1、房地产开发工程可行性研究管理方法为适应公司开展需要，实现房地产开发工程决策的科学化、XX化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发监视的综合效益，特制定本方法。1 开发工程可行性研究的任务可行性研究就是在工程工程投资决策前，对与工程有关的社会、经济和技术等方面情况进展深入细致的研究；对拟定的各种可能建立方案或技术方案进展认真的技术经济分析、比拟和论证；对工程的综合效益进展科学的预测和评价。在此根底上，综合研究建立工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建立的可能性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2 可行性研究的步骤2.1 筹备。可
2、行性研究开场前的准备工作包括提出工程开发设想，组建研究小组，制定研究方案和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进展。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定工程的经济规模和工程构成。资源调查包括建立地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围根底设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的根底上，建立假设干可供选择的方案，进展反复比拟和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最正确方案，在估算工
3、程投资、本钱、价格、收入等根底上，对方案进展详细的财务评价和不确定性分析。研究论证工程在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和工程实施总进度方案。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施方案，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3 可行性研究的内容由于房地产工程的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽一样，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1 工程概况。主要包括：3.1.1 工程名称；3.1.2 工程的地理位置。包括工程所在地城市、区和街道，工程周围主要建筑物等；3.1.3 工程所在地的周围环境状况。主要
4、从工业、商业及相关行业现状及开展潜力、工程建立的时机和自然环境等方面说明工程建立的必要性和可行性；3.1.4 工程的性质及主要特点。3.2 开发工程用地的现状调查及动迁安置3.2.1 土地调查。包括开发工程用地X围内的各类土地面积及使用单位。3.2.2 人口调查。包括开发工程用地X围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发工程用地X围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。3.2.5 其他地下、地上物现状。
5、开发工程用地X围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发工程用地的现状要附有平面示意图。3.2.6 如需要进展拆迁的，要制定动迁方案，确定安置方案。3.3 市场分析和建立规模确实定3.3.1 市场供给现状分析及预测。3.3.2 市场需求现状分析及预测。3.3.3 市场交易的数量与价格。3.3.4 效劳对象分析、制定租售方案。3.3.5 拟建工程建立规模确实定。3.4 规划设计方案选择3.4.1 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发工程重点要规划安排好交通组织和共享空间等。3.4.2 工
6、程构成及平面布置。3.4.3 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。3.5 资源供给3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式和供给方案。3.5.2 工程施工的组织方案。3.5.3 工程施工期间的动力、水等供给。3.5.4 工程建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。3.6 工程开发组织机构和管理费用研究3.6.1 开发工程的管理体制、机构设置。3.6.2 管理人员的配备方案。3.6.3 人员培训方案、年管理费用估算。3.7 开发建立方案3.7.1 前期开发方案。包括工程从立
7、项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作方案。3.7.2 工程建立方案。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建立方案等。3.7.3 建立场地的布置。3.7.4 施工队伍的选择。3.8 工程经济及社会效益分析3.8.1 工程总投资估算。包括开发建立投资和经营资金两局部。3.8.2 工程投资来源、筹措方式确实定。3.8.3 开发本钱估算。3.8.4 销售本钱、经营本钱估算。3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利
8、润率、借款归还期等技术经济指标，对工程进展财务评价。3.8.7 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进展风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济开展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进展定性风险分析。3.8.8 工程环境效益、社会效益及综合效益评价。3.8.9 结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最正确方案。4可行性研究报告的撰写4.1 封面：要能反映评估工程的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估工程所处地区的市场情况、工程本身的情况和特点
9、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。4.3 目录4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进展。一般包括：工程总说明、工程概况、投资环境研究、市场研究、工程地理环境和附近地区竞争性开展工程、规划方案及建立条件、建立方式与进度安排、投资估算及资金筹措、工程评估根底数据的预测和选定、工程经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：工程工程进度方案表、工程投资估算表、投资方案和资金筹措表、工程销售方案表、工程销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与
10、运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附图：一般包括：工程位置示意图、工程规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5市场分析与需求预测5.1 开发工程的市场调查内容，可依工程的具体情况确定。一般应进展以下内容的调查：5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括工程所在地的社会经济开展规划、城市建立规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括工程所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的工程要有针对性地着重进展研究分析。5.1.3
