1、Disclaimer:The information contained in this document is intended only for use during the presentation and should not be disseminated or distributed to parties outside the presentation.DBS Bank accepts no liability whatsoever with respect to the use of this document or its contents.2006 年 3 月迎接房地产投资
2、信託的商机迎接房地产投资信託的商机 房地产投资房地产投资信託基金信託基金(REIT)(REIT)简介简介n香港及香港及新加坡房地产投资信托概览新加坡房地产投资信托概览n香港对比新加坡的香港对比新加坡的房地產房地產投資信託投資信託指南指南为何拣选房地产投资信托为何拣选房地产投资信托?n对物业业主的裨益对物业业主的裨益n房地产投资信托吸引投资者之处房地产投资信托吸引投资者之处中国房地产投资信托探究中国房地产投资信托探究債務融資的另一選擇債務融資的另一選擇:商業地產抵押貸款支持證券商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)(CMBS)附录附录:成功个案成功个案-越秀房地产投资信託基金越秀房地产投资信託基金
3、成功个案成功个案-城市发展酒店服务信托（CDL HOSPITALITY TRUST）星展星展的资历的资历议程议程1房地产投资房地产投资信託基金信託基金(REIT)(REIT)简介简介2星展星展的的承诺及承诺及资历资历星展成功推出及承销亚州区内(不包括日本)房地产投资信托基金首次公开发售总数15宗，包销了最多宗数，并为发行人筹集了最大量的新加坡房地产投资信托股本资金。星展投放最大量的资源在房地产投资信托基金项目内、尽一切努力获得最佳的发售价格及在最短时间内完成上市发行。Bangkok Commercial Property fund新加坡新加坡10 宗房地产信託基金上市宗房地产信託基金上市/公开
4、发售公开发售首宗首宗 房地产信託基金公开发售房地产信託基金公开发售首宗跨境房地产信託基金首宗跨境房地产信託基金首宗出租公寓房地产信託基金首宗出租公寓房地产信託基金马來西亞马來西亞首宗马來西亞房地产信託基金国首宗马來西亞房地产信託基金国际公开发售际公开发售香港香港首宗香港上市中国房地产信託基金首宗香港上市中国房地产信託基金泰国泰国3 宗宗 房地产基金房地产基金首宗首宗办办公楼上市公开公楼上市公开发发售房地售房地产产基金基金(PFPO Fund)首宗商首宗商业业房房产产国国际际公开公开发发售基金售基金TICON Property Fund3房地产投资信託基金(REIT)一般持有可供現金流的物业资产
5、组合的直接投资，可集合投资者共同投资大型项目。主要特色房地产投资信託基金收入来自所持有的物业的租金，而且需按规定将大部分净收入（90%）分派给单位持有人房地产投资信託的收入主要源自房地产租金收入成立房地产投资信託需将若干物业合法转移至一个物业投资公司内，通过此投资工具进行借款及发行单位，为收购提供资金什広是什広是房地产投资房地产投资信託基金信託基金(REIT)(REIT)4房地产投资信託与地产公司的主要分别房地产投资信託与地产公司的主要分别5房地产投资信託房地产投资信託 :新加坡及香港一般架构新加坡及香港一般架构基金单位持有人基金单位持有人 房地产投资房地产投资信託信託资产管理公司资产管理公司
6、房地产投资房地产投资信信託託管理人管理人受託人受託人物业物业管理服务管理服务受託人费用受託人费用收益分派收益分派物业净收入物业净收入拥有资产拥有资产投资于房地产投投资于房地产投资信资信託託物业管理公司物业管理公司:物业管理人物业管理人物业管理服务物业管理服务物业管理费物业管理费管理费管理费代表单位持有代表单位持有人行事人行事贷款人贷款人利息利息/息票息票贷款贷款/债券债券顾问服务顾问服务顾问费顾问费物业顾问物业顾问 中国外商投资企业中国外商投资企业-物业投资公司物业投资公司净收入净收入拥有股份拥有股份6权力及职责权力及职责资产管理人的权力及职责根据香港证监会许可进行有关资产管理的受规管活动:
7、为基金单位持有人的利益管理房託基金的资产n制定房託基金的策略方针及风险管理政策n根据既定投资策略及遵照发售通函(offering circular)载述的监管程序管理资产物业管理/租赁代理人的权力及职责根据租赁服务协议及物业管理协议:n提供物业管理服务，管理应收租户按金，租金及其他收费n提供租赁服务，根据市场情况，建议可达致租金水平，促进落实租约的续期n向管理人建议及落实市场推广计划，承办广告及宣传计划受託人的权力及职责根据信託契约，受託人的权力及职责包括:n受到管理人指示时，按照信託契约所载的投资权力，代表房託基金收购房地产;n以信託形式为基金单位持有人的利益持有存置资产，及监察管理人的活动
8、以遵守(其中包括)信託契约的规定;及n确保管理人进行所有投资活动均符合房託基金的投资目标及政策，并符合基金单位持有人的权益.7香港及香港及新加坡房地产投资信托概览新加坡房地产投资信托概览8香港房地产投资信託的成长香港房地产投资信託的成长 在过去的在过去的6 6个月中个月中,香港房地产信託基全市香港房地产信託基全市值年增长值年增长158%158%香港已上市的4个房託都是超额识购完成首次公开发售，证明机构投资者及零售客户都有强大需求。香港房地香港房地产产投投资资信託信託市值市值Source:Bloomberg June 2006CAGR:Compounded Annual Growth Rate
9、以复利计算的增长率+158%CAGRHKD47.72bHKD37.94bLink 领汇Prosperity 泓富GZI|越秀Champion 冠君集资额(HK$bn)$19.80$1.92$1.79$6.29总需求(HK$bn)$370.0$51.6$210.0$210.0香港公开发售HK Public Offer*19 times260 times496 times3.5 times国际发售Internl Offer*19 times19 times74 times6.5 times 领汇 泓富 越秀 冠君 9香港房地产投资信託當前收益率香港房地产投资信託當前收益率香港上市房託首次公开犮售及
10、香港上市房託首次公开犮售及20062006年度回报率年度回报率Source:BloombergLow19 Jan 065.51%Low26 Dec 054.41%Low17 Mar 063.41%18 Aug 067.07%$3.8918 Aug 065.76%$1.9918 Aug 063.85%$16.04At IPOCY 20065.89%$10.3At IPO CY 2006 5.31%$2.16At IPOCY 2006 6.54%$3.075At IPOCY 2006 5.46%$5.118 Aug 066.02%$3.3410基金单位现价与最高基金单位现价与最高/最低价最低价0%
11、75%34%23%0%-27%-7%-27%首次招股价首次招股价领汇房託领汇房託泓富房託泓富房託越秀房託越秀房託冠君房託冠君房託2006年年9月月15日日 收市价收市价Source:Bloomberg as at June 2006最高最高$17.75 2006年年3月月17日日最高最高$2.60 2005年年12月月26日日最高最高$3.65 2006年年1月月19日日最低最低$10.30 2005年年11月月24日日最低最低$1.59 2006年年6月月9日日最低最低$2.90 2006年年6月月14日日最低最低$3.70 2006年年7月月11日日最高最高$5.102006年年5月月23
12、日日百份比百份比11在过去的在过去的3年零年零6个月个月中中,新加坡房地产信新加坡房地产信託基全市值年增长託基全市值年增长194%增长的主要动力包括增长的主要动力包括:新房地产投资信託基金的发行为新物业收购提供资金的增发资产增值新加坡房地产投资信託新加坡房地产投资信託市值市值Source:Bloomberg June 2006 CAGR:Compounded Annual Growth Rate 以复利计算的增长率+194%以复利计算的增长率以复利计算的增长率 CAGRSGD9.29bSGD6.97bSGD2.43bSGD1.2bSGD12.40b新加坡房地产投资信託迅速成长新加坡房地产投资信
