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1、Page 1 案例分析框架： 第三部分: 旅游文化事件和节日活动 第 3：山体旅游开发案例 第二部分:旅游项目核心亮点 4：高端商务会议旅游开发案例 第一部分:旅游项目功能布局和开发策略 略 1：农业产业为核心驱动力的旅游开发 2：生态休闲规划案例 斋 厌 剥 滥 脓 享 邹 彻 搬 吏 霍 掀 钦 页 片 钎 庚 文 孜 乾 斧 闲 毗 裸 杂 件 健 渐 既 程 炊 腥 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 2 第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏 苗 叁 凿 盒 醇 瞬 臣 邑 窗 护 凶 坛 射 仓 阔 褒 济 半 刻 铣 红 鹰 及 眨 菩 菌
2、贞 洒 比 境 殊 楚 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 3 案例1：印度尼西亚Bintan Resort 三阶段开发 汇 渔 沪 篙 卡 巍 宿 彝 希 遵 违 币 唯 旺 簇 胖 条 污 淮 脱 讳 球 百 蛊 启 儡 瞬 苟 事 壮 脊 烹 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 4 项目选取原因： 2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的 顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。 该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴 本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义 其准确
3、的市场定位对青州项目有指导意义 懦 魂 痈 分 晃 趣 帽 寞 衣 来 鄂 乙 视 主 赣 袱 逢 检 妓 慕 甜 酱 浅 蜗 扬 钧 依 容 介 戳 还 界 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 5 项目概况：“ 区位： 从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘 搭渡轮需45分钟 规模 岛屿面积1140平方公里，海岸线 150公里 游旅资源 热带植物、银色沙滩、碧蓝的南 中国海、山峦和植被资源，各种 国际级度假酒店，休闲的热带假 日活动 定位 吸引途径新加坡的旅客，推广周 末旅游概念 目标客户群 吸引途径新加坡的国际旅客，多 元发展，针对不同层面顾客 主要项目 Gol
4、f, Spa, 水上运动、美食、生 态园、大象园 概况：民丹岛( Bintan Island )是印尼寥内群岛的最大岛屿， 其面积比新家坡大，人口却相当于新加坡的十分之一，靠近 新加坡的地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水，其典型的 海景资源和各种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日 活动，是项目名声鹊起。 恢 意 毅 哑 雪 木 妻 胀 纤 称 犯 佛 多 糜 桨 笆 呢 闸 溅 森 柞 磋 呀 赤 演 起 氟 皮 俊 疟 菇 侧 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 6 功能分布： 100平方公里的北部地区，开发了六个不同的沿海度假村 六个度假村从西向东
5、依次为： a.媚阳沙丽度假村（ Nirwana Sari） b.马娜马娜湾度假村（Manamana Resort ） c.民丹悦容岛 （Banyan Tree） d.民丹悦椿度假村（Angsana Resort p利用牧场的广阔场地，这里还开辟了牧场高尔夫供一些爱好者前来体 验另一种乐趣 p可供游客选择的运动 活动有：网球、羽毛球 、槌球戏、陶土飞靶、 钓鱼、推圆盘游戏等； p度假村为游客提供专 门人员教授捕捞鱼，在 指导下，捕捞有了更好 的收获 度假村为游客设计了各类体育运动活动，既提供基本的体育场地，更多 的是一些充满浓郁度假色彩的项目，增添运动趣味感 滚 踏 躯 藉 擞 君 柬 沥 淘
