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1、细谈城市综合体价值论导语：每个城市都有一个核心，当一个城市发展到一定程度，必然会不断地衍生出更多区域更多分中心，分散城市中心的压力，也满足城市不断扩大的步伐。世界各国大城市的发展趋势莫不如此。而在这样的区域扩展中也不断涌现出具有辐射力的分中心，这些地区从经济、交通、人群、消费力等各方面不断成熟，随着人们生活水平、消费力的提高、消费习惯的改变，也需要越来越能够满足现代人生活、消费习惯的综合性建筑群，这也催生了城市综合体的诞生。城市综合体是一个很大的话题，我们只能从不同的角度一点点深入展开，希望能够从各个层面解读它的价值，并能够找出共同的成功条件，为这个市场提供更多的可借鉴可参考的案例。接下来的几
2、期杂志中我们将从更多角度、更加深入的解读城市综合体这个在房地产界具有举足轻重的地位的产品形态，不断探索，与读者共同进入城市综合体中看一看它的容貌。本期关于城中城的价值探索，从城市综合体与区域发展的视角切入。借鉴世界各地城市综合体之成就城市综合体又被称作“豪布斯卡”，即H：Hotel（酒店）、O：Office（写字楼）、P：Parking（花园、停车场）、S：Shopping mall（商业）、C：Convention（会议会展）、A：Apartment（公寓）的首字母连写。以上各项相互组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互推动的互动关系，形成了一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的建筑群落
3、。追溯城市综合体的诞生，必定会提到法国的拉德芳斯，它修建于上世纪50年代，可以说是世界上诞生的第一个城市综合体。拉德芳斯城区包括写字楼247万平方米，商务区215万平方米、住宅区1.56万套，拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心，也是欧洲最大的公交换乘中心，拥有67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。城区内建有占地25公顷的公园，种植有400余种植物，并建有60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。在拉德芳斯饭店、旅馆等服务设施一应俱全，铁路、公路交通四通八达，尤其是地铁系统非常发达，上三层、下三层，下地铁后可以直接到达宾馆、写字楼。如此庞大而又繁杂的资源互
4、相补充、互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，它给人们提供了商务、居住、办公等一站式的完备生活，一跃成为巴黎的次中心区，成为城市综合体的最好范本。国内外著名城市综合体项目比较目前世界各大城市，包括国内很多的城市综合体也都很成熟，例如美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心、拉斯维加斯主题综合体、东京六本木城市综合体、大阪难波城城市综合体、香港国际金融中心等都是各具特色，而更加适合国内尤其是北京借鉴的应当是日本、泰国以及香港的城市综合体模式。以六本木新城为例，位于日本东京闹区内的六本木，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。曾经被誉为：“一个提供未来城市另一种可能的城市复兴项目；一本探讨未
5、来城市及生活形态的书；一份提升城市魅力的宣言”六本木地区位于东京都中心的港区，距离皇宫只有0.5公里，一直以其国际化而闻名，集办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公园等功能于一身，在不到12公顷的土地上构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、立体化的“城中之城”与“文化都心”。 “栖身的家、忙碌的办公室、或宽或窄的道路、成片或孤单的树木、街角的超市、周末的商场、越来越淡出记忆的剧院、游乐场、行走也许这就是她的魅力所在，一个真正的城市综合体。” “综合是城市建设的关键六本木的建设是一个新的城市形态，重新构造一个让全东京的人都感觉一新的新型城市。在六本木，引入了更能吸引
6、人气的娱乐设施，增大了商业面积的比例，将博物馆、观光设施、综合影院和一个露天的表演舞台设置其中，并有机地整合成为一体而这些在现在则是被认为六本木最具价值的方面。 城市综合体与城市价值中国的综合体更多是有三种产品以上的项目，包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等，其功能可以概括为“724”，就是指涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候生活形态。产品提供了相关的功能，酒店满足了旅游人群的需求，商场满足了周边半径1小时商圈的主力消费人群，写字楼囊括了城市最高端的商务人群。综合体最大的意义是它不仅提供了一种产品，最主要的是它提供了在都市生活的人们的一种全业态的生活方式，它是一座城市中最大的消费娱乐池场
