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1、新聚仁机构 2012年5月,【南昌青云谱项目】 地块评估报告,老城区 以八一广场为核心,直线距离约7.2公里，车程时间约12分钟,项目区位,项目位于中心城区的边缘地带,占地面积约：33万方（498亩） 容积率：2.3 建筑面积约：69万方 限制条件：退昌南大道90米,江铃汽车集团,项目指标,地块一 占地面积：258亩,地块二 占地面积：约240亩,大规模，中低容积率，可塑性较强的项目,项目价值分析,城市化与重大规划利好激励下，城市迅速扩张,2000年 规划105平方公里,2009年 规划350平方公里 扩增3.3倍,2020年 规划500平方公里 扩增4.8倍,10年前，南昌以八一广场为中心的
2、105平方公里范围； 2009年，南昌基本形成了以南昌一环内为城市核心区的范围，发展了几个新区域（红谷滩、青山湖、青云谱等） 2020年，城市规模再度扩大4.8倍,区域价值-规划,青云谱未来绝对的中心城区，城市重点发展区域之一,红角州,区域价值-规划,片区发展目标：工业强区，文化发展示范区、城市繁荣副中心,青云谱良好的区位认知和规划利好，发展势头强劲，城市面貌迅速更新,项目所在的青云谱区将成为南昌投资和开发热土。,阶段特征： 旧城改造与新城规划同步进行； 城市外围区域认知迅速提升； 城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活水平；,品牌开发商大举进驻带来房地产市场的繁荣并走向成熟,敏锐
3、的觉察到板块发展的机遇、也将带来板块整体运作,阶段特征： 一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户改善型需求被迅速激发，随着买家成熟度的提 高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本土需求精准对位问题；,江钨房地产,万科（润园）,江西金发地产,江西天沐,江西水利地产,四天工地,区域价值-开发,区域价值-价格,价值洼地，未来价格上扬空间较大,随着内城饱和、新区强大，传统区域走向城市中兴，为主流中高端项目提供巨大机会,区域价值-资源,八大山人梅湖景区，是以掘历史文化底蕴，弘扬民族传统文化的大型产业园。,强势景观资源，为区域注入人文气息,区域价值-产业,大型工业园带来的私营企业主、个体户，板块购买力充足,
4、华东国际工业博览城：有铃木、广州大奔等国内知名的工业企业入驻；其中包括各种销售商、代理商，并且主要为个体经营者为主。 华东建材装潢城：为1000多家建材商贸公司提供了产权式商铺 ，金典地板、升达地板、世友地板等行业的各端经营商家众多；小型私营企业主，个体经销商、个体户众多。 深圳农产品批发市场：共有经营面店530间，市场内有蔬菜、粮食、果品批发业主；多为个体经营者。,区域价值-配套,传统老工业区，以传统商业布局为主； 周边生活气息浓厚，但是生活配套档次较低，缺乏大型购物、休闲、娱乐场所。 规划：青云谱区将以井冈山大道新溪桥至包家花园文化广场为主线，形成一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为主的区域性商
5、业中心。,区域缺乏有品位、有格调的商业中心，因此商业价值发展空间较大,区域商业中心,区域价值认知,青云谱绝对的中心城区，未来城市重点发展区域之一,品牌开发商集中入驻,价值洼地，未来价格上扬空间较大,强势景观资源，为区域注入人文气息,大型工业园带来的私营企业主、个体户，板块购买力充足,区域缺乏有品位、有格调的商业中心，因此商业价值发展空间较大,项目价值-四至,地势平坦，城市展示性较好,项目四至：东起青云谱路，西至迎宾北大道，南依昌南大道，北靠江铃汽车集团。三面临城市主干道，城市展示面较好，拥有良好的商业价值。,昌南大道 城市主干道双向六车道,青云谱路 城市主干道双向八车道,江铃汽车集团,项目价值
6、-交通,青云谱路,项目位于南昌的南大门，交通路网架构成熟，可通往 南昌各大板块。,便利的交通条件是项目最大的先天优势,迎宾大道,昌南大道,项目价值认知,地势平坦，城市展示性较好,便利的交通条件是项目最大的先天优势,小结项目核心价值：城市高价值发展区,如何紧扣区域价值？ 如何进行产品定位？ 如何进行规划设计？,项目属性总结,如何操作这个项目？,我们以市场为依据,博泰静林府,恒茂英伦国际,万科润园,水榭花都,区域竞争项目,市场整体去化率较好,第一：本案与竞案相比在地段与资源上均占有优势 第二：从市场供应与去化角度，区域拥有大量工业园客户群体，且单价相对较低，整体去化率较好； 因此我司认为区域住宅物