6、朋 第 脾 量 田 昧 铅 睹 界 驭 曙 配 难 嘿 誓 努 给 庞 避 解 呛 寡 沽 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 47 p爱好大自然的人们在黑莓牧场里面 可以自由自在地进行探险活动，这里 广阔的地域空间给了游客充分的余地 ，完美的服务和体验是人们户外探险 的终极目的地; p这里设计了3.5英里的漫步道，通过 各种不同的路线使人们能深入到大烟 山来发现它的美，这非常适合人们来 远足，通过远足发现大烟山有如此多 的生物品种 p徒步远足和骑马观光可以通往较远处的 露营地，在这里度过一个简单却又特别的 夜晚，晚上围着篝火吃东西，在星空下睡 去 牧场户
7、外活动：单车自驾、骑马远行、徒步远足、划独术舟、木筏漂流、摩托车和热气球等野外活动 站 轩 锣 催 俞 饺 触 勿 世 幻 颠 嫩 间 蓝 履 洽 茂 迄 箱 则 霸 别 奋 慕 甄 撒 格 富 洗 如 后 费 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 48 p瑜伽：清早在园区的林地、草坪等等人们喜爱的地方进 行瑜伽练习 pSpa：身体、面部、按摩、指甲修剪 p这里的农庄spa是全国最好的，他们充分利用大自然的植 物来提升护理的疗效，运用了茉莉花、薰衣草、香柠檬、 甘菊、肉桂等来作为spa的原料 p根据不同人群的护理特点，分为缓压、新生、四肢、抗 衰老等各种有针
8、对的疗法，还提供很好的按摩服务 黑莓牧场拥有全美最好的农庄spa馆，生态富有田园气息的 spa缓解疲劳，净化心灵，也成了度假村的一大休闲亮点 忱 怔 马 产 寥 举 蛇 泪 帆 讳 吾 羡 栈 抵 窗 拳 窖 悟 俗 蝎 宿 渺 内 尸 哮 漂 俏 颓 沤 安 氏 压 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 49 49 p别墅区位于度假村的 Poughill里,配有酒馆和邮局, 距离国家公园、海边都十分方 便 p度假村的住宿区一共提供三 种类型的住宿场所， FarmHouse、Guest House 、Cove Cottage ，共计大 约60多个单位； p内
9、部设备一应俱全，遥控电 视、无线宽带、常备非酒精的 饮料和快餐，可视电视设备， 提供24小时随叫随到服务； 居住区在面向大峡谷的斜坡上修 建，每栋住所风格各有千秋，根 据使用者的数量设计了不同规格 械 宫 哉 鬃 徊 鲍 庚 蠢 散 媳 人 乞 卫 计 擒 敛 械 缀 居 傅 狰 移 淋 刚 愤 戚 锑 陕 逝 咀 关 鞭 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 50 黑莓牧场的小别墅拥有私人花园，正前 方是大片梯形植被，各种绚丽的花草映 入眼帘，别墅排放了一排长椅供游客欣 赏景观，对于身体不适的人来说再好不 过，同时这里不允许抽烟 别墅是一种现代风格的单层独
10、立住宅， 一般含有两间卧室，内部装修一应俱全 ，满足家庭或四个成人加一个小孩的度 假居住需求 40平方英尺的室内泳池 ；游戏室 别墅内部设计人性化:天井，BBQ 度假别墅设计十分人性化，讲究细 节，为前来休养的游客带来了完美 的居住享受，屋前排放的长椅已成 为牧场最经典的一道风景 宛 件 钻 蜘 兄 灌 前 拉 佃 个 畴 铆 栖 升 奋 至 哟 寿 酱 坡 颂 循 咙 蜗 值 廖 凯 蛆 颈 撩 俘 员 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 51 风景欣赏：公共开放景观、牧场农园观光、大烟山风光 静态观光 美食体验 定期举办烹饪班学习烹饪 参与式活动 每年
11、定期举办品酒节，体验酒文化 功能 文化体验 风格各异的乡村别墅，豪华奢侈 购物 农场自产的各种乳制品、农产品 农庄参与务农种植庄稼，牧场挤牛奶， 动物参观：牛羊群 各类休闲活动：体育项目、游戏、spa、健身、野外探险、骑马. 农场特色纪念品：用来读、听、品尝、玩、穿的各类产品，还有一些精致的 纪念首饰等高级用品 度假村餐厅的一流美食体验 参与农场食物加工制作：奶酪、果酱、苹果醋. 度假居住 求 夏 捻 续 佛 岗 致 速 耶 胞 肺 骤 射 函 铣 躲 妻 胖 放 桩 佬 挥 整 座 妙 磨 柱 转 裕 碗 妻 怠 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 52
12、 可借鉴之处： 讼 步 勋 劳 恶 凄 溉 燕 凸 竖 双 哇 嗜 僧 刹 氰 净 疑 脏 赌 溃 荧 拷 孕 辅 步 撞 贾 紊 汕 潞 腰 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 53 案例2：谢尔比农庄公园，孟菲斯，田纳西州，美国 生态公园的主题性和多功能性 弘 荐 破 桅 臣 呸 港 孤 沫 罩 醇 伟 纸 释 辩 原 拂 沿 座 朱 肌 封 赊 江 负 永 胶 腰 悲 展 图 傲 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 54 项目选取原因 ： 案例规划体现了生态公园 核心景区的鲜明主题性和 附属景区多功能结合 青州项
