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1、个人住房抵押贷款提前还款风险浅析内容提要：我国居民由于制度、理财观念、收入及利率等因素的影响，导致了提前还贷行为的发生，这也给商业银行带来了风险。但是，我国商业银行有关个人住房抵押贷款业务提前还款风险管理制度和规则建立的时间不长，其简单的管理模式的缺陷也日益显现。因此，我国商业银行在逐步与国际接轨的同时，还必须解决意识问题和技术准备问题，不仅要正确认识提前还款风险、建立个人住房抵押贷款数据库、合理建立和健全违约金制度，还要灵活运用表内对冲方法来管理提前还款风险，尽早推出市场对冲金融工具，转移提前还款风险，并逐步推进个人住房抵押贷款产品创新。关键词：住房抵押贷款；提前还款；风险近年来，我国的个人
2、住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，特别是在全球金融危机爆发前，大量热钱流人股市、房地产等市场，通货膨胀危险加剧。为抑制经济的过热发展，中央银行连续多次提高存贷款利率，因而导致住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。在这一政策的影响下，由于有的银行对提前还贷没有建立必备的档案资料，除了反映还款的时间和金额外，对借款人经济条件变动、房屋基本特征等信息的收集和保存都存在比较严重的问题。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。然而，此项措施在社会上引起了较大的反响，并引发银行是否应该收取违约金的争论。这充分反映出我国银行在提前还贷风险的管理上，缺乏足够的现代风险管理手段和
3、能力。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，特别是在我国逐渐摆脱金融危机的影响之后，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对日后可能再次出现的住房抵押贷款提前还贷风险。那么，提前还款的诱因是什么，究竟会给商业银行带来什么样的风险？银行又将怎样控制这种风险？本文将围绕这些问题进行分析。 一、提前还款风险的定义 提前还款(prepayment)是指借款人在贷款到期日之前偿还部分或全部的贷款。借款人（也即抵押人）提前还款时，贷款人虽然不会损失本金，但提前还款行为影响了贷款人的现金流。提前还款行为造成了单笔抵押贷款本息偿还现金流量的不确定性，进而也增加了抵押贷款支持证券的基础资产抵押
4、贷款组合现金流量的不确定性。前一个不确定性影响了贷款人的贷款收益率，而后一个不确定性则影响了债券发行人和投资者的收益和成本。由此可见，对于贷款人（金融机构）而言，提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。提前还款风险可能造成的损失包括以下方面：1利息损失：已偿还的贷款部分，金融机构如不能及时安排使用，将造成资金的闲置，形成利息的损失。 2服务成本损失：金融机构为处理提前还款增加的额外成本，包括人力成本和办公费用等。3管理成本损失：金融机构因闲置资金的增加而需要增加资金管理成本。二、我国居民提前还贷行为的诱因分析我国居民由于制度方面的限制，一般没有资格通过获得新的抵押贷款来偿还原来的
5、抵押贷款，即具有锁住效应。所以，提前还贷行为的发生有其非凡性，受再融资动机的影响较小，主要是由非再融资动机所诱发的。（一）制度因素我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。例如，住房货币化政策使得居民可以获得一次性住房补贴，由于大部分购房者的投资意识较薄弱，经常将这样一笔资金用于提前还贷；住房公积金政策的改变使借款人每年一次可用公积金冲抵住房公积金贷款本金，从而具备了一定的提前还贷能力；而地方政策的变化，如上海蓝印户口政策的停止实施也导致了大量的外地人提前还贷。（二）特有的理财观念我国居民特有的理财观念也是诱发提前还贷的一个重要因素。在借款人手中有一定的积蓄时，一般倾向于先偿还
6、贷款，然后才会考虑到进行其他投资或消费活动。（三）非凡的收入结构我国大部分居民除了固定收人外，还存在较多的来自第二职业或投资活动等的非固定收人。银行在发放住房抵押贷款时，一般都只根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度。借款人的非固定收人会不断积累，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面具有了可能性。（四）收入水平的大幅度提高我国经济一直保持着较快的发展速度，个人的收人水平也普遍有了大幅度提高，从而使得一部分借款人在一段时期后有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。故凡在投资机会较少且投资期望收益率较低的情况下，借款人倾向于提前偿还部分或全部贷款余额。（
