小区，是指达到一定规模，基础住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、住宅组团等）。小区、住宅组团等）。l l按照国务院按照国务院物业管理条例物业管理条例是指是指物业管理区域，物业管理区域的划分应物业管理区域，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。模、社区建设等因素。20
14、25/7/1034savanture物业管理区域的概念l l上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定第七条第七条第七条第七条 住宅小住宅小住宅小住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道用
15、的，应当划分为一个物业管理区域；但被道用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。l l1 1、不一定要具备社区的功
16、能，主要是居住；、不一定要具备社区的功能，主要是居住；、不一定要具备社区的功能，主要是居住；、不一定要具备社区的功能，主要是居住；l l2 2、主要根据规划的配套设施共用情况划分；、主要根据规划的配套设施共用情况划分；、主要根据规划的配套设施共用情况划分；、主要根据规划的配套设施共用情况划分；l l3 3、必须考虑物业管理的需要；也考虑社区建、必须考虑物业管理的需要；也考虑社区建、必须考虑物业管理的需要；也考虑社区建、必须考虑物业管理的需要；也考虑社区建设的需要；设的需要；设的需要；设的需要；l l4 4、人为划分的区域。甚至可以说就是建设单、人为划分的区域。甚至可以说就是建设单、人为划分的区
17、域。甚至可以说就是建设单、人为划分的区域。甚至可以说就是建设单位划分的区域。位划分的区域。位划分的区域。位划分的区域。2025/7/1035savanture物权法又提出了建筑区划的 概念l区划是指地区、区域的划分。l建筑区划是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。2025/7/1036savanturel按照主要建筑物的功能可以划分为居住区、商业区、行政办公区等建筑区划。l划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。2025/7/1037
18、savanture社区社社区区是是指指聚聚居居在在一一定定地地域域范范围围内内的的人人们们所所组组成成的的社社会会生生活活共共同同体体。目目前前城城市市社社区区的的范范围围，一一般般是是指指经经过过社社区区体体制制改改革革后后作作了了规模调整的居民委员会辖区。规模调整的居民委员会辖区。2025/7/1038savanturel从年起，全国各地用了近两年的时间，按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于居民自治的原则，合理调整了城市社区规模。l截至2007年10月，全国城市社区中居民户数在户以下的有个，占总数的；居民户数户至户之间的有个，占；居民户数在户以上的有个，占。2025/7/10savan
19、ture39社区特征l l1、社区具有一定社区具有一定功能功能，以，以居住居住为核心为核心内容，基本满足居民生活、娱乐、学习内容，基本满足居民生活、娱乐、学习要求；要求；l l2、基基础础设设施施配配备备齐齐全全，公公共共设设施施基基本本完善；完善；l l3、以以属属地地划划分分为为原原则则，符符合合行行政政管管理理要求；要求；l l4、自然或者人为划定形成的区域范围自然或者人为划定形成的区域范围。2025/7/1040savanture社区与物业管理区域的区别 l1、功能要求不同；l2、划分依据和划分原则不同；l3、划分目的不同；l4、划定单位不同。2025/7/1041savanture社
20、区与物业管理区域的联系：l1、物业管理区域是社区的构成部分，大的物业管理区域有可能就是一个社区；一般来讲社区由多个物业区域构成。l2、物业管理区域划分要考虑社区建设的要求。l3、和谐社区建设的前提是合理划分物业管理区域并搞好物业管理。2025/7/1042savanture 和谐社区建设的主体 l镇党委、社区党支部l街道办事处（乡镇人民政府）、社区服务中心l居民委员会、社区工作站l业主委员会、物业管理企业l其他社区服务组织，包括各种形式的民间组织。2025/7/1043savanture国内外社区建设与管理的模式 l美国的公民治理：l常见的公民参与形式：公民受托代理委员会CitizenComm
21、ission包括计划委员会、协调委员会、人权与社区关系委员会、环境保护委员会、以及医院、图书馆、公园、机场等民用设施管理委员会，还有住房和城市重建委员会等。由法律和宪章决定。l公民委员会CitizenCommittee包括临时或长期的，角色和作用要么由委员会成员自己决定，要么由创建它的权威机构决定，而不是法律或宪章来决定。l地方政府以外的邻里委员会。2025/7/1044savanture（二）居民委员会与业主委员会的区别与联系2025/7/1045savanture区别：区别：l1、两者的、两者的权利基础权利基础权利基础权利基础不同不同:l居居委委会会是是居居民民自自我我管管理理、自自我我教
