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1、透过面纱看房地产一、房地产的参与者1、中央政府房地产行业经历了萌芽期（ 1984-1998 年）、成长期（ 1998-2002 年）、繁荣期（ 2002-2008 年）、曲折期（ 2009-2011 年），狂躁期（ 2011-2013 年）中央政府的行为大概可归类为培植、鼓励、权衡和去行为化。房地产行业着实是一味良药，带动钢材、水泥、家具、家用电器等产业的发展， 既能帮助消化产能过剩、 能促进耐用品的消费又能解决地方政府“心有余而力不足”的困局，而且还能促进劳动价值贡献率真可谓一举四得。然而，是药三分毒，一个有良知的医生是不会鼓励自己的病人经常食用某种药物的， 而是先医后养。 中央政府在用药的
2、时候低估了这份药的副作用， 导致保障房等配套公共建设和相应的法规建设滞后。2、地方政府地方政府真可谓是得天时得地利， 一方面政绩显著， 开发区一个接一个， GDP 快速增加；另一方面，财政收入增加，财权增加才有更多的话语权和自主权， 因此没有理由不支持。 城镇化建设是其持之以恒的理由。3、房地产商如果中央政府是药监局、 地方政府是主治医生， 那么地产商就是药品制造商，没有理由自断财路。14、购房者这里又分为两类， 已经有住房和潜在的购房者，已经有住房的人又分为拥有 1-2 套房子和 2 套以上的人，之所以这么分，前者是消费者后者属于投资者，一群无奈而又自得其乐的鱼肉。5、金融机构这位金融大亨寻
3、觅了很久，终于来了一个肉多鲜美又愿意分享的，只要这块肉不发臭，金融大亨的贪婪将永无止境。二、房地产做了什么一组数据很能说明问题：2013 年房地产开发投资86013 亿元，占全年 GDP 比重超过 15%，对中国经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方财政收入70 以上，房地产行业全年融资12.2 万亿元占全国社会融资70%以上（包括个人贷款） 。全国人民都在为房地产的表现而沸腾，好一个动力发动机！多少人希望它是一个能力黑洞，把中国劳苦大众的精力全给逼出来。三、房地产怎么了上海易居房地产研究院发布全国 35 个大中城市房价收入比偏离度排行榜能大概说明问题， 2001 年以来， 35 个大中城
4、市多数房价收入比呈现上行态势， 且在 2010 年至 2011 年达到峰值， 随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。 2013 年， 35 个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点：首先，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大； 其次，4 个一线城市偏离度差异较大，深圳、北京位列 35 个大中城市第一、二位，上海、广州位列第十、2十一位；最后， 35 个城市中有 31 个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。另外一组数据显示，中国的首次购房年龄在26-28 岁（英国 37岁、日本和德国42 岁、美国超过30 岁），这部分购房资金来源
5、父母支持首付和全部房款，如果从个体来看，中国才是赤裸裸的“零首付”，90 后的房子仍需要60、70 后年的收入来支持，那么00、10 后呢。有多少刚需被提前透支。当房奴的人看看了身边无房的人乐呵乐呵。四、房地产高增长之谜1、先看看中国的货币政策从 1990 年到 2013 年者 24 年间，实际 GDP 平均涨幅 9.9%，CPI平均涨幅 4.6%，全国房价（全国房地产销售额除以销售面积） 10.7%，M2（广义货币量）平均涨幅 21%。24 年间实际 GDP 增长率与 CPI 增长率仅为 14.5%，远小于 M2 的增幅（看看美国的数据 M2 平均增幅 7%，实际 GDP 增幅 6.8%，C
