2015河北威县产业园项目策划报告30p.ppt

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1、目 录 Catalogue,城市分析 City analysis 市场分析 Market analysis 项目分析 Project analysis,1/30,城市概况 City introduction,城市区位： 威县位于河北省东南部南部黑龙港流域，隶属邢台市。距离邢台市70公里，石家庄与济南150公里，北京370公里，天 津与郑州350公里；东与清河县接壤，西与广宗县交界，南与临 西、邱县毗邻，北与南宫市相连。 城市人口： 威县总人口59万人，城区人口7万人 近年外出打工人口较多，人口大量外流； 行政区划： 辖7镇9乡和1个省级经济开发区、 2个市级产业聚集区,位于河北省东南部 总人口

2、59万，人口大量外流,2/30,威县横向主要干道： 爱国路：主城区北面干道 开放路：城市形象路，目前城市住宅开发主要区域 洺水路：老城区商业主干道 顺城路：老城区交通主干道 北环：县城北面界限 威县纵向主要干道： 西环：主城区西面界限 中华大街：城市纵向形象路 106国道：老城区与开发区分界线 振兴大道：经济开发区主干道,城市交通 City traffic,威县由邢临高速、大广高速、106国道以及326省道组成城市对外交通网络，可直达石家庄、济南、邢台、衡水等周边城市；,青银高速、大广高速、邢临高速穿过县区 城市公路交通便利，道路规划建设较为完善,3/30,城市经济 City economy,

3、经济概况： 威县2013年GDP超过40亿，平均年增速达到44%，财政收入超过4亿，发展速度较快，入选2013年河北经济发展先进县（市），但威县经济实力在河北省县市中排名靠后，2010年综合竞争力排名122位，总体经济实力较弱，经济发展水平较低。,产业结构： 以第一产业为主，占比41.2%，是传统的农业大县，形成棉花、畜禽、蔬菜、林果四大主导产业，棉纺业发达，第二产业占比仅为28.8%，工业产业基础较差。,经济实力较弱，产业基础薄弱 近年来借助经济开发区发展，工业发展较快,4/30,城市规划 City planning,城市生活用地向东、向北发展 城市发展立足经济开发区向工业化转型,县城总体发

4、展方向： 生活用地依托现状向东、向北发展 布局结构规划： “两轴、三区、四中心”，“两轴”指世纪大街（106国道）和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心以及工业区商务服务中心 城市定位： 国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、生态宜居城市,5/30,片区概况 Area introduction,威县经济开发区简介： 河北省级经济开发区，位于老城区与大广高速之间，西邻106国道，东邻大广高速，南至县城朝阳路，北至北环，规划总面积31平方公里，涉及洺州镇、贺营乡、方营乡、第什营乡，4个乡镇的30个行政村

5、，人口28000人。 开发区已入驻企业172家，实际上投产企业较少，多数企业尚处于初期建设阶段，初步形成电子信息、汽车及零部件、农产品深加工、新材料主导产业。2014年11月份与北京顺义区签订了产业转移承接协议。,省级经济开发区，区内人口约2.8万 开发区处于初期开发阶段，实际投产企业较少,6/30,宏观小结 Summary,城市经济发展基础较弱 城市发展处于起步阶段，具有一定潜力,7/30,目 录 Catalogue,城市分析 City analysis 市场分析 Market analysis 项目分析 Market analysis,8/30,住宅市场 Housing market,住宅

6、开发集中于开放路沿线，满足刚需 老城区售价2300-2800元/，开放路沿线2500-3200元/,威县老城区住宅售价2300-2800 元/，顾客以周边政府机关、事 业单位以及个体商户为主 北面开放路沿线住宅项目售价 2500-3200元/，以个体商户、 开发区企业员工、以及部分下辖 乡镇居民为主要对象,1km,宏盛康城 售价：预计2400元/，未开盘,9/30,商圈分析 Values Analysis,未有大型专业市场出现 专业市场以沿街商户为主,威县专业市场主要为沿街商铺，主要分布于北外大街、交通大街、顺城路、开放路西段四条干道沿线： 北外大街：老城区主干道之一，北段为五金商户聚集区，老