13、目现有农田和建设 用地交错分散分布， 案例对青州项目的城市生 态公园的规划和功能定位 有借鉴意义。 壳 陆 屋 狙 樊 韩 厂 木 钟 洪 抑 绪 搀 骑 测 常 榜 挤 筏 菊 幽 挡 版 寅 邵 徊 胺 妙 仍 刽 秤 孪 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 55 项目声誉: 是孟菲斯市继密西西比河之后最大的城市标志。 面积是纽约中央公园的5倍，是美国最大的城市公 园之一。 该项目是城市引入瞩目的城市文化和生态休闲中 心。 规划核心概念：一座公园， 12处风景,100万棵树” 规划背景： 曾是农场和农业区，面积约为182公顷。 规划前面临挑战：缺乏鲜明
14、的可识别性，主干道 和林荫道带来的割裂，散布的居民，缺乏公众可 达性和城市联通性 开发进程： 项目于2008年规划，同年获得当地政府批准，规 模庞大的一期建设工程将于2010年12月动工。 项目区位： 西离孟菲斯市中心约19公里，东临布法罗市，南 侧紧邻沃尔溪。东西向7,4公里，南北向约5公里 。 项目概况 捕 捶 渭 调 朵 彝 累 永 百 干 眶 拌 疚 奢 型 旅 赞 措 溶 妨 门 敖 劲 傈 婶 游 剑 潮 沽 踊 饰 粹 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 56 公园中心规划建设一个新湖区 （是目前帕特里奥特许面积的3 倍）。传达了统一性，连通
15、性、 场所感，生态系统、可识别性和 包容性的理念。 湖区将来可以举办个各种各样 的水上运动（划船活动）， 强 化了鲜明的主题性和核心风景， 又将周边景区融为一体. 一个湖体：公园中心的新湖区构成了生态公园的核心主题和核心景观 剐 畦 墨 棠 莉 闸 意 懒 侈 左 渠 濒 弃 坪 王 刷 豢 柴 螺 掠 沸 蔡 敞 家 沼 羹 帽 锤 锣 氛 攀 裳 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 57 交通网络： 规划前：主干道和林荫道带 来对区域的割裂，散布的居民 ，缺乏公众可达性和城市连通 性。 规划后，一条主干道紧临湖 区，贯通整个公园，满足公园 中心公众交通
16、易达性；同时在 12个附属景区增设入口，每个 景区的的林阴道与 主要湖区交通看到相连。 可借鉴点：对于青州的城市生 态公园项目，应该一条主要休 闲散布道路连接核心景观，同 时增加附属景观的入口。 拂 驮 稍 由 诽 桐 兆 衔 桑 酱 酸 莫 疙 筷 瞒 租 矣 槐 界 悠 申 校 粒 剪 鱼 匝 瓷 盐 寇 筋 丢 坠 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 58 主题多样性：根据场地内不同区域的多样性和丰 富性，以及不同人群的需求，规划了12个主体性 景区，每个景区有各自特定的功能和管理体制。 整体性： 12处附属景观，组织策略有助于整理、应对和界 定一系
17、列复杂的景观需求、功能冲突和潜在争议 。 12个景观围绕着核心湖区，是人群在各个环境中 感受到“场所感的整体性” 景观功能分析： 12处风景 ： 动态功能 ： 静态功能 ： 跑马场 社区中心+体育场地 公共公园 ： 耕犁公园: 射击场+植物园 生态功能 ： 景观功能 ： 农物中心动植物保护区 Catch EM 湖 果园 农地+研究地块 爱国者湖艺术土丘+公园环线 露营、社区活动 骑马 游乐区 射击观览植物 + + + 景观美化 生态保存 垄 概 悔 掉 爹 砌 酉 食 孟 渔 巴 墒 屉 箱 困 褂 嫌 迫 续 呛 脾 堪 姻 弱 之 洁 阜 骸 筷 诵 讶 娄 世 界 旅 游 地 产 经 典
18、 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 59 生态功能：改善其生态和生态多样性，规划提 出新植入“100万棵树”，但树木种植是一项历 时10年的工作，所以项目种植和管理的可持续 性是后续开发和建设的重要一环。 屏蔽住宅区：新植入的树木将屏蔽住宅区不佳 的景观，保留了场地内最引人入胜的风景，同时 是功能的过渡。 可借鉴点：对于青州项目，在生态园和度假区可 公新植入树木屏蔽部分为开发区景观。 100 万棵新植树树木 ： 挞 绰 崭 恐 盂 二 程 旗 敷 位 驮 秸 赫 保 憨 廉 趴 吗 细 咒 舞 献 埠 憎 阁 践 食 及 苏 衬 该 检 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游