6、PI 平均增幅 4%，房价增幅 4.5%），中国的钱去哪了？然后，再做个简单的加法，实际GDP 增长率 +CPI增幅 +房价的增幅基本上是M2 的增幅。 CPI 的增幅与房价的增幅大幅度偏离说明房地产的消费只能慢慢被弱化，投资职能慢慢在加大。看看另外一组数据，房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、M2 的相关性分别为0.35、0.35、0.4 和 0.71。房价涨幅与经济增长及收入增长的相关性最低，与货币增幅的相关性却是最高的。能不能说明，房价上涨的最大原因是由货币驱动，而不是刚需驱动的。3有人会说，货币的都是经济行为的代表， 多少货币投入就有购买多少行为，这种说法完全正确。然而，刚需的
7、定义需要澄清一下，你购买某只上市公司的股票， 不是为了非要做他们的股东和董事，而是为了交易本身。2、看看房地产项目成本结构土地成本（土地出让金、土地契税、耕地使用税及土地使用税）35%-40%，前期费用 5-8%，建安成本 30%左右，配套工程 10%左右，财务费用 2.5%左右，其他税费 10%，其他费用。建安成本、配套工程成本基本是相对稳定的， 财务费用与现金流的衔接有关，正常情况下也基本稳定。 土地成本和税费是地方政府财政收入的大头（ 70%），他们怎么会舍得这么鲜美的肉。3、在看看房地产的需求这里仅说说大众接触的住宅， 住宅天然的双重属性 （商品属性和资产属性）决定了它是一个不一般的市
8、场。 商品的价格取决于商品的价值（成本）和供求，前者是价格锚，后者决定了价格的波动；资产的价格决定，在成熟完善的资本市场是由资产收益决定的， 本质上是由商品决定，在不完善甚至是畸形的资本市场， 资产的价格就是由个个的预期决定的。如果可以话我想统计出这样的两组数据： 动态指标近十年来购房在 2 套以上交易者的交易量与总交易量的占比； 静态指标目前存量房产中 2 套以上所有者房屋的总量与整个住宅量的占比。 这两个数据如果有的话， 就可以很好地说明目前中国房产的属性， 不过有4个数据可以近似表达那就是房屋空置率。为什么要强调中国房产的属性，因为这牵涉到未来房地产走势。预期决定的价格最怕的是观望和负面
9、消息，价值决定的价格则具有较强的支撑。五，房价该何去何从这里不分析房价的具体走势，只是想表达个人体会。1、参与者的期许是否归于一致中央的态度很重要但是比较无奈，它要关注的东西太多，GDP 增速、失业率、系统性风险，因此它想要的是稳定，稳定胜于一切，最想要的状态就是房价稳步增长（基本与CPI 同步 3%），GDP 中速增长（6-7%），人均收入快速增长（ 10%以上）；地方政府的态度关系最密切，土地供应胜于一切， 他需要土地出让金和税收来满足城市的基础设施建设；金融机构的态度很暧昧又很残忍，风险胜于一切，房地产行业不再是遍地鲜美的肉，而是需要检验某一块肉是否有毒，让金融机构帮你“雨中撑伞”是一种
10、奢望，它从出生那天就只会“锦上添花”；房地产商的态度最值得玩味，大鳄将会大肆巩固自己的疆域，小鱼虾们只好坐等被吞噬， 他只需要地方政府不反水； 潜在需求者如果足够庞大的话，现在的态度最迷乱，那么多的专家、实业家给的信息又多又凌乱， 他只苛求一套自己能住得起的房子； 已经付首套房款处于还贷的购房者最不想看到自己成为比别人更傻的房奴， 因此他乐于房价见长。2、参与者的底线5最容易衡量的银行的底线即房产的首付比率，然而银行最不擅长的是持有资产， 因此它是对房地产最敏感的一方； 房地产商的底线不好一概而论，因为房地产业属于高杠杆率行业， 项目的高杠杆性很容易将损失放大， 因此他变得不在贪婪， 而是细嚼
11、慢咽消化已经吃到的食物；已经付首套房款处于还贷的购房者承受底线就是（ 1-首付比率），不过这个底线没有任何意义；地方政府的底线也就是中央政府的底线，不想让房地产行业成为系统风险的发源地， 因此他的底线比银行要高，低于一般小开发商。3、市场的动力有几何刚需在哪里？开发商找他们，地方政府也挖掘他们， 研究者也在分析它们，快快顶起来，块块顶起来是多么强烈的呼声。经过多年的疯狂期，他们已经迷失了怎么寻到“刚需” 。刚需部分被提前透支了，开发商需要地方政府和银行共同开发出刚需，可银行有点不买帐了。从总量看，中国城镇人均居住面积实际已经超过了40 平了，住房供求已经基本平衡了。4、货币政策13%的货币增量是一种正义、诚信增速， “盘活存量，用好微调”是中央政府和央行的基本态度，但这需要勇气。最近看到央行“泛定向”降准说明央行的独立性收到了一定影响。当然这里面还有很多因素可以探讨， 例如人口结构、外汇市场等，这些就不在这里讨论了。座右铭：欲使期灭亡，必另其疯狂。6