7、旧底商为主，约40户商户，南段主要以百货以及服装为主，约250户商户； 交通大街：原县城汽车站所在区域，依托汽车站形成手机市场，南端分布有部分五金商户； 顺城路：开发区路段主要为重型汽车维修以及配件零售，道路中段主要为电动车销售以及汽摩配； 开放路：道路西段分布约50户汽车美容维修商户以及部分五金商户,汇金广场,信合商厦,中华市场,振威市场,和园,10/30,家居市场 Typical project,家居市场沿城市主干道零散分布 以私家经营、家居卖场形式为主，总体量约2万,市场分布：沿主干道零散分布 建筑形式：一层展厅、底商 总 体 量：2万 典型项目：全友家居、天都家 具城、顺城路沿线 家居

8、商铺 租 金：商铺20-30元/月,11/30,建材市场 Typical project,威县唯一建材市场 约320家商户，体量约2万,项目名称：中华市场 项目坐落：中华北大街、洺水路交汇处 建筑形式：一拖二条铺 主力面积：70 总 体 量：2万 租 金：15-25元/月 备 注：市场为政府统一规划，由居民按照政府规划自行建成，为威县唯一 建材市场，约320家商户，经营状况良好，市场原为居民住宅，后自 发形成建材市场。,12/30,五金市场 Typical project,五金市场总体量约5500，120家商户 以民用五金零售为主，租金30-40元/月,项目名称：开放西路、北外大街北段五金街铺

9、 项目坐落：开放西路、北外大街北段 建筑形式：底商、沿街铺面 主力面积：30，50 总 体 量：3500 租 金：30元/月 备 注：约80家商户，建筑形式老旧，民用五金 零售为主,项目名称：交通大街五金街铺 项目坐落：交通大街南段 建筑形式：沿街铺面 主力面积：50 总 体 量：2000 租 金：40元/月 备 注：约40家商户，民用五金为主，经营状况 较好,13/30,汽配市场 Typical project,重汽街以重汽汽修为主，配套部分汽配 电动车市场租金15-25元/月，摩配市场40-50元/月,项目名称：顺城路重汽街 项目坐落：顺城路东段（开发区） 建筑形式：沿街铺面 主力面积：5

10、0 总 体 量：5000 租 金：10元/月 备 注：顺城路为326省道，东段沿线约100家商户，建 筑形式老旧，依托威县交通节点优势，主要面对由邢台往东的 煤炭运输车辆，以汽修为主，配套部分重汽汽配,项目名称：顺城路电动车市场 项目坐落：顺城路中段 建筑形式：沿街铺面 主力面积：电动车200，摩配50 总 体 量：7000 租 金：电动车15-25元/月，摩配40-50元/月 备 注：约30家电动车商户，20家摩配商户,14/30,小商品市场 Typical project,重汽街以重汽汽修为主，配套部分汽配 电动车市场租金15-25元/月，摩配市场40-50元/月,项目名称：北外大街服装、

11、百货街 项目坐落：北外大街中、南段 建筑形式：沿街铺面 主力面积：50 总 体 量：1.5万 租 金：服装20-40元/月，百货50-70元/月 备 注：南段约150户服装商户，中段约100户百货商 户，百货经营状况较好,15/30,小商品市场 Typical project,振威市场租金15-30元/月 市场部分区域成为居民区，经营状况较好,项目名称：振威市场 项目坐落：交通北大街 建筑形式：一拖二条铺 主力面积：60 总 体 量：2.5万 租 金：15-30元/ 备 注：振威市场是城市早期开发的市场（约20年），项目原先由 市场出售给个人，目前市场部分已由个人改建成住宅楼， 市场经营服装、

