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1、目录 一、区域或板块市场发展及潜力研究 1、现状及规划 2、地产发展 3、经济现状 4、人口发展及预测 二、区域或板块市场土地市场发展情况 三、住宅市场发展情况 1、整体发展特点 2、需求总量及预测 3、价格及预测 4、产品分析 是否可进入结论,地块可行性分析 第一部分 项目宗地属性解读 一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状 五、经济技术指标及用地限制 第二部分 地块所属区域房地产市场分析 一、区域房地产市场总体特征产品类型供求关系 二、区域主要在售项目及潜在供应分析 三、区域住宅市场发展情况（土地、房价） 四、SWOT分析 第三部分 项目初步定位和开发建议 一、项目发展初步
2、定位 二、分物业形态定位和运营模式建议 三、产品初步定位和配比 四、价格初步定位 五、开发建设进程初步建议,| 整体市场分析|,一、区域或板块市场发展及潜力研究 区位概况,区位情况：承德市位于河北省的东北部位置，占地3.95万平方公里 ，市辖区内面积708平方公里，总人口372.96万人，是经济、政治、金融、文化、交通和旅游中心；城市核心区包括双桥区、高新区、双滦区、营子区及承德县 双滦总面积约为250平方公里，人口14万人； 平泉总面积约为3297平方公里，人口47万人,主要产业： 重点发展以钒钛为主的金属合金制品业、 电力产业、绿色食品产业、中药材生产基地、 旅游业等相关产业。,3,双滦,
3、平泉,承德,承德,距离石家庄540公里,距离北京180公里,数据来源承德市政府网,一、区域或板块市场发展及潜力研究 2、交通现状及规划,气候及建筑业施工时间： 承德气候四季分明,由于承德四面环山，冬季比同纬度地区温度较高，夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期。 全年平均气温10以上。建筑业冬歇期一般在每年12月15至来年的3月初，如日常温度保持5以上并持续七天以上，可以正常施工作业。,4,交通：目前已建成境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里，承德距离北京180公里，距离石家庄540公里。 双滦区项目距离承德市15.8公里，
4、平泉项目距离承德市91公里。,数据来源百度百科,一、区域或板块市场发展及潜力研究 双滦区规划,5,通过今后5年经济社会发展，突出抓好“两带三园”战略重点，两带：即精心打造御道景观带、滦河景观带； 三园：即加快建设“21世纪避暑山庄”文化旅游产业园（92平方公里）、省级钒钛冶金产业园（40平方公里）、省级综合物流产业园（6平方公里）。,平泉规划,数据来源：承德市城市商业网点规划,平泉县以工业为主导产业，突出农业特色优势，挖掘文化产业，发展现代服务业，其中主要产业类型为：工业包括：矿山冶金、食品加工、精细化工、家俱制造及产业园建设； 农业包括：园艺、林业产业、畜牧业； 文化产业包括重点发展和保护文
5、化遗产、文化资源，建设辽河源契丹文化产业园、山庄老酒文化产业园、中国活性炭科技创意城、清文化主体公园等； 现代服务业包括现代物流、新兴业态、商贸流通、休闲旅游等。,一、区域或板块市场发展及潜力研究 3、经济现状,2010年全区实现地区生产总值67.6亿元，全区财政收入8.3亿元，比2005年增长2.3倍。 全区固定资产投资286亿元，比2005年增长4.1倍。 三次产业比重1.4:87.5:11.1； 森林覆盖率：28% 人口总量：14.4万人 城镇居民人均可支配收入14925元； 农村居民人均纯收入：5055元。,6,双滦“十二五”期间经济社会发展主要指标,（数据来源：承德市十二五规划汇编）
