1、上善国际项目（一期）可行性研究成都市武侯区上善国际（一期）可行性研究报告目录第一部分：项目总论41.1项目背景41.1.1项目所在区域发展情况41.1.2项目发起人及发起缘由41.1.3项目投资的必要性51.2项目概况51.2.1项目说明51.2.2项目地块位置及周边现状61.2.3项目情况描述101.3可行性研究报告编制依据101.3.1研究范围101.3.2主要编制依据111.4可行性研究结论及建议11第二部分：市场研究132.1成都市宏观环境分析132.1.1 成都市国内生产总值与人均GDP132.1.2成都市三产业比例142.1.3固定资产投资与房地产投资额152.2 政策研究162.
2、2.1 2009年政策回顾162.2.2 2010年政策影响分析及预测212.3成都市各物业市场分析242.3.1 成都市商业物业市场分析242.3.2 成都市写字楼物业市场分析272.4项目所在区域规划分析312.5项目拟定位方案342.5.1项目SWOT分析342.5.2项目SWOT分析总结352.5.3项目定位方案36第三部分：项目开发方案373.1项目建设规划方案373.2项目工程进度安排383.3销售计划41第四部分：投资估算与融资方案434.1投资估算434.1.1投资估算相关说明434.1.2分项成本估算434.1.3总成本估算444.1.4销售收入估算454.1.5税务分析45
3、4.2融资方案484.2.1项目资金来源484.2.2借款偿还计划484.2.3借款偿还能力分析49第五部分：财务评价505.1财务评价基础数据与参数选取505.1.1 银行利率505.1.2 基准收益率505.2财务评价505.2.1财务盈利能力分析505.2.2静态获利分析51第六部分：不确定性分析516.1敏感性分析51第七部分：研究结论527.1结论52第一部分：项目总论1.1项目背景1.1.1项目所在区域发展情况本项目位于成都市武侯区人民南路46号，人南科技商务圈核心地段。该商务区核心区域以人民南路（武侯段）为主轴，面积1.22平方公里，配套区域包括科华路、浆洗街、玉林路等多个街区，
4、总面积10平方公里。目前，区域内已建成威斯顿联邦大厦、汇通大厦、数码科技大厦、丰德国际广场、首座、凯宾斯基酒店、力宝大厦等数十座高端商务楼及五星级酒店，引入了汇日央扩、宝利集团、万豪酒店、AMD、法国安盟等世界五百强企业和一大批国际国内知名企业。根据成都市人民政府关于大手笔打造人民南路商务区的意见与建议，人南科技商务区，成都市中心城区现代服务业聚集区“两轴四片”的重要一轴，连接我市中央商业区（CBD）和南部新区的重要纽带。2008年3月制定的人民南路科技商务区发展规划提出，打造以甲级写字楼、高档酒店为主要业态的西部高端商务办公区域，到2010年基本形成商务、商贸、居住相配套的现代服务体系，重点
5、服务国内外各类品牌企业、跨国企业、世界500强等企业的管理总部或营运总部、金融保险、信息咨询等公司的地区总部和营运管理中心。不远的将来，人民南路，这条成都城市的中轴线，将变身为“西部国际门户”、成都与世界牵手的“第一商务大道”。本项目位于人南科技商务区的核心区域，该区域是成都市重点打造的“SBD”，该区域将打造为“西部国际门户”，“第一商务大道”。可以预见不远的将来，该区域将是高档写字楼、高档酒店林立的商务核心区域，这将为我项目的发展提供巨大的机遇。同时该项目所处区域是成都传统“富人区”桐梓林片区，该片区内高档住宅小区林立，不少成都本土富人，外来大型企业高管、外企高层、外籍人士居住的核心区域，
6、这部分人群购买力十分强劲，为项目发展商务和商业提供强力支撑。1.1.2项目发起人及发起缘由 本项目由四川上善实业有限公司倾力打造。四川上善实业有限公司（以下简称上善实业）于2005年12月正式在成都市武侯区工商行政管理局注册成立。上善国际项目一直受到成都市、武侯区各级人民政府的高度关注和重视，并被列为“成都市2006年重点建设项目”予以重点跟踪和服务。上善实业有限公司十分重视上善国际项目，集合公司各种优质资源集中开发该项目，在前期规划设计方案时，上善国际项目聘请多位具有丰富写字楼和商业实践经验的专家，同时聘请知名商业地产公司做前期咨询顾问。1.1.3项目投资的必要性成都市是我国西南地区特大中心
