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1、未来我国物业管理发展趋势文章2篇未来物业管理发展的10大趋势我国物业管理经过20多年的发展，已形成了自己鲜明的特色。通过对物业管理发展市场的分析和预测，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理发展的进步和成熟将充分地得以显示。通过对物业管理发展市场的分析和预测，笔者认为，未来我国的物业管理发展将呈现以下发展趋势：一、专业化发展趋势物业管理专业化是指物业管理发展的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一定规模的物业管理公司将成立下属专业性的服务公司来对本公司的物业管理发展项目进行分类管理，同时对外承接物业管理发展的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的
2、专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于：一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，是生产力发展到一定程度的必然要求，它将有利于物业管理发展资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用；三是物
3、业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势，从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应；四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理发展的进步和成熟将充分地得以显示。二、集团化发展趋势物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理发展实行的是政府定价或政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理
4、发展涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理发展项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企
5、业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理发展的企业集团。三、市场化发展趋势物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理发展项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理发展服务定价方式的市场化。我国物业管理发展从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理发展市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理发展来说，物业管理作为
6、一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。四、品牌化发展趋势物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理发展的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发
7、展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理发展的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢？首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是“品牌”；再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理发展的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企
8、业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。五、智能化发展趋势物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理发展的人力成本，提高物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业，增加
9、物业的智能化程度，提高物业管理发展的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。六、区域管理集约化趋势区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会同意的
10、前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理发展市场；再一种方式就是因为片区的产权关系，在政府或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理发展的规模化生产和经营，这是物业管理发展市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。七、技术型、集约化发展趋势技术型、集约化管理是指物业管理企业以提高物业管理技术
11、、提高物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理发展在管理水平、管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理发展模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术；二是营运技术：工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术；三是研发技术：监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管理发展的市
12、场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。八、资质等级管理呈淡化趋势目前，我国对物业管理发展还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、积极的意义。一是控制企业人市数目，有利于优秀企业的发展，合理、有效配置物业管理资源；二是利用资质，展示企业品牌形象，易让市场对企业进行识别，有利于市场的发展。物业管理发展实施资质等级管理实质上是一种政府管理形式，即政府利用其职权对物业管理市场进行调控、引导和管理，它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业
13、管理行业实施物业管理资质等级管理是违背WTO的基本原则的。因此，在我国已经加入WTO后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。九、实施职业经理人制度成为可能实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理发展模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人（目前主要有物业管理员和物业管理师两种资质）可以直接管理一个或多个物业管理项目。也可以
14、由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理一个或多个物业管理项目。这样物业管理发展的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。十、国有物管企业将全面淡出市场由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业主要是通过以下三种方式形成的：一是国有房地产企业成立国有物业管理企业；二是
15、事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业；三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物业管理企业。浅析中国物业管理发展趋势中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。一、规模化、集约化是物业管理发展的方向物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必须
16、规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为：(1)规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；(2)规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失；(3)规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。1.兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理发展企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步
17、不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害，使业主投诉增多，损害了行业的整体形象。因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理发展企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。2.物业管理发展走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧
18、、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理发展这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，在建立健全企业化经营体制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，我国的物业管理
19、发展也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理发展带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全国物业管理发展可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。二、物业管理企业建立
20、现代企业制度，是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需要建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题，也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，也同样受到传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，技术创新能力差，亏损经营或上级补贴经营普遍，甚至没有经济上的独立自主权和决策权，较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路，也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认：经济发展应该优先，并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等)的手段，
21、把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展，这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。笔者认为，联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机，这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要，也可能是出于其他目的。笔者认为，有益的文化价值体系应该是这样的：摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求，而以经济成就为主要的价值评判标准；以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而，宁阳10余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因
22、为“虫经济”，宁阳农民富裕起来了；因为“虫经济”，宁阳人接触到走进来的外地人；因为“虫经济”，宁阳人多了走出去的机会，这看似简单的“走进来”与“走出去”，所带来的是宁阳人思想的变化，文化的发展，人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展，这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理发展市场化的发展进程。所以，物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下三个方面：一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体
23、的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，鼓励兼并、合并和购买重组；允许和规范破产，使物业管理发展市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理发展市场化的轨道上生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位，直接按现代
24、企业制度进行转改制，使其提高适应物业管理发展市场快速发展的能力。三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展1.新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现2.物业管理企业面临转型。面对
25、挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理
26、行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。四、新世纪物业管理将向区域化方向发展所谓区域化物业管理发展就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理发展有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理发展的组成部分。前者是单一专业型，后者则是综合网络
27、型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理发展的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理
28、发展要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理发展中将表现得更为突出。五、突现大物业概念物业管理发展将不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行诠释。(1)地域结构。目前的物业管理发展区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射；首先覆盖全国的大中城市，并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才
29、能够实现。(2)产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡，最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构，而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。(3)物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4)边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业，但应尽量地拓展空间，并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管
30、理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。六、物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个环节 新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化,并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理发展整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。