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1、兰州东部商圈/大型购物中心业态调研报告 目 录一、调研项目概述 1.1 调研目的 1.2 调研对象 1.3 调研内容 1.4 调研方式和时间 二、综合结论 三、总体研究结论 3.1东部品牌服饰广场 3.1.1 楼层品项分布 3.1.2 品项细分频数 3.1.3 店铺面积频数3.1.4 优劣分析 3.2西单商场 3.2.1 楼层品项分布 3.2.2品项细分频数3.2.3店铺面积频数3.2.4优劣分析 3.3 亚欧商厦 3.3.1楼层品项分布 3.3.2品项细分频数 3.3.3店铺面积频数3.3.4优劣分析 3.4 百盛购物中心 3.4.1楼层品项分布 3.4.2品项细分频数 3.4.3店铺面积频
2、数 3.4.4优劣分析一、调 研 项 目 概 述1.1 调研目的通过对兰州市东部商圈及连锁百货店商业网点调研，有效把握其业态分布，对相关典型商圈有一个比较全面的认识和了解，从而对“瑞德摩尔大型shopping mall”商业业态定位和招商工作提供理性的基础数据支持。1.2 调研对象这次调查主要以东部商圈和兰州市内大型连锁百货店（超市)为主，分别有：东部品牌服饰广场、国芳百盛购物中心、亚欧商厦、西单商场。1.3 调研内容调查内容有以下四方面：l 详细研究东部商圈配套的具体内容l 连锁百货店各品项所占的百分配比情况l 店铺的面积l 大型商场服装品牌销量前20位1.4调研方式和时间调查方式采用对每一
3、个商业点内商户的类型、面积和性质记录，并汇总和画图，然后根据收集的数据，结合官方相关数据进行分析研究。调查时间：调查进程开始 结束实地数据采集10月8日10月13日数据统计处理10月13日 10月14日分析报告10月15日 10月18日二、综 合 结 论 根据本次对东部商圈及兰州具有代表性的大型购物中心品项分布配比情况的调查，我们得出了下面的结论，现概述如下：一、东部品牌服饰广场 分布及布局特点东部品牌服饰广场地处兰州市城关区东部商圈内，是以批发为主兼顾零售的大型服饰广场，周边交通便利，并有数家托运公司，所售商品发往青海、宁夏及甘肃省内地区。 经营方式、经营品种、价格及主力客户群的关系东部品牌
4、服饰广场，目前以租赁为主，租金价格由每平方米几十元到上百元不等。临街及一、二楼铺面已经相当昂贵。现经营的商品主要有时尚女装、商务休闲、运动休闲、毛衫、鞋等。由于经营以批发兼零售,所以客流量、人流量相对较多，商品的价格也相对低廉，一种低收入人群为主。二、 3家大型购物中心 分布及布局特点3家大型零售商场都在兰州市人口最密集的城关区内，并且都在东西走向主干线上，相应市政配套设施齐全，具备商业稳步发展的土壤，加上政府的支持促进了商业的健康发展。所以我们认为交通的便捷是商业中心能否成功的必要因素，是否吸引人气的关键。辐射力越大的商业物业，对交通的便捷要求就越高。 经营方式、经营品种、价格及主力客户群的
5、关系 大型的零售业百货商场多以联营扣点为主，这三家也不例外。同时他们的经营品种都有着一个普遍的特点，就是以服饰为主，平均占了70%以上，然后搭配鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营，因为“衣、食、住、行”是以穿着为首的，消费群对服装的购买力是最强的，其他如酒吧、娱乐、特色小吃店等这些配套设施也相应多些，所以带动了这一带的商气和人气。国芳百盛经营的商品中国际 一线品牌的数目与其他粮价相比相对较多，商品的价格也相对中高档为主，客户群主要以中高收入为主。而亚欧、西单两家商场经营的商品中高低档均有，客户群体以中档、工薪阶层为主，走中档路线。三、 总 体 研 究 结 论下面将对本次收集到各商业物业的数据
6、进行分析。3.1 东部品牌服饰广场东部品牌服饰广场位于兰州市城关区东部商圈内，每日客流量在10万左右。现有2000多家品牌，是青海、宁夏等周边地区最大的服装、箱包、皮具批发集散地，经营的品牌主要以厂家直接批发为主。总占地面积27亩，可经营面积约7.2万平方米，分为地下一层和地上五层3.1.1楼层品项分布负一层主要经营：牛仔、箱包一层租要经营：男装、精品皮具、品牌店二层主要经营：时尚女装三层主要经营：精品女装四层主要经营：品牌男装、女装五层主要经营：儿童、妇婴用品、美食城3.1.2 品项类型细分店铺类型频数如下：类型数目百分比（%）有效百分比（%）服饰型38179.38%79.38%食店204.