7、五）住房转手交易随着我国住房交易市场的快速成长，房屋交易量不断增大，许多借款人为了满足其重新购置新房或就业迁移等需求，往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售，用获得的收入来提前偿还个人贷款。（六）利率调整的时滞性中国人民银行规定，法定住房抵押贷款利率调整后，对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划，因而利率调整存在一定的时滞性，对借款人不利，导致借款人发生在年底提前还贷的行为。（七）对利率走势的预期利率作为重要的经济杠杆，是调整宏观经济运行的重要手段。我国住房抵押贷款实行的是浮动利率，只要中国人民银行对贷款利率做出调整，借款人偿还的利息就会
8、发生相应的变化。因而，浮动利率不仅能带来降息的好处，而且包括利率可能上升的风险。住房抵押贷款的期限一般在10年以上，对于时间跨度这么长的还款计划，借款人自然会考虑未来的利率走势，而且今后利率上升的可能性在逐渐增大。因此，借款人为了避免未来利率上升给自己带来的损失，倾向于提前偿还剩余抵押贷款余额。 三、我国个人住房抵押贷款提前还款风险管理现状分析（一）我国现阶段的提前还款风险管理对我国商业银行而言，大规模开展个人住房抵押贷款业务自1998年开始至今也才12年时间。对个人住房抵押贷款业务的风险管理也是从无到有，从管理方法、管理手段和管理技术上来说，相当薄弱。而且，由于目前我国个人住房贷款业务风险防
9、范的重点，对各商业银行而言，仍然是违约风险和操作风险，尤其是在我国所特有的“假按揭”风险。对提前还款风险大的问题的处理，各商业银行尚未真正提到议事日程上来，从认识到具体操作上，提前还款风险的管理基本处于空白。1998年大规模开展个人住房抵押贷款业务以后，大部分商业银行未意识到提前还款问题，对提前还款也没有任何的限制和规定。2002年以来，上海、深圳等地开始出现大规模的提前还款现象，一方面对各商业银行完成个人住房贷款业务增长指标造成巨大影响，另一方面也提升了银行经营的成本，各商业银行才开始关注和重视提前还款问题。目前国内各商业银行对提前还款风险管理采取如下的管理模式：1条件限制：对提前还款的条件
10、限制包括两个部分：(1)还款期限制：部分银行规定，必须在贷款期限达到规定时间后，借款人方可提前还款。一般该期限规定为一年至两年。而且，有的银行还规定，提前还款应提前一段时间预约，如一个月，如无预约，不能立即办理提前还款。(2)还款金额限制：对还款金额的限制表现为对最低还款金额的限制。一般规定最低还款金额为一万元，部分银行还禁止进行部分提前还款，只能全部提前还款。 2提前还款的审批：部分银行规定提前还款必须填写正式的申请表格，报银行审批。提前还款的审批同贷款审批不同，大部分银行可以直接由信贷部门完成，程序较为简单，目的主要在于拖延提前还款的时间和给借款人的提前还款行为制造麻烦。 3违约金设置：目
11、前，绝大部分商业银行在借款合同中均明确规定了对提前还款征收违约金的条款，但真正开始收取违约金的商业银行并不多。通常违约金的收取按照一个月的利息进行。（二）我国商业银行个人住房抵押贷款提前还款风险管理存在的问题我国商业银行对个人住房抵押贷款业务提前还款风险管理制度和规则的建立，基本上是从2000年以后开始的，随着业务的发展和提前还款的大量出现，上述简单的管理模式的缺陷日益体现。从商业银行自身的原因来看，主要存在以下的问题：1从提前还款风险管理理念上看，对个人住房抵押贷款提前还款风险的认识不足。近年来，个人住房抵押贷款的违约风险和操作风险逐步显现，对这两种风险，商业银行正逐步给予重视，但对提前还款
12、风险，从概念和风险的严重性上，并未引起足够的重视，大部分的银行处于社会效应的考虑，对提前还款的违约金都束之高阁。在目前个人住房抵押贷款业务正处于上升期，业务发展和贷款余额都迅速增长的情况下，忽视可能出现的提前还款风险是国内商业银行的普遍现象。2从提前还款风险管理技术上看，国内的商业银行还相当落后。首先，缺乏科学研究的方法和定量研究的标准。在研究中发现，商业银行对个人住房抵押贷款业务的基础资料收集、保存和登记中存在很多问题，资料的完整性和准确性有待于进一步改善。这些重要信息的缺失和不完整，直接影响到对提前还款风险的研究和量化。其次，提前还款风险管理的工具乏善可陈。在研究中了解到，商业银行在提前还
13、款风险的管理工具上基本雷同。同国外金融机构灵活运用多种金融工具和手段，利用表内对冲、市场对冲和资产证券化等多种方式管理提前还款风险相比，国内商业银行在这方面还有许多工作要做。3从提前还款风险管理的控制流程和制度建立上看，国内商业银行将提前还款的审批权和控制权直接交给了基层经办行。各经办行在具体办理提前还款时，一般都由信贷人员或客户经理直接进行，大部分没有审批程序，主观性和随意性很大，甚至有的行是根据基层工作人员的工作时间来安排客户提前还款的时间。在分行和总行一级，没有对提前还款行为专门进行研究，少量对提前还款的管理规定也是依附于其他的个人住房抵押贷款管理办法发布。这种管理模式和管理体制，其根源