7、城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽。近几年，在宏观经济环境稳定的前提下，通过加大基础设施建设力度、扩大内需的经济政策，充分挖掘地方经济潜力，维持国民经济的高速增长。房地产作为拉动国民经济的强大动力, 对成都地方经济作用是明显的。上善国际项目作为成都市重点建设项目，其对人南科技商务的形成以及地方经济作用明显。该项目位于成都人民南路天府立交处，地处成都规划的天府新城的核心区域。该项目的开发建设对该区域经济、商业开发、商务环境等的提升作用是非常明显的。1.2项目概况1.2.1项目说明【项目名称】：上善国际（一期）（暂定名称）【项目地点】：成都市二环路天府立交出入口处【项目性质】：新
8、建【项目类别】：超甲写字楼、地铁商业【项目业主】： 1、业主名称：四川上善实业有限公司2、公司地址：成都市武侯区航空路10号3、法定代表人：石廷富 4、经济性质：有限责任 5、经营范围：从事建筑工程设计和施工、自由房屋租赁、房屋拆迁、建材及室内外装饰材料销售以及房地产开发、五金交电、日用百货的销售等 6、注册资本：3000万元1.2.2项目地块位置及周边现状地块位置 项目位于成都市武侯区人民南路46号，天府立交处。项目临城市主干道，与火车南站距离约500米，到双流国际机场约10分钟车程。附图1：项目区位图宗地现状1）项目四至 项目北临桐梓林北路，南临桐梓林中路，东临城市主干道人民南路，西靠高档
9、住宅小区锦绣花园。附图2：项目四至图2）地面现状 目前项目地面为地铁1号线桐梓林站口施工。3）地面现有建筑情况 目前本项目地面上无建筑物，仅为地铁施工及材料堆放。项目周边（2000米范围内）的社区配套1）交通系统l 公共交通：本项目周边共有3个公交站，即公交人民南路南四四段站，公交航空港路站，桐梓林东路南站。共有十余条公交线路，包括501路，118高峰，504路，118路，16路，99路，102路，115路，60路，300路，7路，6区，93区，153路等。附图3：项目周边公共交通配套l 地铁规划：整个项目是在地铁1号线桐梓林站口上，且项目负1层商业与地铁出站口相联。附图4：项目周边地铁规划2
10、教育配套项目周边有三所学校，分别是桐梓林小学、棕北联合中学、四川省旅游学校。附图5：项目周边学校配套3）医院配套项目周边有四所医院，即四川肿瘤医院、华西普济医院、华西博爱医院、成都锦华医院。附图6：项目周边医院配套4）其他配套l 银行配套：农业银行、建设银行、中信银行、中国银行、招商银行等多家银行机构，银行配套完善。l 公园配套：老成都民俗公园、神仙树公园。总之，本项目地块形状规整，临城市主干道，且整个项目建筑在即将通车的地铁1号线桐梓林站口上，交通优势明县。同时周边高档小区云集，项目周边学校、医院、公共交通等配套完善。良好的周边区位条件为项目发展提供了坚实的基础。1.2.3项目情况描述 本
11、项目共占地12.88亩，土地性质为商业金融用地。项目被锦绣花园分为南、北两地块，其中南地块面积4.61亩，北地块为8.27亩。项目建设方案为国内多家知名设计机构和专家倾心力作，以纽约帝国大厦建筑风格为参考模型，采用新古典主义风格(专业称为装饰艺术风格Art Deco)，在设计中充分考量东西方艺术结合、人性化与机械化结合，外墙大量使用天然石材，与玻璃幕墙相辉映，着重表现材料的质感与光泽。项目规划为由1栋高近百米的5A智能写字楼、1座综合商业楼组成。5A智能写字楼将配备智能式双层玻璃幕墙；架空地板；智能节能照明系统；隐蔽式外窗遮阳百叶等先进商务建筑配套；每层还配备40平米的绿色空中花园；安装有13
12、个等候时间在30秒内的国际知名品牌高速电梯。项目分两期开发，一期开发商业综合楼。商业综合楼（一期）共7632平米，其中商业面积6287平米，车位面积1345平米。1.3可行性研究报告编制依据1.3.1研究范围包括该项目建设的必要性、市场前景、建设条件、建设内容和规模、建筑方案、投资估算和资金筹措、财务经济效益等，在此基础上考察该项目建设的可行性和经济合理性，为项目决策提供依据。1.3.2主要编制依据、成都市国土局成国用（2009）出让合同第405号和成国用（2009）出让合同第406号国有土地使用权出让合同。、成都市规划管理局成规建定（2006）257号建设项目选址意见书。、成都市规划管理局成