22、教育育、自自我我服服务务的的基基层层群群众众性性自自治治组组织织，其其自自治治的的基基础础是是法法定定的的公公民民权权利利，居居委委书书记记事事实实上上是是由由街街道道党党工工委委或或者者乡乡镇镇党党委委委委派派（目目前前也也开开始始党党内内选选举举），居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定；居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定；l业业委委会会自自治治的的基基础础是是物物业业所所有有权权，业业委委会会的的委委员员由由业业主主大大会会选选举举产产生生，业业委委会会的的设设立立撤撤消消等等由业主大会决定，并报有关部门备案。由业主大会决定，并报有关部门备案。2025/7/1046savanture
23、2 2、性质性质性质性质不同不同不同不同:居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的性的性的性的基层自治组织基层自治组织基层自治组织基层自治组织，目前定位于，目前定位于，目前定位于，目前定位于“基层政权建设基层政权建设基层政权建设基层政权建设”；业委会在法律上地位是明确的，无论是业主大会业委会在法律上地位是明确的，无论是业主大会业委会在法律上地位是明确的，无论是业主大会业委会在法律上地位是明确的，无论是业主大会还是业主委员会都已经能成为独立的诉讼主体资格。还是业主委
24、员会都已经能成为独立的诉讼主体资格。还是业主委员会都已经能成为独立的诉讼主体资格。还是业主委员会都已经能成为独立的诉讼主体资格。但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团法人。法人。法人。法人。物权法虽然没有明确规定业主大会、业主委员会物权法虽然没有明确规定业主大会、业主委员会物权法虽然没有明确规定业主大会、业主委员会物权法虽然没有明确规定业主大会、业主委员会的法人资格，但是随着物权法的实施，由于业主可以的法人资格，但是随着物权法的实施，由于业主可以的法
25、人资格，但是随着物权法的实施，由于业主可以的法人资格，但是随着物权法的实施，由于业主可以自己管理物业，相信不久就可能出现业主大会、业主自己管理物业，相信不久就可能出现业主大会、业主自己管理物业，相信不久就可能出现业主大会、业主自己管理物业，相信不久就可能出现业主大会、业主委员会的社团法人登记。这取决于业主自治管理能力委员会的社团法人登记。这取决于业主自治管理能力委员会的社团法人登记。这取决于业主自治管理能力委员会的社团法人登记。这取决于业主自治管理能力能否达到登记部门的条件。能否达到登记部门的条件。能否达到登记部门的条件。能否达到登记部门的条件。2025/7/1047savanture业主可以
26、自行管理物业l第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定：l（一）自行管理的执行机构；l（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；l（三）聘请专业机构的方案；l（四）其他有关自行管理的内容。l电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。l业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。l业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。202
27、5/7/10savanture483 3、经费来源经费来源经费来源经费来源不同不同不同不同:居委会的经费由政府财政拨款；居委会的经费由政府财政拨款；居委会的经费由政府财政拨款；居委会的经费由政府财政拨款；业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。解决。解决。解决。业主大会、业委会的活动经费属于物业管理的必要业主大会、业委会的活动经费属于物业管理的必要业主大会、业委会的活动经费属于物业管理的必要业主大会、业委会的活动经费属于物业管理的必要支出，建议纳入物业服
28、务费的范畴，在物业服务费中列支出，建议纳入物业服务费的范畴，在物业服务费中列支出，建议纳入物业服务费的范畴，在物业服务费中列支出，建议纳入物业服务费的范畴，在物业服务费中列支。物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费支。物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费支。物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费支。物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费成本测算包括业主大会、业委会的活动经费。成本测算包括业主大会、业委会的活动经费。成本测算包括业主大会、业委会的活动经费。成本测算包括业主大会、业委会的活动经费。2025/7/1049savanture4、对组织成员的要求对组织成员的要求