11、 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对工程设计的使用要求或对已开发工程的评价、消费者的购置动机、购置能力及购置偏好等。5.1.4 物资供给市场调查。主要包括当地主要材料、设备供给状况、市场价格及有关物资信息。5.1.5 工程技术状况调查。主要包括工程开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。5.1.6 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理X围、效劳质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进展
12、整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询效劳部门，获得开发工程功能、质量、价格及改良提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深入调查充分分析收集资料根底上，对开发物业需求现状及开展趋势进展科学分析，对开发本钱、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。6地点选择与地块价值评价房地产开发工程的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进展分析比拟和评价。分析评价内容包括：6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件；6.3 拟订X围的拆迁情况；6.4 地块周边的
13、自然景观、人造景观及污染情况；6.5 实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措7.1 制定可靠或比拟可靠的资金筹措方案，是开发工程实现预期目标的根本条件，是防止工程流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密筹划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措方案主要是就工程投资的资金来源进展分析，包括自有资金、贷款和预售收入三局部。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入方案配合考虑。8 财务评价8.1 房地产开发工程财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的工程，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的工程，应采取动态法。8.2 静态法是
14、通过投资工程的总收入和总费用之间的比拟，来计算开发工程的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发工程正常回报率相比拟，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。8.3 动态法财务盈利能力分析，一般应以以下指标进展。8.4 财务净现值FNPV财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将工程经营周内各年净现金流量折现到建立初期的现值之和，它是考察工程在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0工程可行；FNPV0工程不可行。8.5 财务内部收益率FIRR财务内部收益率是指工程在整个经营期内各年净现金流量
15、累计等于零时的折现率，是考察工程盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，工程可行；FIRRic工程不可行。8.6 财务净现值率FNPVR财务净现值率是工程单位投资现值所获得的净现值，其值越大说明工程投资效益越好。8.7 动态投资回收期Pt动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9不确定性分析9.1 工程评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进展不确定性分析，以估计工程可能承当的风险，以论证开发工程在经济上的可靠性。不确定性分析
16、包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BED分析工程本钱与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素到达某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不赔本，此临界值即为盈利平衡点。9.3 敏感性分析是通过分析、预测工程主要因素如本钱、价格、销售周期等因素发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对工程评价指标可能发生的影响。一般是计算工程净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明工程承当的风险越小。10可行性研究管理10.1 房地产开发工
17、程不管投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的工程，可委托专门咨询机构承当工程可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的工程，由房地产公司自行组织可行性研究。10.2 房地产开发工程可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。10.3 房地产开发工程可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员XX，末页应署报告执笔人XX。10.4 开发工程的可行性研究工作，由公司组织并进展初审，研究报告必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。10.5开发工
18、程的可行性研究报告及决策意见，不管实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。10.6 可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予XX，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。10.7 开发工程实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进展总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经历和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。附录： 财务评价指标表达公式1 静态评价指标1.1 投资收益率R投资收益率R=净收益额工程投资总额100%1.2 静态投资回收期Pt投资回收期Pt=累计净现金流量开场出现正值年份数1+上
19、年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量2 动态评价指标2.1 财务净现值FNPVFNPV=CI-C0t1+ic-t式中：1CI现金流入量 C0现金流出量2CI-C0第t年的净现金流量3ic基准收益率4n计算期2.2财务内部收益率FIRRCI-C0t1+FIRR-t=0式中符号代表意义同上式。2.3 财务净现值率FNPVRFPVR=FNPVI式中：1FNPV财务净现值2I投资现值2.4 动态投资回收期ptCI-C0t1+ic-t=0动态投资回收期Pt=累计财务净现值出现正值年份表-1+当年累计财务净现值的绝对值当年财务净现值房地产开发管理细那么1 总那么为加强对房地产开发业务的管理，减少和防止失
