邢台市场调研报告及产品初步建议3.9(gai ).ppt

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1、邢台市场调研报告及产品初步建议,2010年3月9日,本次调研的目的,对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研； 全面了解邢台市近几年房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测； 对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。,3,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,邢台市介绍（）邢台市位置与城市动力,邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山 西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、

2、衡水市接壤。总面积12486平方公里。 市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市 。,邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：桥东区、桥西区 、沙河市、南宫市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。 邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。,邢台市介绍（）邢台市

3、辖区与其历史渊源,邢台标志-清风楼,邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产。 邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。,邢台市介绍（3）邢台市矿产资源与旅游资源,虚照禅师塔(在天宁寺大殿后),7,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,地块分析(1)-周边环境,本地块位于邢台市郭守敬路以西、钢铁路以东、百泉大街以南、七里河北端。 项

4、目属邢台市重点打造新区域之一：七里河生态版块 项目周边有邢台电厂及邢钢等工业，项目地块所在位置属邢台老工业区。,七里河新区,项目地块及周边环境,对 岸 的 电 厂,西 北 边 的 邢 钢,七 里 河 全 貌,项 目 地 块,地块分析(2)七里河版块新区分析,七里河风景带，全长约16.8公里。范围自东三环外200米处至西三环外3.3公里处，南北宽从800米到2000米不等。自西而东规划有六大景区：河湾湿地生态保护区庄园牧歌度假区、现代运动休闲区、都市休闲游览区、百泉风景游览区、东郊森林游览区。,本案地块原属“煤炭塌陷基本稳定区”。 该区域属城市边缘地带，市政配套极为不成熟，无原住民 市民对七里河

5、新区心里接受程度,地块分析(3)项目当前的一些顾虑,12,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,13,第一部分：宏观市场研究,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,第四部分：项目板块研究,第三部分：邢台市客户群研究,14,第一部分：宏观市场研究,15,城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心,邢台市是河北省南部区域城市；城市未来的定位是冀南重要的中心城市。 邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口697.2万人，市区人口60万（4511人/平方公里）,16,邢台

6、市近年来GDP快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑,邢台市历年GDP增长情况,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,近5年邢台市GDP增长率保持在10%以上，2009年城市GDP达到1060亿元,增幅10%，为房地产健康发展提供有效保证。 根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期,资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报,17,邢台市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期,邢台市历年人均GDP发展状况,邢台市人均GDP保持高速增长，近4年来增长速度均超过6%，受金融危机的影响，2009年全国经济从

7、低谷走出来，邢台也不例外。 根据人均GDP与房地产发展关系模型，人均GDP在800-4000美元之间时，房地产处于高速发展期,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报,18,邢台市第二产业连续10年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失,邢台市历年产业结构状况,资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报,19,宏观经济小结,城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处于高速发展

8、时期 第二产业比例连续10年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城市的购房主力人群） 从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。,20,第一部分：宏观市场研究,21,本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量,邢台市2009年末常住 人口697.2万，户籍人口621万，人口自然增长率约7.5 2009年邢台市区人口为60万人,22,邢台市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平不高，购房能力不足,邢台市城市居民的人均可支配收入保持较高速度增长， 2008年城市人均可支配收入达到8779元，增长7.9% 人均可支配收入增加将带来房地产市场的快

9、速发展，价格上升、成交量增加 2005-2008人均可支配收入平均增长率为15.945%，人均消费支出平均增长率为19.625%，比人均可支配收入高了3个百分点,邢台市历年人均可支配收入,邢台市历年人均消费支出,资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报,23,邢台人消费意愿强烈，理财、投资意识不强，近年开始重视储蓄，居民购买力有较大提升,邢台城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比与普通城市在0.6-0.65之间相吻合，消费特征不明显,邢台市历年人均消费性支出占人均可支配收入的比例,资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报,24,人口状况小结,城市人口 城市辐射力较差，人口增长主