29、不同不同:居委会的人员多数算专职的，对居民居委会的人员多数算专职的，对居民负责；趋势是兼职化，鼓励在职人员参与负责；趋势是兼职化，鼓励在职人员参与社区治理和服务。社区治理和服务。业委会的成员目前大部分是兼职的，业委会的成员目前大部分是兼职的，他们对业主负责。趋势是可能专职化。他们对业主负责。趋势是可能专职化。随着业主观念的转变，业主委员会将随着业主观念的转变，业主委员会将会向专业化、社会化、职业化方向转化。会向专业化、社会化、职业化方向转化。浦东新区住宅小区三年行动计划已经浦东新区住宅小区三年行动计划已经明确提出对业主委员会主任、副主任和委明确提出对业主委员会主任、副主任和委员进行培训并实行持
30、证上岗。员进行培训并实行持证上岗。2025/7/1050savanture5、工作的侧重点工作的侧重点不同不同:居委会工作包括宣传教育、社会福利、治居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定；项工作，侧重于社会政治稳定；业委会的的工作范围仅限于物业管理的五业委会的的工作范围仅限于物业管理的五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主设施
31、的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的物权经济利益。的物权经济利益。2025/7/1051savanture6、办公用房办公用房不同不同:居委会的办公用房，由当地人民政府统居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会；好几个小区才有一个居委会；业委会的办公用房应设在物业管理区域业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。内，由建设单位和公房出售单位免费提供。2025/7/1052savanture联联 系系1 1、居居居居委委委委会会会会和和和和业业业业委委委委会会会会都都都都
32、是是是是社社社社区区区区管管管管理理理理的的的的范范范范畴畴畴畴，都都都都是是是是基基基基层的自治组织层的自治组织层的自治组织层的自治组织 在在在在社社社社区区区区组组组组织织织织中中中中，居居居居委委委委会会会会和和和和业业业业委委委委会会会会是是是是社社社社区区区区治治治治理理理理的的的的主主主主体体体体，他他他他们们们们是是是是社社社社区区区区中中中中的的的的核核核核心心心心组组组组织织织织，是是是是社社社社区区区区自自自自治治治治的的的的推推推推进进进进者者者者。居居居居委委委委会会会会的的的的主主主主要要要要职职职职责责责责之之之之一一一一，是是是是做做做做好好好好物物物物业业业业管
33、管管管理理理理公公公公司司司司和和和和业业业业委委委委会会会会之之之之间间间间的的的的协协协协调调调调工工工工作作作作，化化化化解解解解矛矛矛矛盾盾盾盾、推动物业管理工作顺利展开。推动物业管理工作顺利展开。推动物业管理工作顺利展开。推动物业管理工作顺利展开。居居居居委委委委会会会会和和和和业业业业委委委委会会会会是是是是居居居居民民民民和和和和业业业业主主主主的的的的自自自自治治治治机机机机构构构构，和和和和业业业业主主主主的的的的利利利利益益益益是是是是一一一一致致致致的的的的，他他他他们们们们理理理理应应应应维维维维护护护护居居居居民民民民和和和和业业业业主的合法权益。主的合法权益。主的合
34、法权益。主的合法权益。2025/7/1053savanture2、大大多多数数居居民民同同时时也也是是业业主主，而而业业主主多多数数也是居民也是居民居居委委会会和和业业委委会会的的工工作作重重点点各各有有侧侧重重，但但也也工工作作有有相相互互重重复复的的地地方方，他他们们在在很很多多领领域域有有着着共共同同合合作作空空间间，况况且且，两两者者的的服服务务对对象象又又是交叉的是交叉的。所以，他们应开展广泛的合作。所以，他们应开展广泛的合作。2025/7/1054savanturel l3、居居委委会会和和业业委委会会在在民民事事关关系系上上是是一一种种平等的关系平等的关系l l居居委委会会和和业
35、业委委会会都都是是依依法法组组建建的的基基层层群群众众性性自自治治组组织织，理理应应是是平平平平等等等等的的民民事事主主体体关关系系，居居委委会会要要支支持持业业委委会会维维护护业业主主权权益益的的工工作作，业业委委会会要要积积极极配配合合居居委委会会开开展展社区自治工作。社区自治工作。2025/7/1055savanturesavanturel l4、居居委委会会对对业业委委会会有有指指导导和和监监督督的的义义务务；业业委委会会在在讨讨论论小小区区重重大大事事务务及及组组织织召召开开业业主主大大会会时时应应该该通通知知居居民民委委员员会会参参加加，认真听取居民委员会的意见。认真听取居民委员会