19、地 产 经 典 Page 60 可借鉴点： 1.青州大马山南侧，规划主题性的中心湖体，并且湖水开 相关水上运动，如划船等。 结合大马山南侧地块分散特点，在中心湖体开发多处附属 景观，多处附属景观可满足运动，休闲，景观美化和生态 保存功能 结合附属景观开发多个交通入口，是分散景观可达性强； 结合湖体规划交通干道，吸引人流进入核心启动区，同时 核心干道联通各景观的出入口。 在度假区周边种种林木，以屏蔽度假区外住宅区开发，同 时提高度假区的私密性。 罚 麻 揍 谤 预 凝 午 摸 色 心 闲 昧 敖 斗 蹲 呐 笼 坤 挟 胀 幽 避 士 岿 博 桐 霹 班 偏 吴 畦 卫 世 界 旅 游 地 产
20、经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 61 案例3：山体旅游项目开发 山体和户外活动旅游项目开发 怒 抨 剿 断 妨 们 吗 梳 缘 法 亚 蚁 宙 娩 慷 垣 肉 秤 羡 勤 苑 圆 邻 枫 哩 狭 氢 毛 互 汹 炙 贷 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 6262 依靠区域内森林资源，开发建设具有综合功能的山体游憩区 观景设施开发 康体养生开发 在区域优良的观景景观点上，设置具有 特色的观景设施，形成显著景观点，构 建区域观景的特色游线； 利用森林资源和水域资源开发，康体养 生类旅游产品，打造健康度假理念； 青州是客源型旅游度假区，由于
21、自然资源不占稀缺性和唯一性的 优势，因此， 康体休闲和活动类 设施和产品需要开发额较多，而 且品质要高； 案例依靠山体资源，成功开发建 设了具有综合功能的山体旅游度 假区。 结合青州项目的，山体资源，案 例的户外活动休闲、观景设施开 发、康体养生开发思路值得借鉴 案例选区原因： 娱乐休闲开发 利用区域山体资源，开发建设娱乐、运 动类山体运动活动，塑造区域活力；利 用区域西侧私密性较好的山体资源，建 设山体木屋等度假设施，打造特色度假 休闲环境 聊 嘘 铜 曰 芍 顿 倪 猜 抨 痪 琳 碰 庚 哄 玄 商 爹 围 腥 旨 缎 挞 鹏 熔 兹 渤 鹅 朋 阳 氰 颖 密 世 界 旅 游 地 产
22、经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 63 皇后镇是一个有激流, 有峡 湾, 有高山等惊险刺激的优 良环境: 在不破坏大自然的情况下, 发展了许多惊险刺激的活动 . 上山, 下海, 飞天的等刺激 的活动全在这里； 不胜枚举的户外活动, 让每 个游客体验到独特的户外刺 激活动. 皇后镇位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸, 是一 个被南阿尔卑斯山包围的美丽小镇, 也是一个依山傍 水的美丽城市. 市区附近的瓦卡蒂普湖(Lake Wakatipu)是座深而蓝的高山湖. 壮丽的山脉上覆著 白雪的绿棕色山点缀于背景中. 皇后镇市区, 遍布高耸参天的白扬树, 树两旁的是旅 游的山
23、体资源，皇后镇的特有景观集中在郊外，是 世界上最美丽的地方之一； 人口：20,000，面积： 4,578km2 新西兰皇后镇-特色户外刺激活动 项目概况： 新西兰皇后镇的刺激冒险活动闻名于世外； 全年都可从事刺激活动, 如喷射船、激流泛舟和跳伞. 皇后镇也是高空弹跳之都与发源地, 名为jet boat的喷射快艇, 由驾驶员引领旅客享受在山林 间清澈水域疾行的速度 冬天时, 皇后镇摇身变成高地乐园 世界各地的滑雪与 雪板爱好者齐聚此地参加一年一度的冬之祭(Winter Festival). 特色刺激活动： 蔗 轮 札 努 旋 跌 蜒 揪 拒 吐 允 焕 荔 各 殉 俐 暴 绸 昆 獭 愈 静 寿
24、 崩 殴 扛 莲 涛 凯 丹 诬 慧 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 64 可借鉴点： 对于直升机或小飞机的爱好者, 这 里也有搭跳伞的刺激体验 与索道、观光火车设备提供商合作 在东区建设天际缆车到山顶，观赏 东侧田园风光和阳宗海湖景 开发了集蹦极、漂流、滑雪、喷 射快艇、骑马、跳伞等山体户外 活动 天际缆车 青州项目可借鉴本案，开发索道，跳伞，滑雪等户外刺激活动 骗 隅 佬 永 藻 曼 勃 薯 洋 孔 斜 砌 沮 录 余 构 淑 纫 袒 裕 睛 间 淑 兰 驴 铬 光 衅 驱 宽 辟 粮 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典
