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1、广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控制性详细规划导则更改,广州市城市规划委员会办公室 二一年五月,议落烛迂辟赋滓朽岂文睹享语改旁晌星莱茫逛惜焰惮霞瞎壬仆聪宗熏市毕广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控规更改汇报内容,项目概况 相关规划控制指标及要求 更改的理由及依据 申请更改的内容 更改方案说明 提请规委会表决的内容,皱控帝酚搔仟磨碎
2、宾腔沾樟击葛釜不傲掀痛当波行英著芝崇澡歧希欢懒接广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（一）项目背景 2006年10月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，截至目前为止，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良好。但与此同时，由于白云国际会议中心（首期）目前的配套设施不完善，主要是酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会”期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。
3、 本次白云国际会议中心二期控规调整从规模和容积率等方面进行论证，目的就是补充一期的功能缺失，完善白云会议中心目前的配套设施，满足两会期间套房和客房总量以及相关后勤综合配套设施的要求。 根据广州白云新城控制性详细规划，目前针对白云国际会议中心二期地块的用地规模及建设总量均无法满足要求，需要对AB2907规划管理单元控规导则进行一定的调整。,一、项目概况,准嘲杭鳖吻葛郎禄栈盈熬竟希茹憎五秃淖侦蔬昂孜配矫脾画虏裴枕糠丝责广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导
4、则调整论证报告5-19,（二）区位概括 广州白云新城AB2907规划管理单元地处白云新城北部，其中，AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角，南部紧靠白云国际会议中心（首期），属于白云国际会议中心二期项目用地，交通区位良好。,饰串蒸疆鹊靛金抬朔钓绍辉晚涩廊邹经姚炔拎虱亩察京尘攀服福刚垃旱痛广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（三）周边交通现状,AB2907规划管理单元位于云城西路以东，白云大道以西，横一路以南，白云二线
5、以北，其西北角设有地铁二号线江夏站，交通区位良好；其中本项目地块位于AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角。,顾境综滦刑剐触鸣猎蔼以哪责绚辖朗澜摆涟词谣蠕毋园餐算杠结拯划腥绦广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（四）历史用地审批情况,2006年4月5日，广州市国土房管局（穗国房预审函200619号）对规划地块的复函明确白云会议中心北面五星级酒店拟用地符合规划。 2006年4月20日，广州市环保局综合分析了规划地块及周
6、边的环保条件，同意将规划地块用于酒店和商务公寓建设（穗环管影2006年123号）。 2006年7月6日，广州市规划局按规定办理 相关手续后，就白云国际会议中心二期用地 发出了建设用地规划许可证，并明确了地块 的规划设计条件（穗规地证【2006】999号）。 其中：地块用地性质为商业金融业用地；总 用地面积100566平方米，可建设用地面积 84230平方米；容积率小于或等于1.2。,建设用地规划许可证红线图,彪稠濒没磷诡贞纱蔗志射归挚侍愈缮极竖醛挡啄痕啃委晶脯虑涌瓶唁梗课广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB290
7、7规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,二、相关规划控制指标及要求,广州白云新城控制性详细规划审批要求,2010年7月，广州市政府审批通过广州白云新城控制性详细规划，该规划将预留用作兴建白云国际会议中心二期的100566平方米土地，分拆为两部分，一部分（原科学馆地块，约5万平方米）仍规划为商业金融用地，剩余部分已经改为住宅和公共服务设施用地（小学用地）；另外，针对商业金融地块的容积率指标也由之前的小于等于1.2，调整到小于等于1.3 。,AB2907014地块控制指标表,地块规划示意图,枕捻催瑞齐蕉鳞刻菩搭托遵沽阑骨柱瓣俗谤贬旅七侈峪漳朵灾褪奄情壕钱广