13、託迅速成长 嘉茂 腾飞 置富 嘉康 新达 枫树 最好 雅高 雅詩阁 花沙尼 12新加坡及香港房地产投资信新加坡及香港房地产投资信託上市时及當前收益率上市时及當前收益率Yield优质房地产投资信优质房地产投资信託的收益率在强劲的投资需求下逐步降低。的收益率在强劲的投资需求下逐步降低。Source:Bloomberg as at June 2006(current yield based on managers estimate)上市时收益率 当前收益率基金单位价值上升基金单位价值上升，收益收益率比例地下降率比例地下降13马來西马來西亞亞泰国泰国新加坡新加坡香港香港新加坡及香港房地产投资信託當前收
14、益率及利率新加坡及香港房地产投资信託當前收益率及利率香港市场Hong KongMkt Avg香港市场(本地物业)Hong Kong(Local Assets only)新加坡市场Singapore Mkt Avg新加坡市场(本地物业)Singapore(Local Assets only)马來西亞Malaysia*泰国Thailand*平均Average1.5%1.4%1.8%1.8%2.5%2.0%新加坡及香港房地产投资信託當前收益率及利率新加坡及香港房地产投资信託當前收益率及利率新加坡低风险利率香港政府债券利率中国低风险利率*Yield spread of specific REITSou
15、rce:Bloomberg as at Sept 06香港政府债券利率香港政府债券利率香港政府债券利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率新加坡低风险利率14香港香港对比对比新加坡的新加坡的房地產房地產投資信託投資信託指南指南(1)(1)负债负债/杠杆比率杠杆比率资产管理公司资产管理公司 注:摘录自香港证监会编制的 二00五年六月版;新加坡金融管理 局 二00五年十月版15投資限制投資限制关连交易关连交易 香港对比新加坡的香港对比新加坡的房地產房地產投資信託投資信託指南指南(2)(2)注:摘录自香港证监会编制的 二00
16、五年六月版;新加坡金融管理 局 二00五年十月版16稅務稅務 投資者的稅制投資者的稅制分派分派 注:只供參考，作一般指引使用，並不構成税务意见。务应諮詢專业稅务及法律顧问。香港对比新加坡的香港对比新加坡的房地產房地產投資信託投資信託指南指南(3)(3)1新加坡注册企业,社团,海外公司分枝机构,个人17为何拣选房地产投资信托为何拣选房地产投资信托?18对物业业主的裨益对物业业主的裨益优化资本分配优化资本分配将不符合公司发展战略的房地产资产套现将所得款项重新调配至增值较佳的投资（收益 加权平均资本成本）此外，也可向股东分派股息收益开拓以收费为主的收入开拓以收费为主的收入通过物业管理协议，开拓以收费
17、为主的收入来源市场对收费收入一般给予较高估值改善资产回报改善资产回报缩小资产基础，建立收费业务代替租金收入，藉以提高效益充当收购工具充当收购工具可向发起人及/或市场其他房地产公司收购资产提升企业品牌影响力提升企业品牌影响力广告效应广告效应为企业后续房地产开发项目融资提供便利国際性的商业银行将愿意为参与房地产基金企业的开发项目提供融资便利。通过资产开发与管理（而非资产所有权）参与房地产行业通过资产开发与管理（而非资产所有权）参与房地产行业19房地产投资信託的投资吸引力房地产投资信託的投资吸引力收益收益分派稳定、额高分派稳定、额高派款高:按照规定，需要将大部分收入分派给单位持有人(上市地产公司可酌
18、情决定股息分派)集中:房地产投资信託通常集中投资于某一类特定用途的物业(上市地产公司业务种类一般会比较分散)在低息环境下，分派额高具吸引力抗跌力强:贝他系数低、投资波动风险少基金守则规定严紧，投资者权益可以得到保障中长线资本增值潜力中长线资本增值潜力房地产投资信託收入增长潜力高，单位价格可随时日增长管理人管理有方且经验丰富，相信可为投资者带来最大回报资产乃透过房地产投资信託 伞子基金管理，有助提高成交量、租户组合等投资起点低投资起点低及流通性高及流通性高房地产投资信託 单位面额普遍较低，一般投资者容易接受，适合个人投资者投资基金单位在认可的证交所上市及买卖透明度透明度及公司及公司治治理理投资者