20、误，提高综合效益，根据城市房地产管理法及其他有关法规的规定，结合近年来XX国华置业XX进展房地产开发的实际情况，制定本细那么。2 工程开发管理2.1 工程选择：由开发部配合实业公司根据城市开展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发工程。2.2 可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理方法执行。2.3 投资决策：根据房地产开发工程可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该工程做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原那么。决定投资工程的可行性研究报告报国华实业公司审批。2.4 土地合同订立：工程确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正
21、式合同或协议，如土地使用权出让或转让协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 方案 土地合同签定后，工程公司经理应组织编制工程开发详细方案书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、本钱控制、房产销售等的方式、方法及相应方案安排。2.6 前期手续：开发部指导并会同工程公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有：2.6.1 向开发管理部门报批工程，申报开发经营许可证。2.6.2 向方案部门申报固定资产投资方
22、案，报批工程立项。2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建立用地批准书。2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建立用地许可证。2.6.5 如系旧城改造工程，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.7 规划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原那么。大型工程的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建立用地规划许可证、建立工程规划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2 工程部
23、组织实施工程场地的“三通一平，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平。2.9 委托工程施工监理：所有开发工程原那么上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进展监视、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或方法。工程部负责组织委托监理。2.10 编制工程施工组织总设计：工程具备开工条件时，总工程师组织工程部编制工程施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项或单位工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制方案、场地的利用及安排等。2.11 施工队伍选择：工程施工组织总
24、设计确定后，经济部应按方案组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。2.12 开工手续：工程开工前，开发部配合工程部办理消防、抗震监视、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监视、平安监视等手续。2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发工程定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门或工程部门根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。2.14 施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包括：2.14.1
25、 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难；2.14.3 催促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证；2.14.4 清点、验收甲供材料，催促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证；2.14.5 催促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进展隐蔽工程的验收，严格控制工程质量；2.14.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工穿插关系；2.14.8 催促施工单位进展工程维修。委托监理公司进展施工监理的工程，要严
26、格按照委托监理合同、工程监理实施细那么对以上施工管理工作进展分工，防止与公司工程部工作穿插，并按委托监理合同、工程监理实施细那么对监理单位进展日常监视。2.15 工程造价预测及预算：工程定位前，经济部应配合开发部对工程进展经济论证；工程定位后，经济部应配合实业公司做工程投资估算；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制，以此作为控制工程投资、工程本钱的依据或目标。2.16 工程款拨付：工程公司根据工程进度，编制开发工程的季度、月度用款方案，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款方案后，由经济部进展审核，并配合财务部拨款。2.17 竣工验收
27、2.17.1 开发工程单项工程竣工后，先由公司工程部组织初验，初验合格后向质量监视部门申请验收。2.17.2 成片开发工程竣工后，工程部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进展综合验收。2.17.3 开发工程验收合格后，工程部将工程工程资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2.18工程造价决算：工程竣工后，由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算必要时，可委托审计事务所进展审计，工程部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对工程工程投资进展竣工清点。2.19 技术档案管理：综合部根据档案管理要求制定相应方法进展管理。主要是：2.19.
28、1 收集、保管开发工程的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建立用地规划许可证、拆迁验收证、建立工程规划许可证、建立工程施工许可证、开工报告等等。2.19.2 收集开发工程的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。3 房产销售管理3.1 对房地产开发工程的销售工作应提前介入。在可行性研究阶段，开发部就工程的销售前景、预期售价提出意见，并对工程进展市场定位即确定工程的主要销售对象。在规划设计阶段，开发部应根据市场定位和掌握的市场信息
29、对工程的户型设置、面积大小、内部设施、设计标准等提出相应的意见。3.2 工程的规划设计一经批准，开发部应会同相关部门编制销售方案，包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格，定出底价，报公司主要领导审批后实施。3.3 开发工程开工前后，开发部应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。为促进销售，有条件的还可与银行联系，办理按揭委托。3.4 开发部应采取各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、播送电视等新闻媒介上发布广告，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作广告牌，有目的地上门推销，委托代理销售等等。3.5 销售开场后，应随着工程建立进