10、要依靠本地人口的自然增长，外来人口数量很小，综合实力不足，制约城市未来高速增长 由于城市产业结构中缺乏第三产业，导致城市白领（购房的主力群体）缺失 邢台人特征 邢台人理财、投资意识不强，这种情况逐渐改变，未来购房能力会逐渐加强 置业投资仍需要继续引导 国有企业员工及机关事业单位人群购买能力较强,25,第一部分：宏观市场研究,26,邢台市近10年的发展规划图,城市规划发展方向,“五星捧月”中“月”指中心城区，“五星”指任县、南和、内邱、沙河、皇寺。邢台城市集群人口远景将达到200万人左右。各中心之间以农田、绿地相隔离，以快速交通相联系，形成功能各异、规模适度、产业互补、城绿交融、人文与自然相生并

11、荣、景观与风貌独具特色的邢台城市集群，成为带动区域经济发展的核心。,城市总体布局：一城三区两心四轴,城市核心部分。 “三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。 “两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。 “四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。,龙岗新区,高新技术产业开发区,29,邢台城市规划小结,一城三区，以新区开发为发展方向，新区建设带动旧城改造，重点加快城市路网建设，形成“一城三区”的中心城市布局 邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊”将起到加快七里河版块建设步伐的作用 “四横四纵”的交通规划，缩小了城市空间距离,30,第一部分：宏观市

12、场研究,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,第四部分：项目区域研究,第三部分：邢台客户群研究,31,依据房地产发展周期理论，邢台处于向上发展阶段,房地产周期理论,邢台GDP增速 邢台人均GDP增速 房地产发展程度,判断因素：,32,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,33,与沧州、保定等城市相比，邢台市土地供应适中, 沧州市2009年土地供应量为1202亩； 保定市2009年土地供应量为697.7亩；,其它城市相比，邢台市的土地出让量总体偏适中，土地出让一方面增加政府调控市场的难度，另一方面增加市场供应，制约价格上涨空间。,资料来源：中国土地交易网,34,七里河新区土地供应

13、分析：土地价格相对不高，拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现,邢台市平均年土地供应量在1000亩左右，包括住宅、商业、商住。 2009年协议出让、招拍挂商住用地合计1345.45亩，按平均容积率2，预计总建筑面积180万平方米 城区内主要以城中村改造为主，其中二环内共有6个村拆迁。二环外有4-6个村拆迁。拆迁进度缓慢。,本项目,七里河新区占,35,房地产一级市场小结,供应 邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业） 未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块 城市内已无大宗土地出让（城中村改造除外） 取地方式 协议及招拍挂方式,36,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二

14、级市场,龙岗新区,桥东区,江南春天50万,七里河新区,本项目,名都阳光2700/ 25万,淼岳林3680/ 40万,天一城3700/30万,水榭翰城3600/26万,燕云台4200/ 50万,麒麟郡3100/ 17万,阳光巴厘岛 20万,金域首府 3200 / 40万,水岸蓝庭,永辉巴黎 25万,作品别墅4000/,现代城3300/,尚林苑,西北区域情况:邢台市区西北部是政府规划发展方向，地价相对较高，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主。 东南区域情况:中南地区是邢台市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。 目前市

15、中心地段、市政配套完善，交通方便，但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，本区域是规划中工业区，不太适宜居住。 东北部区域情况:东北区域不是政府规划发展方向、地价相对较低； 周边市政配套不完善、生活不方便目前居住社区只有世纪名都，其售价较低，在2680元/平方米左右。,邢台市房地产市场格局,39,邢台市桥西区项目市场调研情况列表,邢台市桥东区及七里河沿岸项目市场调研情况列表,依照城市桥东桥西两区划分 桥西西北区域是置业热点区域，中高端楼盘均价在4200-4500元/平方米之间，以阳光巴厘岛和燕云台为例 桥东区域均价在3500-3700元/平方米之间，以天一城为例,邢台市地产市场格局小结：,商品房成