19、利益由严紧的披露机制，上市条例及物产信託守则保障20中国房地产投资信托探究中国房地产投资信托探究21设立房地产投资信託之考虑设立房地产投资信託之考虑设立房地产投资信託之考虑设立房地产投资信託之考虑资产资产 n地点,交通方便,具竞争力 n产生稳定收入n增长空间(资产增值,未被充分利用的可建築面积)估值估值n如成立房地产投资信託架构之可分派率 对比 现有已上市房地产投资信託之可分派率 n高于无风险利率收益率息差,容许外国投资者参与资产管理人资产管理人n必须有富经验的资产管理团队n应该独立于物业管理团队n资产管理是一项策略性业务还是一项潜在新领域业务?n合资经营对“机构内部专业人士”成立房地产投资信
20、託的成立房地产投资信託的背景背景 n为什么发起人(业主)出售房产?房地产投资信託不应被视为倾销平台n可信的增长情况/良好管理会吸引优质评级发起人策略发起人策略n房地产投资信託的目标n房地产类型,房地产投资信託平台的目的n增长为主-内部增长 对比 收购增长房地产投资信託的市场房地产投资信託的市场定位定位 n营利增长之潜力n低波动性及低风险溢价 n具竞争力,促进将来房地产收购增长22面對上市過程的主要面對上市過程的主要面對上市過程的主要面對上市過程的主要挑戰挑戰挑戰挑戰资料搜集资料搜集n搜集资料及尽职调查的过程是冗长和须要大量时间的 发起人发起人(业主业主)承诺承诺n上市的过程,需要发起人(业主)
21、专业人士及监管机构人员的大量协调和努力。发起人(业主)于短时间内提供数据和资料披露需求披露需求n严格的法律架构需要较高披露标准法律及会计合规法律及会计合规n需要详细法律及会计的尽职调查，确保透明度及法律合规监管机构的核准监管机构的核准n需要很多不同机构的同意书(证监会,交易所,金管局)而核准过程可能会很长 平衡发起人平衡发起人(业主业主)及及投资者利益投资者利益n房地产投资信託的构造需要提供较吸引的收益率给投资者，但也要为发起人(业主)产生足够的销售收益 交易保密性交易保密性n考虑到多方参与及大量的信息交换，维持交易保密性很重要房地房地产产投投资资信託之成功关建於信託之成功关建於 架构、執行
22、架构、執行 及及 时间时间23估价的考虑因素估价的考虑因素亚洲亚洲地地区市场普遍以资产净值评估房地产投资区市场普遍以资产净值评估房地产投资投资者需要迈向认识总回报概念乃包括投资收益及增长投资者需要迈向认识总回报概念乃包括投资收益及增长房地产投资信託单位售价可利用多个不同计算估值的方法来评估，房地产投资信託单位售价可利用多个不同计算估值的方法来评估，包括资产净值、派息率、现金流量折现及增长比率包括资产净值、派息率、现金流量折现及增长比率24DBSDBS于交易中的角色于交易中的角色拣选资产拣选资产架构架构资产管理公司资产管理公司规例规例与客户及监管人员合作，落实可成功推出 房地产投资信托的法律及税
23、务框架向客户提供有关交易的架构，如资本架构、税务及法律架构及定价机制等方面的意见搜取管理人认为适合加入成为 房地产投资信托的物业有关资料就上述已辨识的有潜质物业组合提供可拣选成为 房地产投资信托内资产的建议 向客户提供成立资产管理公司的意见委任、磋商及合作委任、磋商及合作市场推广市场推广订下房地产投资信托的增长策略及辨识投资优点物色潜在投资者进行市场推广活动及协商条款法律顾问税务及会计专业人士受托人其他第三方财务模式财务模式协助编制财务模式确保达到收益率及内部收益率25债务融资的另一选择债务融资的另一选择 :商业地产抵押贷款支持债券商业地产抵押贷款支持债券(CMBS)(CMBS)26债券融资与
24、商业地产抵押贷款支持证券债券融资与商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)(CMBS)比较比较债券债券商业地产抵押贷款支持证券商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)结构单纯结构单纯执行时间快速执行时间快速无需抵押物业无需抵押物业融资成本较高融资成本较高一般而言一般而言,对发起人无追索权对发起人无追索权融资成本可能较低融资成本可能较低释出银行贷款空间释出银行贷款空间结构较为复杂结构较为复杂物业需要抵押物业需要抵押27以以CMBSCMBS融资中国物业的优点融资中国物业的优点可降低融资成本，提供较好的股本回报率可降低融资成本，提供较好的股本回报率在计入掉期成本后的融资成本，较国内银行人民币贷款的成本低;与