7、。 综合体运营需要具备的条件对于综合体外部的条件来讲，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样它才具备人气，人流才会源源不断。第二是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群，至少需要具备30万人口的基数。而二线城市综合体的辐射范围要比一线城市更广。综合体里的产品具备这样的特点它的酒店一定是当地标准最高的，购物中心是当地最大的，写字楼也是当地最高的，对于周边的拉动性是非常大的。追溯综合体最早的原型，它源于古希腊的浴场，具有现在的形态，人们在这里洗澡、辩论、朗诵诗歌、看演出，这些还原成现在就是城市综合体所具备的“吃喝玩
8、乐”的功能。经过长时间的演变发展就成了现在美国洛克菲勒中心、日本六本木这样的现代化综合体。在中国，最早的城市综合体就是1980年代到1990年代出现的“双峰并世”，包括深圳国贸中心和北京国贸中心。后来经过不断发展，综合体的产品在中国不断涌现，包括东方新天地、燕莎、华贸中心、天河城、帝王大厦。 城市综合体对于城市的意义很多城市倡导建设城市综合体，比如杭州要建设100个城市综合体，沈阳、合肥等多个城市的政府也都在提倡。其中意义在于，综合体将会成为一座城市的名片，成为城市形象标杆性的建筑，成为推动城市发展的象征性符号，它会成为一座城市精神的象征。从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要二三十
9、个亿，这对政府的招商引资工作是一个很好的体现。同时，它也是一个提升城市消费力的拉动引擎。开发商做综合体的目的是为了实现利润的最大化和投资的多元化，它解决了开发商所面临的多个问题，首先它解决了开发商的投资问题，做综合体需要开发商非常强的资金实力，如果酒店、商场是开发商自己持有的，在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体就是一个很好的模型，它的公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转来支持它的酒店和购物中心的运营，完成一个资产、资金、资本梯度运营的投资模型，这是开发商愿意做综合体的一个重要原因。对于市民来讲，综合体一定是一个城市的全天候的生活消费娱乐中心，才能满足人们的多
10、种需求。由于综合体一般的体量都会很大，它往往就会拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升，以及区域内公共交通系统的升级。所以，综合体会成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。中国城市综合体目前存在的问题目前，中国城市综合体普遍存在数量饱和与产品同质化的问题，需要通过差异化建设来做到互补后形成一个多功能的商圈，需要政府在前期做好科学合理的整体规划，否则就会出现区域内同质化竞争，两败俱伤的局面。“从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要二三十个亿，这对政府的招商引资工作是一个很好的体现。同时，它也是一个提升城市消费力的拉动引擎。” 对于地块缺少专业的定位与规划也是目前普遍存在的问题，不同的地
11、块具有不同的功能属性和特点，需要做到因地制宜。比如类似东方新天地这样的都心型的城市综合体，如果要引进了沃尔玛这样的大型综超，那是在浪费土地资源，而且与其周边的消费力也是不对等的。此外，开发商还需要更多的了解下游产业的需求，百货、家居、餐饮等各行业对于产品的要求是不一样的，必须在前期拿地、规划设计、商业设计等各环节中予以重点考虑。什么样的开发商才能做好综合体？要想做好城市综合体必须有很强的资金实力的支撑，资金实力包括两方面，一是开发商自有资金的实力，二是开发商多样化的融资能力。融资能力主要指开发商必须具备多元化的融资渠道。其次，开发商必须具备很强的招商能力。开发商需要将众多的品牌商家资源很好的整
12、合到一起。百货、超市、餐饮、影院等众多的商家品牌需要开发商通过自己的能力招进来，还要求开发商的选址要与品牌商有很高的重合性以及后期的定位与设计要能够满足商家的需求。能够操作城市综合体的开发商必定是复合型的开发商，他需要有把一座城市的功能聚集到一个地块上来的超高能力。城市综合体的建设，不只是一个节点的建设，而应该是一个从政府到开发商到消费者都需要专业的一个产业链建设的过程，是一个长期的系统工程。运营建议政府需要对城市有一个中长期的科学布局与配置，去进行招商引资，这样城市化的进程才能是可持续的、健康的、竞合式的发展。开发商要做城市综合体，必须要对自己的资金实力、多元化融资能力、资源整合能力、后期运
13、营能力等方面有一个系统性深入性的思考，否则很多公司就会出现血本无归的局面。另外，如果开发的速度过快，就会出现人才短缺与断层的问题，因为能做综合体的人才需要具备复合型的能力，既要懂房地产，又要懂金融，还要懂商业，而这样的复合型人才在国内是非常稀缺的。“在一个城市综合体中，商务、酒店、居住、购物、休闲、娱乐是一个统一的整体，有着很好的互补作用。”待添加的隐藏文字内容2城市综合体成为区域“发动机”不同产品需保证互补性城市综合体的概念从客观的标准来讲，目前的众多项目虽然被称作城市综合体，但是不一定具备所有的业态形式，购物中心一般都会有，而写字楼、酒店或公寓等可能会缺少其中一项。作为城市公共空间的城市综