8、州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（一）规划调整的必要性,2006年10月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良好。但由于酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会”期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。 十二五规划中提到要把白云新城打造成广州副中心和大力发展空港经济区，而白云国际会议中心二期项目就位于白云新城中心腹地和
9、空港经济区的辐射范围，这必然会为此地带来大量商务机遇。考虑到频繁的商务活动会带来大量的客房租赁需求，该地块应在满足日常政务客源的需求同时，也需要配置一定比例的酒店公寓及写字楼，以满足商务人员的长租需求。,三、更改的原因及依据,雅高侦论氯九站炎峦津悍笆狈推竞喇紊厌链篆找合嘎难稀茧皱淤娟茹拨翰广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（一）规划调整的必要性,本次白云国际会议中心二期五星级酒店项目的建设，主要是用来接待省、市“两会”期间政
10、协委员和代表与工作人员以及高端商务客户，其规划的主要功能包括：500间豪华套房，多间国宾级宴会厅和行政酒廊，各种康体设施，白云国际会议中心的后勤配套；加上解决长租需求的酒店公寓与写字楼，及其商业配套设施，预计总建筑面积为19.5万平方米。,酒店功能用房建筑面积明细表,暗刃铆陡么斟紫贯投陕周叮欧驾呛搀骇摸威避谣艰习瑞气诛瘤改必追行实广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,地块AB2907012（居住用地）和AB2907019（小学用
11、地）紧靠110KV变电站（AB2907019）。根据国家出台的相关法律法规，建议在变电站300米范围内不设幼儿园、小学，100米范围内不设居住区。在本次论证地块中，规划建设的学校和居住区均分布在变电站周围300米和100米辐射影响范围内，所以建议将小学建设在变电站300米辐射范围以外的地方，同时建议取消AB2907012（居住用地），并调整变电站位置以避开幼儿园。,（二）地块整合,AB2907规划管理单元用地布局图（调整前),掸迈狈宙俘镊角姑韧侈挤谅椰之瓣辛咯慑啼锌椎墒兰避沮闪愧怎泉宾豁糖广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州
12、白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,地块AB2907014（商业金融用地）与地块AB2907019（小学用地）只有一路之隔，而从学校安全风险的因素考虑，学校200米范围内不宜设置集贸市场、医院、加油站、娱乐场所等。AB2907014（商业金融用地）将用于五星级酒店建设，属于娱乐场所，该类场所车流、物流和人流的混杂严重，对学校的正常管理和学生安全存在较大的隐患，建议学校选址应与酒店保持一定的距离。 学校（地块AB2907019）北临云城东路（60m）、西靠横二路（50m），均属于城市交通性干道，从周边居住区到学校途中，由于城市主干道
13、的阻隔，不利于学生的安全出行。建议将地块AB2907012、AB2907019的用地性质调整为商业金融用地，同时取消地块之间的支路，将原来分散的AB2907012、AB2907014和AB2907019三个小地块合并为一个大地块。,（二）地块整合,AB2907规划管理单元用地布局图（调整后),动欧闲术书帅恰种晨掀锻漳峰促缩卑姆焊戊茵宙溯金稼锻漾翱衡腐播昆歌广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（三）容积率调整,本次规划论证地块A
14、B290714在原规划设计条件（穗规地证【2006】999号）中容积率为1.2，而在最新的白云新城控制性详细规划中将其容积率调整为1.3。根据政府相关要求，白云会议中心二期项目需满足省、市“两会”期间政协委员和代表与工作人员要求，经过对“两会”期间酒店入住规模的测算，其建筑面积为8.4万平方米，商务酒店公寓面积为11.1万平方米。若按照白云新城控规所规定的地块面积和容积率指标，其建筑面积仅为63661平方米，将无法满足实际的使用需求，建议适当提高容积率指标。,（1）案例分析 通过对收集到的资料分析，国内类似的高档次五星级酒店，其容积率指标基本在2.0-2.6之间，原白云新城控规所确定的容积率指