6、,一、区域或板块市场发展及潜力研究 3、经济现状,2010年平泉县实现地区生产总值84.4亿元，全区财政收入10亿元； 全县固定资产投资83亿元； 森林覆盖率：58.2% 人口总量：47.4万人 城镇居民人均可支配收入13231元； 农村居民人均纯收入：4953元,7,平泉“十二五”期间经济社会发展主要指标,（数据来源：承德市十二五规划汇编）,4、整体房地产市场发展特点,结合以上承德建筑业发展情况可以看出，2011年承德施工量有所上升，竣工量有小幅下降，说明承德市新开发项目将有所增加，但随着房地产市场起伏波动的影响，企业融资将受到一定程度的负面影响。,8,一、区域或板块市场发展及潜力研究,20
7、11年承德市固定资产投资施工项目1511个，其中，城镇施工项目1250个，农村非农户施工项目261个。本年新开工项目1170个，增长22.8%，占施工项目的77.4%。亿元以上项目213个，比上年增加39个，共完成投资340.3亿元，占全社会投资的41%。 全市实现建筑业增加值63.65亿元，比上年增长16.17%。有工作量的建筑企业共169家，房屋建筑施工面积1025.8万平方米，增长11.9%；房屋建筑竣工面积315.6万平方米,下降6.6%。,数据来源：承德市2011年国民经济和社会发展统计公报,二、区域或板块市场土地市场发展情况 1、土地供应及成交情况,通过以上数据可以看出，承德双滦区
8、土地供应略大于土地成交量，成交量占供应量的86%；平泉土地成交量大于土地供应量，说明随着二三线城市成交量下降，房地产企业已经逐步深入挖掘县级等区域的客群。,9,数据来源：中国土地交易市场,三、住宅市场发展情况 2、需求总量及预测,10,通过与合富辉煌华北区域总监王伟峰沟通了解到，从2011年下半年到目前为止，承德市房地产市场受到国家宏观调控政策影响，开发商出手拿地相对谨慎，房地产市场成交量呈下降趋势，普遍存在意向客户，持观望态度的客群较大。,注：关于承德房地产市场相关数据暂未取得。,| 地块可行性分析|,一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状 五、经济技术指标及用地限制,11,
9、一、项目位置： 双滦项目位于承德市西侧，距离承德市区18.5公里，周边靠近双滦区各政府机关办公楼； 平泉项目位于承德市的东侧，距离承德市91公里，靠近平泉新区政府新址。,第一部分 项目宗地属性解读,12,双滦项目地块,承德,平泉项目地块,二、区域规划及项目四至：,区域规划：双滦项目周边规划为居民、商业聚集区，周边配套规划主要有中学、休闲购物场所、沿街商业等。 项目四至：位于双滦区东临滦河，西临山体，北靠滨河大街，南靠规划路,13,平泉县规划及项目四至：区域规划：本案周边规划为居民、商业聚集区，周边配套规划主要有平泉一中、休闲购物广场、沿街商业等。 项目四至：位于平泉县东面、西面、南面临规划路，
10、北靠101国道,滦 河,本案占地156亩,县政府新址,平泉北城新区,二、区域配套（交通、商业、教育等）情况,14,京承高速公路,中心大街,汇通南路,滨河大街,本案占地120亩,山 体,500亩以上商住用地,规划中的三甲医院,万和城,宝鼎花园,福溪帝苑,交通情况：本案隶属于双滦区，本案周边有中心大街、滨河大街、矿机路、汇通南路等主要干道；周边公交线路主要5、25、51、55路等。周边配套：附近拥有小学、中学、沿街商业店铺，沿河还有区政府各机关单位。,府佑新城,祥悦城,府佑家园,交通情况：本案隶属于平泉县，本案周边有府佑路、府前街等主要干道；周边公交线路主要1、3路等。周边配套：附近拥有中学、幼儿
