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1、经营者调研分析报告西宁佳豪商业广场中国西宁目 录第一部分 商业巷经营者特征分析一、商业巷商圈经营者研究二、经营者需求第二部分 经营者问卷调研分析一、经营者西宁佳豪商业广场商业经营的认同度二、经营者对佳豪商业广场定位的看法分析三、经营者个人信息分析综述第一部分 商业巷经营者特征分析一、商业巷商圈经营者研究1、经营户数量1.1 北商业巷：总经营商户数量 一层200家， 二层339家。1.2 南商业巷：总经营商户数量 一层115家， 二层243家， 2、经营范围2.1 服装、鞋帽、皮具、箱包、化妆品、饰品、特产、小吃、熟食、美发、音像制品等。3、可承受租金3.1 一层中间铺位的租金以300元/月左右
2、最多，部分突出位置的小铺面可以达到达到（600元1000元/月）。二层120250元/月）4、营业时间4.1 底层商铺早上九点开始营业至下午七点半（仅有个别店铺（自己看店）稍晚至九点左右）。二层商铺营业时间在早上10：30开始营业，到下午6：00钟。 二、经营者需求 1、对商业物业的要求 1.0 关键是铺位的位置和面积大小（涉及到租金、价格问题）,具体的要求要根据物业条件综合考虑。 2、对商管、物管的要求 2.1 现商业巷前来咨询的商户大多数提出：自购铺位、自主经营。 2.2 自主经营实际上体现了管理的模式为：“统一管理 分散经营” 3、需要的配套要求 3.1 公共设施设备（如：空调、消防、水
3、电等）。 3.2 保安、保洁。 4、最能接受的招商条件 4.1 买断产权自主经营（除外）。 4.2 纯扣点或纯租赁方式。第二部分 经营者问卷调研分析一、经营者西宁佳豪商业广场商业经营的认同度1、商铺信息来源分析 2、佳豪商业广场熟识度 朋友介绍占有总比例的57%，其次是户外看板22%，然后是电视。 83%经营户知道我们项目，可见商业巷拆迁改造已经深入人心，广告11%可见在项目以后的推广中，渗透营销，形成较好的口碑 我们以后的传播工作要把我们项目和商业巷有效的结合起来，是关键，同时应该加强项目外墙包装、户外广告牌、电视广告等 提升项目的知名度就容易很多。渠道的作用。 3、项目认同度分析 4、是否
4、愿意商业巷租赁经营 经过我们调查人员的介绍，94%经营者对佳豪广场购物中心这种 我们介绍完我们项目的定位为，86%经营户看好我们的项目，愿经营模式很认可。可见，在商业转型期的西宁，新商业形态的 意来佳豪广场经营。内涵已经深得人心。 5、愿意在佳豪商业广场经营业态 通过调研，服装占35%，鞋帽、皮具占有10%，其次是5%的化 无意在我们项目经营的经营户中，对项目经营前景吃不准是经妆品、6%的饰品。 营户最为担忧的。所以展示项目前景，提升经营者对我们项目的 信心是关键。二、经营者对佳豪商业广场定位的看法分析1、项目经营功能定位认同度 2、项目总体定位83%经营户对我们项目购物、休闲、娱乐、餐饮等为
5、一体的综合 在调研过程中，提起综合的商业广场，大部分消费者都很认可。功能定位表示认可。 他们认为这个是市场空缺，作为一个省会城市，西宁市应该有 这样的商业体的。3、项目商铺模式 4、项目主力客户群体 店中店模式以前西宁有多个项目运作，基本都失败了，消费者 2640岁的是场消费的主力，其次是18岁25岁消费者。在消对此模式有一定的心里抗性，所以更穷向于开放式铺位和两种 费者调研中，1825岁占总比例的47%，其次3645岁占17% ，结合的模式。 2635岁占16%，4660岁占14%。可见，在具体商业经营中，2640岁是市场消费的主力。1825岁人群虽然人数众多，但消费能力不强，并非消费市场的