25、境外外币贷款比较，适当架构的CMBS融资成本也有可能较低。对对Reits而言，虽然银行贷款的比例可达到资产估值的而言，虽然银行贷款的比例可达到资产估值的60%至至70%，各地的，各地的Reits规则限定融资上限较低，银行贷款的优势对规则限定融资上限较低，银行贷款的优势对Reits而言并不存在。而言并不存在。CMBS可提供发起人对融资收购新物业的弹性可提供发起人对融资收购新物业的弹性可先以抵押贷款融资，再以CMBS取代;或可以多个过桥贷款融资，再打包以CMBS取代。28CMBSCMBS的一般架构的一般架构以美元计价的发行，年期以3年为佳，但是5年也可行;规模最好为1亿美元左右，即资产规模最好为3
26、亿美元左右;若杠杆比例超过30%，信用评级可能会被评为非投资评级。CMBS投资者投资者特殊目的公司特殊目的公司(CMBS发行人发行人)DBS借款人借款人DBS资金资金发行发行CMBS出售贷款所得资金出售贷款所得资金出售贷款出售贷款提供贷款提供贷款物业抵押物业抵押人民币人民币美元美元29物业挑选准则物业挑选准则适合发行适合发行CMBS的物业类型的物业类型:商场、甲级写字楼、工业商场、甲级写字楼、工业/写字楼及写字楼及物流物业物流物业已有至少已有至少2年营运记录且出租率平稳年营运记录且出租率平稳投资者的偏好投资者的偏好:-具信誉的发起人或有具经验的国际合作伙伴具信誉的发起人或有具经验的国际合作伙伴
27、以地点分散的多个物业打包发行的以地点分散的多个物业打包发行的CMBS;租户的分散性租户的分散性;至少至少2年的营运记录或有长期租约年的营运记录或有长期租约30附录附录:成功个案成功个案-越秀房地产投资信託基金越秀房地产投资信託基金31星展银行贡献星展银行贡献 首宗中国房地产投资信託到境外上市的唯首宗中国房地产投资信託到境外上市的唯一财务顾问一财务顾问 及联席全球協调人及联席全球協调人通过海外特殊项公司拥有房产通过海外特殊项公司拥有房产，重组房地重组房地产股份持有结构，减低中国产股份持有结构，减低中国所得所得税从税从33%33%至至1010协助发起人协助发起人取得中国和香港监管机构的批取得中国
28、和香港监管机构的批准准，尤其是有关外汇交易尤其是有关外汇交易取得房地产的取得房地产的合理合理价值价值我们的客户我们的客户越秀房地产投资信託是首个房地产投资信越秀房地产投资信託是首个房地产投资信託在中国持有资产託在中国持有资产。由越秀投资有限公司由越秀投资有限公司(香港上市公司香港上市公司)作发起人作发起人 及由及由越秀房託越秀房託资产管理有限公司资产管理有限公司管理管理 成果成果有很好的市场反应有很好的市场反应,在香港公开招股有在香港公开招股有496496倍超额认购倍超额认购，而在全球公开招股也有而在全球公开招股也有7474倍倍超额认购超额认购自自首次公开招股首次公开招股，单位价格最高升单位价
29、格最高升2323%32基金单位持有人基金单位持有人-越秀投资越秀投资 (31%)(31%)-机构投资者机构投资者/公众人士公众人士 (69%)(69%)越秀房託基金越秀房託基金管理人管理人越秀房託资产管理越秀房託资产管理有限公司有限公司信託人信託人(汇汇丰机構信託服務丰机構信託服務(亞亞洲洲)有限公司有限公司)管理服务管理服务信託人费用信託人费用收益分派收益分派物业净收入物业净收入拥有资产拥有资产投资于房投资于房託基金託基金租赁代理租赁代理广卅白马物业管理有限广卅白马物业管理有限公司及广卅怡城物业管公司及广卅怡城物业管理有限公司理有限公司租賃代理及租賃代理及物业物业管理服务管理服务租賃代理及物
30、业管租賃代理及物业管理费理费管理费管理费代表代表基金基金单位持有人单位持有人行事行事贷款人贷款人-星展星展银银行行-花旗花旗银银行行-汇汇丰丰银银行行利息利息贷款贷款净利润净利润拥有股份拥有股份越秀房越秀房託託(控股控股)2005)2005有限公司有限公司(香港香港)顾问服务顾问服务顾问费顾问费物业顾问物业顾问 仲量联行有限公司仲量联行有限公司柏达投资有限公司(BVI)白马大厦单位(HK$2,541.5M)金峄有限公司(BVI)财富广场单位(HK$545M)福达地产投资有限公司(BVI)城建大厦单位(HK$385.5M)京澳有限公司(BVI)维多利广场单位(HK$533M)100%100%10