13、规建地（2006）447号建设用地规划许可证。、公司营业执照、组织机构代码证。、其他相关附件、附图。1.4可行性研究结论及建议市场研究1）投资环境：宏观经济的良好运行为房产市场提供了好的发展环境。根据目前宏观经济运行形势和商品房市场的发展现状分析，整个09年房地产市场处于高速发展的阶段，虽然在2010年4月15日“国十条”出台后，整个房地产市场进入观望期，但是根据中国宏观经济在金融危机后的持续恢复，房产整体发展阶段来看，目前的观望市场是暂时的，预计在2011年房地产市场会逐渐得到恢复。2）各类物业市场：通过对写字楼物业市场、商业物业市场分析，我们认为成都市房地写字楼物业市场随着成都市产业结构不
14、断优化，第三产业不断发展壮大，写字楼需求旺盛；从整个成都市商业发展情况来看，到2009年商业供不应求，尤其是地段优越的商业，不仅供不应求，而且商业价值不断攀高。 3）区域市场：从区域市场现状来看，目前商务开发量还不足以满足市场上对区域商务需求，同时在加上人南科技商务的规划，未来商务需求将会更大。另外项目位于成都传统的富人区桐梓林，该区域内集聚本土富人、大型企业高管、外籍人士，购买力十分强劲，这为项目商业物业发展无疑提供强劲的支撑。开发方案1）项目价值：项目不仅区域价值明显，项目自身价值也十分明显。项目位于的人南科技商务区，商务环境浓厚；地处成都市CBD、武侯区SBD核心区域，是成都市商务科技和
15、国际金融核心地带，系成都空港进出、地铁站点、成都快速通道必经之地，交通便捷，配套完善，是成都咽喉所在。另外项目位于成都传统的富人区桐梓林，该区域内集聚本土富人、大型企业高管、外籍人士，购买力十分强劲，这为项目商业物业发展无疑提供强劲的支撑。另外项目周边星级酒店群，科技商务群、高档住宅群、金融服务群，项目周边商业配套完善。2）项目建设进度：项目于2010年开建，预计2012年竣工验收完毕。3）销售计划：项目预计在2012年6月开始发售，主要是考虑商业价值最大化。从成都商业物业情况来看，一般是在商业物业即将呈现时，商业价值最大，结合项目工程建设进度（预计在2012年竣工），选择在临近工程完工时发售
16、能使商业价值最大。研究结论与建议在顺应宏观经济的大背景下，通过市场调查，项目的需求市场旺盛、加之项目的自身优势，具有较强的竞争能力，项目的技术指标合理、财务经济指标可行、社会综合评价良好，我们可以得到本项目在技术、经济、财务、社会影响等各方面都是可行的。主要技术经济指标表序号项 目 名 称总投资估算说明1.1土地费用1250.00 1.2前期工程费用182.62 按建筑面积200元/平方米计算1.3基础设施建设费730.48 按建筑面积800元/平方米计算1.4建筑安装工程费用3195.85 结构为框架，按建筑面积3000元/平方米估算1.5设备安装费用1780.55 按建筑面积1950元/
17、平方米计算1.6装饰装修费用2282.75 按建筑面积3000元/平方米计算1.7管理费用408.61 按前期工程费用、建安工程费用、基础设施建设费、设备安装费、装饰装修费用的计算5%1.8销售费用2000.00 1.9财务费用1134.00 按3年期基准利率5.40%，贷款金额7000万元计算1.1报建费164.36 按建筑面积180元/平方米计算1.11其他费用296.38 按1.2-1.10项合计的3%测算1.12开发间接费257.60 1.13不可预见费365.27 按1.2-1.11项合计的3%测算项目总投资14048.46第二部分：市场研究2.1成都市宏观环境分析 成都市是四川省省
18、会，中国中西部地区特大中心城市，西南地区的科技、商贸、金融中心以及交通、通信枢纽。现辖9区4市6县，面积12,390平方公里，其中中心城区面积为283.86平方公里。成都2.1.1 成都市国内生产总值与人均GDP整体来看，近几年成都市国民生产总值呈持续上升态势，但各年下半年GDP明显高于上半年。 2009年，成都地区全年生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至18650元，较去年环比增长10.1%。 国民经济的持续快速发展和居民人均收入的持续增长，均为房地业的发展提供了坚实的经济基础。成都市2000-2009年国民生产总值图 资料来源：成都市统计年鉴
