《房地产开发与管理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发与管理.doc（6页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、房地产开发与管理摘要：在90年代，脱颖而出的都是那些建立并占领新市场的公司。今天，竞争的焦点已转向合作发展和更加顺畅的供应链协调。因此计划在该过程中就变得十分关键并成为房地产项目管理的基础。一个项目可能涉及多个组织和数十人的参与，这就需要对这些人员进行管理和协调。让人们知道做什么，谁来做，什么时候做，如何去做以及会用到什么资源。正确的计划是沟通不同意向的第一步。问题的难点在于识别环境不确定因素、杂乱无序以及相互冲突的目标。关键词：房地产、项目管理、项目预算、项目控制绪论项目管理是近几十年发展起来的一个管理学分支，同时也逐渐形成了一个新兴的行业。项目管理并非少数专家、学者的“专用品”，它不但应用
2、于国民经济的各部门、社会活动的各方面，而且还与人们的日常生活紧密相连。越来越多的人们要求了解和学习项目管理的基本理论和做法。简言之，项目就是一种有组织的工作，旨在完成特定的非常规、低产量的任务。尽管项目不会重复，但却要花费大量时间，作为单独的任务而言，其管理的过程将会极其浩大或复杂。因此，须以团队方式提供所需的智力支持，但是采取团队方式会使信息流变得复杂，并会在参与者沟通和协调的管理方面增加额外负担。房地产项目管理是以尽可能有效的方式取得预期成果的过程 。房地产项目管理强调的是预期成果，但更重视的是为实现这个结果而形成的整个过程。在整个项目管理的实施过程中，为了取得预期成果 ，往往会综合运用各
3、种现代化管理方法，如：全面质量管理、全面经济核算、全面计划管理、ABC分类法、方针目标管理、滚动工作计划、行为科学、管理经济学、心理学、网络计划管理、电子商务网络等，通过推广运用各种现代化管理方法，建立房地产项目管理模式和管理文化，使项目管理的整个过程处于受控状态，从而确保项目管理目标的实现。一、管理过程设计1. 决策支持所需的数据（1） 数据源；（2） 如何收集数据；（3） 如何储存数据；（4） 如何检索数据；（5） 如何表达数据以为决策者提供信息。2. 决策支持所需的模型（1） 支持常规决策的模型；（2） 支持特别决策的模型；（3） 用于项目控制的模型。二、项目预算和组织目标一个组织的预算
4、反映管理的目标。这些目标和组织的限制条件决定了项目选择、资源分配、运营模式以及每个项目期望的进度。预算取决于预期的组织任务以及组织所属类型（个人、国家或非盈利），同时也取决于内部和外部的环境因素。下面是影响项目选择和预算结构的7项普遍因素。1.竞争 大部分组织都属于私有部门，需要具有竞争优势才能生存。外部竞争和挑战促使组织在多方面不断改进。2.利润对于大部分私人部门来说，具备在长期和短期内产生利润的能力至关重要。3.现金流量组织的现金流量是所有常规活动和其他正在进行的项目的现金流量的总和。4.风险不确定性和风险可能影响预算决策。5.技术能力属于公共部门的一些组织希望对高新技术项目进行预算以获取
5、更新更先进的技术。6. 资源 每一份项目预算均为分配给项目的资源价值的货币表述。7. 潜在需求项目的选择和预算很大程度上取决于组织的目标。三、预算方法费用预算有两种基本方法：自上而下方法和自下而上方法 。采用哪一种方法，主要与项目组织的决策系统有关。1.自上而下的项目预算这种方法主要依赖于中上层项目管理人员的经验和直觉（判断）。这些经验和判断可能来自于历史数据或相关项目的现实数据。首先，由项目的上层和中层管理人员对项目的总体费用、构成项目的子项目费用进行估计，这些估计的结果给予低层的管理人员，在此基础上他们对组成项目或子项目的任务和子任务的费用进行估计。然后向下一级传递，直到最底层。这种预算方
