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1、1,【最新版】建筑工程面积计算规范 新旧对比,中铁二十二局集团房地产开发有限有限公司规划建设部 2015年1月13日,2,新规范执行日期,3,目录,一、新版建筑工程建筑面积计算规范简介 二、新增术语及取消术语 三、变动较大的主要条文对比分析 四、新版规范不计算面积的内容 五、新规如何偷面积,4,一、新版建筑工程建筑面积计算规范简介,5,建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）自2014年7月1日起实施。 本规范是在建筑工程建筑面积计算规范（GB/50353-2005）的基础上修订而成。 鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法，为了解决建筑技术的发展产生的面积计
2、算问题，本着不重算，不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。 最初是在20 世纪70 年代制订的建筑面积计算规则。 1982 年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58 号印发了建筑面积计算规则。 1995 年建设部发布全国统一建筑工程预算工程量计算规则(土建工程GJDGZ-101-95)，其中含“建筑面积计算规则”。,6,新建筑面积计算规范的主要技术内容是： 1.总则； 2.术语； 3.计算建筑面积的规定。,7,二、新增术语及取消术语,8,201 建筑面积 construction area 建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。 203 结构层高 structu
3、re story height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直离。 205 建筑空间 space 以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。 206 结构净高 structure net height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。 207 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。 2013 结构层 structure layer 整体结构体系中承重的楼板层。,新增术语,楼面或地面结构层到截面高度最大的梁底高度。,9,2020 门廊 porch 建筑物入口前有顶棚的半围合空间。 2021 楼梯 sta
4、irs 由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手 以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。 2023 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。 2028 露台 terrace 设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的 平台。 2030 台阶 step 联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。,新增术语,主体结构是也是建筑的主要承重及传力体：包括梁，柱，剪力墙、楼面板、屋面梁及屋面板。,10,201 层高 story height 上下两层楼
5、面或楼面与地面之间的垂直距离。 207 回廊 cloister 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 2013 围护性幕墙 enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用的幕墙。 2014 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 2017 眺望间 view room 设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。 2022 永久性顶盖 permanent cap 经规划批准设计的永久使用的顶盖。,取消术语,11,三、变动较大的主要条文对比分析,12,变动较大的主要条文对
6、比分析,本规范修订的主要技术内容是： 1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层； 2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定； 3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定； 4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求； 5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定； 6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求； 7.修订了阳台的面积计算规定； 8.修订了外保温层的面积计算规定； 9.修订了设备层、管道层的面积计算规定； 10.增加了门廊的面积计算规定； 11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。,1
7、3,条文对比分析（一）,【新条文说明】无 【解读】计算高度修改为结构净高2.1m。,14,条文对比分析（一）,15,条文对比分析（二）,【新条文说明】 3.0.4 场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部设有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。 【解读】增加内容。,16,条文对比分析（三）,【新条文说明】 出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入
8、口坡道，出入口坡道顶盖的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室出入口见图2。,17,【新插图】图2,条文对比分析（三）,【解读】旧规范中只对“永久性顶盖”进行上述规定。坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。,18,条文对比分析（四）,【新条文说明】 3.0.7 本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积的计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空，作为公
9、共活动、停车、绿化等空间的建筑面积的计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。 【解读】新规范架空层 定义：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。,19,【新插图】图3,条文对比分析（四）,【解读】旧规范中“不利用”的架空层可不计容。城市规划管理技术规定中架空层3.6m时，且只作为绿化、公用活动时，不计建筑面积（容积率）。 (影响面积较大！),20,条文对比分析（五）,【新条文说明】无 【解读】原规范中用词是“回廊”，新规范用的是“走廊”。,21,条文对比分析（六）,【新条文说明】无 【解读】注意围护结构和围护设施的含义。,。,这两个都是无围护结构的架空走廊，
