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1、第一部分. 地块概述,第二部分. 市场调研篇,第三部分. 产品定位及经济测算,第一部分. 市场概述,一、地块概述,二、地块区位,金福德地块位于东部新城区新港城大道与五羊路交界处是重要交通枢纽区域，是衔接西部老城区与东部新城区的重要纽带。 周边由600多万平方米商住物业围绕极具人气，并与连云港火车东站遥相呼应是往来游客的必经之地。 按照城市规划发展，东部城区将被打造成为连云港市商贸区，而本地块，是商贸区发展的重要组成部分。,连云新城,新浦区,老城区,本地块,港龙大道,本案紧靠东部城区及新浦唯一通道港城大道； 有7条公交路线站点设在本项目前，为本案提供便捷的可达性交通； 新建火车站已于2009年1
2、1月投入使用，该火车站是城市交通中转站及高铁起点站，将为本项目带来更多人流； 高速公路缩短外市及外省直达时间，扩大本项目的辐射范围。 联接墟沟至赣榆的242省道已试通车，并将开通公交，赣榆到本案的行车时间只需要20分钟。,二、地块现状,地块附近已建成住宅楼群,营销中心,地块附近已建成住宅楼群,第二部分. 市场调研,一、住宅类市场调研,周边住宅小区分布较为集中，包括久和国际新城，景城名郡，福港好莱坞，帝豪水榭花都等多个楼盘。,（一）久和国际新城,（二）景城名郡,（三）福港好莱坞,（四）帝豪水榭花都,（五）住宅类市场总结,2、根据现有连云区的楼盘来看，住宅均价：4700元/，商铺均价10000元/
3、,1、区域市场内项目的去化情况良好，且多为自住客，大量居民落户，可为商业的发展带来强力的支撑；,1、区域市场内项目的体量都很大，总建筑面积达300万,二、商业市场调研,项目周边商业主要呈一片多点分布，一片为古城区商圈、多点为久和国际新城住宅沿街配套商业，以及规划在建中的超级卖场，大润发，沃尔玛,（一）古城区商业,经营概况：连云区居民餐饮、娱乐休闲的主要场所，业态齐全 出租率：出租率95%以上，租金水平差异较大。 业态构成：业态比较综合，集中了餐饮、服饰、休闲娱乐、银行等，占比最大的为餐饮达到了43%，其次为服饰占23%，休闲娱乐占17% 形态与布局：底商及沿街商铺,经营概况：相对大型的商业设施
4、有一定的集聚，但海棠路为区域主干道，由于北有铁路线，因此设置下立交，直接影响了商业设施的可达性 租金水平：均价5元/天 业态构成：主要集聚了家得福、苏果社区超市、五星电器、东盛购物广场、KTV等较为大型的商业设施，业态构成比较复合 形态与布局：部分纯商业（超市、连锁电器、购物广场）加部分住宅底商形态,【墟沟海鲜城】海鲜餐饮主题一条街，是连云港旅游餐饮的金字招牌，经营状况良好，由于体量限制，铺位较少，一铺难求，但由于业态较为单一，商户竞争较为激烈，并随着旅游期的条件限制，整体盈利状况较差。,【栖霞路步行街】 连云区唯一的步行街，租金较高，但档次较低，主要以服饰，鞋帽，化妆品生活配套类业态为主，餐
5、饮休闲娱乐缺乏,【久和国际新城住宅配套商业区】主要以住宅底商为主，配套以小区居民生活为主，各业态比率较为均衡。租金较低3-5元，空铺率在15%左右，,沃尔玛超级卖场：据了解，沃尔玛由于建设地块涉及部队用地，建设暂时停工，具体建成时间暂无法获知。,（二）商业总结,本区商业多是自然形成商业带，以沿街店面，住宅底商为主，综合性商业体几乎没有，商业消费档次较低，无法满足现有的市民消费需求。,娱乐业同样较为落后，在本地主要娱乐场所只有少数的 KTV，无法满足各年龄层次的需求。,连云港市场的供不应求以及缺乏竞争机制。在连云港墟沟地区只有2家超市，苏果、家得福。其中家得福超市拥有连云区80%的超市市场占有率