7、17%4.17%鞋店40.83%0.83%箱包6313.13%13.13%银行10.21%0.21%锁边行51.04%1.04%冷饮店61.25%1.25%总计480100100品项细分类型频数表：类型数目百分比（%）有效百分比（%）女装12632.1432.14男装12431.6331.63运动休闲/牛仔7519.1319.13童装5213.2613.26内衣153.833.83总计3921001003.1.3商铺面积频数如下：（以下面积为预估面积）面积间数百分比（%）有效百分比（%）15平方米30.720.7220-25平方米215.025.0230-35平米6114.514.540-45
8、平米8119.319.350-55平米7016.716.760-90平米15637.337.3100-110平米122.82.8120-150平米81.91.9200-400平米61.41.4合 计4181001003.1.4优劣分析：东部品牌服饰广场一、二层店铺面积普遍小，商铺价格相对贵一些，主要以各大品牌厂家直接经营，为兰州各大商场提供充分货源，同时高端品牌店占总体的比例较少。因此推论出，东部品牌广场所代表的消费群体的消费力属于中低层。第二，东部品牌服装广场周边又包括兰州大学，医学院、商学院等几所高校，这样就有大批的在校学生购买群，从而推动了休闲服饰的发展空间及消费客流量的增加。第三，东部
9、品牌服饰广场主要以服饰批发为主商品价格低廉虽然每日的客流量很大，但相应的配套设施十分缺乏，例如可供人们休闲、娱乐、就餐较少，卫生条件一半，商圈趋于单一性，是使得它只能是一个中低消费群的消费场所，而不能利于吸引不同层次消费群的客户。3.2 西单商场西单商场位于兰州市中央商务区中心地带的西关什字南侧，面积35000平方米，营业面积24100平方米，经营400多个品牌，几万种商品。 3.2.1 楼层品项分布 地下一层：自营超市 一层：化妆品、珠宝 二层：少淑装三层：休闲馆四层：南市服装五层：毛衫、童装六层：家电、手机、电玩城 3.2.2品项细分频数表：楼层品项店铺类型间数百分比（%）有效百分比（%）
10、一化妆品内铺102.712.71珠宝123.253.25袜子外铺10.270.27鞋4010.8110.81箱包10.270.27便利店10.270.27复印店10.270.27药店10.270.27银行20.240.24快餐10.270.27熟食10.270.27二少淑馆内铺7018.9118.91美甲82.162.16三休闲7520.2720.27珠宝61.621.62四男装4211.3511.35五毛衫287.577.57童装61.621.62羽绒服308.118.11六手机256.676.67小家电82.162.16电玩游戏10.270.27合 计3701001003.2.3店铺面积频
11、数如下：（以下面积为预估面积）面积间 数百分比（%）有效百分比（%）10平方米以下92.52.510-15平米5414.9614.9630-40平米13236.5736.5750-60平米9726.8726.8770-80平米5816.0716.07100-120平米92.52.5400平米20.530.53合 计361100100商铺面积特点： 铺的特点是普遍面积小，但是二楼的少淑馆和六楼的电玩游戏带动了商场的人气，而在店铺面积方面，达到100平米和超过100平米的店面只占了2.5%和0.53%，代表了消费能力属于中低层。3.2.4优劣分析：第一、西单商场是家全国连锁的大型零售商场，商品的综
12、合配比较商业物业齐全，但单一品牌数量不如国芳百盛和亚欧。第二、由于在开业之前是两座商城合并而成，所以在人流动线设计不太合理，是的消费者购物时不太方便。第三、同时屈臣氏的引入对整体商城的人气有所带动。另外，六层电玩城也吸引了不少青年消费者，对商场四五层人气带动。 3.3 亚欧商厦亚欧商场是兰州最早的、传统型多功能综合性商厦，经营面积在8万平米，素有“ 陇原第一商厦 ” 之称。位于兰州交通枢纽：西关-张掖路商业中心，地理位置得天独厚。商厦经营日用百货、副食品、化妆品、黄金珠宝、服装鞋帽、箱包皮件、文体用品、家用电器等10万余种特色高档商品， 他代表兰州传统消费者的消费能力。3.3.1 楼层品项分布