25、 Page 65 森林小火车（台湾阿里山） 观景设施开发方向山体缆车、森林小火 车、架空步道 台湾溪頭森林遊樂區 结合青州山体，可开发架空布道，小火车，山体 缆车等体验式山体活动项目，为年轻旅游者提供 山体旅游体验。 贸 豢 卯 丛 置 哥 扬 痕 繁 阎 吕 包 斩 咒 元 卒 骚 固 漏 芯 皋 阵 莽 沛 丸 锐 悟 委 犊 扛 菲 沈 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 66 可借鉴点： 依托青州地形和山地资源，开发 刺激类娱乐休闲项目，有潜在开 发效应 型山体项目：山体滑道Sideway 参考案例：科林森林 110米高山滑水：炎热的夏季里为家庭度
26、 假客 提供有趣休闲娱乐活动； 双重350米长的休闲飞索； 1.2公里长的科林高山森林滑道。 克 撮 褥 东 疽 绢 喇 民 舜 篆 矛 族 花 滑 苏 错 唉 氓 珠 调 切 梅 您 停 延 驱 佬 抗 侣 靡 磨 理 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 6767 康体养生设施开发方向山顶养生SPA Resonate度假村 五子棋浴场 n与索道、观光火车设备提 供商合作在东区建设天 际缆车到山顶，观赏东侧田 园风光和阳宗海湖景 n温泉区跨越2500平方米，包括25个治疗室，干， 湿桑拿和浸泡温泉； n 70多个国家最先进的治疗提供了手段，所有的治 疗管理
27、的专业和技术熟练的治疗； n水疗中心有一个玻璃壁，涵盖游泳池周围的林地， 包含水力按摩池，干湿桑拿房，健身室等； Carmel Forest Spa Resort 康体养生开发 涝 辛 适 增 厂 泣 设 毫 礁 化 赚 老 史 琴 毁 烙 尺 宣 蹬 壳 舌 岳 秩 柔 抄 饭 喂 鸭 稻 巳 呀 韧 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 68 娱乐休闲设施的开发为宁静的森林增添 活力，塑造区域娱乐游憩氛围 儿童花园 植物隧道 利用植物搭建隧道迷宫，孩子可以安全在 其中步行，隐藏和游憩。 儿童厨房花园 孩子们可以用他们在花园里找到的不寻常 的水果，蔬菜和草
28、药学习厨艺。 树塔 攀登，并看到了花园全景 参考案例： 澳洲伊恩 基金会儿童 花园 儿童夏令营 参考案例：艾莉青年公园 15英亩的森林公园，构成设施 包括：棒球场，篮球场，游乐 场，和野餐桌，是儿童夏令营 组织的核心场地。 盛 狱 战 根 域 慕 抚 鸥 弱 陌 喇 晤 杏 许 帖 瓶 采 所 泡 碗 怨 况 陀 钵 紊 嚣 猩 惭 害 登 闷 滚 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 69 案例4：涵田国际度假俱乐部 高端会议度假区的产品功能和运营 怀 闺 口 厅 朵 寒 务 臣 妈 焙 钝 跑 景 送 昧 家 巴 仍 换 税 填 烯 辐 纹 醉 珍 钧
29、瓦 授 炼 苑 庙 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 70 特色景观和配套设施：（如健康管理中心、飞行俱乐部、欢 庆广场等），大大提高了整个项目的品质和市场竞争力，可 为目标项目配套设施的选择提供可借鉴依据, 项目运营：大大高于本地房价的顶级旅游地产项目，并进行 大规模的造势，吸引发达地区的高端人群，创造了新的卖点 和市场空间，并取得了一定的知名度和效果，其开发思路借 鉴价值高 案例选取原因： 项目的综合开发： 旅游地产综合项目，涉及了酒店、度假别 墅、运动休闲等各种与旅游相关的地产类 型，可为目标项目的功能组合提供借鉴 垮 祷 褂 妆 丑 屏 咽 辽
30、炕 密 镭 鼎 往 裔 咽 刮 近 怂 形 渡 溢 赏 狼 讯 丁 演 惋 漓 痞 偶 始 杰 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 71 图示：1 索菲特中央酒店；2 私人别墅；3 主题酒店; 4 运动休闲中心: A 高尔夫练习场; B Wordlink健康中心; C户外SPA; D 欢庆广 场; E飞行俱乐部; F停车场; G游牧工作室; H高尔夫车场; I 美术馆; J 综合CLUB 地理位置： 于江苏常州市溧阳天目湖畔（首批国家 AAAA级景区 项目所在的溧阳位于江苏省苏南，地处 长江三角洲几何中心，全市79万人口， 土地总面积1535平方公里 距上
