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1、茂县羌城官寨、金龟寨招商引资项目建议书一、总论1、项目名称：茂县羌城官寨、金龟寨项目2、项目单位概况遵照温总理“一定要恢复保护好羌族特有的文化遗产”的指示，茂县羌城建设指挥部是茂县县委、县政府按照上级领导部门的安排部署成立的部门，负责指挥和协调各成员单位及相关职能部门打造县城河西岸金银龟包之间的台地，把该区域建设成为羌文化生态保护核心地，羌文化旅游目的地和所有羌文化元素的集中展示区。按照县委、县政府的安排部署，羌城建设指挥部成立于2009年5月底。指挥部下设办公室、财务融资部、工程管理项目推进部、拆迁安置部、策划规划监理部等5个部门。3、项目拟建地点茂县县城西，岷江河西岸，金银龟包之间的台地。
2、4、项目建设内容与规模、羌城官寨酒店羌城官寨酒店以四星级以上标准建设，占地面积39600平方米，建筑面积10000平方米，是阿坝州目前唯一的规模最大，配套最全的官寨酒店。有客房95间（50平方米），贵族套房5间（150平方米），土司套房1间（500平方米）。客房建筑面积6000平方米，公共设施4000平方米。、金龟寨别墅群酒店金龟寨别墅群酒店位于羌城东北方向金龟包脚下左侧台阶处，占地面积77964.74平方米，约117亩，建筑面积57058平方米，建筑占地面积27822平方米。建筑密度35.68%，建筑容积率0.73，绿化率33%。计划修建247套单体别墅。 5、项目建设年限2年二、项目建设的
3、必要性和条件1、项目建设的必要性分析羌族，中国惟一一个以民族族姓记入甲骨文的我国历史上最古老的历经千年沧桑依然顽强生存下来的世界少有的民族，被誉为中华民族演化史上的“活化石”。茂县是我国最大的羌族聚居地，是羌民族文化核心区，川西北重要的旅游集散地。“5.12”汶川特大地震后，振救濒危的羌文化遗产刻不容缓。抢救和保护好羌族珍贵的文化遗产资源，重建羌文化传承和发展的空间，是大灾之后，一个民族精神修复的重要内容，羌城的建设就是在这种情况下，为了完成这一神圣的历史使命而提出的。2、项目建设的条件分析映秀至汶川高速公路完工后，驱车从成都前往茂县将只需要2个多小时的时间。成绵路302线茂（茂县）北（北川）
4、公路建成，茂县至北川的车程将从3小时缩短到2小时。国道213线（九环线）茂县至松潘段、茂县至汶川段改扩建工程2011年底完工，届时茂县不仅与德阳无缝衔接，而且还连接上成绵高速复线。5年后成兰铁（成都-兰州）路建成，成都至茂县仅需50分钟车程，羌城将融入成都一小时短程旅游圈。茂县地处九寨沟旅游环线的必经之道，北往九寨、黄龙；南至卧龙、都江堰；西通北川、绵竹；东接红原大草原，是阿坝州名副其实的旅游集散地。这在羌区的其他地区均无法比拟，因此，茂县具有独特的区位优势。3、项目建设的资源条件分析地处川西北高原的茂县有着丰富的旅游资源，有世界上保护最为完整的叠溪古城地震遗址；黑虎羌寨碉楼群遗址；营盘山新石
5、器时代文化遗址；有集山、水、林为一体的省级风景名胜区松坪沟风景名胜区；有反映羌族石砌桥技术，刻下红军战斗历程的革命文物之一的三元桥；有反映古羌文化大量的民风民俗资源，如曲谷官寨、三龙河心坝、赤不苏民俗民风旅游区等；有集“峻”、“峭”、“秀”、“媚”、“旷”、“淳”称奇的九顶山风景区；有大熊猫、金丝猴等国家重点保护动物栖息地宝顶沟自然保护区。这些资源有的是唯一性，其他地方绝无仅有的；有的是积淀上千年的富含人文内涵的地域文化；有的是自然风光与民俗的完美结合。茂县作为九寨沟环线的重要节点，震前过境留宿一晚的游客量已达到103万人，有现成的客源市场。灾后重建完成后，随着交通条件的改善，茂县的区位优势将
6、更加明显。茂县城郊震前每年大约已有数千人自发前往消夏避暑，他们吃在羌家、住在羌家，时间长达1-2月，短的也有1-2周，随着交通条件的改善、羌城项目建成后积极有效的宣传推广，茂县城夏季得天独厚的气候条件、依山傍水的独特环境、丰富的物产及相对经济的消费将吸引越来越多的游客前往休闲、度假、避暑。并可能辐射至黑虎、三龙、赤不苏、较场、松坪沟风景区等羌文化原生区。通过灾后恢复重建，把茂县县城打造成以羌族文化为中心的民俗民风、自然生态、风情风貌、羌医羌药、羌族美食、休闲避暑、度假养生的“羌文化旅游之都”。三、建设规模与产品方案1、建设规模、羌城整体规模简介羌城占地3000余亩，坐西朝东，建于茂县县城岷江西