19、成都市2000-2009年城镇居民人均年可支配收入图数据来源：成都市统计局2.1.2成都市三产业比例在经济结构中第三产业产值所占比重最大，同时第三产业的投资比重进一步扩大，各大行业仍然保持较快的增长速度，地震或者宏观调控造成对大部分产业的影响不大。 第三产业在经济结构中的比重持续增加、第三产业的投资比重进一步扩大，表明成都市商务需求进一步增加，这为项目发展写字楼物业提供坚实的经济基础。 从产业结构上看，第一产业产值267.8亿元，增长3.7%；第二产业产值资2001.8亿元，增长17.7%；第三产业产值2233亿元，增长13.4%。 从各产业投资上看，分产业看，第一产业完成投资110.9亿元，
20、增长118.7%；第二产业完成投资1284.3亿元，增长33.3%，其中工业投资1254.1亿元，增长32.9%；第三产业完成投资2630.7亿元，增长32.2%。 从各产业投资上看，分行业看，制造业完成投资1204.0亿元，增长31.1%；电力、燃气及水的生产和供应业完成投资45.6亿元，增长96.0%；交通运输仓储邮政通信业完成投资268.5亿元，增长93.4%；水利环境公共设施管理业完成投资827.2亿元，增长30.3%；信息传输计算机服务软件业完成投资36.7亿元，增长17.4%。2.1.3固定资产投资与房地产投资额2009年1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去
21、年同期(下同)增长36.5%。基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投资1835.81亿元，增长62.6%；房地产开发完成投资795.15亿元，下降4.1%，下降幅度在10月减缓3.8个百分点的基础上又减缓2.5个百分点。2008年房地产市场的低迷，造成商品房销售速度减缓，大量产品积压在开发商手中，资金回款不顺畅造成土地市场低迷，商品房开/竣工面积大幅萎缩的连锁反应，是2008年房地产投资的下降的主要原因。2009年上半年，开发商对市场预期的不确定性导致房地产投资额继续低位，新增供应减少，市场以消化存量为主。随着市场回暖，商品房存
22、量持续快速消化，市场火热行情的逐渐确定，开发商开始加大投资力度，包括拿地和加快已购得宗地的开发进度。到2009年11月，房地产开发投资金额下降幅度逐渐减缓，已与2008年同期投资额接近。成都市固定资产投资及房地产投资概况2.2 政策研究2.2.1 2009年政策回顾2009年，成都地方性政策较少，政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定政策执行细则。回顾整个2009年，房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直接性调控政策较少，只是在年中和年末两次颁布集中发布。这类政策虽对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。贯穿2009年始终的更多是规范房地产行业和完善住房保障体系的
23、相关政策，在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。表：2009年主要政策列表政策名称颁布日期实施日期颁布单位关于进一步规范房地产广告的通知09-01-20颁布之时起成都市工商局成都进一步规范房地产广告通知的补充09-01-22颁布之时起成都市工商局关于自律规范做好存量房贷利率调整相关工作的提示09-02-26中国银行协会今年中央投入330亿元建设廉租房09-03-10住房和城乡建设部四川09年增建3万套廉租房09-03-12四川省建设厅关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见09-03-20国土资源部工商总局将研究、制订和推广土地承包经营权流转合同示范文本09-04-07工商
