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1、南京中粮彩云居个案分析,中粮彩云居,1,行业材料,中粮彩云居,一、项目信息 二、地块信息 三、区位板块分析 四、项目产品分析 五、营销推案分析 六、客户分析 七、未来供应分析 八、总结,2,行业材料,中粮彩云居,一、项目信息,3,行业材料,中粮彩云居,一、项目信息,4,行业材料,中粮彩云居,一、项目信息-品牌开发商,中粮地产（集团）股份有限公司，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳，属国家核定的以房地产为主业的央企房地产企业之一。 中粮地产的主要业务范围包括了住宅地产、商业地产、工业地产，拥有11个利润点，即：北京、上海、成都、深圳、沈阳、天津、南京、杭州、苏州等10个城市公
2、司及位于深圳宝安的工业地产管理有限公司。 商业地产领域，我们已成熟的产品系列主要有大悦城综合体系列、祥云国际系列、壹号系列、中粮澜山系列和长阳半岛系列等五大系列。 中粮在南京目前主要开发住宅类项目，其中包括中粮颐和南园、中粮彩云居，目前尚未有在南京开发大悦城商业项目的信息。,商业地产类,住宅类,5,行业材料,中粮彩云居,二、地块信息,6,行业材料,中粮彩云居,二、地块信息,NO.2009G47于2009年10月13日经过42轮举牌被中粮拿下，成交价格2.35亿，土地溢价达8700万元，朗诗地产跟牌到第三十五轮，3.21亿，最终放弃,注：供土地条件中规定，地块内配建垃圾收集点、公厕由受让人出资建
3、设，建成后无偿移交政府,7,行业材料,中粮彩云居,二、地块信息-项目周边四至,8,行业材料,中粮彩云居,二、地块信息-项目交通,中粮彩云居,双龙大道,地铁五号线（规划）,吉印大道,机场高速,地铁三号线（在建）,百家湖商圈,新街口,南站,彩云居， 10分钟到达百家湖商圈； 20分钟可达南京南站； 30分即达河西 40分钟直达新街口。,河西,彩云居,地铁六号线（规划）,绕城高速,彩云居周边 高速干道有吉印大道、机场高速、双龙大道高架、绕城高速； 地铁线路有：地铁1号线，地铁三号线（在建）、地铁六号线（规划）,9,行业材料,中粮彩云居,二、地块信息-配套,商业：殷巷商业街、殷巷菜场、华润苏果等，及1
4、912百家湖商圈直接辐射区域，30分钟直达新街口； 教育：清水亭小学、清水亭中学、南师大附中、东南大学； 医疗：同仁医院、同仁儿童医院、江宁康复医院。,殷巷商业街,百家湖商圈,胜太路商业街,中粮彩云居,商业配套,教育配套,南师大附中,医疗配套,同仁医院,江宁康复医院,清水亭小学,清水亭中学,东南大学,10,行业材料,中粮彩云居,三、区位板块分析,11,行业材料,三、区位板块分析-板块分析,江宁七板块划分,江宁七板块划分： 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块,中粮彩云居,12,行业材料,三、区位板块分析-板块特征分析
5、,主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化,近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善,老市镇/繁华/地缘人口 江宁老城区中心化辐射,7、汤山麒麟板块,近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善,板块特征,品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建 大牌开发商区域撬动,温泉养生/受仙林辐射/弱配套 度假型主导,产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 升级改善,1、岔路口板块,2、百家湖板块,3、将军路板块,4、东山板块,5、九龙湖板块,6、科学院板块,万科、银城、雅居乐、恒大、中冶、中粮,中粮彩云居,13,行业材料,中粮彩云居,三、区位板块分析-九龙湖板块发展优势,14,
6、行业材料,中粮彩云居,三、区位板块分析-九龙湖板块发展历程,1990年 起步,2000年 萌发,2001-2003年 发展,2004-2007年 加速,2008-2010年 成熟,区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。,江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。,时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态,政府资金政策偏向河西，虽然打出打造江宁新城的口号，但缺乏政府资金政策的投入与支持，配套与交通一直无法跟上房地产开发速度，成为其发展瓶颈。,商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由
7、新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。,2011-2012年 高速发展,商业配套逐步完善，品牌房企在区域内“垦荒”，使区域逐渐成熟，商业氛围改善，居住氛围进一步成形，科技企业的入驻，为区域的商品住宅活跃提供了另一个发展条件。,15,行业材料,中粮彩云居,三、区位板块分析-区位总结,九龙湖板块已日趋成熟,万科、银城、中粮、雅居乐、恒大、中冶、同仁,同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等,苏源集团、西门子、长安福特、南瑞继保、爱立信、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区,工业、