7、岸坡地。羌城由城门、游客服务区、官寨酒店区、别墅酒店、民居酒店、牧业区、狩猎区、神庙、宗教祭祀、祭祀台、羌民居、民族手工业区、羌绣加工区、演艺中心、餐饮中心、原生态保护区等，以及多个循环经济生态产业链组成，并与中国羌族博物馆、羌族非物质文化遗产传习中心两大主体区域和各大板块构成。羌城内将安置羌民近1000户，总人数不超过4000人的羌民按照分片集中安置，并保持古羌族原有的民风习俗、祭祀礼仪，充分体现羌族文化的原生态环境和羌民族的生息特点。羌民在城内生产、生活与娱乐，这是整座羌城的羌文化灵魂所在，城内是部落羌民（游牧民族）的原生态状态的再现，核心在于自然、生态、真实、古朴。羌城规划面积215万平
8、方米，建筑面积25万平方米，建筑基础面积14万平方米。羌城官寨酒店羌城官寨酒店以四星级标准建设，占地面积23215平方米，总建筑面积10000平方，内含六大中心，是阿坝州目前唯一的规模最大，配套最全的官寨酒店。有客房95间（50平方米），贵族套房5间（150平方米），土司套房1间（500平方米）。客房建筑面积6000平方米，公共设施4000平方米。、金龟寨别墅群酒店金龟寨别墅群酒店位于羌城东北方向金龟包脚下左侧台阶处，占地面积77964.74平方米，约117亩，建筑面积57058平方米，建筑占地面积27822平方米。建筑密度35.68%，建筑容积率0.73，绿化率33%。金龟寨由247套单体别
9、墅群落构成。建设目标是为保护、传承和发展羌文化，建立金龟寨惠民、富民和保护利益共享的机制，采取严格措施保障寨内产业链制度的顺利实施。达到最终让老百姓真正成为羌城活态的传承人、生态的保护者、文化的传播者、利益的分享者之目的。金龟寨别墅群酒店将修建247套各具特色的羌式别墅和民房，房屋修建融合不同区域、不同风格的羌寨、羌碉的风格和特点。把羌区的不同建筑风格通过石泥结构、石木结构、木架结构、石混结构、全木结构等羌族特有建筑方式展示出来。建成后的金龟寨碉楼与民房错落有致，交相呼应，整个金龟寨建筑与羌城的其它建筑群遥相呼应，别具一格。2、羌城官寨、金龟寨别墅酒店经济价值分析羌城官寨、金龟寨别墅酒店预计最
10、大单日游客接待量8000-12000人，10年内年平均最低接待量60万-80万人次。官寨产权酒店、金龟寨别墅群酒店将在羌城核心区建设。综合以上因素，充分利用茂县旅游资源，在羌城开发建设产权式酒店，对启动羌城，促进茂县旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着巨大的潜力。四、技术方案、设备方案和工程方案（一）、技术方案生产方法羌城官寨和金龟寨建成后用于游客接待，以羌族文化及民俗体验和特色服务业为主。（二）、主要设备方案1、主要设备选型官寨酒店主要用于政府大型的会务、接待等，使游客在内感受羌族土司头人的生活方式；金龟寨别墅群酒店主要用于接待游客，酒吧、餐饮等羌族特色服务。2、主要设备来源政府统一
11、规划，招商后由投资商按照羌城指挥部的要求建设、使用。建设内容为：羌城官寨和羌城金龟寨别墅群酒店。（三）、工程方案1、建、构筑物的建筑特性、结构及面积方案羌城官寨是模仿羌族土司、羌族头人的官寨原型建造，利用羌族建筑的独特建筑艺术展示方式，结合现代先进的建筑工艺。建筑外貌采用羌族土石建筑的特点，里面达到四星级以上标准，羌城金龟寨别墅群酒店采用羌族建筑特色，修建247套（6种户型）单体别墅，外貌采用羌族建筑特色，里面达到三星级以上标准。2、主要建、构筑物工程一览表羌城官寨、羌城金龟寨五、投资估算及资金筹措（一）、投资估算羌城官寨预计总投资1亿元，羌城金龟寨预计总投资1.2亿元。合计总投资预计为2.2