24、总局国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)09-04-03住房和城乡建设部关于切实落实保障性安居工程用地的通知09-05-13国土资源部对土地有偿使用费征收等别进行调整09-05-04财政部三措施治房产违规开发09-05-04住房和城乡建设部、监察部成都市房产管理局关于进一步规范郊区（市）县城市房屋拆迁工作的指导意见09-06-10成都市房管局廉租房三年保障规划出炉09-06-02住房和城乡建设部、发改委、财政部成都二套房贷首付4成 利率在基准率上上浮10%09-07颁布之日起成都各银行成都市房产管理局关于进一步加强成都市房地产经纪咨询机构备案管理的通知2009-09-10颁布之日起
25、成都市房产管理局国资委开展工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案2009-10-28颁布之日起国资委关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见2009-10-16住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门经济适用住房售后管理有关问题的通知2009-11-06成都市房管局关于试行社会保险基金预算的意见2009-12-092010-01-01国务院发展与改革委工作会议：土地出让金收益10%建保障廉租房2009-12-102010发改委遏制部分城市房价过快上涨势头2009-12-14国务院成都市商品房预售方案管理暂行规定2009-12-302010-
26、2-1成都房管局成都市商品房预售网上签约暂行规定2009-12-302010-2-1成都房管局1）进一步对房地产及相关行业进行规范2009年房地产相关部门将工作重点放在了规范房地产开发及相关行业的政策制定上，几乎每个月都有规范性政策的出台。规范房地产广告2009年1月，房管局和工商局联合颁布政策，房地产广告宣传词语随便使用要处罚；特价房必须注明房源限量；位置示意图应当比例适当；未经许可不得发布申领优惠卡。另外对销售价格应当表述清楚，售价应为实际销售价格，或用均价即所售房产全部面积的平均价来表述；房地产项目位置的表述应以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准，不得以所需车程、时间进行表述。加强
27、土地监管制度2009年3月国土资源部发文规定在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。 各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。规范农村土地承包经营权流转合同条款2009年4月工商总局发文规范农村土地承包经营权流转的合同示相关条款，重点规范、明确土地承包经营权流转合同的标的、期限、价款、付款方式及时间、土地交付时间、双方权利和义务、违约责任等内容，确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。 规范土地使用权
28、报批出让行为2009年国资委在国资委开展工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案中强调对土地使用权报批和出让行为的规范。方案着重解决非法用地、低价出让土地、擅自改变土地用途、违规征地拆迁,以及违法违规报批和出让探矿权、采矿权等问题;检查项目规划设计是否符合政府有关规划,着重纠正违反法定权限和程序、违反城乡规划、改变土地用途等问题。规范银行房贷相关工作银行在办理存量房贷利率调整业务中，一律不准强制搭售银行理财产品，或其他金融产品。各家银行及分支机构，对符合7折利率条件的客户的申请，要简化办理流程。完善住房保障相关工作的开展成都市房管局于2009年6月颁布了关于进一步规范郊区（市）县城市房屋拆迁工
29、作的指导意见，意见中强调了加强房屋拆迁管理、统一拆迁补偿项目、坚持实施阳光拆迁、依法处理拆迁纠纷等工作的重要性并予以严格执行。加强经适房流通监管成都市房管局于2009年11月6日出台了关于经济适用住房售后管理的相关通知，对经济适用房出售后的管理做出若干规定，一方面，不仅对经济适用房申请购买人的资质做出了明确审查流程，还对中介机构、物业公司做出了要求，代理未取得完全产权的房屋出现违规操作，而中介机构和物业管理公司未履行政策或不尽职把关的，将受到相关规定处罚；另一方面，不仅对经济适用房上市买卖的5年大限的再次强调，还针对未取得完全产权房屋上市租赁的问题将采取的相关措施。规范商品房销售成都市房管局2