30、度并根据市场反响、销售情况对售房价格进展相应调整。3.6 商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优惠。特殊情况需要予以优惠的，须经公司领导集体研究批准。3.7 销售商品房必须签订书面合同，合同须具备以下根本内容：3.7.1 所售房产的位置、面积、标准、附属设施、交付时间；3.7.2 房产单位售价、总价款、付款方式和定金；3.7.3 合同双方的权利和义务；3.7.4 违约责任和惩办方式；3.7.5 争议解决方法及其他约定的条款。3.8 任何购房业主假设未按合同约定付清房款，一律不得将所购房产交付其使用，违者对责任人就所造成的损失给予处分。3.9 开发工程通过竣工验收后，开
31、发部应为购房业主办理产权证书。3.10 房产销售根本完毕后，由开发部、财务部共同写出开发工程投资效益总结报告，上报公司领导。同时，开发部还应配合财务部编制开发工程决算报告，对工程收益情况加以认真分析。3.11 公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留作固定资产，用于对外租赁，获得长期的租金收益。4 物业管理4.1 开发工程在进展房产销售之前，公司应根据工程情况选定物业管理单位，由其承当工程建成后的管理。任何开发工程，既可由公司控股的物业管理公司承当管理任务，也可委托非公司控股的物业管理公司进展管理。公司要与选定的物业公司签订合同。4.2 物业管理公司对工程验收接收后
32、负责所管理工程的房屋设备、市政公用设施、生活效劳设施的日常管理和维护维修，并可按实际情况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务，还可为居民用户提供其他无偿或有偿的效劳。4.3 工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发现工程质量等问题，应及时向公司工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮；或自行修缮，并会同相关部门按实扣除施工单位保修金。4.4 物业管理公司按业主须知规定定期向效劳区内的业主收取有关费用。4.5 开发建成区居住业主数到达一定规模，应成立业主委员会，由业主委员会决定物业管理的委托事宜。5 附那么5.1 本制度自正式公布之日实施。工地例会制度1 目的完善工程管理制度，加强对在建工
33、程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建立单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建立中实际存在的问题。2 工程例会的组织2.1 工程例会为定期会议，每次例会时间由各工程部自定。2.2 工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。2.3 工程例会参加人员包括工程公司经理、驻工程公司各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。2.4 工程公司应提前与监理单位进展沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。2.5 会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。2.6 会议完毕后，由监理单位记录人员整理形成例会纪要，并于会后第二天发给与会人员。2.7
34、与会人员参加例会时需签到，收到例会纪要后需签收。2.8 监理单位每月要出一份监理月报发至各与会单位，工程公司应及时将监理月报传递到XX公司，供公司领导审阅。2.9 工程公司人员应将每一份监理月报、例会纪要登记、备案。3 工程例会会议程序3.1 施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进展汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供给等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进展说明。3.2 工程公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进展答复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供给、投资控制、平安生产情况进展说明，并提出监理过程中所发现的问
35、题，提出相应控制措施。工程经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进展协调。3.3 其他与会人员进展会议发言。3.4 例会主持人对会议进展总结。并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建立概况进展总结，并对下周监理工作做出具体部署。3.5 每月最后一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的方案与实际完成进展比照，查找原因，落实责任，并将下月工程建立的安排列入该会议的议程。4 工程例会落实4.1 工程例会纪要是过去一周工程建立的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。4.2 监理单位及驻工程各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供给
36、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报。4.3 总监理工程师或工地总监代表应催促各施工单位在工程建立中严格遵守工程例会对工程建立中发生的问题所做出的结论处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。施工图管理制度1 目的施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下根底。2 施工图纸管理内容：2.1 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。2.2 完整的
37、施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、构造图、设备图给排水、采暖、通风、空调、设备安装等、电气图配电、照明、综合布线、自动报警、安防等、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。2.3 施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装16套。3 施工图纸的管理程序:3.1 图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进展分类、编号、登记。3.2 图纸的分发。3.2.1 工程公司申报开工证及进展工程招标、消防报审、设计审查各一套。3.2.2 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。3.2.3 工地现场2套。3.2.4 施工单位4套为其保存4套作为绘制绘制竣工图使用，监理公司
38、1套。3.2.5 分发登记：分发时间、领取人单位、XX、数量。3.3 图纸的保管，由驻工程公司工程技术人员保管。3.4 图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。4 竣工图纸的管理细那么:4.1 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。4.2 一般少量的局部变更可在原图上更改。4.3 对局部更改变更量大于4.2条者可在图上增画大样图或局部更改图。4.4 对改动较大的局部要重新绘制。4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻工程公司技术人员。施工图审学制度1 目的为使工程设计符合开发经营的要