10、应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。,22,条文对比分析（七）,【新条文说明】 3.0.14 檐廊见图6。 【解读】新规有所放宽。,23,【新插图】图6,条文对比分析（七）,围护设施,【解读】旧规范中有围护结构的、高度大于2.2m的计全面积，小于2.2m的才计1/2面积;有顶盖无围护结构的计入1/2面积（参见旧规范3.0.11),24,条文对比分析（八）,【新条文说明】无 【解读】本条与住宅设计规范统一，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。 【链接】住宅设计规范GB 50096-20112.0.15凸窗：突出建筑物外墙面的窗户。详见13J815住宅设计规范图示中的图示2.0.15,25,
11、条文对比分析（九）,【新条文说明】增加门廊的计算面积。雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于 2.10m 时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时，取最大宽度。 【解读】雨篷面积计算更严谨。,1.8m,26,条文对比分析（十）,【新条文说明】本规范的2005 版条文中仅对围护结构向外倾斜的情况进行了规定，本次修订后条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面的
12、划分原则相一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积。斜围护结构见图8。,2.7m,27,【新插图】图8,条文对比分析（十）,【解读】计算高度修改为结构净高2.1m。,28,条文对比分析（十一）,【新条文说明】建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井见图9。 【解读】地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。,29,【新插图】图
13、9,条文对比分析（十一）,【解读】地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。,30,条文对比分析（十二）,【新条文说明】室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯所依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。旧规范强调的是有永久性盖顶才算面积，如果没有永久性性盖顶就不算面积。而新规范只要是室外楼梯就要算1/2面积，室外专用消防钢楼梯除外。,31,条文对比分析（十二）,注意：利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。
14、室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范的第3.0.20条计算建筑面积。,32,条文对比分析（十三）,【新条文说明】 3.0.21 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。 【解读】将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。 (影响面积和指标！),主体结构阳台有一种简单的归类方式分为：凹阳台和凸阳台，凸阳台就是突出外墙面，挑板形成的阳台；与之相反就是凹阳台，就是说凹进外墙内部的阳台。主体结构阳台指的就是承重墙体或者柱子在阳台外侧的这种阳台。,33,1,1/2,1.8米,凹阳台全面积,半凸半凹阳
15、台1+1/2面积,凸阳台、转角阳台1/2面积,条文对比分析（十二）,34,1/2,1,1/2,1,1,1/2,注意：外边有柱子阳台要计算全面积。,条文对比分析（十二）,35,条文对比分析（十四）,【新条文说明】 】 3.0.24为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较2005 年规范有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算建筑面积的构件（如
16、阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图10。,36,【新插图】图10,条文对比分析（十四）,【解读】修改了计算规则。,37,条文对比分析（十五）,【新条文说明】 3.0.25本新规范所指的与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建
17、筑物内可以看得见的变形缝。 【解读】补充了内容。,38,条文对比分析（十六）,【新条文说明】 3.0.26 设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。 【解读】老规范不计面积。,避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。,39,条文对比分析（十七）,【新条文说明】在建筑术语上，“阳台”是指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指
18、没有顶盖的不封闭阳台。 【解读】无盖指的是距底板高于两层层高的（不含两层）或高度大于6/8米的，视为无盖，将进一步限制入户花园偷面积。,40,新规：3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在 220m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 220m 以下的，应计算 1/2 面积。 这些专用面积可不计入容积率面积。,如昆明市规划局容积率计算规则： 第八条 对避难层（避难间）、设备层（隔震层）和设备管道夹层等，应按以下规则计算：（一）避难层是指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。整层作为避难层的，避难层（避难间）建筑面积（含楼
19、梯间）不计入容积率；非整层作为避难层的，避难空间及为避难配套的功能空间（含电梯间、楼梯间、其他设备空间）不计入容积率。（二）设备层是指建筑物中专为设置建筑楼层共用的暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。整层作为设备层的，设备层建筑面积（含楼梯间）可不计入容积率；非整层作为设备层的，设备层空间及为设备配套的功能空间（含电梯间、楼梯间、其他设备空间）不计入容积率。（三）隔震层是指通过在建筑物中设置隔震空间，通过隔震空间的水平向大变形运动消耗大部分地震能量，减轻上部结构所受到的惯性地震作用。隔震层建筑面积不计入容积率。,条文对比分析（十八）,41,容积率计算规定重大注
20、意事项,北京、昆明市容积率计算相关规定： 建筑结构层高是指建筑物楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。不同用途建筑的结构层高及容积率计算应符合以下规定：（一）多、高层住宅建筑标准层结构层高不应超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不应超过30平方米，且不应超过单套建筑面积的30%；办公建筑标准层结构层高不应超过4.5米；商业建筑标准层层高不应超过5.4米；工业标准厂房的结构层高不应超过 8米，大型单层厂房及有特殊工艺要求的除外。 以上各类建筑凡结构层高超出上述规定的，计算容积率指标时，每超出2.2米则该层建筑计容建筑面积按该层实