16、交面积近年大幅度增长，呈现出量价齐升的销售局面,2006年、2007、2008年商品房销售均价分别比上一年上涨幅度较大，价格上扬幅度逐年递增；其中住宅均价2009年为3600元/m2； 2009年商品房增长幅度（16.12%）高于可支配收入增长（14.7%）房价上涨的速度将放慢； 按数据分析：邢台市房地产市场在2008年与2009年上半年受到金融危机的影响,销售价格上涨放慢,出现近三年销化量呈U型曲线.,2005-2009年邢台市商品房价格走势图,商品住宅价格,2007-2009邢台市商品房销化量走势图,43,邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的发展阶段,核心产品层,外

17、围产品层,外延产品层,外延产品： 区域外能感受到的，竞争的最高级别,外围产品： 产品附加值，有助于提升物业形象,核心产品： 与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面,邢台市场目前产品品质的突破主要集中在户型、环境塑造、功能空间上,44,二级市场小结,市场 市场处于快速成长阶段，加大放量 未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场 机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住条件的自住为主 市场上较为畅销楼盘年销售量集中在7-8万m2之间 产品 市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以中大户型的多层，

18、小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。 别墅项目主要集中在西北三环、南二环，预计2010年将放量4万m2左右 市场畅销户型面积在80-130m2之间，总价在48万以内，平均约35万，超过48万产品形态明显发生变化，如由小高层TH、别墅、花园洋房等 价格 邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈，价格不会出现大幅度的上涨,45,邢台市房地产市场总结,一级市场 土地供应市场规范性较强，土地供应适中。 二级市场 商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨，但幅度不会太大,邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套

19、是主要诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。,46,第一部分：大势研究,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,第四部分：邢台客户群研究,第三部分：邢台市典型楼盘,第五部分：项目板块研究,邢台市桥西区燕云台,项目基本信息： 总建筑面积：50万平方米 车位配比：1：0.7 建筑类型：观景公寓 、 花园洋房、 LOFT 开发商：邢台天合地产 开盘时间：2008-6-30 均价：4200元/ 风格：中式风格,售楼部,项目景观区入口,儿童娱乐设施,水榭长廊,优劣势分析,优势 1、营造有品位的文化氛围，树立了高档社区的形象。 2、营销手法较为细腻，迎合了部分感性客户尤其是女性客户的

20、心理。 3、在产品细节上处理较好。 4、明确的中式风格定位，凸显了项目特色。 5、地段优势明显。 劣势 劣势 1、单价偏高，市场认同感尚需时日。 2、除花园洋房等少数产品外，高层户型设计一般，对高端定位的支撑力不够。 3、销售队伍素质一般，与高端楼盘的形象不匹配。,洋房外观,高层工程进度,邢台市桥东区 天一城,项目基本信息： 开发商：家乐园房地产开发有限公司 代理商：北京欣原业地产机构 整合推广：今久传播（北京） 均价：3700元/ 建筑类型：高层 天一城总住宅面积30万平米，其中电梯房30栋。高层（16层以上）电梯房配置双电梯，全景洋房一梯一户或一梯两户。,天一城户外广告,天一城售楼处外观,

21、优劣势分析,优势 1、邢台市目前最大的城市综合体，配套优势明显。 2、开发商充分利用了其在商业领域的优势，既填补了市场空白，又打造了项目的最大卖点。 3、桥东区近年来开发量不多，开发商充分利用其自身的资源优势占领了桥东市场的最大份额。 4、邢台市第一个定位于城市综合体的项目，抓住了行业升级的先机。 劣势 1、早期规划的商业量体过大，不利于商业气氛的培育。 2、除地段和配套优势外，住宅产品本身无明显特色。,总体规划图,邢台市桥西区阳光巴厘岛,项目基本信息： 开发商：河北凰家房地产开发有限公司 建筑类型：高层、别墅 建筑风格：东南亚风情，注重营造社区景观园林 阳光巴厘岛总建筑面积17万平方米，户型