6、主力客户。5、项目未来租金预测 6、项目商铺划分面积 通过调研，90150元/月租金是市场的认可主力，占40%；90元/ 3560是商铺需求的主力，占有43%；60120占总比例月租金以下占26%，150300元/月租金占23%。按照1：100的 的27%,20以下占有总比例的23%。按照在这种市场需求商租售比计算，主力商铺单价基本在900015000元/。 铺比例，划分中，要综合考虑，结合经营业种满足经营户需求。 7、商家对项目业态业种需求 服装、生活必须品、餐饮、休闲、娱乐是经营者认可的市场需求 超市、美食餐饮是经营商户最为认可的。结合消费者调研的结主力。另外，享乐类消费市场基本没有需求。
7、 论，餐饮和超市具有较大的市场。 总体相对分散，结合百货店标准业态业种配比可以看出，天然饰 总体比较分散，消费者调研中，特色风味、特色小吃消费者比品、化妆品、皮鞋、包袋还是很有市场的。 较认可。 相对比较分散，结合消费者调研结果分析，美发是需求最大。 咖啡、茶馆还是本地消费者喜好的休闲业种，也使经营户认可的业种。 经营户比较认可动感影院的这种业种，在我们项目业态规划中， 银行和礼品是经营者最为认可的业种，礼品可以在我们百货区精可以适当考虑。 品区考虑，银行建议做两家或者两家以上。 儿童游乐场所是经营户、消费者都特别认可的业种。 书店、学习用品经营者比较认可。结合西宁西区学校众多，这块很有消费市
8、场，在我们项目商业业态规划中，可以重点考虑。 运动服饰、健身中心是主力。三、经营者个人信息分析1、商家年龄 2、性别分析 2635岁、3645岁经营户是市场的主力。特别是2635岁 男女比例基本持平。年龄段经营商家。3、商家籍贯 4、商家文化程度 西宁本地人是经营户的主力，占有57%。其次是外省人，约占 高中、大专学历是经营户的主体。26%。5、现在居住地分析 6、商家经营年限 在市场经营户中，居住在城西区的是主力，占48%。其次是城中 13年经营商户是市场的主力。其次是 35年的经营商户。 区、城东区。 7、现在经营行业 8、经营规模 服装鞋帽、黄金珠宝、家电、其他是这次经营户调研的主力。
9、2140是市场经营的主力。9、现在经营状况 通过调研，90%左右经营户经营的都很好，可见，西宁市商业的 3人一下比例最高达到52%，这个和西宁本地经营户自营为主潜力还是很大，还是很有市场的。 的现状有很大关系。41%经营户，采用4-9人的这种销售队。 综 述一、商业巷是以服装经营为主的商业街区，商铺面积小（20平米左右）、租金总体较高、生意较好。此区域经营者多以小型商家为主，对于我们项目期望很高，前来咨询的大多经营者希望自己购买商铺，并且希望项目商铺能够独立门面、独立经营。二、本地专卖店经营者以经营服装为主力，商品定位以中档、中高档为主（价格适中女性服装300-600元/件，男性服装高达280
10、-3800元/件）。三、经营者对我们综合性商业广场定位很认可。希望我们项目的商业经营业态以：服装、生活必须品、餐饮、休闲、娱乐为主。尤其对大型超市、美食餐饮、儿童游乐场、学习类用品，在各分项中比例很高，百货类业态认可度较为分散。四、对我们项目而言，90150元/月租金是市场的认可主力，占40%；90元/以下月租金约占26%，150300元/月租金占约23%。按照商业租金售价关系计算，租金能够支撑的商铺销售单价基本在900015000元/。五、经营者需求的主力商铺面积在3560之间，占有43%；60120占总比例的27%,20以下占有总比例的23%。3060为市场主力，这样的需求户型明显比商业巷需要的户型面积要大。六、商业经营者多以西宁本地或者青海省内人为主，文化程度不高。经营业态以服装为主，店面以中小商铺为绝对主力，经营效益较好，在西区居住的占有较大比例。