7、业比较乐观； 反而商业是项目难点，也是项目亮点！,分析,商业操作 借鉴案例武汉天地 选取案例原则： 商业具有一定人文气息，具有一定特色； 商业有效推动地块价值，实现住宅溢价； 开发成功。,区位及规划:,便利的交通是该项目核心价值。东边的沿江大道，是城市主干道之一；北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道和解放大道作为生活商业性道路，有多条公交线路可通达三镇。另外轻轨逐渐形成规模也为此地区今后的交通增长提供很大余地。中商量贩、好又多量贩等构成了其商业网点。 此外，该项目东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面是解放公园，园内景色优美，周边环境相当宜人。,一期住宅,二期住宅,三期住宅,四期住宅（待
8、建）,商业街区,B地块（规划中）,一期住宅,二期商业,一期商业,二期住宅,前期以商业街+部分住宅的建设,A地块：整体分两期开发,前期开发不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以在后期的地产开发中获得更高的商业利润。,聚集人气、打响品牌,高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼,提升品质,大型的综合体项目,B地块高端豪宅品质,开发模式,商业街入市为项目高调立势，其以自营性商业启动，实现住宅溢价。,商业项目概况,商业街位置建筑面积：57000平米,一期建筑面积17000，2007年9月试营业； 二期 建筑面积11000，2008年7月完工； 三期 建筑面积21000，20
9、09年6月完工。,商业出租率达100%,上下两层街道,商业经济指标,内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。,外部道路通畅，可直达商业街区,商业动线,建筑形态,整体建筑商业风格有保留9栋建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成; 辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑; 建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。,建筑形态,9栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色,购物氛围营造
10、,通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现。,商业小结 武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。 武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。 占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。,2007年年底，项目营销中心开放，主打上海新天地移植武汉，上演汉版“上海新天地”，强势建立形象；,2011年，最好的江景产品推出，产品价值最高;,2008年，商业街对外营业，具备初步效益
11、；,2009年，商业基本招商完成并入驻，具备示范效应，商业氛围初步形成；,均价8500元/平,均价16000元/平,均价17000元/平,均价35000元/平,2010年，商业完全成熟，成为武汉时尚消费新地标；,均价29000元/平,营销表现,武汉天地通过商业的逐步打造，实现住宅产品价值最大化。,借鉴点,前期以商业撬动板块价值，实现住宅溢价； 商业富有地域特色，通过建筑表现人文气息，打造项目精神属性； 商业模式只租不售，统一管理，打造高端品质；,我司对于项目开发的建议,项目的战略定位,凭借区域发展趋势与项目核心价值点 打造重塑板块价值的首席地标个案,城市未来国际人文主义社区,形象标签：城市身段
12、时尚人文,城市未来：强调城市化，中心概 念，突出区域未来成熟价值，将 其上升到身段的高度，讲身段， 不是谁都有资本的。,时尚：国际化最直观的感受就是 时尚，这个项目是面向未来生活 方式的，他同时代表了一个阶层 的崛起。,人文主义：需要树立一个明确的 精神诉求，树立社区内的归属感 和社区外的区隔,脱离原有的评价 体系,纳入到新城市生活圈的比准 体系上。,整体定位,产品定位,住宅产品定位：高层+联排别墅 商业产品定位：风情商业街+酒店,独立商业内接+酒店,高层住宅区,规划高架桥,沿街底商,退昌南大道90米绿化带,联排住宅区,独立商业内街,商业与住宅之间绿化水系隔离带,联排区主入口,高层区主入口,高