13、负一层自营超市一层黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、彩扩冲印；二层少淑馆、时尚馆、品牌箱包；三层名媛淑女馆；四层绅士名流馆；五层精品家纺、毛衫馆；六层家电、数码、运动、手机城。七层是烧鹅美食城，经营面积为7500平米，属兰州特级酒店3.3.2品项细分频数如下：类型店铺类型数目百分比（%）有效百分比（%）邮局外铺10.18%0.18%快餐店30.54%0.18%特卖场10.18%0.18%西饼屋10.18%0.18%银行20.36%0.18%冲印部10.18%0.18%珠宝内铺234.11%0.18%手表81.43%0.18%化妆品285.00%0.18%箱包173.04%0.18%鞋264.64%0
14、.18%成熟女装488.57%0.18%少淑装12321.96%0.18%男装8715.54%0.18%内衣376.61%0.18%童装203.57%0.18%玩具50.89%0.18%床上用品285.00%0.18%毛衫274.82%0.18%羽绒服101.79%0.18%运动服223.93%0.18%家电223.93%0.18%手机203.57%0.18%合计5601001003.3.3店铺面积频数如下：（以下面积为预估面积）面积数目百分比（%）有效百分比（%）15-20平米4910.810.820-50平米20044.344.350-100平米11024.524.5100-200平米73
15、1616200以上204.54.5合计4521001003.3.4优劣分析： 第一、亚欧商厦是兰州传统消费型的商场，商品品种齐全，多年的经营中品牌也在不断的更新，但国内外一线的数量少于国芳百盛。第二、亚欧商厦整体配套设施相对齐全，二层肯德基和七层的烧鹅美食城满足了不同消费者的需求。第三、商场内商品的布局比较整齐，不零乱，便于消费者购物。3.4 国芳百盛购物中心国芳百盛位于兰州市东方红广场，地理位置优越，北临主席台，正对体育馆和东方红广场，是人们休闲娱乐的聚集处。2000年开业、至今一直是兰州市人流最大，商气最旺、新兴的一个现代购物广场，面积超过110000。主要面向中高档客户，国内外一线品牌均
16、皆有。3.4.1 楼层品项分布负一层为连锁性自营超市一层珠宝、化妆品、男女鞋；二层青春少淑、时尚少淑；三层女士时装；四层男士正装、商务休闲；五层运动休闲、中性休闲；六层时尚家具、毛衫、羽绒服；七层家用电器、通讯；八层餐饮吧（待开业）。3.4.2品项细分频数如下：类型店铺类型数目百分比（%）有效百分比（%）药店外铺10.08%0.08%快餐店30.25%0.25%眼镜店10.08%0.08%珠宝665.47%5.47%手表80.66%0.66%银行30.25%0.25%冲印部10.08%0.08%化妆品内铺322.65%2.65%箱包403.32%3.32%鞋13311.03%11.03%美甲8
17、0.66%0.66%成熟女装1048.62%8.62%少淑装14612.11%12.11%内衣494.06%4.06%男装12710.53%10.53%童装151.24%1.24%玩具100.83%0.83%居家用品544.48%4.48%毛衫695.72%5.72%羽绒服483.98%3.98%休闲运动服13010.78%10.78%家电1058.71%8.71%电视专卖221.82%1.82%饮吧60.50%0.50%手机252.07%2.07%合计12061001003.4.3店铺面积频数如下：面积数目百分比（%）有效百分比（%）15平米以下685.85.830-50平米75964.76
18、4.760平米17414.814.880平米1018.68.6100平米695.95.9200平米20.170.17合计11731001003.4.4优劣分析 。国芳百盛购物中心周围以高档住宅、政府机关单位和写字楼、私营公司为主，消费群体相对比较稳定，这就决定了他的消费群体已中高档为主。第一、国芳百盛购物中心品项齐全，具有几十种国内外一线品牌，满足了高档消费客户的需求。第二、 加之兰州市为省会城市，周边地县的人也会在节假日期间来兰消费，人流量和客流量较多。为此销售情况较好。第三、国芳百盛整体方正，布局比较整齐，人流动线设计比较好，便于消费者购物。另外，周边的餐饮、娱乐、休闲设施配套设施相对齐全，但商场内可供消费者休息的座椅较少了些，不便于顾客休息。另附：东部品牌服饰广场及3家零售百货商场品项与面积配比情况；珠宝及化妆品男装女装运动休闲居家家电手机鞋其他亚欧17.50%17.50%25%10%4.40%17.50%4.40%3.70%国芳百盛9.10%15%28.20%14.30%5.90%14.30%6.20%7%西单12.50%21.30%26.40%17.80%5.60%6.70%6.50%3.20%