6、。,三、连云港商品房销售研究,2012年商品房销售概况 据连房研究统计数据显示，2012 年我市市区及四县共成交商品房 42504 套，成交面 积约 4520871 平方米。与去年同期相比，2012 年全市商品房成交套 数增加 3506 套，同比上涨 9%，成交面积增加 607461 平方米，同比上涨 16%。 其中，市区成交商品房 20138 套，成交面 积约2067998 平方米，相比 2011 年虽然市区商品房成交套数减少 145 套，同比下滑 1%，但成交面 积增加159111 平方米，同比上涨 8%。四县成交商品房 22366 套，成交面积约 2452873 平方米，相比 2011
7、年四县商品房成交套数增加 3651 套，同比上涨 20%，成交面积增加 448350 平方米，同比上涨 22%。 在商品房销售额上，据统计，2012 年我市商品房销售额共计 1842759 万元，其中现房类商品房销售额为 216676 万元，期房类商品房销售额为 1626083万元。按商品房用途来看，2012 年我市住宅类商品房销售额为 1539941 万元，办公楼类商品房销售额为 32756 万元，商业营业用房类商品房销售额为223175 万元，车库等其他类商品房销售额为 46887 万元。 分区来看，连云区，商品房共成交 2742 套，占全是销售总套数的6.4%，成交面积约 302397，
8、占全市成交总面积的5.4%.,三、连云港商品房销售研究,总结： 从2012年的商品房销售数据来看，市民对于住宅的需求量，每年以10%的幅度递增，对于非住宅类商品房，整个连云港市的消费需求量不是很高，但是每年同比都会有所增长，对比去年连云港市出让土地性质以及2012年连云港市商品房预售房屋来看，市场上，住宅需求趋于饱和，随着国家调控政策的出台，民众对于住房的期望度有所下降，相比之下商业用地的比率提高，会大大促进民众对于商铺销售的关注度。,优势（S),劣势(W),机会(O),威胁(T),区域位于连云区城副中心，未来发展前景巨大 区域内以居住区为主，未来常住人口巨大 区域内道路宽阔，交通便捷,地块为
9、已开盘项目，前期负面影响较高。对于后期形象建立会有影响,区域内商业发展较为落后，综合性商业较为匮乏，填补空白 连云区人均消费水平较高，本地块项目受众度较高,国家对房产调控日趋严厉，政策不确定性因素较 区域内出让商业量体巨大，加之尚未出让商业，未来商业竞争激烈,产品定位,（一）、1期产品定位 1、商业面积：50000； 2、冠名国内及苏北连云港地区有一定知名度商业签约进驻； 3、小面积分割销售20-50，约1500套； 4、商铺均价:10000元/ 5、提升商业气氛，扩大市场知名度，为二期造势； 6、2期开始土地转性；,三、产品定位及经济测算,产品定位,（一）、2期产品定位 1、住宅建筑面积：2
10、00000； 2、打造连云港市第一个城市综合体； 3、树立集社区、生态、商业完美载体的品牌形象 4、住宅销售均价：5000元/ 4、住宅主力户型：100-130，约 1800套； 5、同步起推3期及大商业概念,三、产品定位及经济测算,产品定位,（一）、3期产品定位 1、商业面积：50000； 2、开挖地下，为超级卖场入驻空间； 3、对1-3层面积及四层局部面积进行小面积分割销售20-50，约1300套 4、签约入驻世界500强超级卖场及知名影院,三、产品定位及经济测算,经济测算：,三、产品定位及经济测算,（一）总销金额：,（二）建安成本： 2200元/+广告及销售佣金（5%总销）/=2200+325=2525元/,经济测算：,三、产品定位及经济测算,（三）利润率：,三、产品定位及经济测算, 策划费用按建筑面积商业3元/，住宅1元/计算，项目费用总计伍拾万元整（RMB￥ 500000 元），一次性支付 。,三、项目策划费用,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,