13、层区次入口,规划布局参考,联排别墅整体抬高，做地下室，四周水系景观带与高层部分进行区隔,独立商业内街,高层住宅： 建筑面积53万方，容积率3.0,规划高架桥,联排住宅：建筑面积5万方，容积率0.7,联排区主入口,高层区主入口,高层区次入口,风情商业街：建筑面积5万方，容积率3.0,高层,第一期产品策略： 风情商业街，建立项目的形象，并搭配少量大户型高层产品，作为价格标杆。 以中小户型提升项目人气，降低市场波动对项目销售的冲击。,第二期产品策略： 项目逐渐成熟，外界认知度增强，通过高品质高层产品拔高项目形象，同时实现项目整体价值。,第三期产品策略： 项目成熟，依托区域市场价格和前期产品的价格提升
14、，高层产品顺势提价，实现价格与价值的再一次突破。,区域突破：以商业带动住宅价值提升，价格平开预留优惠空间,产品类型,开发周期,第一期,第二期,第三期,产品演变历程,高层,项目陌生，风情商业街引爆市场, 树立形象,品质高层住宅主力呈现，形象价值双重拔高,项目成熟，价格掩护下高层获取溢价,项目成熟度 陌生成熟,风情商业街,项目推盘策略,高层,起势,拔高,二：形象价值双重拔高 1、高品质住宅产品以高形象、高价值、物超所值撼动市场； 2、在物业价值增值的前提下，进一步扩大市场影响力，吸引更广泛的关注。,形象价值双重拔高,客户层次不断提升；,风情商业街，吸引广泛关注， 引爆市场，住宅资金回笼；,借势，价
15、格走高， 价值最终兑现；,一：树立形象 1、风情商业街启动，引爆市场，建立广泛影响力； 2、高层产品借势快速冲量，现金流快速回笼。,顺势,三：建立市场影响力 1、在前面充分铺垫的前提下，项目高层顺势获取溢价。,风情商业街，中小户型住宅先行，商业引爆市场，住宅回现； 高品质住宅顺势，提升价值；全产品线压轴，完美收官。,项目价值演变,财务收益分析,住宅价格 根据目前市场竞争项目与本案综合对比，我司取均价6800元/（保守价格）； 酒店 如果按照目前市场价格稍低，我司考虑等到后期板块价值较高时推出，初步估价6000元/；,投资分析前提 地价水平所对应的项目收益率估算,各物业价格水平取值：,注：我们采
16、用静态财务测算分析，没有考虑价格逐年递增的情况。,方案一： 按照2010年南昌市城区基准地价标准，我们取二类地块3587元/,经济指标,69万方，大盘开发,收益估算,静态估算项目总收益约7,834,000,000.00 元。,投资估算,项目总投入约5,693,542,015.32元,财务表现,项目税后利润约21.4亿元，税后利润率27.32%。,方案二： 如果地价取3000元/，项目收益率32.93% 方案三： 如果地价取2500元/，项目收益率37.70%,综合,方案一： 地价取3587元/，项目收益率27.32% 方案二： 地价取3000元/，项目收益率32.73% 方案三： 地价取250
17、0元/，项目收益率37.70%,THANKS,附件：区域标杆个案万科润园,项目概况,整体规划,6F洋房区,别墅区,6F洋房区,14F小高层区,润园的平面布局从直观上便能看出其产品组合的显著意图，洋房（占比约53%）为主力产品、别墅（8%）为价值提升产品、小高层（39%）为平衡容积率的产品，但同时又是能够实现快速销售的产品。 润园在中等容积率的规划条件下，成功塑造了“低密度”居住区的市场形象，从而使得项目整体品质得到了整体的提升。,通过合理的规划布局，塑造低密度居住区市场形象，提升项目整体品质。,园林景观,园林的整体设计上汲取中国传统的起、承、转、合四大造园之道的精华，打造内外皆公园的景观效果。
18、,建筑风格,通过赖特式的建筑风格，结合梅湖景区的中式园林特点，加之在局部处所做的点睛之笔，使得万项目中国韵味十足。,营销中心,户型分析,双车位设计，提升产品实用价值,采光井设计，提升舒适度,厨房面积被压缩,超大主卧，步入式衣帽间,户型分析,卧室全朝南设计，采光好。,超大主卧室，步入式衣帽间，舒适度高。,厨房面积被压缩。,过道占用面积大。, 占有强大的自然、人文景观 润园有着真正得天独厚的环境资源，八大山人、梅湖景区近在眼前，其价值在于城市公共资源的稀缺性以及占有率。 企业品牌号召力 在房地产市场，万科品牌深入人心，在其他全国性的地产品牌入主不多的南昌市，其品牌号召力则被放大了数倍，成为同行业的最大竞争威胁以及市场认可度最高的品牌开发商。 产品品质+园林景观 润园并不是南昌房地产市场首推电梯洋房、精装修、生态人居理念的项目，对润园产品的接受层面更多来源于心理感受和对开发商的信任度。 项目在稀缺资源独占性以及企业品牌号召力的推动下，品质感的营造便显得轻而易举，在一系列内、外部开发条件的作用下，项目市场形象先于产品本身被市场所接受。,整体评价,稀缺资源的独占性、企业品牌号召力是其核心价值点。,