6、法的是，当上层的管理人员根据他们的经验进行的费用估计分解到下层时，可能会出现下层人员认为上层的估计不足以完成相应任务的情况。这时，下层人员不一定会表达出自己的真实观点，不一定会和上层管理人员进行理智地讨论，从而得出更为合理的预算分配方案。2.自下而上的项目预算自下而上方法要求对项目的所有工作任务的时间和预算进行仔细考察。最初，预算是针对资源（团队成员的工作时间和原材料）进行的，然后才转化为所需要的经费。所有工作任务估算的总体汇总就形成了项目总体费用的直接估计。项目经理在此之上再加上适当的间接费用（如管理费用、不可预见费等）以及项目要达到的利润目标就形成了项目的总预算。自下而上的预算方法要求全面
7、考虑所有涉及到的工作任务。自下而上预算的优点是，基层人员更为清楚具体活动所需的资源量。而且由于预算出自于基层人员之手，可以避免引起引起争执和不满。3. 上下结合预算上面陈述的两种预算方法，无论是自上而下还是自下而上，其过程都是完全单方向的。上下结合方法将信息流组合起来，以消除这两种方法的一些不足之处。典型的上下结合方法从管理高层在战略计划中制定每年的预算框架开始四、项目控制项目控制是指在项目按事先制定的计划朝着最终目标挺进的过程中，由于前期工作的不确定性和实施过程中多种因素的干扰，项目的实施进展必然会偏离预期轨道。为此，项目管理者根据项目跟踪提供的信息，对比原计划（或既定目标），找出偏差，分析
8、成因，研究纠偏对策，实施纠偏措施的全过程。所以项目控制过程是一种特定的，有选择的，能动的动态作用过程。五、如何使项目妥善结束1. 项目结束阶段的工作目的确认本次项目实施的结果；实现项目的各方利益；总结本项目中的经验教训，以期改善未来项目的工作绩效。2.完成计划内任务首先要求做到完成所有列入目标计划的工作，获得所有必需的认可和批准。3.为项目终止做详细计划制备一份列出所有已完成和应当完成的工作的项目结束备忘录。六、质量验收、费用决算与审计项目质量验收其实是贯穿整个项目实施过程的。在项目的结束阶段，质量验收是对每项结果进行汇总、统计，从而得出最终的项目整体质量结果。项目质量验收的直接成果是产生质量
9、验收评定报告和项目技术资料。项目的费用决算是对项目从开始筹备工作到结束交付成果整个生命周期内实际投入的全部费用的计算和确定。决算的结果是形成项目决算书，包括文字说明和决算报表两部分。项目费用审计实际上贯穿于项目实施全过程中。在项目结束阶段则进行项目成本审计，查明超支或节约的原因，并做出审计报告。七、小结经过这次房地产开发与管理的课程考查报告，我们学到了很多课本上学不到的东西，并对房地产中的项目管理有了更深的认识。项目一词最早于上个世纪50年代在汉语中出现(对共产主义国家的援外项目).。项目管理，简称（PM）就是项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进
10、行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。项目参数包括项目范围、质量、成本、时间、资源。 我国对项目管理的系统研究和行业实践起步较晚。1980邓小平亲自主持了我国最早与世界银行合作的教育项目会谈，从此中国开始吸收利用外资，而项目管理作为世行项目运作的基本管理模式随着中国各部委世界银行贷款、赠款项目的启动而开始被引入并应用于中国。但是，和国际先进水平相比较，中国项目管理的应用面窄（仅在水利、国防、等国家大型重点项目以及跨国公司的在华机构中使用），发展缓慢，缺乏具有国际水平的项目管理专业人才。究其原因，是我国还没有形成自己的理论体系和学科体系，没有建立起完备的项目管理教育培训体系，更没有实现项目管理人员的专业化。参考文献：1.项目管理过程、方法与效益 Avraham Shtub Jonathan F.Bard Shlomo Globerson，2009.112.房地产开发；刘瑛，乔宁著；北京大学出版社，2007.93.项目管理工具箱 马旭晨，2009.014.项目管理 柴彭颐，2009.10