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1、成都，中国西部的特大型城市，是中国西部的物流商贸中心、金融中心和科技中心，有着2300年的建城史，总面积1.24万平方公里，总人口1103万，市区人口450余万。2007年6月，成都被国家批准为：“全国统筹城乡综合配备改革试验区”，成为比肩上海浦东和天津滨海的“新特区”。“新特区”身份的确立，带动了科技、商贸、金融、交通、通讯资源的迅速聚集，实现了对外开放程度的进一步扩大，175个国家和地区先后与成都建立了经贸合作关系，5000家外资企业陆续入驻成都，其中世界500强企业139家。,成 都 概 况,成都：被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”,科技中心金融中心商贸中心交通枢纽通讯枢纽成都占据
2、西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势,目前，成都市甲级写字楼主要分布与天府广场-人民南路一带，达60，东大街一线拥有量占成都甲级写字楼的30。 以东大街为核心的CBD商务区和人民南路为主轴商务圈最为成熟。,成都市写字楼区位分布,成都市中心城区“两轴四片”建设总体实施方案,天府新城,东大街,猛追湾片区,盐市口-红星路片区,骡马市片区,天府广场-陕西片区,人民南路,新城市 持续发展的城市产业 新空间 现代时尚的多元空间 新形态 亲近可读的城市肌理,天府新城,东大街,猛追湾片区,盐市口-红星路片区,骡马市片区,天府广场-陕西片区,人民南路,人民南路（天府广场-火车南站）,天府广场 都市文化节
3、点,红照壁时尚商业 及高层簇群节点,滨河路酒店及 高层簇群节点,一环路IT 商务节点,领事馆高端 商务节点,二环路高端 商务居住节点,高端商务,高端商业,教育,科技,商务居住, 张弛有度的都市空间 独具特色的城市形态,定位:现代化商务科技文化中轴,商业金融,商务金融,居住,商业商务,东 大 街,富有活力的城市空间 富有节奏的建筑形态,盐市口时尚商业 及高层簇群节点,红星路商业 及历史文化节点,锦江高层 簇群节点,一环路金融 及高层簇群节点,二环路 高层簇群节点,锦江新城 高层簇群节点,定位：独具特色的金融商务主轴,天府广场-陕西街片区,定位:独具魅力的都市文化商业核心,现有高层建筑,拟建商业建
4、筑,新建文化建筑,在建商业建筑,南大街与天府广场联通,红星路盐市口片区,定位：核心商业区,空间布局,猛追湾片区,定位：多层次的复合休闲商务区,猛追湾RBD片区城市概念设计, 高品质休闲空间 沿主干道经济链 品牌主题公园 特色文化与历史文化 绵延起伏的城市天际线,骡 马 市 片 区,定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心,天府新城 .,定位：国际化科技商务新城,一中心两基地：,1、超高层建筑集中布置在一个区域内， 形成区域地标 2、高层建筑簇群化布局 3、以小高层建筑作为城市背景 4、强调街道界面连续性，及地块围合感,创新研发中心 总部商务基地 现代服务基地,区域标志性高层簇群,
5、03-09年以来，成都办公物业年均消化量约35万 ，年均供应量约53万； 03-09年以来，成都甲级写字楼年均消化量约7万，年均供应量约9万； 03-09年以来，成都乙级写字楼年均消化量约13万，年均供应量约26万；,结论：成都写字楼市场正处于高速发展初期，供销两旺。,03-09年整体写字楼市场走势,类甲级写字楼是2009年成都写字楼市场供应主体，总计供应36.4万，销售23万 。 截止09年，乙级写字楼存量主要集中在天府新城，约26.8万。,结论：市场主要以类甲级、乙级写字楼项目为主。,09年写字楼市场结构,09年，成都甲级写字楼均价约13012元/，年均增幅7%-9%； 09年，成都乙级写
6、字楼均价约7750元/，年均增幅6%-8%； 09年，成都类甲级写字楼均价约9108元/。,03-09年写字楼价格走势,鼓楼国际（类甲级） 均价8500元/平米 销售率100%,万瑞金沙（类乙级） 均价8500元/平米 销售率95%,国嘉新视界（类甲级） 均价11000元/平米 销售率75%,新希望国际（乙级） 均价6800元/平米 销售率58%,美年广场（类甲级） 均价8200元/平米 销售率30%,红楠港（乙级） 均价7500元/平米 销售率25%,人民南路,东大街,天府新城,仁和春天广场（类甲级） 均价9500元/平米 销售率100%,喜年广场（甲级） 均价14500元/平米 销售率85
7、%,新希望大厦（甲级） 均价15000元/平米 销售率40%,科华天成（乙级） 均价8500元/平米 销售率75%,结论：09年，成都写字楼市场走势良好,09年整体写字楼市场环境,拉德方斯（甲级） 均价13000元/平米 销售率：100%,特拉克斯（类甲级） 均价10000元/平米 销售率：100%,航兴国际（乙级） 均价6800元/平米 销售率：65%,国际金融中心IFC（类甲级） 经营模式：未定,摩根中心（类甲级） 经营模式：只租不售（暂定）,香年广场（类甲级）,美年广场（甲级）,航天科技大沙河（甲级） 经营模式：只租不售,人民南路,东大街,天府新城,仁和春天广场精装写字楼（乙级） 经营模