30、009年12月30日出台了关于成都市商品房预售方案管理暂行规定和成都市商品房预售网上签约暂行规定的通知，其中第七条至十六条关于对网上签约销售的约束对于房地产市场销售的规范更为严格，进一步规范了房地产市场的销售行为，提高商品房销售的透明度，一方面促进房地产市场健康发展，另一方面也增加了开发商对于项目销售的难度。政策解读：由于2009年成都楼市迅速回暖，商品房成交量价迅速攀升，土地交易量与交易价格也随之回升，在市场利好的背景下，房地产及相关行业再次出现一些不规范的现象，因此政府及时出台针对性政策进行调控，政策监管对象包括开发企业、银行、地方政府的相关权利部门，以规范房地产行业运行各环节来保护购房者
31、的相关权益，保证房地产行业的健康发展，特别是网签规定的出台，对房地产行业的约束较大。另一方面，也反映出政府对房地产行业动态的重视与高度敏感。2）加大力度落实住房保障体系相关工作加大投入廉租房建设住房和城乡建设部于2009年3月宣布，中央加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入，用于各地廉租住房制度建设的资金投入将达亿元。四川省建设厅立即响应，为确保完成省政府下达的购买、新建5万套廉租住房任务，租赁补贴户数达到18万户，改造棚户区及危旧房3万户；四川省力争完成房地产投资2000亿元。其中，房地产开发投资超过1400亿元。廉租房三年保障规划出炉将三年747万户的廉租住房保障任务分解至各地。其中
32、2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；明年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；而到2011年，将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。此外，住房公积金增值净收益，要全部用于廉租住房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。试点不改变缴存职工住房公
33、积金所有权，不影响提取和个人住房贷款。同时，利用住房公积金贷款建设保障性住房，必须严格控制供应对象，面向城镇中低收入住房困难家庭。完善申请、审核、轮候、复核等制度，加强动态管理。在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，优先购买或租赁。政府明确将土地出让金收益用于廉租房建设2009年12月，国家发改委明确明年会拿出全国土地出让金净收益10%建保障廉租房，增加中低价房供应，抑制投机性购房。粗略计算，用于建设保障廉租房金额将超过300亿元。政策解读： 住房保障体系的细化与落实是2009年政府调控房地产行业，挤压可能存在泡沫的另一只手。与以往不同，09年住房保障工作更多的是针对廉租房建设的
34、廉租房在住房保障体系中的地位明显提升。具体措施里不乏创新之举，如将闲置公积金、土地出让金收益用于廉租房的建设。如果政策能执行到位，这些庞大的资金便能流动起来，更有效解决低收入者的居住问题，创造更多的社会价值。另外，住房保障体系的完善，也是解决住房需求的最有效途径，更是打压过高房价的最有效手段之一。3）金融、出让金、税金政策适时调整市场预期2009年，通过调整各渠道资金流通壁垒的政策与07、08年相比相对较少，调控力度也不如往年强。成都各银行收紧二套房贷2009年7月，成都各银行联合发布信息，二套房贷政策变更为首付4成，利率在基准利率基础上上浮10%，房贷申请以家庭为单位，第一套房贷已结清同样
35、计算在内。为了全面执行央行对二套房贷政策的规定，成都大多数银行都采取“一刀切”的方式，即只要家庭成员通过银行贷款买过房的，要再次买房都属于二套房。营业税免税时限“变2为5”2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，关于试行社会保险基金预算的意见中通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以此打击楼市中存在的投机购房行为。 “国四条”遏制部分城市房价过快上涨2009年12月14日，国务院会议指出为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点