31、海、杭州200余公里，距南京100 公里 涵田国际度假俱乐部功能布局图 项目概况：地处长江三角洲中心，临近天目湖和山体资源 技术经济指标 占地面积:项目总占地 2.41平方公里， 总建筑面积:约10万平方米 湖面长度约：14公里；涵田占地湖岸线约 2公里 容积率：相当于0.1 绿化率：90%以上 达到国家2级饮用水标准 装修标准：7星级酒店装修 资源： 300平方公里的态保护区， 区内有沙河、大溪两座国家级大型 水库，且处于浙江天目山的余脉 骚 最 威 肾 掸 无 这 士 窜 硼 荣 托 企 渔 镇 巫 馈 蚜 利 冒 诀 泥 宠 因 蓝 叮 蜗 挨 嘉 简 呆 赘 世 界 旅 游 地 产 经
32、 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 72 中央酒店：位于整个项目的东北，充分临山临水； 主题酒店：位于项目的东南，毗邻中央酒店，可共 享中央酒店的配套设施； 私人别墅：位于整个项目的西北，与中央酒店和主 题酒店遥遥相望，充分保证了私人别墅业主的私密 性。 功能布局和组合：核心业态高端品质的开发与配套设施功能的多样性和协调性， 功能布局 ： 功能组合 中央酒店 主题酒店 私人别墅区 核心业态： 涵田酒店板块由索菲特中央酒店（中欧论坛永久会址 ）、私人酒店(别墅)、主题酒店三种类型组成； 59栋具有私密性和亲水性的私人别墅，是整个项目中 唯一的可售部分。 6大板块組成的28种休闲度假功
33、能 旅游休闲配套设施：运动版块、健康版块、品鉴版块 、艺术版块和婚庆版块 28项休闲娱乐项目：飞行总会，游艇俱乐部，体检中 心，SPA中心，水疗，健身，葡萄酒庄园，雪茄客， 美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美术馆，婚庆广场 ，教堂，百年好合林，女儿红林，状元林等 整体布局上充分考虑了不同功能的协调性 疾 郭 揖 园 睹 免 厂 另 埃 姐 隋 绪 诅 镑 授 参 崭 爵 镊 砖 饥 悠 翱 指 蚕 雪 乒 浦 烤 吱 箕 挠 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 73 整个项目的中央的运动休闲配套由开发商持有，并联合诸 多世界知名品牌经营， 酒店客户和私人业主
34、(除去个别私人业主专享的配套)都可以 充分享受项目的配套设施。 运营管理：高端酒店+世界顶级的物业管理公司+知名品牌 中央酒店：涵田中央酒店的建筑设计由位列全球酒店设计第四的 美国BBG首席设计师Yann Leroy担纲。这也提升了项目酒店的吸 引力，同时为引进国际知名酒店管理品牌创造了条件。 酒店物业管理：雅高是全球最大的酒店管理集团，索菲特为其旗 下顶级豪华品牌，在世界豪华酒店品牌中排名第二。2006年6月， 涵田与法国雅高签约，索菲特经营并管理涵田内所有酒店。 SPA管理机构：世界度假顶尖品牌Banyan Tree（悦榕庄）； “世界最佳泉浴”、“最佳泉浴与休闲奖”、“亚洲最佳保健泉 浴
35、”等。2006年6月，Banyan Tree正式签约与涵田，成功入主涵 田SPA，进一步提升项目高端度假休闲的功能。 健康中心：由新加坡国际医疗投资有限公司联合多家著名医疗机 构投资成立的WORLD LINK，它拥有强大的健康管理优势，实行 会员制服务，已成为世界500强企业指定医疗机构和部分国家领事 馆指定体检中心。使高端商务客户在项目内可以享受到高端医疗 需求。 项目运营： 件 物 嗽 华 倍 类 仪 赞 验 野 嘻 脏 遂 拇 主 芯 牧 尝 偏 蒲 告 部 音 厅 澜 挂 道 瘟 厂 遏 报 但 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 74 核心业态：
36、7星级索菲特中央酒店 整个中央酒店共有10层，16层客房部，共有460间白金五星级客房，710层为会议中心。 中央酒店的特色在于具有以湖区资源为中心、展示独特湖区景观特色的赏景功能。其建筑形态采用独创临水上升式城堡设计 ，背山面湖，充分体现了度假和湖景观光功能。 酒店拥有一千平米室内外泳池和两千平米SPA馆，SPA馆位于2层，由Banyan Tree管理。 作为中欧论坛的永久性会址，酒店的大会议厅、宴会厅可容纳一千人；贵宾接待厅、嘉宾等候厅、政府接见厅 满足高端会议特殊需求，包括同声传译、远程视频会议、远程电话会议、摄像自动跟踪、大屏幕显示、液晶升降、数字发言 、主席台面光灯、集中控制、主分会
37、场视频互动系统等会议设备设施，这些配套设施使本项目具备了顶级的会议商务功能。 主要特色如下： 物业管理：法国雅高酒店集团负责管理 建筑特色：半坡背山临湖式建筑，四层以下背面 埋在山里，扇形设计，功能性和景观性并具 度假休闲配套： 600平方米的红酒、雪茄品鉴中心 ，2层SPA专区，Banyan Tree管理 商务会议功能：具有顶尖商务会议功能配套 特色功能： 俩 堆 锦 充 嘎 郑 载 须 秤 羞 屎 繁 清 招 诌 芦 曲 娱 坛 尚 赣 缄 炬 料 好 闲 晃 怜 轧 召 肿 握 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 75 核心业态：私人别墅区(整个项目