12、百货、副食等，经营状况较好,16/30,项目名称：汇金广场 项目坐落：中华北大街西侧、开放路北侧 建筑形式：商业街区、底商 主力面积：60-200 总 体 量：12万 售 价：6000-8000元/ 备 注：汇金广场是大都汇项目的商业部 分，是威县唯一集中商业街区，项 目区位优越，位于开放路中心位置,在售商业 Typical project,汇金广场售价6000-8000元/ 和园商业售价一拖二售价7200元/，地下室2800元/,项目名称：和园 项目坐落：开放路与106国道交汇处 建筑形式：底商 主力面积：100-200 售 价：7200元/（一拖二） 地下室2800元/ 备 注：项目区位优

13、越，紧邻106国道， 包含住宅区以及配套商业,17/30,购物中心 Typical project,威县唯一购物商厦 区位优势明显，经营状况好,项目名称：信合商厦 开业时间：2012年 项目坐落：中华北大街东侧、开放路北侧 建筑形式：展厅 总 体 量：3万 备 注：威县唯一大型购物商场，区位优势 明显，品牌档次中低端，经营状况 极好，人流量大。,18/30,物流市场 Typical project,以农业配套仓储物流为主,项目名称：三好物流 项目坐落：106国道西侧、振兴大街北侧 建筑形式：仓库、三层办公楼 总 体 量：仓储物流区31200 货场、停车场14500 备 注：2011年开工建设，

14、2012年7月一期建成并投入使 用，占地147亩，依次设立仓储物流、科研生产、 成果展示、效果试验、综合办公等五大职能区域， 园区主要业务涵盖省内、外农资企业物流、仓储、 交易；农业新技术、新产品展示、示 范及植保技术服务；大宗产品第三方 监管及信息交换；为举办会议展览提 供服务；房屋及装卸机械租赁；大客 户采购服务等项目。,19/30,市场小结 Summary,专业市场总体量约10万 项目若开发，需要考虑市场容量较小的问题,住宅市场：以满足刚需为主，开发方向主要为城市东面以及北面，老城区价格2300-2800元/，开放路沿线为开发热土，价格 2500-3200元/； 家居市场：总体量约2万，

15、以家居卖场为主，部分为小商户私家经营，沿老城区主干道零散分布，存在提升空间； 建材市场：仅有一集中市场中华市场，体量约2万，位于主城区，区位优势较为明显，搬迁难度较大，由于城市发展，特别是 随着开发区不断发展，建材需求量将增大，建材市场存在扩容空间； 五金市场：总体量约5500，约120家商户，以民用五金零售为主，短期外迁可能性较低； 小商品市场：总体量约4万，市场形式较为老旧，以满足县城居民日常需求为主，鞋服类市场辐射下辖乡镇，存在扩容空间； 汽配市场： 汽配市场总体量约1.5万，主要分布于顺城路沿线，依托于汽修市场存在，重型汽配影响力较强，依赖于过路大型 货车，短期搬迁难度较大； 物流市场

16、：目前仅有三好物流一较大仓储物流园，以农业物流配套为主，城市位于道路交通节点，交通便利，且开发区企业对物 流需求较大，仓储物流市场存在一定机会； 在售商业：县城在售项目仅有两个，售价6000-8000元/，售价较为可观，城市居民投资商铺现象较少，存在一定发展空间；,20/30,目 录 Catalogue,城市分析 City analysis 市场分析 Market analysis 项目分析 Market analysis,21/30,项目概况 Project introduction,一期净用地460亩，目前已开发约80亩工业厂房 工业用地2万元/亩，商住用地10万元/亩（转性补交差价）,地