31、0%100%基金架构基金架构33简介简介n首宗在香港上市的中国房地产投资信託基金.n资产包括四个位于广州的物业，总估值为四十亿港元.n全球发售基金单位筹得总资金为十八亿港元，另银行贷款所得款项为十二亿八千万港元，总集资额为三十亿港元.n上市后,基金承诺于二零零六年至二零零八年每个财政年度，分派基金可分派收入总额100%的款项予基金单位持有人，而其后的每个财政年度，分派最少90%的收入.34(1)有1.7千万已拨出给予GZI的合资格投资者,合资格投资者有权选择收取单位或收取现金(在收取现金的情况下,现金补偿额会令国际性发售额增加)(2)意味着发售价格之幅度为每单位$2.85港元$3.075港元(
32、3)假设行使全部超额配股期权 越秀房地产投资信託基金越秀房地产投资信託基金 发行概要发行概要保证人之股本保证人之股本 上市货币上市货币交易所交易所总市值总市值 认购价格认购价格 发售价格收益率发售价格收益率 (2)(2)发售额发售额上市日期上市日期 及交易日期及交易日期定价日期定价日期 及及 截止日期截止日期保荐人保荐人发行人发行人32.1%(32.1%(上市后上市后)(3)(3)港元港元 香港交易所主版香港交易所主版大概大概$30.75$30.75亿港元亿港元 总价格总价格$40.05$40.05 亿港元亿港元 6.54%-7.05%(6.54%-7.05%(根据根据 06E 06E 派发预
33、计派发预计)583,000,000 583,000,000 单位单位 香港公开发售香港公开发售 =6=6千万千万单位单位 或或 10.2%10.2%国际性发售国际性发售=5.23=5.23 亿亿(1)(1)单位单位 或或 89.8%89.8%$16.62$16.62 亿港元亿港元 to$17.93 to$17.93 亿港元亿港元 or($2.13 or($2.13 亿美元亿美元 to to$2.3$2.3亿美元亿美元)20052005年年1212月月2121日日20052005年年1212月月1515日日越秀投资有限公司越秀投资有限公司越秀房地产投资信託基金越秀房地产投资信託基金35物业资料物
34、业资料可出租总面积可出租总面积 (平方米平方米)二零零四年二零零四年营业额营业额(港元港元)估值估值(港元港元)49,007 40,356 42,397 27,262159,022159,022104,737,000 9,042,000 33,904,000 24,397,000172,080,000172,080,0002,541,500,000 545,000,000 385,500,000 533,000,0004,005,000,0004,005,000,000用途用途 成衣批发/零售辨公室/零售辨公室/零售 零售白马大厦单位白马大厦单位财富广场单位财富广场单位城建大厦单位城建大厦单位
35、维多利广场单位维多利广场单位36基金主要费用基金主要费用管理人费用信託人费用租赁代理费用其它物业相关税项基本费用 -于各财政年度，存置资产价值之0.3%服务费 -于各财政年度，按每年物业收入净额之3%收购费 -收购任何房地产的总代价之1.0%出售费 -出售任何存置资产的总售价之0.5%成立费用-一次性的成立费用(协定为不超过二十万港元)持续费用-于各财政年度，按存置物业资产之0.03%物业收益之3%-4%包括利息开支，上市年费，核数师费用，法律顾问费用等【各类税项详列下一页】37税项税项n外商投资企业所得税（Enterprise Income Enterprise Income Tax)Tax
36、)无(BVI公司是在中国无常设机构的外国企业)n预提所得税(Withholding TaxWithholding Tax)租金收入之10%（除营业税外，其他费用不可扣减）出售物业收益之10%n营业税(Business TaxBusiness Tax)租金收入之5%（可于计算预提税时扣除）出售物业收益之5%n堤围防护费(Flood Prevention FeeFlood Prevention Fee)租金收入之0.09%出售物业所得款项之0.09%中国中国BVI BVI 公司公司n土地增值税(Land Appreciation(Land Appreciation TaxTax)出售物业所得的增值