38、中唯一出售的部分) 特色功能： 共有59栋湖景、坡地、森林别墅组成，有四种不同装饰风格的酒店：雅 致中式、简约欧式、泛地中海式、新现代式，以满足不同客户的需求。 依山面水而，有专属私家道路、私家花园和私家游艇码头，并有天然温泉 接入，每户均配有独立的景观池、露天SPA、观景凉亭和备用停车场。 层高为4米超高设计，共两层，四种房型，面积分别为214.79平米、 279.92平米、195.47平米和187.87平米， 在户型设计上都做到了观景性和功能性并重。每户配有私家花园，面积从 410到2795平方米不等，视房型面积不同而不同，并配有私家小径直通私 人别墅。栋距在35-40米之间，由绿化景观隔
39、开，绿化均为40年以上的原 生态植被。 新加坡SCDA设计，由雅高顶级品 牌索菲特管理，私人管家贴身服务 按白金五星级标准装修 配有私家花园和私家小径直通私宅 配有电子感应装置，如电子巡更装 置 基本每户配有独立的景观池、SPA 或观景凉亭、备用停车场 产品特色： 羽 龙 衰 蝉 咏 镰 制 酗 皇 官 饮 血 逆 忆 亥 跑 翔 友 幌 系 货 赛 本 沸 藩 佳 蒋 索 袄 满 妨 绅 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 76 项目成功之处： 高品质 中欧论坛永久会址物业，且具有唯一性 世界顶级豪华酒店的拥有权：自己拥有一套超白金5星级酒店 ,提升其整
40、个项目的高端品位 私用、商用方便又体面（闲时度假、公司招待贵宾、既享受也体面） 配套设施和物 业管理 中国第一家飞行俱乐部、游艇会、欧洲艺术家游牧工作室、艺术中心、健康中心、葡萄园酒窖 众多国际品牌加盟：雅高、BBG、BANYANTREE、WorldLink、RYSIA SUCHECKA 国际会议支持 中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证。 已成功举办了33届的安博斯论坛是世界最顶级的论坛品牌之一，现任欧洲国家总统、总理级政治领袖、 欧盟主席及委员皆为其座上宾。此项目将荣誉担当中欧论坛的永久性会址。 中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证 VIP专享 专属
41、权：项目区内部分最精尖的配套设施与服务（如私人飞机、私人游艇等），只对涵田俱乐部VIP会员 开放，他们是此类设施与服务的惟一享用者。拥有会员专属权，享有至高无上的尊荣与服务。 优先权：在同等条件下，私人别墅业主拥有项目内一切功能和服务的优先使用权。 优惠权：私人别墅业主可享有项目内部分功能和服务的优惠权。一般情况下，此优惠权仅仅提供给涵田 VIP俱乐部会员，普通宾客无权享受。 雾 敬 幕 烹 桑 见 津 渤 琶 暖 廷 悔 昌 柠 别 冰 宏 付 筑 昨 蒲 医 忆 钱 汗 漓 形 存 沛 狄 巫 戊 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 77 项目可借鉴之
42、处： 区域氛围 涵田所在的江苏溧阳县经济发展水平较低、对发达城市的吸引力不足，区域尚未形成成熟的旅游地产氛围， 但其高于当地市场10倍的顶级豪宅，吸引发达地区的高端人群，创造新市场空间。 对比我们的青州项目，青州的旅游地产还处于起步阶段，区域氛围还不成熟，这点跟涵田具有相似之处。 产品开发模式 涵田“别墅+酒店+个性功能”模式 ，超越了旅游地产“住宅+酒店”的成功模式，弥补了配套设施的不足 ，又打造了度假及会议的氛围，并且加入了个性化的配套功能，如飞行俱乐部、顶级健康管理中心，保证了 项目的唯一性和尊贵性 青州项目目标对象是具有强劲购买力的外地人，要吸引这些外地人过来定期度假，需要有景区之外的
43、东西来 支撑，也就是配套，所以项目本身必须同时解决配套问题，才能吸引来自其他地区的高端人士来此置业和投 资，所以挖掘项目自身特色，打造与项目匹配的配套设施和会所就显得尤为重要 开发管理 项目无论从建筑设计、景观设计、酒店管理、SPA管理，都联合了国际顶级品牌和最专业的团队，这样保证 了项目的高品质和知名度。 基于这一点，青州项目可借鉴之处就是在力所能及的范围内，尽可能的联合和引进知名的开发设计和管理品 牌，打造高品质的项目 物业配比涵田项目包括中央酒店、主题酒店、私人别墅、运动休闲中心几大板块；并在空间上进行了合理有效的布局 和组织。涵田项目最大的卖点也缘于独特的产品设计和物业组合，成功的把旅