36、的意见。2025/7/1056l l5、居居民民委委员员会会或或者者村村民民委委员员会会参参加加业业主主大会筹备组和业主委员会换届改选小组。大会筹备组和业主委员会换届改选小组。2025/7/10savanture57l l6、参与协调和调解业主、业委会和物业、参与协调和调解业主、业委会和物业服务企业之间的物业管理纠纷。服务企业之间的物业管理纠纷。2025/7/10savanture58（三）居民委员会在业主委员会工作中的职责2025/7/1059savanture1、居民委员会或村民委员会参加业主大会筹备组和换届改选小组l第十四条第二款l筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办
37、事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。2025/7/10savanture60l第二十四条第二款l换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。2
38、025/7/10savanture612、居民委员会应该应邀参加业主委员会、业主大会会议，并提出意见、建议 l l国国国国务务务务院院院院条条条条例例例例第第第第二二二二十十十十条条条条规规规规定定定定，业业业业主主主主大大大大会会会会、业业业业主主主主委委委委员员员员会会会会应应应应当当当当配配配配合合合合公公公公安安安安机机机机关关关关，与与与与居居居居民民民民委委委委员员员员会会会会相相相相互互互互协协协协作作作作，共共共共同同同同做做做做好好好好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。维护物业管理区域内的社
39、会治安等相关工作。l l在在在在物物物物业业业业管管管管理理理理区区区区域域域域内内内内，业业业业主主主主大大大大会会会会、业业业业主主主主委委委委员员员员会会会会应应应应当当当当积积积积极极极极配配配配合合合合相相相相关关关关居居居居民民民民委委委委员员员员会会会会依依依依法法法法履履履履行行行行自自自自治治治治管管管管理理理理职职职职责责责责，支支支支持持持持居居居居民委员会开展工作，并接受其民委员会开展工作，并接受其民委员会开展工作，并接受其民委员会开展工作，并接受其指导和监督指导和监督指导和监督指导和监督。l l住住住住宅宅宅宅小小小小区区区区的的的的业业业业主主主主大大大大会会会会、
40、业业业业主主主主委委委委员员员员会会会会作作作作出出出出的的的的决决决决定定定定，应应应应当当当当告告告告知知知知相相相相关关关关的的的的居居居居民民民民委委委委员员员员会会会会，并并并并认认认认真真真真听听听听取取取取居居居居民民民民委委委委员员员员会会会会的的的的建建建建议。议。议。议。2025/7/10savanture62l l上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。l召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点
41、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。2025/7/1063savanturel l上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。l乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会
42、业主委员会的组建及日常运作。3 3、参加住宅小区综合管理联席会、参加住宅小区综合管理联席会议，指导监督业主大会、业委会议，指导监督业主大会、业委会日常运作。日常运作。2025/7/1064savanturel上上海海市市人人民民政政府府办办公公厅厅转转发发市市住住房房保保障障和和房房屋屋管管理理局局关关于于加加强强本本市市住住宅宅小小区区业业主主大大会会、业业主主委委员员会会规规范范化化建设若干意见的通知建设若干意见的通知【沪府办发200951号】l区区县县民民政政部部门门要要落落实实街街道道（乡乡镇镇）、居居民民委委员员会会对对业业主主委员会的指导、监督和日常管理工作；委员会的指导、监督和
43、日常管理工作；l居居民民委委员员会会建建立立业业主主大大会会指指导导工工作作小小组组和和物物业业管管理理协协调调会会议议制制度度，负负责责牵牵头头做做好好业业主主大大会会、业业主主委委员员会会组组建建、换换届届改改选选和和日日常常运运作作的的具具体体指指导导工工作作以以及及调调解解物物业业管管理理矛盾和纠纷。矛盾和纠纷。4 4、督促业主委员会、物业管理企业做、督促业主委员会、物业管理企业做好安全防范、清洁卫生、秩序管理等好安全防范、清洁卫生、秩序管理等工作，并提出指导、监督意见工作，并提出指导、监督意见 2025/7/1065savanturel居民委员会要切实担负起对业主委员会的指导监督职责