39、求功能、标准、构造、经济、其他等，减少设计误差，明确设计要求，促进开发工程顺利进展。2 施工图审学组织：2.1 一般性工程的图纸审学由工程部组织进展，对小区或超过一定规模以及重点工程应由公司总工程师组织审学。2.2 开发公司参加审学人员构成：工程公司、工程部、经济部、开发部相关人员。2.3 施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。2.4 审学图纸要做认真记录，并分类整理形成审学图纸意见书，送达设计单位以备解决答复。3 图纸审学内容：3.1 施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。3.2 与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。3.3 图纸本身是否存在
40、错、漏、碰、缺和不符合现行规X、规程的地方。3.4 配套工程是否完善。3.5 图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。4 图纸审学程序：4.1 按图纸种类应流先总图，再根本图纸，最后是详图。4.2 按专业分，应先建筑，再构造、设备、电气图，最后是室内装饰图。施工图设计交底制度1 目的为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的防止施工中出现失误，同时，也为解答审学图纸意见书中所提的问题。2 施工图设计交底的组织2.1 设计单位参加人员：工程负责人、土建、安装给排水、电、暖、通等工程的设计人。2.2 施工单位参加人员：工程经理、技术负责人、各专业施工
41、员、预算员。2.3 开发公司参加人员：工程部、经济部技术人员。2.4 监理公司参加人员：工程总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。2.5 由工程总监工程师或总监代表负责组织、主持。2.6 参加人员在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。3 施工图设计交底的根本内容：3.1 设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。3.2 构造方案的实施要求，关键构造部位的施工要求。3.3 设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。3.4 对各专业间穿插施工的要求。3.5 采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。3.6 其他需提出和交待的内容。4 施
42、工图设计交底的根本程序：4.1 确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。4.2 先由设计单位对审学图纸意见书中所提问题统一解答。4.3 按各专业分组进展，做到相互学习，有问有答，最后进展专业间配合问题解答。4.4 设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由总监进展总结。施工现场临时水电使用管理规定1 目的施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进展，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。2 适用X围本规定适用于各工程公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理、计量。3 规定的内容3.1 工程公司及开发部应将工地所在地的市政配套
43、手续办妥，技术资料搜集齐全。3.2 工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织方案书中所提出的临时水电需求总量，计算出本工程的临时水、电的总负荷包括水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等，形成书面资料报工程公司经理批准，并配合工程公司市政人员作好临时水、电的接入工作。3.3 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以防止二次浪费。3.4 临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水、电分配图。3.5 各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应催促监理工程师进展协调，并优先考虑工程人员
44、生活、平安的需要、及重点工程的正常进展。3.6 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方签字认可，工程公司设立专门档桉，工地有专人负责。3.7 工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交到工程公司财务人员。3.8 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监视下进展，并对其平安性负全部责任。3.9 各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应报监理单位、开发单位批
45、准前方能进展。3.10 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。分局部项、隐蔽工程及竣工验收管理制度1 目的对分局部项、隐蔽工程及竣工验收进展管理控制，确保经过验收后的工程质量到达规X及设计要求。2 适用X围适用于各工程分局部项、隐蔽工程的验收及竣工验收。3 职责X围工程公司负责组织专业技术人员进展工程量、工程质量、技术资料的验收。4 管理控制程序4.1 隐蔽工程验收必须在下一工序前进展，由工程经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进展验收，并作好监控记录。对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规X规定的局部，工程公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进展验收。
46、隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影拍照备查。4.2 对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师按照施工规X验收。其他工程进展不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。4.3 竣工验收4.3.1 工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进展全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。4.3.2 工程公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2日内通知监理公司组织验收。4.3.3 监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据建筑、安装工程质量验收评定标准及相关规X对工程进展全面检查，并由监理公司填发质量处理通知单，催促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进展复检。4.3.4 工程公司经理负责审查竣工工程质量等级核验表。4.3.5 监理公司、施工单位对竣工资料进展全面检查合格后，由施工单位报送质量监视站，等待竣工验收。4.3.6 对质量监视站所提出的问题由监理公司填发质
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