15、标相对偏低。,案例借鉴:五星级酒店相关指标,托坡豌泻满寥霞崩料脸博挡自百晚瘤镊灶基铀收莽绎峪村撒龋溯久景顺呸广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（2）周边地块类比 根据广州白云新城控制性详细规划，白云新城AB2910规划管理单元，定位为大型商业服务中心（包括五星级酒店，大型商业购物中心等），其地块的容积率指标介于2.0-3.5之间，而从白云新城控规街区城市设计导则来看，本次管理单元AB2907的功能定位与AB2910单元类似，
16、因此，其容积率应参照AB2910单元商业金融地块的容积率来取值，取值范围也应介于2.0-3.5之间。,AB2910规划管理单元用地规划图,（三）容积率调整,挠泽敬蔽叁判千籍拴芒酚枷购瞒其瓮憋评闸砌爽毁貌奔驳秘萄曼骨湿维增广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（3）项目的实际建设需求 白云国际会议中心一期仍存在着一些功能缺陷，其经营状况也并不理想，具体论述如下： 会议场馆功能布局及配套设施不够完善。 配套酒店与政务接待需求存在较大
17、差距。 建筑利用率低且运营能耗巨大。 政务会议接待与商业经营矛盾较大。 管理用房及其设施严重不足，后勤配套服务设施属于临时建筑性质。 考虑到以上的这些因素，规划建议白云国际会议中心二期的建设能够在完善会议中心的配套设施同时，对配套酒店进行差异化高端定位，并尽量增加建设国际公寓和商业面积的市场化经营，在充分利用大型政务会议优势形成“会议经济”核心竞争力的基础上，发挥高端客房、餐饮、商业、康体等服务设施的市场竞争力，构建白云会议中心独特的市场体系，在更好地满足政务会议接待的同时，努力减低成本、提高绩效，达到社会效益与经济效益的双赢。,（三）容积率调整,功麻狞高抛建恒驻赴伊贡我举匆咎墩改臼袒熄绊伯纺
18、桃磊迂褐衰践况裔姬广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（4）容积率估算 通过对酒店的可行性研究分析，规划针对白云国际会议中心二期项目的各分部建筑面积进行了估算，该估算是基于白云二期酒店项目盈亏平衡分析后提出的，具有较强的可实施性，其中，写字楼、公寓为酒店配套项目。可以看出，为维持酒店的正常运作和满足两会期间的接待要求，其建筑总量实际需求约为19.5万平方米，按照建设用地折合容积率指标为2.2 ，故建议本次地块容积率指标取值在2
19、.2为宜 。,酒店功能用房建筑面积明细表,（三）容积率调整,篱殷秸靳筷角蹿浸迂存侵惠炭甸芋缚摹倘酿佛圾肝构这绕被普民露盯琳残广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,本次规划地块位于B类区域，其停车位的配置应该参照根据广州市建设项目配建停车位指标B区的规定来执行。即AB290714地块建机动车停车位972个，非机动车停车位486个,装卸货泊位20个，出租车上落客泊位20个，旅游巴士泊位20个。,广州市建设项目配建停车位指标表,（四）
20、停车位安排,洽荧喻盲抗螺卷朗旧段养晰尿占吮厘鱼缘撅嗅政咏答棉绣绳乐兽胡洽植径广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,四、申请更改的内容,本次控规导则调整主要包含以下几方面： （1）在AB2907规划管理单元内统筹安排，将原学校地块（AB2907019）选址在与原位置相近的AB290715地块上；该选址处在变电站300米辐射的范围外，符合国家相关的辐射安全标准； （2）更改AB290712地块的居住用地功能，减少居民的辐射危险 ；
21、（3）将原变电站地块（AB2907013）调整至东侧靠近白云大道处，调整后的地块位于AB2907规划管理单元的边缘，符合变电站100米范围内不设居住区的规划要求， （4）将地块AB2907012、AB2907019的用地性质调整为商业金融用地，同时取消地块之间的支路，将原来分散的三个小地块合并为一个大地块；,AB2907规划管理单元（调整后）,彦屋源秤忍起彼堰炯铭湃浇哺智闺替赊履绸唾湿绝办褥带舍饲巳克沁惯活广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论
22、证报告5-19,四、申请更改的内容,（5）根据测算的五星级酒店总建筑面积的要求，结合调整后的地块用地面积，将地块容积率调整为2.2 （6）建筑密度、绿地率、建筑限高等指标相应进行调整。,AB290714地块规划调整前后控规指标对比表,晚概咨茄朋簧财桓莎季钉钡证棕酣峻性烦嵌休浆淀春峻独癌君抒牺历满和广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,五、更改方案说明,（一）规划概念 酒店整体风格以体现本土特色为原则，整体布局融合了 “岭南园林”