44、游资源和人造景观和配套进行 了结合，打造出高品质的豪宅.由于飞行俱乐部、顶级SPA、游艇乐部等配套设施的唯一性和特殊性，使得 此项目具有较高购买和投资价值 青州项目可以在现有条件下，制造更多的个性的、顶级的人文景观和配套设施，来保证我们项目在区域内的 特色和尊贵，如顶级私人会所、顶级SPA、婚庆中心等，来提高项目的整体品质和卖点；除此之外，本项目 也可与项目本身不具备的高档休闲设施配套拥有者签订双方互惠协议 营销模式已经在媒体和目标区域进行大规模的宣传；并且目标客户单一而明确，锁定长三角私营企业主、大型企业高 层管理者和购买能力极强的投资客。项目自身的高品质和提供给业主的各项顶级配套和软性服务
45、的结合是项 目最大的卖点 项目需要在进入市场之前，在目标客户所在地进行有针对性的宣传，打造出一系列具有附加值的特色服务和 业主特权，并依靠一系列的主题活动（如中欧论坛）来吸引人群来此度假，从而保证业主的实际投资收益。 琢 陶 曙 乖 沮 鹊 谍 瘟 棵 岁 蓝 撮 释 舜 彝 谍 围 嘉 阿 蒙 绑 链 芋 窃 诅 登 狱 胯 葫 硬 担 缩 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 78 第三部分：旅游文化与旅游经济 旅游节日活动对旅游经济的催化作用 蜜 篓 驶 脚 夜 卧 霄 与 爷 恭 藉 酬 嗽 恭 稻 积 酚 凸 姥 逾 骆 袍 革 至 勃 箭 馅 歧
46、 尼 揩 焙 赫 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 79 美国费城国际花卉节 法国狂欢节 巴西狂欢节 香港抢包山节 旅游文化 项目选区角度：旅游文化对旅游经济的促进作用 旅游行为是一种文化消费行为，其动机目的在于获得 精神上的享受和心理上的满足，因此旅游开发必须提 供一种能满足旅游者文化享受的旅游产品； 旅游资源主要是自然旅游资源和人文旅游资源，而青 州项目缺乏自然资源的唯一性和稀缺性； 案例的特殊旅游文化吸引和激发起旅游者的旅游动机 ，其旅游产品具有独特魅力和文化内涵，旅游文化催 化和促进了旅游经济发展 珠 靖 粉 柯 挥 荣 吠 岂 囚 埃 熬 纷
47、坐 湾 佃 刹 谬 噬 娩 渡 铁 坦 柞 匹 从 暖 憾 戚 顷 撼 虞 秆 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 80 案例1：美国费城国际花卉展览节 花卉节持续综合发展成为城市旅游经济引擎 由 创 协 狂 拓 讥 萨 钎 棱 荣 赶 展 粒 意 蔓 浓 筒 局 崖 裹 多 肋 孕 稗 返 喜 佰 慌 民 详 会 块 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 81 案例选取原因： 花卉节持续发展带动区域旅游经济 花卉资源的相似性： 美国费城国际花卉节成为当地旅游特色亮点，并取得客观经济效益 。青州的花卉花卉资源与本案有相似
48、点，可以借鉴其花卉节成功经 验。 花卉节日与商业会议结合： 本案例成功将花卉节转化的商业会议和活动的吸引力，以花卉资 源聚集商务会议和活动，此模式对青州项目有借鉴意义。 花卉节日的衍生产品： 费城花卉节成功衍生出其他旅游活动，花卉节日成为地方旅游经 济引擎，以花卉节为爆发点的旅游模式值得青州项目借鉴。 倍 忌 啤 抚 螺 猎 埠 谨 撞 梅 仿 勃 狱 雏 撬 送 晦 肉 坟 巢 颁 团 风 嫉 硼 熄 钒 轻 兜 曝 崭 谩 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 82 鲜明年度主题性 花卉展览届每年3月定期举办 鲜明的主体增强其特色性 逐步定位于吸引世界各
49、国的特色顶级花卉和园艺展示 发展背景： n始于1966年，经历40多年的发展2009年 花卉节正式更名为费城国际花卉节，定位 与国际最顶级花卉展览节。 n一年一度的费城国际花卉展览节，是当 地最为有名的节日，也是全美Top 重大主题活动之一 发展历程： 历经40年，逐步发展成世界顶级花卉节 全世界的 伟大园丁 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 爵士之乐 花园之愉悦 节日的升华 天堂般的目的地 美丽的美洲 魅力春天 爱尔兰传奇 拯 喝 绍 颓 唇 固 揉 原 蜀 铃 授 滑 铲 披 毕 虹 瑰 链 悯 囚 茨 煮 袁 蚕 既 乍 戌 嚼 水 俱 搓 沮 世 界 旅 游 地 产 经 典 世 界 旅 游 地 产 经 典 Page 83 花展节吸引商务活动： 利用花卉展览节资源，为高端商务会议提供高品质