11、园、回民聚集区，在建有商业广场等。,四、项目周边交通配套现状,平泉项目 周边图片,本案现状,120亩项目地块,500亩项目地块,双滦项目 周边图片,项目用地范围及四至：位于双滦区东临滦河，西临山体，北靠滨河大街，南靠规划路 土地面积：120亩 土地性质：商住 容积率、绿地率、商业比例（可以协商） 地价：预计为85万/亩 现状：目标地块现在属于承德市啤酒厂，为承钢后勤改制后的资产。 洽谈情况：项目可合作开发，对方以地价入股，以我公司名义开发，其对方预计总收益为1.02亿。项目周边规划商住用地近500亩，可与双滦区政府协议一级开发，与政府协商确定开发地价不超每亩8 5万，签订协议后由我公司支付1亿
12、元征地资金，限期分批交地，招拍挂超出的地价返还我司。,五、经济技术指标及用地限制,项目用地范围及四至：位于平泉县东面、西面、南面临规划路，北靠101国道 土地面积：156亩 土地性质：商住 容积率:不低于2.5 绿地率、商业比例（可以协商） 地价：预计为75万/亩 现状：净地（属于三角地） 洽谈情况：此地块为政府卖给平泉县富源公司食用菌生产加工基地，因政府整体规划，此地块由工业用地规划为商住用地，富源公司没资金和开发资质，转让地块每亩谈到75万元，先签转让协议后向平泉县国土局缴纳5000万元保证金，国土局给我公司办理土地证，规划容积率不低于2.5，我司办理完土地证后45天内支付余下的6700万
13、元。,六、双滦区主要在售项目及潜在供应分析 1、竞争楼盘情况,17,2、竞争楼盘情况,19,六、平泉主要在售项目及潜在供应分析 2、竞争楼盘情况,23,周边靠近双滦区政府及各机关单位，适合居住、商业一体化。 有中心大街和滨江大街与市中心相连 双滦区的开发将带动本区域房地产市场的迅速发展,七、项目地块SWOT分析,本案位于101国道沿线，交通便利。 本案位于平泉北城新区内，是平泉重点发展的区域； 项目为净地，地价相对较低,优势,双滦区,目前周边有万和城、宝鼎花园、福溪帝苑等项目，后期销售将产生一定的压力。,劣势,优势,劣势,平泉县,项目形状为三角地，将对未来规划产生一定的影响； 周边公交车较少。
14、,第二部分 项目初步定位、利润测算和开发建议,双滦区 客群定位：主要购买对象以承德市区、周边各区及村镇为主， 客群特点：区政府各机关单位人员、中小企业国企或私营中高层管理人员、个体经营者等 产品定位：以普通住宅高层产品为主，小部分洋房 价格定位：根据销售情况、需求情况等考虑，都存在更换住宅质量，高品位需求的客户大有潜力，针对其户型单一，品质不高的情况，我公司可研发洋房和精品小高层的产品，预故洋房售价按5000元，高层售价在4500元，将对销售产生很好的影响。在受政府调控影响下，销售肯定有一定的影响，我们可在项目启动初期已政府单位或集体企业为客户，联系定向开发，降低部分利润收取集资购房款促进销售
15、及回笼资金。 项目开发周期为：二年,产品定位及销售价格,平泉县： 客群定位：主要购买对象以平泉县及周边 村镇为主， 客群特点：县政府公务人员、中小企业国企或私营中高层管理人员、个体经营者等 产品定位：以普通高层产品为主，部分洋房 价格定位：市场均价在3500元，根据销售情况、需求情况等考虑，现在更换住宅质量，高品位需求的客户大有潜力，针对其高层户型单一，品质不高的情况，我公司可研发洋房和精品小高层的产品，故本案洋房售价按4800元，高层售价在4000元，将对销售产生很好的影响。 项目开发周期为：二年,第二部分 项目初步定位、利润测算和开发建议,产品定位及销售价格,初步成本利润测算：双滦区120亩地块，预估一年后市场销售价格4500元/，土地价格80万/亩,第二部分 项目项目初步定位、利润测算和开发建议,26,初步成本利润测算：平泉156亩地块，预估一年后市场销售价格4000元/，土地价格75万/亩,从上述分析可以看出：双滦120亩和平泉县156亩项目有较可观的利润收益，建议进入开发。,32,开发建议,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,