14、于对个人住房抵押贷款提前还款风险和贷后管理的忽视，直接导致对提前还款风险管理的缺位和弱化的风险管理职能。 四、个人住房抵押贷款提前还款风险管理对策建议 从国外的经验看，管理提前还款风险主要有四种方法：风险补偿、表内对冲、市场对冲和资产证券化。在逐步同国际接轨，灵活运用上述四种方法的同时，我国商业银行还必须同时解决意识问题和技术准备问题。（一）正确认识提前还款风险提前还款风险与违约风险，并列为个人住房抵押贷款业务的两大主要风险。但在我国，对提前还款风险的关注和引起重视，是近年来刚刚开始的事。在国外，个人住房抵押贷款的一级市场已经非常成熟，二级市场经过了几十年的发展，目前已经成为管理风险的重要途径
15、和重要金融市场之一。因此，国外对提前还款的风险管理非常重视，技术也相当成熟和多样。同时，国外经验也证明，提前还款风险如果管理不当，潜在风险就会转化为现实风险，不仅无形中增加银行的服务成本，干扰银行正常的资金安排，导致银行资产收益率的下降，还会增加银行再投资风险。在我国二级市场刚起步的情况下，如果不能重视对提前还款的管理，将对二级市场的发展造成重大的打击和影响。所以，对提前还款风险的管理，首先必须解决意识上的问题，对提前还款给予足够的重视，借鉴国外先进的风险管理经验，结合我国实际情况，实现对个人住房抵押贷款业务的有效风险管理。（二）建立个人住房抵押贷款数据库，是进行有效提前还款风险管理的技术前提
16、目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，一个重要原因是实证研究所需数据的缺乏。随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。（三）在科学分析和定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度 违约金制度，实际上是运用风险定价技术在
17、个人住房抵押贷款的交易价格中对借款人的提前还款行为进行补偿，这是银行对提前还款风险进行有效管理的第一步。违约金制度在国外已经普遍采用，而且形式多样，从固定违约金，到盯住市场的违约金(Market-to-market charges)，商业银行可以根据自身的实际情况进行灵活运用，最大可能弥补因提前还款遭受的损失。当前我国商业银行在违约金制度上，应该首先在个人住房抵押贷款合同条款中，对提前还款的相关权利和义务进行必要明确，在发生提前还款行为时有据可依；其次，参考国外先进的管理经验，同时结合国内的实际情况，建立和健全合理的违约金制度。商业银行完全可以根据不同的提前还款风险等级，设定不同的违约金制度：
18、对高提前还款的风险人群，设立高违约金比例或者还款限制；对低提前还款的风险人群，降低违约金限制，这样，既能对提前还款的风险损失进行合理和适当的补偿，也不会对借款人还款的便利程度产生影响。（四）灵活运用表内对冲方法，管理提前还款风险所谓表内对冲，就是利用银行资产负债表资产和负债两方面对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度。目前，西方金融机构在这一方面的管理已经由利率敏感性资金缺口管理发展到期日缺口和久期缺口管理。银行在个人住房抵押贷款业务中形成的提前还款风险如果能在表内自然对冲，一方面，可以大幅度降低银行
19、自身风险管理的成本；另一方面，更为重要的是这些风险并未形成转嫁或转移，整个金融系统的系统性风险也能得到有效的降低和控制。因此，对金融机构甚至整个经济体系的风险管理而言，运用表内自然对冲手段具有重要意义。目前，我国商业银行在管理个人住房抵押贷款提前还款风险时，很少运用表内对冲的手段，但从个人住房抵押贷款发展的趋势来看，灵活运用表内对冲手段，合理安排银行自身的信贷资金供应方式和方向，必将成为我国商业银行管理提前还款风险的重要手段。我国商业银行应尽快建立适合自身业务情况的提前还款模型，对提前还款率进行预测，根据预测结果对个人住房抵押贷款信贷资金进行合理安排。（五）尽早推出市场对冲金融工具，转移提前还
20、款风险中国人民银行早就提出：有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。利用市场对冲化解提前还款风险，是国外金融机构的常用手段。表内对冲受业务调整成本和可行性的限制，往往不能全部化解提前还款风险，在这种情况下，需要利用市场对冲来进行解决。国外利率衍生产品市场经过几十年的发展，已经成为现代金融市场的重要组成部分。多样化的利率衍生产品和市场对冲工具，为金融机构管理个人住房抵押贷款的提前还款风险提供了有力的手段。而在我国，目前基本没有类似的手段，国内商业银行既缺乏必要的内部管理手段，对提前还款进行表内对冲，更没有渠道将提前还款风险通过市场对冲手段进行
21、转嫁。从风险补偿的角度来讲，利用现代化的风险管理技术和推出适合我国具体情况的现代风险管理工具，发展利率衍生产品市场，是大势所趋。（六）推进个人住房抵押贷款产品创新，设计多样化的产品挽留客户 从国外的提前还款风险管理经验来看，通过设计不同的个人住房抵押贷款品种，对不同提前还款风险等级的客户进行区别对待，是金融机构有效管理个人住房抵押贷款提前还款风险的有效途径。目前，我国主要实行可变利率等额还款这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。依据借款人当前的收人水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地减少提前还贷风险的发生。