22、面积70170平方米不等，由5栋别墅、10栋观景洋房组成。,巴厘岛规划图,优势 1、开发商凰家地产的多年品牌优势。 2、项目定位极具特色，树立了独特的形象优势。 3、景观示范区和售楼处的包装形态第一，对到访客户有较强的视觉冲击力。 4、在整体规划上，将景观置于首位，将景观与建筑有机结合 5、面积落点较为合理，既发挥了高端产品（楼王）的价值，又保证了相当比例的适中户型，避免了曲高和寡的局面。 劣势 1、小区以东南亚风情园林为主要卖点，在气候差异极大的北方不易实现。 2、园林景观维护成本较高,优劣势分析,邢台市桥东七里河作品别墅,项目基本信息： 开发商：邢台秦塬房产开发有限公司 均价：6000元/

23、平米 景观设计：北京大学土人,优势 1、属于七里河板块，临近自然资源。 2、在产品细节上有一些局部创新，在邢台市场处于领先地位。 3、现代中式别墅定位，在邢台市场属首创。 4、专业代理公司，在包装水平和服务细节处理较到位。 劣势 1、建筑密度偏大，不利于高端品质的塑造。 2、户型设计一般。 3、规划布局缺乏亮点。 4、利润期望值过高，销售不畅,优劣势分析,邢台市桥西区现代城（临近七里河版块唯一的城市综合体）,楼盘名称：现代城 地址：邢台市建设西大街1号 开发商：邢台景城房地产开发有限公司 开盘日期：2010年1月 入住时间：2011年12月 物业形态：酒店、商业街、写字楼、五栋公寓、八栋住宅

24、建筑面积：30万 现行均价：3300元/住宅（商业暂未开盘） 主力户型：40-120 整层面积：700余平方米 项目简介：商业地产模式，集购物、娱乐、休闲、餐饮、居住于一体的多业态综合体。,优劣势分析,优势：三个唯一 1、具有独立功能的城市综合体，涵盖全方位的商业业态 2、建筑立面整洁新颖，具有强烈的现代风格，邢台市唯一 3、开创邢台市房地产“城市综合体”先河 劣势 1、地处非繁华商业区，商务市场氛围不足 2、住宅产品的舒适度不高 3、开发商品牌号召力不足,优劣势分析,秀兰水榭翰城,项目基本信息： 开发商：河北秀兰房地产集团有限公司 楼盘状态：2008年9月19日开盘 在售 建筑面积：约26万

25、平方米 占地面积：约9.7公顷 建筑类型：高层,优劣势分析,优势 1、地段优良，有较强的区位优势。 2、全地下停车，人车分流 3、开发商自组物业，甚至以低于成本价的方式补贴5年。 4、小区南侧紧邻一条小型天然河道，南侧产品有一定景观优势。 劣势 1、产品规划无特色 2、地价成本较高，销售压力较大。 3、从业人员队伍素质一般。,桥西区打造城市上游产品，以阳光巴厘岛和燕云台为例 桥东区打造居住生活“大社区”，提升区域价值，以“天一城”为例。 七里河版块，尚在启动阶段，区域成熟度及配套设施都极不完善。尚无法同以上两主城区相争，已上市产品的市场表现就充分说明了这一点。例如：江南春天均价不足2600元/

26、；而作品别墅忽略了市场对此区域的认同感，单一的从建筑本身出发，使联排别墅的均价达到了：5500-6000元/；此价格是邢台市房地产售价的顶点！严重的透支价格上涨空间。,61,第一部分：大势研究,第二部分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,第四部分：邢台客户群研究,第三部分：邢台市典型楼盘,第五部分：项目板块研究,62,邢台客户特征描述,通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出： 1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神 2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征 具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求 3.消费力逐步提高 具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再