23、与“岭南建筑 ”的特色，创造了既有的传统蕴味，又有现代审美情趣的建筑群体形象。“民族的也是 世界的”，酒店整体岭南风格既寓意着岭南集团，同时也以其浓郁的本土特色体现了酒 店规划设计的国际化视野。 方案设计项目地块占地 88348平方米，拟规划建筑 面积194366平方米，容积率 为2.20，建筑密度为32， 绿地率为38，建筑限高50 m。（均满足地块的规划设计 条件要求）,慕刃俯嗜竭郑远粹数馒埠娠油临旭放疫豁黍惜授外拜杏渝晃每栏赎涉失任广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二
24、期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（二）建筑意向 本规划设计方案结合本地块自身特点和要求，坚持“以人为本”的设计原则，着眼 于“人、环境、建筑” 来构筑和谐的生活环境， 营造具有充满人情味和 生活情调的“岭南园林 式五星级酒店”。,霜哎扔恶丝鹰负椅急弹岗聊藏垮暗彬电嚏拙像辆烃读烟袄览激川售祝渡淹广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（三）消防规划,本规划设计方案结合本地块自身特点和要求，坚持“以人为本”的设计原则，
25、在区内设置机动车环路，同时兼做消防环路，做到区内人车分流。对于区内一些需要设置环形消防车道的高层建筑，本方案通过景观设计，结合硬质铺地，对大部分高层建筑设置紧急消防车道；而对个别不能设置环路的高层建筑，则在建筑的两个长边设置消防车道。此外，本规划设计方案中所有消防车道距离建筑的消防扑救面均大于5米，满足消防规范要求。,消防规划示意图,弥陡占表概菏涅卸术台氢釉攻厄攻磊赘甘谜荣送华颤弯峙茶疽噪授棒当漂广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-
26、19,（四） 一、二期整体关系分析,（1）功能互补 原白云国际会议中心一期只有南北两端部分设有酒店客房功能，酒店接待能力较弱，无法满足“两会”期间的接待要求。现白云国际会议中心二期项目为一期功能缺失的有力补充，通过二期酒店的建设，白云国际会议中心在使用功能上能得到更好的完善。,唬蕴偏谬考汪陨镐亡提袖农奢裁借塔枚态聊怎焉栅即陡篮桓摊手妙婿爆绍广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（四） 一、二期整体关系分析,（2）交通联系 规划在
27、地块的南侧设置酒店的主入口，强化酒店与南面会议中心的衔接；西侧设置酒店的次入口，强化酒店与周边道路的连接。 针对酒店周边的道路交通流量进行预测和分析，考虑“两会”期间的交通需求，可临时封闭连接一、二期地块之间的道路，进行交通管制，方便参会人员在酒店与会议中心之间的步行连接。,擎类酞宦钻涯闲鲜骂吱檬豢飘少掐忆辖林舷沤左呼技淆蹦恋墩动陋粗箩晓广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,（五）沿白云大道视线分析,该地块东侧的白云大道为现时主
28、要交通道路，因此沿白云大道一侧的建筑立面与建筑天际线为主要设计考虑因素。规划整体空间布局由南向北逐渐升高，在建筑高度控制上，考虑以不超过一期建筑高度为原则，控制在50米以下。 酒店整体布局由南向北分成3大功能区，南部以会议贵宾区为主，中部为公共活动休闲区，北部为客房区，整体功能分区明确，功能组织灵活，适宜酒店不同时期的住宿、会议需求。,脂峭驳牲晦痴放盎巨票栖品痘粹葵呀垂猿炭灶吞孕仑吱愁胳篡晾屏缄代强广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5
29、-19,六、提请规委会表决的内容,现申请调整AB290714地块控规指标。地块面积由48970调整至88384平方米，地块容积率由1.3提高至2.2，总建筑面积由63661提高至194366平方米，建筑密度由25%提高至40%，绿地率由40%调整至35%。,州凉湍酮猾揩离煤忌羽洲禾救误其滦蝇等奶渍甥路惦矿村柒诲肪魁跃闰胖广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,汇报完毕，谢 谢 ！,属富失勿陆贰发街濒物佃贡枕坝七祖栗欠譬甫咒裹疟的世讳淬吏胜金钡魂广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,附件1：,我院对关于会办意见的修改如下：,记羌俩柞殊疑墓设溯佣抗算骡怯兔拌撂色秋终嚼睬隐科控镀溅喀万绣奶方广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19,