14、合体分为很多种类，如：商务区型、商业区型、政务区型、产业型、交通干线型、交通节点型、社区型、旅游型等。社区型城市综合体是比较基础的一种形式，一般也不是很全面，上海大宁广场是一个典型的案例。商业区城市综合体是最普遍的业态也比较全面，政务区城市综合体主要基于政府机关集中的周边，在一线城市与政府的关系不是很近，但在二三线城市很多都与政府紧密相邻。产业型城市综合体中购物中心是比较弱化的，通常以某种产业为带动，如亦庄开发区、天津经济开发区区域的城市综合体。交通干线型、交通节点型城市综合体，通常以酒店和商务为主，配合商业。旅游型城市综合体比较特殊，以酒店、购物中心为主，商务会比较弱。所有这些类型中以商务区
15、型、商业区型、政务区型城市综合体最为典型。就其存在的条件而言，从人群消费力、经济发展程度等方面看，北京、上海等一线城市更加具备出现城市综合体的条件。对于区域的提升而言城市综合体具备地标属性，由于其内部包含的业态的公建特点，会自然形成一种城市社交中心的概念。城市综合体对于带动整个区域的提升是有着巨大作用的，如同“发动机”，是产业、就业、税收等方面的引擎，带动了其它行业的发展。例如宁波的万达广场就带动了其整个区域的发展，促进了当地第二商圈的形成，而此前其周边居民及其它配套很少。万达城市综合体的进入不仅带来了完善的配套，对于拉动居住需求也起到了很好的效果，同时也带动了其它商务、酒店及相关配套的发展，
16、从而带动了整个区域的发展。在一个城市综合体中，商务、酒店、居住、购物、休闲、娱乐是一个统一的整体，有着很好的互补作用。物业档次、品牌地位、交通动线的安排都是互相借势、统筹互补的关系，这就需要做到很好的平衡。这样当目标客户群相对趋于一致，同时又具有很好的时间、空间等互补性时，城市综合体的综合叠加效应才会达到最大。北京华贸中心两座顶级酒店、高级公寓、5A职能写字楼与新光天地的奢侈品商场就是这方面互补效应比较好的典型代表。综合体具有巨大的物质、精神价值“城市综合体的最大价值不单单是满足物质层面的消费，它对人群精神层面上也会产生非常大的提升”综合体是社会发展到一定阶段后的必然产物，它对于城市区域价值产
17、生提升。一个区域的发展必将会产生物质消费与精神消费的双重进步，这是各个城市在发展过程中必须要经历的阶段。城市综合体的最大价值不单单是满足物质层面的消费，它对于人群的精神层面会产生非常大的提升。商业和酒店会占到整个城市综合体比重相当大的一部分。一个综合体所带来的价值不仅仅只是满足人们的购物需求，而应该更好地提升人群的消费观念。综合体相比单一产品在营销推广上的区别营销推广过程中，对于消费者来讲，综合体是什么大家根本不感兴趣。综合体本来是和住宅、别墅在一个层面上的产品，但对于消费者来说，综合体就相对比较概念化一些，很多消费者并不是非常的了解。做综合体推广，需要把综合体的优点给剥离出来，要告诉消费者综
18、合体对他有什么好处，而不是告诉消费者我们在卖什么东西。在营销推广上把传统的住宅或商业产品和综合体之间的区别讲清楚。对于市场来讲，做综合体项目就需要扛起一面区域变迁的大旗，一个项目如果要推广的话，一定会带着整个区域一起做宣传，必须要为整个区域代言。传统住宅产品在宣传上只要说自身条件如何优越就好了，但综合体不一样，在推广上，说它自己的笔墨可能比说整个区域的笔墨差不多，因为使命就放在那里了，开发商需要做的就是需要把区域的价值重塑。综合体在推广过程中需要注意的是，不要用概念来包装他，一定不要就综合体而说综合体。很多人在做综合体项目时就拿世界上的某个著名项目做比较，比如法国的拉德芳斯，日本的六本木。笔者
19、认为这么做的效果不大，因为很多消费者清楚地知道，这个项目成不了拉德芳斯也成不了六本木，这个项目也不可能带动这个区域变成拉德芳斯。同时，推广中最重要的是把综合体项目落下来，向消费者说明多种业态组成的城市综合体到底有什么优势，还是要回到消费者的层面上，开发商不需要告诉他们什么叫“六本木”，只需要告诉他们这个地方能够做什么。综合体提升区域价值在城市边界不断扩展、生活半径日趋放大的今天，城市中心尤其是地带崛起的高端楼盘，愈来愈受到消费者的青睐和追捧，鸿通城AMALL、绿地联盛国际、亨特购物中心、中大国际广场、中天会展中心等品质大盘，因其优越的地段、恢弘的气度、综合的业态与惊人的潜力，在筑城的楼市中显得
20、卓尔不群。近年来消费者对楼盘极为看重的要素是“地段”和“交通的便利性”。业界人士分析认为，在楼市发展的上升阶段，处于CBD区域的大型建筑综合体必然得到消费者的极大认同。建筑综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生112的复合效应。整个建筑群可在一定范围内实现自给自足，互为裨益，形成“城中之城”的运营方式。譬如，商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益。大型建筑综合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。因为建筑综合体功能的齐全性
