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1、新型双创产业园规划,（大众创业万众创新）,2,3,4,产业园区不同发展阶段的模式分析,产业园区发展的几个趋势,讨论,1,产业园区的规划方法和新的规划理念,提 纲,问题背景,差异化,品牌化,营销化,同质化竞争如何突围？ 差异化亮点如何打造？ 品牌化园区如何策划？ 让我们共同关注，共同思考！,产业园区不同发展阶段解读,第一个阶段 生产要素聚集,产业园区不同发展阶段解读,第二个阶段 产业主导特征,产业园区不同发展阶段解读,第三个阶段 创新突破阶段,产业园区不同发展阶段解读,第四个阶段 现代科技都市,产业园区发展的几个趋势,趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变 从世界高新技术产业发展来看，基本经历
2、了由“单个企业同类企业集群产业链产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。 从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。,产业园区发展的几个趋势,趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型 由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。,产业园区发展的几个趋势,趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
3、随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。,产业园区发展的几个趋势,趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变 产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建
4、设。,产业园区发展的几个趋势,趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。,产业园区发展的几个趋势,趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型 现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐
5、休憩服务等综合功能。,产业园区的新的规划理念,一、新的产业园区规划，首先要倡导以核心资源聚集为主要目标，空间规划是围绕核心资源的服务需求而进行的； 示例：高新园区的产业构建模式,产业园区的新的规划理念,例如：一个高新园区的成长，更多的会依赖人力资源、技术转移能力、信息及咨询服务能力以及展示交易服务能力，在这个核心要素的驱动下，使一个产业的研发、设计、中试、制造得到一定的核心优势基础，通过这个平台功能对外部资源、包括科研机构、产业资本、院校及制造运营企业的吸引，以达到一个循环成长的有机过程。（参见下图所示）,产业园区的新的规划理念,二、目前的产业园区的开发是处于第二阶段和第三阶段之间，与未来所需
6、要的第四阶段有着本质的不同，需要进行一些规划上的预判和修正，以保证在未来的规划实施中，有着更具备成长弹性的空间设定；,产业园区的规划方法,第一、 园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标； 园区规划的宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台为核心的，这就要求在规划的初始，就着重分析和判定，这些平台构建的实际需求和发展途径，例如：围绕一个产业技术构建的平台，核心能力是研发或技术交易能力，就需要围绕这个能力去建立一个创新科技服务平台：,产业园区的规划方法,第二、 要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造： 当前一轮的全球
7、产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭，开始新的重构过程。我们需要在新的一轮产业板块及分工中，尽量取得高端战略的实现，也需要在园区的规划与发展中做到空间和服务平台的适应性。,产业园区的规划方法,一个重要的观点：打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是产业园区发展的重要基础。,产业园区的规划方法,第三、不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育。 园区的服务是园区发展的核心关键，但是，大部分园区仍然更加重视仅仅是“招商引资”的初始过程，在
8、园区内部企业的发展服务方面做的很不到位，也是园区发展、甚至在规划过程中也需要更多关注的问题。我们根据企业的成长需要，提供这样一个服务平台和功能是必要的，按照不同发展阶段的企业提供不同的关键服务：,产业园区的规划方法和新的规划理念,按照企业成长路线，提升创新创业综合服务能力和服务品质 规划构建国际高科技企业孵化器，引进国际孵化项目，与基地产业形成互动 设立大学科技园、留学生创业园 建立为高成长企业服务的加速器，建立孵化器和加速器的对接机制, 形成从孵化器到加速器的企业成长服务体系 搭建投融资服务平台： 联合银行、证券公司和中小企业创业板等帮助企业上市 设立基地创业投资专项基金 与国内外知名的风险
9、投资机构成员建立联系、开展合作，积极引入国际专业风险投资机构 开展投融资担保业务：借助国家中小企业转贷款平台，在基地设立中小企业贷款信用担保业务窗口,案例：,苏州工业园区 案例背景 苏州工业园区位于苏州东部新城中心，规划面积70平方公里。 苏州新城定位：城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功能，并将其建 设成为品质较高的居住集中地。 园区产业及功能发展特点：工业与城市服务业互动发展，推动园区综合化提升。 整体空间布局模式 A圈层+轴线 圈层 居住区 工业区 商业区 服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区 纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展
10、形态，也使得新区与老城区有机连成整体。 B弹性空间 分为三个片区分期开发：西部公建配套区、中部居住配套区和东部工业组团区 在规划中引入“白地”、“灰地”、“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。,C生产与生活功能既分离又联系 工业布局：根据产业类别和污染程度进行合理布局 配套设施布局：分层级布置配套服务设施 商服设施：集中布置和分散布置相结合。 中小学等教育设施：遍布整个居住区 合理设置配套设施。 生态技术手段 通过一系列生态环境保护措施塑造宜居宜业园区 对本项目借鉴意义 产业及功能：产业发展的同时，需配套发展相关服务产业，既包括生产性服
11、务，也包括生活性服务；服务设 施大集中、小分散布局，有效地为园区进行服务。 空间布局：生活区邻近的工业区，只允许容纳无污染及轻工业，或通过有效的隔离手段进行处理。 生态环境：通过清洁生产、中水回收等措施减少工业区的污染，增强工业区与生活区的融合程度。 开发时序：基础设施先行，工业项目引进的同时，适时发展配套服务项目，提升土地开发价值。,2021/2/25,24,规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里； 发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成全国水平最
12、高、竞争力最强的园区之一 中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义； 交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。,机场： 上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里） 铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家十五计划,海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位 张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊
13、位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座,苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大,2021/2/25,25,中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展具有示范意义。,拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事
14、管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度,2021/2/25,26,园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础,苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区； 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。,2021/2/25,27,苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点,
15、区位,十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇迹。 由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。,2021/2/25,28,邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成， CBD的规划建设，园区的配套更加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。 CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建,苏州
16、园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善,2021/2/25,29,00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展； 02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展； 园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加,2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加,
17、老城中心,2021/2/25,30,板块特点：苏州园区最早开发的房地产板块，最早属于城市功能的延伸区，后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd的配套，产品开始高端； 发展前景：发展成熟，用地空间有限； 产品特色：市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主 平台价格：20000元/平米,板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有独墅湖强势资源和教育配套； 发展前景：发展前景看好，但用地空间有限； 产品特点：产品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。 平台价格：14000元/平米,板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和cbd的配套； 发展前景
18、：发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内均有供应 平台价格：1000元/平米,板块特点：属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域； 发展前景：用地空间大，属于未来发展区域； 产品特点：产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主； 平台价格：6500元/平米,湖西CBD板块 关键词：湖景资源、cbd配套、产品高端,新双湖板块 关键词：湖景资源、产业配套、产品底端,独墅湖板块 关键词：湖景资源、教育配套、产品复合,湖西CBD板块 关键词：湖景资源、CBD配套、产品复合,随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，各个
19、板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的发展特点,根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新双湖板块,2021/2/25,31,苏州工业园人口统计,2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。 产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；,自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。 从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。 外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好； 购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,西,东,2021/2/25,32,区域的初步认知期，价值小步慢升,区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现,产业规划确定，区域价值开始抬升,区域意象逐步形成，价格开始大幅提升,苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣,讨论-,