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1、第 1 页 租房合同违约金如何计算1 特征码 wVVRcyqWGXvrvursUUcY 这篇租房合同违约金如何计算由整理提供，希望对大家有所启 发！ 租房合同违约金如何计算？ 租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算， 定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后， 各种违约金的计算又因情况的不同二不同。 原告与被告签订房屋租赁合同，约定：承租人被告不能完 整履行合同，则赔偿三个月房租、支付 5%违约金、扣除履约金 及支付免租期一个月房租。履行一年之后，被告向原告送达解 约通知书，原告签收。 一、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算 本案中，双方当事人在合同中同时约定
2、了违约金(年租金的 5%)、损害赔偿金(三个月房租)及履约金(29800.00 元)扣除三 种责任承担方式，原告至今没有退还履约金;另外，签订合同时， 被告尚给原告支付定金 100000.00 元整，原告至今尚未退还该 定金。根据“损益相抵”规则，即使被告行为被认定为违约， 原告应当在上述四种方式中选择一种作为追究被告违约责任的 第 2 页 方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约 方即本案被告具有补足差额的义务，因此，原告不能通过重复 累加的方式，无端加重被告的责任。 二、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式，具有最终后 置性 根据合同法第 112 条(继续履行、采取补救措施与赔
3、偿 损失的关系)、第 114 条第 2 款(违约金和赔偿损失的关系)的规 定，赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、 支付违约金及承担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失 时所应承担的一种责任。本案中，原告不依据合同约定的违约 金、履约金扣除及实际支付的定金来追究被告违约责任，直接 要求被告赔偿损失的主张不符合合同法有关违约责任承担的基 本规则。另外，被告对其损失额度具有举证责任。 三、原告与被告于 20XX 年 12 月 26 日协商一致解除合同， 双方均不违约 20XX 年 12 月 9 日起，原告与被告协商解除租赁合同的事 宜，同年 12 月 26 日，双方对解除合同达成一
4、致意见，原告在 解约通知单上签字确认：租赁合同于 20XX 年 1 月 1 日解除。 原告至今没有对解除合同的意思表示提出任何异议。此过程中 合同双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合 同并无二致;不存在一方违约的情形，因此，原告要求被告承担 违约责任没有事实基础，更没有法律依据。 第 3 页 四、原告在合同解除后并没有采取补救措施防止损失的扩 大 合同解除后，原告并没有采取补救措施，防止损失的扩大。 原告确认其与被告之间的租赁合同于 20XX 年 1 月 1 日解除后， 并没有采取发布招租广告或通过其他方式重新出租该房屋等补 救措施。因此，在计算原告的实际损失时，应当适当扣除损失
5、 扩大的部分。通常情况下，办理房屋出租手续完全可以在一个 月内完成，因此，原告遭受的损失不会大于 1 个月的房租，除 非原告放任损失无限扩大。 五、原告据以计算实际损失的条文约定不明，可以补充约 定或协商 合同中约定损害赔偿金“三个月房租” ，是对可能发生损害 的预估而不是实际损失数额，因而，不考虑实际损失大小，直 接据以判定赔偿数额的做法欠妥。同时，合同解除后，损害才 刚刚开始发生，因此，三个月的房租应当是以合同解除后该房 屋可以得到的租金为标准，而不是以之前或合同约定的租金为 标准，显然， “房租”本身具有变化不定的特点而且本身不能作 为货币单位，所以， “三个月的房租”不是一个确定值，不
6、能直 接作为损害赔偿数额。根据法律规定，双方可以协商确定具体 的赔偿数额。 相关案例： 法院经审理认为，租赁合同因到期而转化的不定期租赁合 第 4 页 同，是一种新合同，合同内容应以双方实际履行情况而定，但 由于违约金是一种明确、特殊的严格责任，故原关于违约金条 款不能适用于不定期租赁合同。据此，判决驳回了某公司要求 另一公司支付 15 万元违约金的诉讼请求。 法律评析 一、某公司与另一公司在租赁合同到期后继续租赁，决定 了双方依旧是租赁合同关系，但是形式已经发生改变，由此产 生的法律后果也随之改变。租赁合同分为定期和不定期两种， 不同形式的租赁合同，法律调整的方式自然存在不同之处。我 国合同
7、法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人 继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有 效，但租赁期限为不定期。 ”根据上述法律规定，本案租赁合同 到期后，某公司继续使用并按原标准交付租金，另一公司亦未 提出异议，表明该租赁合同已经转为不定期，法律适用也应以 调整不定期的条款为依据。 二、原租赁合同继续有效，并不等于原约定的违约条款仍 可适用。违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人 不履行或不 第 5 页 不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱。 若当事人在合同中未约定违约金条款，则不产生违约金责任。 一方面，违约金的承担是以“合同当事人在合同中的约定”为
8、要件，当事人之间没有约定、约定不明、超出约定范围均不能 适用;另一方面，尽管某公司与另一公司的目的在于租赁，双方 按原合同继续履行同样具有租赁的目的，但这仅仅反映在租金、 租赁房屋的使用上，已经通过默示履行达成一致，即在这一点 上应当继续有效，但对违约金这一必须明示的特殊的严格责任 问题，并没有明确确认，故不应沿用;再一方面，原租赁合同约 定提前解除合同必须支付违约金的前提条件，仅仅限制在合同 期限所固定的两年以内，并没有谈及两年以外，在原合同转为 不定期租赁合同后，固定期限变为不固定，两年的时间已届满 的情况下，原违约条款已经失去存在的前提和基础。 三、另一公司有权随时解除合同。我国合同法第
9、六十 一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履 行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能 达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 ”该法 第二百三十二条也规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约 定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不 定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当 在合理期限之前通知承租人。 ” 可见，随时解除合同是另一公司的权利，不过应当在合理 第 6 页 期限内通知某公司，该期限通常为一个月。另一公司只有未在 合理期限之前通知某公司的情况下，某公司才能要求另一公司 赔偿损失，但这种损失并不是违约金。 法律快车