12、亿元。（二）、资金筹措政府招商引资六、效益分析（一）、经济效益羌城官寨酒店和金龟寨别墅酒店合计房间总数300间，其中：官寨客房95间，每间50平方米，其它客房6间，面积150-500平方米；别墅客房199间，每间50-100平方米。客房总面积：21450平方米，公共设施等10000-20000平方米。附表：羌城官寨产权酒店区客房类型（含别墅酒店）：项目间数单位面积总面积房价（元）标准间9550平方米面积4750平方米420商务标间10550平方米面积5250平方米480蜜月间3050平方米面积1500平方米688普通套间20100平方米面积2000平方米880家庭套间30100平方米面积300
13、0平方米980商务套间14100平方米面积1400平方米1398贵族套间5150平方米面积750平方米1888土司套间1500平方米面积500平方米8888合计300间19150平方米羌城官寨酒店经济效益分析 1、客房营业收入（其他收入暂不计入）官寨产权式酒店300间客房按标准间价格420元，平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：420元300间60%=75600元/天每月的营业收入为：75600元30天=2268000元/月每年的营业收入为：2268000元12月=27216000元/年 2、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：22
14、68000元10%=226800元/月3、酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2%，即（2268000-226800）2%=40824元/月4、客房营业费用总计：1467580元/月，详细如下： 工资：客房人员配备=客房总数量（300间）0.6=180人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为180人1500元=27万元； 广告费：按营业收入的1%计为22680元/月 水、电、油费：按营业收入的5%计为113400元/月维修保养费：按营业收入的2%计为45360元/月 培训费：每年10万元，合83330 元/月 服装费：每年10万元,合83330元/月 办公差旅费：按营业收入的0.5%
15、计为11340元/月 招待费：按营业收入的1%计为22680元/月 绿化费：按营业收入的0.5%计为11340元/月酒店公司管理费：按营业收入的2%计为45360元/月 保险费：20000元/月 其他费：按营业收入的2%计为45360元/月 税项： 营业税5%,计113400元/月；所得税三减两免,暂不计。折旧费计:58万元/月 5、利润核算毛利润=月营业总收入2268000元营业成本226800元营业费用1467580元-提取毛利2%40824元=532796元/月 （管理公司提取毛利润的2%。利润6%）剩余可分配利润为53279694%=500828元/月 50082812月=600900
16、0元/年投资回报率为：每年 6 % 金银龟寨民居酒店经济效益分析附表：羌城金龟寨别墅酒店房间细分项目间数单位面积总面积商务标间A6522514625蜜月间B6421813952普通套间C D17282479494454005家庭套间E541789612商务套间F3826510070合计247161357058(一)收入（购物收入未计算）1.客房收入：金银龟寨产权式酒店1000个床位按照价格120元，平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：120元1000/人60%=72000元/天每月的营业收入为：72000元30天=2160000元/月每年的营业收入为：2160000元12月=25
