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1、顺驰太阳城策划全案目录引言第 2 页1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一部分 项目总体概况第3页第二部分 法律及政策性风险分析第7页第三部分 市场分析第8页第四部分 项目素质分析第23 页第五部分 总体发展构想第27 页第六部分 太阳城 2 期开发建议第30 页第七部分 经济可行性分析第35 页2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程丽苑居住区二期 , 与华苑、梅江、 双林、 西横堤并列被称为天津市五大居住区 , 在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25 万平方
2、米、2 期规划住宅建筑面积27 万平方米 , 由我公司独立开发, 关于后期 5、 6、7、 9、 10 五个地块的开发, 我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后, 住宅建筑面积将达到140万平方米 , 其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代, 具有划时代的意义。太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位 , 其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质, 未来的土地升值潜力较大 , 其成功运作可为公司带来巨大的现
3、金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一部分项目总体概况一地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8 公里处 , 东起博山道 ,西到昆仑北路 , 北接增产道 , 南至卫国道。太阳城 2 期为 4#、 8#地块 , 位于东真理道以北。( 见地理位置图 )二地块现状顺驰太阳城项目共包含12 个地块 , 地块总面积148.66 公顷 ,红线内用地127.90 公顷。各地块的用地状况详见下表: ( 单位 : 公顷 )太阳城用地状况表项 目地块总面积红线内用地道路用地1 号地18.2415.562.682 号地18.7716.
4、781.993 号地12.6611.051.614 号地18.8216.342.485 号地21.4119.202.216 号地15.0012.772.237 号地10.768.732.038 号地11.779.592.189 号地5.234.340.894资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。10 号地7.476.850.6216 号地4.923.691.2325 号地3.6130.61总计148.66127.9020.76当前地块内土地已经平整, 无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好, 外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越, 周边道路四通八达
5、, 距中环线 2.8 公里 ,距市中心5 公里、 天津站 7 公里、 天津机场 9 公里。卫国道规划红线宽度70 米 , 是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度40 米 , 在太阳城地块内横穿而过, 全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路 , 红线宽度均为30 米 , 现已建成 , 向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段, 当前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工, 整个工程预计3 至 5 年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面 , 并促进周边区域的经济发展。5资料内容仅供参
6、考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程, 计划于相继动工。程林庄路改造工程现已启动, 张贵庄路规划为宽度100-140 米的”世纪大道”, 计划年底竣工。改造完成后, 将使河东区的交通状况得到根本性的改变, 并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改进。规划中的地铁2 号线沿卫国道修建, 东起天津机场 , 西至地铁1#线新华路站 , 中环线以外规划为高架轻轨铁路, 在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接北京奥运会 , 地铁 2 号线工程预计动工兴建 , 以前投入使用。地铁2 号线的兴建将
7、为太阳城及周边居民带来极大便利, 大幅提升沿线地块的区位价值。当前 , 丽苑一期已建有公交总站, 现有公交路线为:668 路丽苑至水上公园907 路丽苑至大同门 ( 丁字沽 )847 路丽苑至王顶堤640 路丽苑至一中心医院827 路丽苑至劝业场四周边环境6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。从自然环境看 , 太阳城地块西侧是月牙河, 东北侧为北塘排污河 , 而且其紧邻程林庄工业区 , 工业区内多大型工厂 , 当前仍有一部分在生产 , 自然环境一般。但从现场实际调查情况看 , 上述不利因素的影响主要是心理上的 , 实际影响不大。首先 , 附近的工厂近几年经过关停并转,
8、大多已经不再生产, 现在对周边的环境影响不大; 其次 , 天津市夏季主导风向为西南风, 排污河处于太阳城地块的下风口, 而且地块与排污河之间当前有高大树木和围墙相分隔, 基本上没有影响, 另外 , 北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河, 届时 , 将彻底消除此河对该地块的影响; 另外 ,作为天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程当前正在进行,下半年改造完成后, 将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。从人文环境看 , 太阳城地处河东区与东丽区结合部, 南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少, 道路两侧的状况有较大改观 , 卫国道沿线聚集了一些平均售价在2500 元 /平方米左右的项目 , 一定程度上带动了区域内人文环境的改进。五周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括:?商业 : 太阳城起步区2#地东侧的商业街; 位于天山路上的7