27、以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化 4.投资意识及消费意识还需加强,63,2009年市区国有单位人均年收入2.4万元左右 行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业 城市一般家庭月收入在3000元左右。,主力客户群体-城区稳定高收入人群：主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位,64,高收入人群：面积要求110M2以上，总价不超过50万,代表群体： 市政府及其他机关公务员 区政府、区委及相关机关公务员 公检法系统 水、电供应系统 银行金融系统 医疗卫生系统 邢钢、冶金、冀中能源等国企员工 群体特征： 普通公

28、务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右 住房补贴高，多次置业的可能性比较大,资料来源：访谈,65,置业消费者状况以自住为主，产品品质、环境是本地居民的重要关注点,数据来源：调研资料,66,客户分析小结,主流客户为泛公务员群体，私营业主、国企员工。 置业目的大都为自主，投资行为相对较少 置业的关注点，首先是性价比，其次是地段，生活与工作地的距离 一般拥有第一套房屋，居住环境和户型都很一般； 由于多年的积累，拥有改善居住条件的物质基础； 主要诉求集中于社区规划、园林景观、户型、外立面等产品方面以及后期的物业管理服务；,67,第一部分：大势研究,第二部

29、分：房地产市场研究,一级市场,二级市场,第四部分：邢台客户群研究,第三部分：邢台市典型楼盘,第五部分：项目板块研究,68,项目所在区域的价值,处于城市自然外扩的第一站，是城市当前新区中，区域认知度较弱，配套设施相对不完善的区域 区域当前正在建设居住社区 较佳的自然环境，七里河，城市唯一的自然资源 区域内，已无大规模土地出让，本项目是该区域内资源较好的大规模项目,龙岗新区,高新技术产业开发区,离城市最近的新区之一，是城市自然外扩的第一站,城市核心区边缘 紧挨城市唯一自然水景资源-七里河。 属城市南部宜居向外扩张线上 七里河新区未来功能定位是以河湾湿地生态保护区庄园牧歌度假区、现代运动休闲区、都市

30、休闲游览区、百泉风景游览区、东郊森林游览区。将成为一个高尚住宅区。,七里河新区在城市中属次中心区域，第二产业占绝对比例。,政府打造七里河新区时，工业区就以形成。但是政府在治理七里河两岸时，也对污染比较严重、未达标的电厂原有设备进行改造。并一定程度向南移动了。在一定程度上在推进七里河新区的发展。,工业区,71,本项目处于新区发展的质变阶段由居住氛围的形成转向生活氛围的形成,新城区发展历程的4个阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段,与城市间交通网络的形成,开始形成居住氛围,生活配套的完善进一步促进城市化和提升生活氛围,对周边进行辐射，形成区域中心,项目区域现处阶段,72,区域评价与未来展望

31、,区域评价 区域交通条件较好 由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢 对邢台城区人而言，区域处于城市边缘，开发程度不足，心理距离较远，但与城市其他新区而言，尤其龙岗新区而言，区域成熟度相对不高。 改造后，自然环境较好，为邢台人认可的健康绿色居住环境 区域未来展望 区域将是城市外扩的第一站 生态旅游、休闲、居住将成为本区域的主导 当前的规划格局，使得本区域将成为邢台未来的中高端居住区,73,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,74,项目SWOT分析,我们的战略,强化自然水景资源

32、区域中心化 打造邢台低密中高端产品,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,1、在邢台居民中心理距离较远 2、缺乏公交、教育、购物等社会配套 3、周边的有重工业工厂 4、因采煤造成的地址塌陷，所造成的顾虑,1、七里河自然水景资源 2、未来的城市宜居生活区域,1、处于城市自然外扩的第一站 2、政府将七里河规划为未来的宜居生活住宅区 3、,1、其他区域板块的大量上市将大量分流潜在客户 2、刑钢将大量建设员工宿舍,利用七里河改造及打造新区，吸引城市客户，改善区域生活氛围,利用项目土地成本低的优势，先期产品迅速引爆项目。,通过七里河的改造，改善该区域环境。使之成为新的宜居板块。,75,项目界定,根据市