17、920000元/年 2.金银龟寨餐饮收入：按照人均40元标准，餐位1000个计算：每天的营业收入为：40元1000/人=40000元/天每月的营业收入为：40000元30天=1200000元/月每年的营业收入为：1200000元12 月=14400000元/年 以上两项收入合计：3360000元/月 40320000元/年 （二）客房、餐饮营业成本： 1.客房成本：通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：2160000元10%=216000元/月 2.餐饮成本：按照旅游餐饮成本为营业收入的45-50%，我们按50%计算为：1200000元50%=600000元/月（
18、三）客房、餐饮营业费用总计：1803380元/月，详细如下 1、工资：客房和餐饮人员配备=客房总数量（1000间）0.5=500人，人均工资按1300元/月计算，每月工资总额为500人1300元=65万元 2、水、电、油费：按营业收入的4%计为99600元/月3、维修保养费：按营业收入的2%计为49800元/月 4、培训费：每年5万元，合41600 元/月 5、服装费：每年5万元,合41600元/月 6、绿化费：按营业收入的0.5%计为12450元/月 8、保险费：20000元/月 9、其他费：按营业收入的1%计为24900元/月 10、税项： 营业税5%,计114500元/月所得税三减两免,
19、暂不计。以上10项合计：1139380元11、折旧费计:66.4万元/月预备费：1000万元，折旧期20年，折旧费计4.16万元/月。土建费: 7000万元,折旧期20年.折旧费计29万元/月。装修费：2000万元,折旧期10年.折旧费计16.6万元/月。设备费:2000万元,折旧期10年.折旧费计16.6万元/月。（五）利润核算：毛利润:1.客房：收入2160000元营业成本216000元=1944000元/月2.餐饮：收入1200000元-营业成本600000元=600000元/月两项合计：2544000元/月毛利润2544000元-营业费用1803380元-酒店管理公司3%毛利提取763
20、20元=664280 （元） 剩余可分配利润为664280元/月12月=7971360元/年投资回报率为：每年 6.6 % （二）、可持续经营和盈利保障1、著名酒店管理 业界联盟 联合营销 官寨酒店委托名牌酒店参与管理，并充分发挥产权酒店管理集团的客户市场联动优势，形成产权酒店网络营销和互换营销，鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的羌式亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，将是投资者投资回报的坚强保证。2、产权酒店自身运营成本优势酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低得多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住四星级的宾馆，享受五星级服务,
21、却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。3、商业互动 开拓经营围绕酒店建设，设立会议开发中心等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议。4、经典的建筑 营造惬意生活官寨酒店采用五星级独特羌族文化官寨标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。七、结论官寨产权酒店依托羌城及茂县丰富的旅游资源，结合自身独特优势，推出一系列的优惠政策，真正实现了零风险和和高回报的协调统一，具有其他投资方式无法比拟的优点。产权酒店是目前最理想的投资方式之一，对于业主来讲能够小投入、大产出、无风险，同时它也有极其重大的社会效益，首先，这种经营方式能够带来众多的本地和异地投资者，刺激当地经济发展，同时缓解了茂县旅游配套设施的压力，促进旅游业的蓬勃发展，拉动整个阿坝州经济建设快速发展。其次，快速的资金回笼，极大地唤起了开发商的投资热情，对开发商加大资金投入和茂县进一步招商引资有极其重大的意义。