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1、第 1 页 租房合同:房屋租赁合同的概念1 特征码 PQkTVVWSNiTZQGsUyfdn 什么是房屋租赁合同？ 房屋租赁合同的概念和法律特征 （一）概念 租赁合同是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此 支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是 租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用合同法 有关租赁合同的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同 之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来 某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同 住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁 要向房屋管理部门登记备案等。 （二）法律特征 房屋租
2、赁合同主要具有以下法律特征： 1房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖 合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租 赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租 赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房 屋不得列人破产财产，出租人有取回权。 第 2 页 2房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双 方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要 件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务， 为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人 支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。 3房屋租赁合同
3、具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋 的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用 权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同 属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也 有害于租赁房屋的改良。因此， 合同法第二百一十四条规定： “租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限 自续订之日起不得超过二十年。 ” （三）与其他合同的区别 房屋租赁合同属于一种比较古老的合同，特征比较明确，在实 践中一般不会发生歧义。但是，在现代社会，房屋租赁合同可 表现为更多形式，故仍有产生混淆的可能。建设部城市房
4、屋 租赁管理办法第三条规定：“房屋所有人将房屋出租给承租 人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经 营活动的，均应遵守本办法。 ”即将以房屋使用权出资行为也纳 入了房屋租赁合同的范围。有些地方立法将很多性质不同的合 第 3 页 同都认定为房屋租赁合同。例如，浙江省建设厅发布的关于 浙江房屋租赁管理条例若干问题解释的通知规定：房屋 租赁包括以房产为资本进行联营、人股、承包、带营业执照出 租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均属支付租金行为。因 此，有必要区分一下租赁合同和相关合同。 1房屋租赁合同与合建合同的区别 合建合同是指由一方提供或者多方提供建设资金，一方提供土 地使用权，共同
5、作为房地产建设主体向有关部门申报相关手续， 共同建设，并按照约定分割建成的房屋或者房屋销售的款项的 合同。合建主体在房屋建成时，是房屋的共同所有者。而房屋 租赁合同的主体一方是房屋的所有者或者拥有授权人，另一方 为承租人，其在房屋租赁合同生效前对房屋不享有权利。所以， 合建合同的主体之间不是租赁关系。实践中，存在这样的合作 行为：一方提供土地使用权，另一方提供资金并承建，约定房 屋建成后，由提供土地的一方取得所有权，提供资金并承建的 一方则对部分房屋享有若干年的使用权。这个合同实际上不是 合建合同，而是一个混合合同，既有建设工程施工合同的内容， 也有租赁合同的内容。 2房屋租赁合同与合伙、联营
6、、入股的区别 有人认为，为联营提供场所，即房地产的产权人将房地产的使 用权部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人使用，并从 中获取利益，这种联营合同实质是一种租赁合同。人股人人股 第 4 页 时房地产所有权未发生转移，只是把房地产使用权在一定时间 内转移于他人使用，这种入股亦是一种租赁关系。 我们不赞同这种观点。首先， 关于浙江省房屋租赁管理条例 若干问题解释的通知规定的立法意图为避免借联营之名， 行逃避租赁税收之实，可以通过行政措施进行管理和制裁。至 于合同的法律性质，人民法院应依法予以认定。在认定合同性 质时，不能仅局限于合同名称，而应就其本质进行分析。其次， 联营合同当事人与租赁当事人
7、所享有的权利和承担的义务不同。 联营合同中，提供房屋使用权的当事人一般共同参与经营活动， 享有对经营活动的管理经营权利，同时有承担联营活动风险的 义务。提供房屋的联营一方对联营企业的债务亦负有连带责任， 并有参与管理联营企业的权利，同时联营财产具有相对独立性， 联营一方不能随意处理合伙的财产。我国合伙企业法规定， 合伙财产为合伙人共同管理和使用，任何合伙人未经其他合伙 人同意，无权为其个人目的占有、使用其出资的财产。即使是 法人型 型联营，联营一方将其所有的房屋的使用权出资，则该房屋的 使用权在联营企业存续期间为联营企业的财产。联营一方让渡 第 5 页 使用权只是一种出资方式，联营者获得的是企业的股权。而房 屋租赁合同的出租人不参与承租人的任何活动，也不承担承租 人活动的风险，他只对承租人负有提供房屋、房屋的瑕疵担保 以及房屋维修义务，同时享有收取租金的权利，并对房屋享有 最终的处分权。 总之，我们不能一概而论地认为，以房产为资本进行联营、合 伙和入股即为房屋租赁。