8、科技企业的入驻,配套的逐步完善,品牌房企的区域深耕,16,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析,17,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-规划信息,中粮彩云居总建7.6万方，由8栋9至11层的小高层和2栋6层的白领公寓组成，沿街的10#、11#楼与同仁医院一街之隔，为小户型的精装修房源，其余为毛坯交付。 项目,小高层（毛胚）,单身公寓（精装）,18,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-外立面,项目选用新古典主义建筑风格，从简单到繁杂、从整体到局部，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。,效果图,19,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-户型简析,多彩空间为中粮彩云居的一个较为实
9、用性附加值，成为户型的亮点,20,行业材料,中粮彩云居,中粮彩云居的赠送空间成为各个户型的亮点,四、项目产品分析-户型简析,21,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-户型简析,多彩空间作为赠送的附加值，面积值较大，可改造性强，为户型收到认可的一个重要因素,22,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-户型简析,此户型为10、11#所独有的微home单身公寓户型，户型结构比较简单，为37-39的一房一卫，,23,行业材料,中粮彩云居,四、项目产品分析-户型总结,彩云居的户型设计，实用性能强，多彩空间的赠送，为产品各户型亮点,以76平米的A户型为例： A户型为两房一厅一卫，分布在1号楼和2号楼
10、，均为南北朝向。 A户型的亮点就是赠送的多彩空间，增加了空间利用的自由性。 户型布局紧凑，利用率高。,总结：部分户型在具备一些优点的同时，也不可避免地存在一些小瑕疵，如：次卧的采光不够好，卫生间比较暗，主卧、次卧被客厅分离而不处在同一静区，休息质量会受到一定影响。但是总体来说，大多户型能够将空间面积完整利用，几乎没有浪费面积，能满足年轻人群居住需求。,24,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析,25,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析,开盘时间：2011年5月7日 推出产品：居首度开盘，推出01、02、03栋，共240套房源，主力面积54-103，还有少量158的跃层，其中两房户型76平
11、米，三房户型97平米等 报价：均价11000-12000 元/， 交付时间：房源2012年年底交付。 开盘优惠：提前交纳诚意金客户优惠1个点，开盘当天总房款优惠2个点，在规定时间内签约优惠2个点。,11年6月加推,11年5月 首次开盘,11年9月 加推,12年4月 加推,12年7月加推,12年9月加推,26,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析,27,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-推案营销活动信息,28,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-去化情况表现,29,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-周边竞品,30,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-区域楼盘去化,31,行业
12、材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-区域楼盘去化,32,行业材料,中粮彩云居,五、营销推案分析-区域楼盘去化总结,在九龙湖区域，中小户型的区划情况明显优于大户型,33,行业材料,中粮彩云居,六、客户分析,34,行业材料,中粮彩云居,六、客户分析-客户分布区域,中粮彩云居,百家湖范围企业员工、 拆迁户,周边企业员工、拆迁户,区域拆迁户,彩云居客户来源区域多为区域客，江宁工作的人，以江宁区域高科技企业如华为、中兴、南瑞、国电、西门子、福特等公司为代表的企业员工为主； 部分投资客户，多为区域客； 区域拆迁户和本地居民。,部分大学老师,35,行业材料,中粮彩云居,六、客户分析-客源人群特点总结,区域客
13、为主，年轻客群刚需是板块的特征,36,行业材料,中粮彩云居,七、未来供应分析,37,行业材料,中粮彩云居,七、未来供应分析-未来供应总结,数据来源：网上房地产,2013年存量0.4万方+未推量0.9万方 共计约为1.3万方,38,行业材料,中粮彩云居,八、总结,39,行业材料,中粮彩云居,江宁板块的刚需楼盘集中地，作为刚需的主打小户型最为畅销，中粮在户型设计上和附加值体现上，相对其他楼盘都有突出的表现，因而形成了良性口碑，市场认可度提高，因而市场表现也较突出，但是由于九龙湖配套相对成熟程度不高，加上规划虽然已经到位，心理上并不是江宁传统上的“主城区”，因而本地土著客源吸纳能力有所欠缺。,八、总结,40,行业材料,