8、式：,明宇国际广场（甲级） 经营模式：销售,新希望大厦（甲级）,2010年整体写字楼市场环境,鸿昌嘉泰（甲级） 经营模式：销售,海洋中心（甲级） 经营模式：销售,茂业大厦（甲级） 经营模式：预计销售,仁恒置地广场（甲级） 经营模式：只租不售,中汇广场（甲级） 大陆国际（甲级） 经营模式：销售,蓉国府（甲级） 经营模式：只租不售,保利中心（甲级） 来福士广场（甲级） 经营模式：只租不售,环球贸易中心（甲级） 经营模式：只租不售,2010年成都新入市项目预计为29个； 甲级写字楼市场放量较大，共约21个，其中7个项目可销售，8个项目为只租不售，6个项目未定经营模式； 乙级写字楼市场放量速度减缓，共
9、约8个，多为可销售项目； 人南路入市项目将成为市场主体。,未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%。 结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。,未来三年写字楼市场供应对比,高端市场,中高端市场,低端市场,低端市场,高端市场,中端市场,未来写字楼市场发展格局,目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局； 新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分； 以新希望大厦，天府时代广场，保利中心为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并将为市场所追捧； 2010-2012年，品牌开发商所主导的高端项目大量入市， 高端、甲级写字楼
10、将成为未来三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局； 人南路等成熟型区域市场项目经营模式逐渐转化为只租不售，优质地段可售写字楼量逐渐减少。,结论： 1、09年写字楼市场呈供销两旺状态，市场情况良好。 2、目前可售写字楼项目多以甲级、类甲级写字楼为主。 3、随区域逐渐成熟，甲级写字楼项目经营模式将多为只租不售。 4、未来3年内市场甲级、超甲级写字楼市场放量剧增，高端项目竞争激烈。,销售动态： 价格情况：整体均价21000元/平米 优惠情况：一次性2%，分期1%； 销售情况： 房管局备案： 项目共计163套房源， 截止4月11日该项目房源备案共成交81套，合计30295.84平米，累计面积
11、销售率约49%； 具体销售情况如下：,新希望大厦,项目于4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。 项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布； 因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形成不小的冲击。,保利中心,住宅,5.2米层高 LOFT公寓,甲级写字楼,保利中心总平图,保利中心,成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段。 项目主体建筑包括甲级写字楼、服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。010年第2季度竣工并投入使用。 该项目于2006年9月开始兴建，现已交付使用。 该项目只租不售，商业
12、招商情况良好，写字楼持续租赁中。,占地面积： 约28.7亩 总建筑面积：20万平米 开发商：新加坡仁恒置地,仁恒置地广场,标准层面积：2000平米； 电梯：计16部电梯，其中8部 高区电梯、7部低区电梯、1部 消防电梯,仁恒置地广场,低区平面图,仁恒置地广场,瑞安中汇广场,第一期保留现有的裙楼和楼高35层的大楼，目前已作为招商银行成都分行及莎玛酒店式公寓所在地。 第二期占地面积约7.4亩，总建筑面积56,810平方米，高度133米，打造成为甲级写字楼。,成都典型项目,电梯相关技术指标对比一览表 基本数据,电梯相关技术指标对比一览表 轿箱尺寸,成都典型项目,总结： 高端写字楼都选用原装进口品牌电
13、梯，档次和品质较高； 大部分写字楼选用欧美电梯，档次和品质较高； 速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒； 甲级写字楼中低区候梯时间2730秒左右，高区候梯时间在3040秒左右； 甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。,成都写字楼空调品牌一览表,成都市场空调品牌基本上是美国品牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。,成都写字楼空调品牌一览表,客户群体分析,1.项目初期，多以中小型投资客户为主。 2.自用客户一般对写字楼的硬件配置要求较高。项目呈现越多，成交机率越高。但成交周期会比较长。 3.自用客户一般以中性规模的公司为主。世界500强企业，多采用租赁，公司多追逐品质和品牌形象。国内大型企业总部多自己修建办公楼，或者大面积购买。 4.外地客户占。本地客户占。其中川内客户占，省外客户占，省外客户多来自广州，上海，北京，温州等国内一线城市。,