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1、关于马山县人民法院旧址提高容积率的申请报告马山县人民政府： 为了建设好该项目，能为马山的发展繁荣昌盛和改善马山县人民的人居环境，以及提升马山县县城的城市面貌贡献一份力量，我司将全力以赴，加大投资力度，精心管理，把该项目建设成马山县地标性精品工程。在此，我司根据马山县县城实情并结合该项目的具体情况，特向县人民政府申请将该项目的容积率由原先规划的 3.6 提高至 6.0。我司的申请理由如下：一、 工程概况 该项目占地 5499 平方米，位于县建设规划局和县审计 局之间，后有高山，前有美丽的姑娘江（附用地红线图）， 风景秀丽，紧邻繁华的新兴街，交通十分便利。地理位置处 于县城最繁华地段，到学校、银行
2、、县体育馆广场、农贸市 场以及县人民医院非常方便，周边的配套设施完善齐全。从 规划角度考虑，很适合建设高层建筑，建造马山地标性精品 工程。另据我司委托重庆大恒建筑设计有限公司对该项目进 行地质勘测，该公司提供的岩土工程勘察报告结论：场 地及地基稳定，适宜兴建本工程。二、马山县及临县周边环境 建筑是一个地方繁荣的标志，是城市（县城）市容市 貌最主要的影响因素，马山县在县委、县政府正确的领导 下，县城建设快速发展。在马山县这样人多地少的地方， 周边石山决定向外发展空间有限，鼓励有条件的地方建设 高层建筑是正确而必然的选择。从马山县现有的房地产楼 盘来看，因为地理位置等等原因，都是只有建设多层房地
3、产楼盘，没有高层的楼盘，这样占地面积大，对马山县县 城用地紧张的情况极不利，对提升城市品位更不利。从周 边临县来看，武鸣、都安、大化、上林均纷纷出现带电梯 的高层高档商住楼，集停车、购物、休闲、居住于一体的 现代化完美小区。从目前我县的实际看，马山县法院旧址 项目非常适合做马山县的地标性精品项目，建设高层和配 套设施完善的高档小区，引领马山县房地产业的发展。三、我司对投资该项目的基本构思（附设计方案） 为了该项目能造福于马山县人民，建造精品工程，我司 就该项目的方案进行了如下精心构思，恳望县人民政府能认 同和支持我们的方案。 1.地下室 ： （面积约 3300 平方米） 采用半地下室的形式，
4、地上高出 1 米，地下深 2 米。拟停车 74 辆，连同地面共可停 车约 110 辆，同时设计了小区非机动车停放位置。 2.一、二层设计大型商场，各类设施按高档商场配备。 3.二层商场顶设置屋顶花园，给住户提供休闲、娱乐、 绿化用地，楼间距最小距离 27 米以上。 4.三十五层做高档住宅，十六十七层设计楼中楼，共 提供 198 户高档舒适住宅。四、提高该项目容积率大大改善县城人民人居环境 作为县城最好的地段，最好的周边环境，如果按 3.6 的 容积率，只能按多层设计。首先，土地使用率不高，相对于 马山人多地少的实际情况而言，提高它的容积率是合情合理 的。如果按多层方案执行，只能建设 120 套
5、商住房，更无法 建设大型商场，但按我司的方案进行能提供 198 套商住房， 直接多提供 78 套住房，这对缓解马山住房紧张的贡献是显而 易见的，同时可做改变民生购物环境的大型商场；其次，如 果马山县的房地产楼盘没有这样的一个项目引领建设高层建 筑，那么其它位置的楼盘更难以做高层建筑（因为高层建筑 成本较高，必须是好的地段才可以有较高一点的房价，地段 ，如果马山县连一个 差的楼盘不敢做高层建筑，否则将亏本） 电梯住房都没有，这样不利于马山县房地产业的发展，不利 于提升马山县的城市形象；再次，该项目位于美丽的姑娘江 边，是马山县县城人们休闲的最好地方，如能在该位置建造 一个现代化的大型商场，将大大
6、提高人们的城市感，这也是 美丽风景的一部分；最后，随着人民生活水平的提高，车辆 也越来越多，110 个停车位，大大改善了停车环境，而且做 到人车分流，现代化的先进规划设计理念，这正说明我们的 构思非常符合马山县人民的意愿。五、提高该项目容积率能大大增加就业岗位 该项目的容积率由 3.6 提高到 6.0，相应的就业岗位能增 加 400 个以上：首先，建设多层建筑使用工人 60 人的话，建 设高层建筑则要 260 工人以上；其次，面对这么多工人的服 务业，第三产业的就业岗位增多；再次，建设过程中以及建 成后，物业就业岗位增多；最后，大型商场建成后，增加很 多就业岗位。从目前我县农村劳动力相对过剩的
7、情况来说， 增多就业岗位就是给他们多一个机会。这跟国家和县人民政 府的政策是完全一致的。六、提高该项目容积率能大大增加政府财政收入 该项目的容积率由 3.6 提高到 6.0，首先，我司的投资将 由原计划的 500 万相应增加至 5000 万以上，投资额增加 10 倍。据初步预算，如果建多层建筑，采用砖混结构，该项目 只需要 500 万的投入就可以分批次建成；而建设高层建筑， 剪力墙结构，含地下室，桩基础，需要 5000 万以上的直接投 资成本，这将直接拉动我县经济。其次，建设高层建筑，增 加了就业岗位，利于扩大内需，直接拉动消费，活跃我县经 济。最后，大型商场建成使用后，将直接增加我县的税收，
8、 据初步预算，一个大型商场一年的税收将超过 500 万以上。 我县目前已做了大量改善民生工作，但如果没有相应的政府 财政收入来源做支撑，就比较困难。我司愿同县人民政府一 道全心全意为建设好马山县贡献自己的力量。七、提高容积率该项目才能顺利进行 该项目从地块的成交价，到成交中的各种税费，以及法 院职工的安置房问题，如果按 3.6 的莼率计算，该项目只 能建多层建筑。那么该方案的直接地价成本折算到楼面中高 达 980 元/平方米，加上建筑成本 800 元/平方米，以及销售过 程中的广告、人工、税收、房租、银行利息等成本折算到楼 面中建筑总成本高达 2080 元/平方米。然而，马山县现在商 品房的销
9、售价约 1800 元/平方米。所以按 3.6 的容积率，我司 开发完该楼盘每平方米将直接亏损 280 元，开发完该楼盘总 亏损 500 万元人民币以上。据此，我司难以开发本项目。从 目前成本分析，本项目开发容积率至少做到 5.0 才基本平本， 做到 6.0 才有一部分利润。鉴于本项目的实际情况，恳望县 人民政府体惜我司的实际难处，同意提高该项目容积率。八、我司保证 1.建设资金按时投入到位，保证工程顺利进行。 2.严格管理、精心施工、打造马山地标性精品工程。总论 该项目具备做高层建筑提高容积率的成熟条件，提高容 积率能造福于民，符合马山县县情，能改善本县的人居环境 和民生环境。恳望县人民政府同意我司的申请。 此致 敬礼！ 广西泉景昊房地产开发有限公司 2009-09-20