《商业输了头阵开发赢了全盘;金源MALL之.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业输了头阵开发赢了全盘;金源MALL之.doc（2页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之惑(3) 北京中原地产商业部总监杨广安作为香港资深商业运营专家甚至直言：“金源MALL开业以来我只去看过一眼，理由很简单，从专业的角度，我认为这种超过40万平方米的商业地产项目是不可能成功的。” 在杨广安的认识中，有两个最基本的因素，决定了金源MALL难以为继： 一、 以美国为代表的大体量MALL，市场消费基础、消费文化与国内有很大差别，选址往往在城市之间的交通枢纽。金源MALL的定位和选址本身就是一个难以调和的矛盾； 二、 目前国内的商业发展也不支持如此大体量的商业体，商品种类也填充不满，这样金源MALL内的商品，不可避免的出现大量商品、品牌重复。 “
2、由于这些本质性误区的存在，所以我对它根本不感兴趣。”杨广安说。 合富辉煌(北京)公司马上将接手金源MALL二期一部分物业，要对近4万平方米商业面积的招商业务。合富辉煌(北京)公司总经理尚文生认为，有些商家春节前已经不交租了，商家现在的心态是，如果一级承租商能降租的话，可以考虑守一守。待到营业流水都达不到租金水平的时候，退租、降租和业态调整将变得强烈。 住宅商业地产，绊了MALL的腿 据了解，在北京市MALL的商业规划版图上，金源MALL本来是不存在的。开发商正是看中市场对MALL这个新概念的预期，而一些商家也有好的市场预期。结果，在开发商自己主导下，金源MALL快速建设，强行进入市场。 作为资
3、深商业运营专家尹铁铮在商业领域取得的成绩是卓越的，创建管理北京赛特购物中心、担任家乐福国内首家店的法定代表人，创建中法合作的老福爷百货。此外，10年前，在跟北京市政府讨论时，他是第一个提出MALL概念的人。如今，尹铁铮还在运营北京规划的四个大型MALL之一春天MALL。 对金源MALL项目而言，为什么没有在规划范围内还可以去建设呢？尹铁铮认为，开发商是从商业技巧上进行了政策规避，钻了空子。 依据国家政策规定，对规模比较大的住宅项目，必须有相应比例的公建、商业配套。开发商把超大规模住宅项目“世纪城”的公建配套，集中到一块，就集合出一个几十万平方米规模的商业体。住宅配套公建聚集到一起，体量增大之后
4、，开发商由此开始寻找题材，进行项目提成、炒作，直到最后声称要做出亚洲最大的MALL。但此时，项目定位已经出现了方向上的偏差。 金源MALL所在的位置，在业内人看来，实际只适合做区域商业配套。该项目被提升成“亚洲最大的MALL”之后，项目的市场需求定位就出现了双重偏差。从本区域购买需求的角度分析，金源MALL的“亚洲最大的MALL”定位，使项目面对的市场需求外延范围扩大了很多，在业态和产品档次、结构上进行了大幅度的提升。提升后的商业供应定位，有很大的一部分不再适合本区域内的购买需求，从而丧失了相当大一部分的本地市场需求。 金源MALL提升部分的市场供应和需求对接，问题就更大了。金源MALL的位置
5、、交通、项目设计和商业管理能力，都达不到将项目提升到“亚洲最大的MALL”的条件。在本区域需求部分流失的基础上，扩展的需求又严重不足，更促使商业经营恶化。 对于金源MALL这种将住宅和商业地产结合的集合模式，尹铁铮认为，商业地产开发的一个关键要素是土地成本，商业地产地价成本高，使商业地产投资商在成本上面临很大的压力。由此，取得地方政府的支持，在地价上给予优惠是当前商业地产开发的主流模式。金源MALL这种模式，由于和地方政府已建立良好的关系，在商业地产地价上取得优惠更容易，谈判成本低，同时还规避了规划论证、立项等难题。但从商业地产和商业经营角度，这种模式是否值得推广，则需要考虑。 待添加的隐藏文
6、字内容3对于开发商将金源MALL分租给一级租户来收回成本的方式，尹铁铮认为，现在仍不能说开发商已经收回了投资，金源MALL在商业经营成本回收上仍面临风险。金源MALL开发商和一级租户签订的租约长达20年，按照常规，一级租户会分多期支付租金给开发商。在金源MALL商业经营存在诸多问题的情况下，终端承租商家如果退租、撤除，将给一级租户带来很大的压力，而这种压力很可能最终仍传导给金源MALL的开发商承担。 在金源MALL目前面临的市场压力下，尹铁铮认为这个项目在立项、规划设计、商业运营过程中的问题，甚至会对MALL这个行业都产生负面影响。 首先，金源MALL的粗糙和不专业，打破了市场对MALL这种商业形态的美好预期。消费者本来憧憬MALL所带来的快乐，但北京第一个采用MALL概念的产品效果不佳，让市场产生了错觉。 其次，金源MALL本身属于自行拔高的项目，造成在市场需求双重错位，项目不接商气。金源MALL在开发期的指导思想，存在头脑过热，指导思想不仅影响到项目的后续经营，也对MALL在国内的发展产生负面影响，实属“误人误己”。 商业输了头阵，开发赢了全盘 虽然尹铁铮存在着不同看法，但在更多的人看来，金源MALL商业上目前的不成功，却并不代表着项目开发的不成功。因为对于开发商来说，现在的情况是，获得的利益已经大于付出的成本。