33、场环境的研究，本项目是： 邢台唯一亲水的宜居生活区,76,项目诉求,依托自然环境，我们将打造的是： 颠覆邢台人固有的区域理念，打造邢台历史上真正的“品质生活社区”！,竞争对手分析,在城市发展板块中，龙岗版块中的新产品以小高层、高层为主。容积率均在2.5以上。其中阳光巴厘岛以东南亚建筑风格为主的小高层、高层住宅社区。 在桥东区板块中，产品以小高层、高层为主。容积率在2.0以上。其中以天一城为代表的现代简约建筑风格为主。 七里河板块中的江南春天、作品别墅等项目主打低密度宜居生活，强调生活舒适度和未来区域价值。,我们的建议：对地块所属位置进行地质勘探,首先应深入了解以下两个关键问题： 1、进行该地块

34、的地质勘探，此地块属于“早先地下煤矿采矿区”，上年纪的人对此区域是极其排斥的，根本不认同。 2、了解此项目内部是否有经济纠纷,79,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,项目布局图,产品建议（1）,方案一：项目整体定位为中低端楼盘，以价格为优势，实现开发资金的快速回笼。 产品类型：以叠拼、花园洋房、小高层为主 方案二：以中高端产品为主体，以部分中端产品启动市场。在分期开发中，实现产品的逐步升级，逐步提升利润空间。最终实现利润最大化。 产品类型：以别墅、联排、花园洋房、多层为主；以小高层为辅

35、,产品建议（2）,在红色区域内以坡地景观来起到隔离视野的作用； 在整个项目中要用坡地建筑及景观来实现项目的档次； 建筑风格：依据地块属性及自然资源，我们建议社区建筑风格为地中海风格或北美风格。 备注：此两种风格邢台市少有,地中海风格,北美风格,85,报告结构,1,邢台市简介,2,地块分析,宏观市场分析,5,报告回顾,6,3,市场分析,房地产市场分析,产品建议,项目swot分析,4,区域研究,86,工作小结,除去在路上的时间，在邢台实际开展市场调研时间为期三天，周四周六（3.43.6），周日完成市调报告及产品的初步定位，周一下午开车回集团本部 三天的时间共计调研邢台市桥东桥西区20余个楼盘，走遍

36、了邢台市区的主要及次主要街道，同当地的专业人士共交流三次，从不同的角度来了解邢台的城市发展及分析当地房地产市场走势。 对本案七里河地块有了较为全面客观的了解及认识，后面有详细阐述,87,邢台城市建设发展现状小结,1、城市现代化建设速度落后于其他河北省地级市，例如邯郸、沧州等 2、城市商业氛围不浓厚，城市无大型商业区，没有形成有效商圈 3、房地产开发建设的“水平”，远高于其它地级市城市规划及建设水平。在打造建筑产品和社区环境景观等细节方面，可跻身中国二线城市，具有较强的产品竞争力。以“阳光国际、阳光巴厘岛和燕云台等为例” 4、邢台市现无四星级酒店，写字楼市场亦是真空。说明一点，城市的商务竞争力太

37、弱。（近期建设的产品将会推出四星级酒店及商务写字楼） 备注：房地产从业人员的专业素养也略高于其它地级市水平，置业顾问的综合水平较高。,88,七里河版块小结,版块小结分两个方面： 优势： 1、政府的支持力度：政府在近几年投入大量的人力物力及资金支持此版块的发展 2、优良的自然环境：七里河作为唯一的沿河景观和林荫大道逐渐的被市民所接受 3、未来的城市宜居生活区,89,七里河版块小结,劣势： 1、无法消除塌陷区在人们心中的不良因素 2、传统的老工业区，属于严重的城市“重污染源”，邢钢 3、没有原住民，就意味着没有任何的市政配套和生活配套 备注：除了第三点可以在今后的几年得以改进以外，前两点是无法更改的，除非邢钢搬家，采矿场停止开采。,90,综述：,1、七里河版块是未来城市发展的趋势 2、邢台市房地产产品的市场细分，将导致客群诉求点发生质的变化,THE END,