21、际建筑面积增加1倍计算；超出高度不足2.2米的则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。（二）办公、商业建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑的建筑结构层高不受前款规定限制。大型商业用房或会议室、报告厅等建筑结构层高可根据功能要求确定，原则上不受前款规定的限制。,解读：这个规定的执行，阁楼、夹层之类偷面积行为被限制，难度加大。,42,四、新版规范不计算面积的内容,43,新版规范不计算面积的内容,44,新版规范不计算面积的内容,与建筑物内不相连通的空调机位不计算建筑面积。,45,新版规范不计算面积的内容,46,五、新规如何偷面积,47
22、,新建筑面积计算规范：窗台与室内楼地面高差0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。,1. 大飘窗不再赠送，要算一半面积,解读：新规对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积了。抓住该条规的中的 “且”字，两者同时具备才计算面积，否则不计算。,48,对此我们可以这样设计飘窗： 把窗台高度做得大于45cm，同时把飘窗结构净高做成小于2.1米； 把窗台高度做得大于45cm，同时把飘窗结构净高做成大于2.1米； 把窗台高度做得小于等于45cm，同时把飘窗结构净高做成小于2.
23、1米。,1.飘窗偷面积,49,1.飘窗偷面积实例（1）,飘窗转变可拆凸窗 “可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后比一般的凸窗有更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,50,1.飘窗偷面积实例（1）,交楼验收时,外墙向外推移，把窗台水平面拉到最低，成可拆卸凸窗,51,1.飘窗偷面积实例（2）,飘窗转变隐藏式衣橱 在卧室内设有外凸的壁柜空间， 只要这个“隐藏式衣橱”符合凸窗不计算面积的要求，就可以这样设计。,52,1.飘窗偷面积实例（3）,飘窗借假梁“偷”面积
24、步入式凸窗往年在广州、深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于结构净高其低于2.1米，可以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。,53,1.飘窗偷面积实例（3）,在屋内做一道可拆卸的假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.1米做衣橱，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,54,新建筑面积计算规范：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算12
25、 面积。,2.阳台、入户花园不再是免费午餐,解读：这就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。,凸阳台其结构底板水平投影面积计算12面积，凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。,55,2.入户花园不再是免费午餐（1）,这种设计无法错层，入户花园三面临墙，按新规要依照阳台计算全面积。,56,2.入户花园不再是免费午餐（1）,其实入户花园还是可以偷的，入户花园在报建时就是露台，采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。,奇数层,偶数层,57,2.入户花园不再是免费午餐（1）,所谓错层露台，即露台至建于单数/双数楼层，从而让其
26、达到2层的高度。这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。,2层高度“入户花园”,“入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。,58,3.半地下室,新建筑面积计算规范：地下室（半地下室）结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。 解读：“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多个城市也可能行不通了。,注意：部分地区规定地下层是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，且地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米。地下层不计容。,其实还可以继续偷面积：把地下室报规划时按车库设计标注报批，就可
27、以用原来的办法偷100%面积。,59,3.半地下室,半地下室“偷面积”，事实上其结构层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积） 半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光。 依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,60,3.半地下室,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。,地下室无盖顶天井。,61,4.禁 “板”偷“架”,下面看看深圳的“双御雅轩”户型的赠送面
28、积情况： 一房建筑面积61.6762.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。 二房建筑面积81.3888.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。 三房建筑面积19.2420.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。 “双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。 “禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！ “双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成
29、楼板，在其外隔墙成房间。 现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。 如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。,62,4.禁 “板”偷“架”,从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。,63,4.禁 “板”偷“架”,走廊,从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。,64,4.禁 “板”偷“架”,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,改造后的花架,65,5.错层,所谓的“错层”，主要是指房屋不处于同一平面上，即：房屋内的厅、卧室、厨房、阳台、卫生间等并不是处于同一个水平面上。通过错层设计偷面积的住宅项目目前并不多见，位于海珠区的星品，是最具代表性的项目之一。 该项目户型采用错层设计，其上升空间和下沉空间层高均少于2.2米，因此有一层面积全送，实用率最高，比较受市场欢迎。,66,欢迎各位领导批评指正！,