21、、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。大型建筑综合体因其位于城市人流、信息流、资金流等密集的核心地段，规模宏大，功能复合，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，因此又被称为复合型高效建筑。有专家预测，建筑综合体将成为建筑的主导形式，成为城市文明与经济实力的象征。大型建筑综合体将对城市形态、生活形态产生革命性的影响，其形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升区域的整体价值。 螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅
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26、膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂
27、聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿
28、肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇
29、羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄
30、羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿
31、袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆
32、螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄
33、膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁
34、肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿
35、羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆
36、羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃
37、袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁
38、衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈
39、膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆
40、肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁
41、肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈
42、羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅
43、袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀膄膀莇螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莀莅螇袈芆莄衿肃膂莃蕿袆肈莂蚁肂莇蒁螃袄芃蒁袆肀腿蒀蚅袃膅葿螈膈肁蒈袀羁莀蒇薀膆芆蒆蚂罿膂薅螄膅肈薅袇羈莆薄薆螀节薃蝿羆芈薂袁衿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿蕿螅肂芅虿袈袅膁蚈薇肁肇蚇虿袄莅蚆袂聿莁蚅羄羂芇蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀袈膆莈艿薈羈芄莈蚀薇薃螀膅荿蕿蝿莈膂袇螈肇蒈螃螇膀芀虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃芈蒃蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羅膁蒈蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螁羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈膂袇螈肇蒈螃螇膀芀虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃芈蒃蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羅膁蒈蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螁羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蚀肇肆薀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈膂袇螈肇蒈螃螇膀芀虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃芈蒃蚂袂肈芅薈袁膀薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