36、是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。五部分发文加强土地出让收支管理2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知中规定，今后土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，并将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。政策解读：2009年房地产政策可分为两个阶段。而这三两个阶段都是与资金
37、壁垒型政策的出台或预期有关，这主要是因为这类政策不仅体现着房地产宏观政策的调性，其对楼市的影响也更快更直接。2009年年初房地产政策继续2008年政府力图稳定市场使房地产行业回暖的主题，与房地产紧密相关的货币政策、信贷政策相对宽松。7月，针对成都房贷工作出现的问题，成都各银行发文将加强对置业者信贷资质的监管，严格执行二套房贷制度。在2009年最后一个季度，购房者对2010年房地产政策将收紧的预期，成为年末强势行情的催化剂。直到12月，国务院及其他政府部门才陆续颁布房地产新政，而这些新政调控对象多针对与投机购房者，对成都这种以刚性和改善性需求为主的城市，影响并不明显。2.2.2 2010年政策影
38、响分析及预测2010年上半年已出台政策政策名称颁布日期实施日期颁布单位国务院出台“国十一”条01-10颁布之日国务院发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知01-21国土资源部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知03-10国土资源部国土资源部将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查03-12国土资源部国土资源部会议提出，将严格控制土地市场03-22国土资源部要求78户不以房地产为主业的中央企业,退出房地产市场，并在15个工作日内制订有序退出的方案03-23国土资源部财政部下发通知，明确首次购买90平方米及以下普通住房的购买契税优惠政策04-
39、02财政部国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点,要进一步加强房地产市场调控04-07国家发改委中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,严控炒房行为04-11银监会国务院常务会议指出, ,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.04-14国务院国务院出台新“国四条”04-15国务院国土资源部公布2010年住房供地计划04-15国土资源部国务院发布通知，暂停发放涨幅过快地区的三套房以上的住房贷款04-18国务院1）国十一条 主要内容：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风
40、险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。 政策解读：该政策是中央政府2010年出台的第一个针对房地产行业政策，也是在一个月内中央政府第四次出台房地产相关政策，该政策涵盖范围较广，涉及土地、信贷、供应、保障住房等各方面内容的政策。这些均显示出新年伊始，中央政府调控房地产市场、防止部分城市房价过快上涨，令市场稳定发展的决心。总体而言该政策从土地、信贷、保障住房、商品房供需等各方面着手，全面调整房地产市场。是自2009年以来首次全面地进行宏观调控。且首次将保障性住房的建设指定由各级人民政府负责，在近几年的历次房地产调控中，对于房地产这个既关乎民生同时又具备投资性的市场
