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1、包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明：本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。关于包租：包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5% 的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁，亦可委托第三方 （实际上就是金运地产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为5% ，每年坐收租金即可。一、 包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年
2、限内每年有购买商铺全款5% 的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。二、包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租，即不能由开发商直接包租。解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。三、关于包租后价格的几点说明：商铺价格定位于4600 元，若按8% 的回报率（返租率），则4600 元0.08=368元，单价应上涨368 元，三年包租算下来为3683=1104 元，则商铺在4600 元 均价上应再加上1104 元，实际商铺价格建议为5704 元 左右， 这样三年返租扣除后可得
3、预期利润。四、关于返租返租方案内容：返租率： 年返租率8% ，即每年客户可获得购房款的8% 做为资金回报。返租年限：三年返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定时间为准）。关于返租的几点说明：返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由诚泰地产操作。关于包租、 返租方案的示例说明： 永泰职工小区的门面销售以包租带售，实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金，且每年租金
4、返还回报率高达8% 的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。例：出售 B号商铺，建筑面积116.46，建筑面积单价5000元 /，总价 582300元。政策的核心内容是：“包租五年，头三年租金一次性返还，每年回报率达8% ”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是：582300元 +582300 0.08 3=722052元 ，按公式推演如下：总价： 722052元， 每年返还8% （回报率）： 722052元0.08=57764元，头三年租金一次性返还：57764 3=1
5、73292 元，这时可得：方案一：总价： 722052元 -173292元 =548760元， 首付： 274760元 按揭： 274000 元 月供约： 3118元 ，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。（备注：此时租金约为 41 元 / /月的水平，鉴于目前该区域现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及星级酒店是邓州市唯一四星级酒店来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到41元 / /月的水平指日可待，而且我们实行的是5 年包租，不象有的房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场， 负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。）