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1、花园项目市场调研报告12020 年 4 月 19 日文档仅供参考重庆奥林匹克花园项目市场调研报告第二分册竞争态势分析All Right。奥林匹克花园项目市场调研报告22020 年 4 月 19 日文档仅供参考市场竞争环境概述高端市场竞争日趋激烈1 、北部新区主要楼盘概览项目名称物业形态价格水平销售时间蓝湖郡联排别墅、独立别墅5000 元 / M2 起待定 , 估计在 8 月棕榈泉国际花园联排别墅、独立别墅5000 元 / M2 起7 月 25 日保利集团独立别墅未定尚早2800-4300元 / M2鲁能星城多种建筑形式开始认购蓝山湖联排别墅未定尚早天湖美镇花园洋房4000 元 / M2 起待定
2、 , 估计在 8 月财富中心小高层、花园洋房3800 元 / M2 起待定 , 估计在 8 月水晶郦城 ( 三、四组小高层、高层3800 元 / M2起待定 , 估计在 8 月团 )佰富高尔夫独立别墅10000 元/ M 2 起待定 , 估计在年底别墅比华利独立别墅10000 元/ M2 起4 月 17 日2、北部新区市场迅速放量经过上表我们能够看出多个楼盘的开盘时间都集中在8 月份。因此 , 今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。从市场调研报告中我们能够看出, 现在北部新区已经销售和即32020 年 4 月 19 日文档仅供参考将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园
3、、比华利豪园、鲁能星城等项目, 现以蓝湖郡的销售为例, 仅一期就有湖边独立别墅 29 栋, 总面积 11600 平方米左右 , 市场价值约 1.5 亿元 , 联排别墅 743 栋 , 总面积 185750 平方米左右 , 市场价值约 10 亿元 , 再看棕榈泉 , 一期住宅 300 余套 , 总建筑面积 70000 平方米左右 , 市场价值约 4 亿元以上 , 七月二十五日开始对外销售 , 还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备 , 天湖美镇建筑面积 40 万方 , 估计市场价值约 16 亿元。就这三个楼盘我们能够看出总市值超过31 亿元 , 共能容纳约 3000 户左右。很现实
4、的一个问题是 , 这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去 , 回笼资金约 20 亿元左右。意味着市场上的居民财富有近 20 亿元会在一年内流向这三家开发公司。3、产品定位趋于一致现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态, 基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同 , 产品同质化趋势严重 , 社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。4、地理位置相对集中除鲁能星城外 , 其余楼盘都很集中 , 消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素 , 更多的是比配套比服务等软件因素。42020 年 4 月
5、19 日文档仅供参考5、竞争态势分析市场现在共有三个梯队的产品, 分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。这部分楼盘已经全部销售结束, 在市场上取得了骄人的成绩, 她们是北部新区的第一批掘金者, 经过自身项目的推广 , 吸引了消费者的眼球, 提升了开发公司的品牌知名度, 可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击, 更多的作用是起到标杆作用, 成为后面开发项目的超越目标。第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘, 这部分项目正在积极准备上市, 而
6、且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外, 都是在竞争同一层次的客户, 因此她们面临的竞争是异常激烈的。第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程 , 暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争, 三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显的一个问题是,一、二梯队销售完成后, 将会从市场上消化大量的客户资源。52020 年 4 月 19 日文档仅供参考第一部分竞争环境背景一、北部新区简介重庆北部新区于 4 月 25 日挂牌成立。按照规划 , 北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区 , 园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆62020 年 4 月 19 日