17、块坐落：位于威县经济开发区南区，东至跨越路、南至顺城路、北至洺水路、西至腾飞大道 ； 地块面积：总规划1000亩，分两期，一二期各500亩，一期净用地460亩（已按工业用地摘地380余亩， 剩余约80亩商住用地待摘），工业与商业用地比为7：3，平均容积率约2.0，无自持要求；目 前已开发约80亩工业用地； 地价：工业用地2万元/亩，商住用地10万元/亩（如后 期需调整为商业或商住用地，需补交8万元/亩）； 项目可分割独立产权，要求工业物业分割面积不低于200，商业物业不低于50,主要优惠政策：项目免征土地使用税，工业用地部分建设期内产生的税费和产权转让税 费县享部分全免，配套商住开发营业税减半

18、征收，建成后6个月内未能出租的厂房开发 区按5元/标准保底补贴，标准化厂房建设投入给予人行贷款基准利率一年的贴息补助。 入园企业均享受“三免两减半”政策。在享受完政府给予的优惠政策年限后，延后五年 对入园企业缴纳的县享部分税收由政府与开发公司按7：3的比例进行税收分成。,顺城路,跨越路,腾飞路,洺水路,22/30,项目概况 Project introduction,项目位于开发区南部，区位较为优越 距离大广高速口4.5km，距离邢临高速口6.8km,106国道,106国道以东为威县经济开发区，开发区内部现状以工业园区、农村为主，工业园区内部处于发展初期，实际投产企业较少，其余多数处于建设阶段或

19、者存在土地空置状况。,23/30,项目现状 Project status,项目四面紧邻主干道，交通便捷 一期地块内部已建成五栋标准厂房，其余为净地,西北侧汽车配件产业园,北侧洺水路（断头）,西侧腾飞大道,南侧顺城路,项目北侧村庄,项目内部标准厂房,内部净地,东侧跨越路,24/30,方案一：方案：300亩商贸+80亩商住+80亩工业厂房,项目定位方向： 1、工业厂房板块：目前已建部分楼宇，保留项目目前现有方案，不做修改； 2、住宅板块：住宅+沿街底商，户型以三房为主； 3、商贸区：以一拖二为主，面积控制在80平以内，业态为全业态商贸城，若开发以家具建材优先，其次为五金汽配。,25/30,方案一：

20、经济测算,项目售价： 住宅：2300元/平 底商：6000元/平（一拖二） 交易区：5100元/平（一拖二） 测算去化： 住宅、底商：80% 交易区：考虑到市场容量有限，300亩用地偏高，暂按70%去化评估。 测算结果： 专业市场物业净利润5605万元，销售净利润率8%，投资净利润率9%； 底商物业净利润707万元，销售净利润率25%，投资净利润率36%； 住宅物业净利润-25068万元，销售净利润率-70%，投资净利润率-41%； 项目整体现金流为-29844万元,由于本项目住宅售价偏低，仅2300元/平，带来-2.5亿元的现金流亏损 故从成本分析角度不建议开发住宅物业,26/30,方案二：

21、200亩商贸+100亩物流+80亩商住+80亩工业厂房,项目定位方向： 1、工业厂房板块：目前已建部分楼宇，保留项目目前现有方案，不做修改； 2、住宅板块：住宅+沿街底商，户型以三房为主； 3、商贸区：以一拖二为主，面积控制在80平以内，业态为全业态商贸城，若开发以家具建材优先，其次为五金汽配。 4、物流区：满足本项目及园区需求,27/30,项目售价： 住宅：2300元/平 底商：6000元/平（一拖二） 交易区：5100元/平（一拖二） 测算去化： 住宅、底商：80% 交易区：200亩用地，暂按80%去化评估 测算结果： 专业市场物业净利润7613万元，销售净利润率14%，投资净利润率17%； 底商物业净利润707万元，销售净利润率25%，投资净利润率37%； 住宅物业净利润-24652万元，销售净利润率-68%，投资净利润率-41%； 项目整体现金流为-25360万元.,方案二：经济测算,由于本项目住宅售价偏低，仅2300元/平，带来-2.5亿元的现金流亏损 故从成本分析角度不建议开发住宅物业,28/30,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,