44、帮助业主选举帮助业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员。2025/7/10savanture66l上海市住宅物业管理规定第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。5 5、依法调解业主、业委会和物业服务、依法调解业主、业委会和物业服务企业之间的物业管理纠纷。企业之间的物业管理纠纷。2025/7/1067savanturel l上上上上海海海海市市市市居居居居住住住住房房房房屋屋屋屋租租租租赁赁赁赁管管管管理理理理实实实实施
45、施施施办办办办法法法法沪沪沪沪府府府府发发发发200429200429号号号号第第第第四四四四条条条条规规规规定定定定，区区区区（县县县县）人人人人民民民民政政政政府府府府应应应应当当当当将将将将居居居居住住住住房房房房屋屋屋屋租租租租赁赁赁赁纳纳纳纳入入入入社社社社区区区区综综综综合合合合管管管管理理理理的的的的范范范范围围围围，并并并并组组组组织织织织、协协协协调调调调区区区区（县县县县）房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理部部部部门门门门和和和和街街街街道道道道办办办办事事事事处处处处、镇镇镇镇（乡乡乡乡）人人人人民民民民政政政政府府府府做做做做好好好好辖辖辖辖区区区区内内内内居居居
46、居住住住住房房房房屋租赁的日常管理工作。屋租赁的日常管理工作。屋租赁的日常管理工作。屋租赁的日常管理工作。l l街街街街道道道道办办办办事事事事处处处处、镇镇镇镇（乡乡乡乡）人人人人民民民民政政政政府府府府设设设设立立立立的的的的社社社社区区区区事事事事务务务务受受受受理理理理中中中中心心心心具具具具体体体体承承承承担担担担居居居居住住住住房房房房屋屋屋屋租租租租赁赁赁赁相相相相关关关关手手手手续续续续的的的的受受受受理理理理工工工工作作作作；社社社社区区区区综综综综合合合合协协协协管管管管队队队队伍伍伍伍协协协协助助助助有有有有关关关关管管管管理理理理部部部部门做好居住房屋租赁的管理和相关服
47、务工作。门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。6、敦促业主委员会、物业管理企业做、敦促业主委员会、物业管理企业做好外来人员、房屋租赁管理的协助工好外来人员、房屋租赁管理的协助工作。作。2025/7/1068savanture7、参与协调业主大会与物业服务企业、参与协调业主大会与物业服务企业的物业服务收费的协商确定的物业服务收费的协商确定l上海市住宅物业服务分等收费管理暂行上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法办法【沪价商（2005）011号】l业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服
48、务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商具体的收费标准。需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。2025/7/10savanture69l五、超过最高服务等级收费标准的确定五、超过最高服务等级收费标准的确定l业主大会成立后,具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调。2025/7/10savanture70二、乡镇人民政府（街道办事处）、房屋行政管理部门、城管执法和社区民警在物业管理工作中的定位2025/7/1071savanture（一）街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理中的职责 2025/7/1072savantu
49、resavanturel l中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国地地地地方方方方各各各各级级级级人人人人民民民民代代代代表表表表大大大大会会会会和和和和地地地地方方方方各各各各级级级级人人人人民民民民政政政政府府府府组组组组织织织织法法法法第第第第五五五五十十十十四四四四条条条条 地地地地方方方方各各各各级级级级人人人人民民民民政政政政府府府府是是是是地地地地方方方方各各各各级级级级人人人人民民民民代代代代表表表表大大大大会会会会的的的的执执执执行行行行机机机机关关关关，是是是是地地地地方各级国家行政机关。方各级国家行政机关。方各级国家行政机关。方各级国家行政机关。l l上
50、上上上海海海海市市市市街街街街道道道道办办办办事事事事处处处处条条条条例例例例第第第第二二二二条条条条，街街街街道道道道办办办办事事事事处处处处是是是是区区区区人人人人民民民民政政政政府府府府的的的的派派派派出出出出机机机机关关关关，受受受受区区区区人人人人民民民民政政政政府府府府领领领领导导导导，依依依依据据据据法法法法律律律律、法法法法规规规规的的的的规规规规定定定定，在在在在本本本本辖辖辖辖区区区区内内内内行行行行使使使使相相相相应应应应的的的的政府管理职能。政府管理职能。政府管理职能。政府管理职能。法规索引：2025/7/1073savanturel l上海市住宅物业管理规定上海市住宅
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