41、中央政府一直头痛不已，此次加大力度推动保障性住房，应该是希望把政府应该做的保障性工作真正落到实处，才能更好的调控面向中高端人群的商品房市场，从而令关乎国计民生的房地产市场健康稳定发展而不是大起大落。2）新国四条 主要内容：更为严格的差别化房贷政策，增加住房供应和加强市场监管；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管。 政策解读：本次颁布实施的“新国四条”，可以看做是历次调控中下手最狠的一次，预计一些措施确实能够在抑制投机性和投资性购房者、规范开发商市场行为等方面起到积极的作用，但同时也存在一些值得商榷的地方，在抑制投资/机需求的同时，可能也“错杀”了一部分真正的市场需求。近期政
42、府加大对房价调控的执行力度很明显，政策一步一步收紧，可以说是政府的政策进一步收紧的预期越来越明显。如果效果不显著，组合政策还会继续推出。2.2.2 2010年政策小结及下半年预测 2010年年初，楼市持续高涨，房价大幅上涨，3月份全国房价环比上涨约11%。房价再一次成为全国人民关注的热点。为此国务院为遏制房价过快上涨，出台了一系列针对房地产行业的政策，尤其是加大了对投资性购房的打压，新政出台后各地楼市成交量都大幅萎缩，成都楼市也受到了较为严重的影响。 从2010年年初的政策走向不难看出，房地产政策有从严从紧的倾向。政策目前主要还是对市场中存在的不规范现象以及住房保障制度进行完善，金融信贷政策中
43、关于二套房的贷款利率问题却迟迟没有给出执行标准。就目前市场反应来看，一线城市二手住宅成交量明显回落，一手住宅成交量也存在萎缩趋势，但“不差钱”的开发商短期内降价的可能性较小，目前成交价格仍比较坚挺。而政策的后市走向跟全国房地产市场的走向关系紧密，如果市场就此企稳，政策的出台频率及力度或将减缓减弱；但如果目前的调控措施达不到稳定楼市的目的，更加严格的信贷政策随时可能出台。 从对本项目影响来看，本次宏观调控主要是调控商品住宅房价过快上涨，而对写字楼物业和商业物业并未做过多限制。从另一方面来看，本次宏观调控将投资住宅物业的资金挤出，在目前中国投资渠道匮乏的情况下，投资房产仍然是目前资金最好的保值增值
44、方式，因此这部分资金流向商业、写字楼的可能性加大。2.3成都市各物业市场分析2.3.1 成都市商业物业市场分析2.3.1.1成都市历年商业市场供需情况2009年商业地产市场供应较之2008年降幅明显，降幅为21%。随着大型开发企业特别是商业地产开发企业进入成都，越来越多的商业项目成为开发企业长期持有资产，上市销售项目越来越少。另一方面，由于09年宏观经济有所好转，成都宏观经济增长了12.3%，也使得成都商业成交量较大，商业地产整体需求较08年增长93%。成都市历年商业物业供应情况表成都市历年商业物业供应情况表2.3.1.2成都市历年商业市场成交价格情况2000年-2009年，成都市商业物业价格
45、呈稳步上升态势，尤其是进入04年以后，价格上涨速度加快，至08年，成交价格已经上升至11007元/平米。2009年成交价格为9500元/平方米，相比2008年有14%降幅。虽然2009年商业整体价格相比08年有所下降，这主要是因为目前商业发展的不均衡所致。传统的商圈，比如春熙路商圈、人民南路商圈由于可供开发的土地日益稀缺，开发量逐渐减小，这部分区域内商业物业价值在逐渐上涨，但是由于新兴商圈商业供应量大，价格相对较低，而将整个成都市商业物业整体均价下拉。本项目位于人民南路上，该区域内可供开发的土地日益减小，商业供应量小，可以预见本项目商业价值十分可观。成都市历年商业物业成交价格情况表2.3.1.3成都市主要商圈分布及情况简析目前成都市共有三大核心商圈，春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，三大核心商圈分布在成都市中心。另外还有九大次级商圈，即玉林商圈、桐梓林商圈、科华北路商圈、双楠商圈、金沙-光华商圈、羊西线商圈、沙湾-会展商圈、荷花池商圈、建设路商圈。本项目位于桐梓林商圈内，该商圈高档物业聚集，为项目发展商业提供良好的商圈氛围。（1）三大核心商圈即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈。名称春熙路商圈盐市
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