37、额的 30%-60%n城市房地产税(Urban Real Estate Urban Real Estate TaxTax)房产原值的70%之1.2%n印花税(Stamp DutyStamp Duty)租赁协议合同总值之0.1%（由合同签定双方负责）房产转让合同总值之0.05%（由合同签定双方负责）n契税(Deed Tax(Deed Tax)3%38溢利预测溢利预测管理人预测,在无不可预见的情况下,越秀房託基金除税后纯利于二零零六年预测期间不会低于201,000,000港元二零零六年预测综合业绩 (千港元)%租金及其它租金及其它收入收入 364,039364,039 100.00%100.00%
38、物业经营及税项开支 物业相关税项 (28,678)7.88%预提所得税 (34,705)9.53%其它物业开支 (7,045)1.94%租贷代理费用 (12,125)3.33%管理人费用 (21,935)6.02%信託人费用 (1,245)0.34%其他信託开支 (7,904)2.17%融资成本(减除利息收入)(49,395)13.57%除税前纯利除税前纯利 201,007201,007 55.22 55.22%39可保持的估值相对其他项目,价格合理未来之收购策略中国汇款之货币管制将会来临的公司项目供应,会造成潜在竞争一流的地点 具吸引力的收益率 第一项大中华区房地产信託上市,拥有最早进行先动
39、优势白马物业提供强劲现金流 估值估值关心事而关心事而吸引之处吸引之处 越秀房地产投资信託基金越秀房地产投资信託基金 投资者回应概要投资者回应概要40附录附录:成功个案成功个案-城市发展酒店服务信托城市发展酒店服务信托（CDL HOSPITALITY TRUSTCDL HOSPITALITY TRUST）41交易要点交易要点创新的合订结构包含一个房地产投资信托(REIT)及商业信托(Business trust)在新加坡的首个酒店房地产投资信托，让广泛投资者提供新物业级别的投资渠道，在过往是很少有的分析员成功实行了两周预市场推广，紧接着一周半加快的管理层路演，吸引机构投资者，让投资者了解城市发展
40、酒店服务信托的增长策略，酒店业概况及合订结构。配售部分超额认购1.9倍，尽管：波动的股票市场不明朗的利率前景银团组合之转变零售部分超额认购大约6.6倍，在发售期 3天内已被全数认购。42发售概要发售概要城市发展酒店服务信托城市发展酒店服务信托 -城市发展酒店服务房地产投资信托（城市发展酒店服务房地产投资信托（H-REIT)H-REIT)与与城市发展酒店服务商业信托城市发展酒店服务商业信托(HBT)(HBT)合订组成合订组成发行人发行人千禧国敦酒店千禧国敦酒店 (Millennium&(Millennium&CopthorneCopthorne Hotel plc)Hotel plc)保荐人保荐
41、人发售类型发售类型首次公开发售新单位首次公开发售新单位;条例条例S每单位的发售价每单位的发售价基本发售额基本发售额425,000,000 单位单位(总单位的总单位的60.9%)上市交易所上市交易所新加坡证券交易所新加坡证券交易所(“SGX-ST”)预期派息率预期派息率06年度年度(年计年计):6.37%(1)(2);07年度年度:6.69%(2)联合财务顾问及账簿管理人联合财务顾问及账簿管理人 星展银行及百富勤（星展银行及百富勤（BNP Paribas Peregrine）联合牵头承保人联合牵头承保人星展银行及百富勤星展银行及百富勤(BNP Paribas)注:(1)2006年12月31日之6
42、个月的年度化数据(2)基于发售价格$0.83新加坡元及预期,连同在章程内设立的假设累计投标价格范围累计投标价格范围$0.83至至$0.90新加坡元新加坡元;最终价格最终价格$0.83新加坡元新加坡元43物业组合物业组合(1)资料来源:彭博信息,基于汇率US$1.00:S$1.5784(2006年6月2日)(2)每平方米$4,425.25美元(每平方呎$411.12美元)(3)不包括 Orchard Hotel Shopping ArcadeOrchard HotelGrand Copthorne Waterfront HotelM HotelCopthorne Kings HotelOrcha
43、rd Hotel Shopping Arcade总数房间数目房间数目653539413310N/A1,915车位数目车位数目45428723777N/A1,055CBRE Valuation作作出的估值出的估值$3.301$3.301亿新加坡元亿新加坡元$2.341$2.341亿新加坡元亿新加坡元$1.615$1.615亿新加坡元亿新加坡元$0.861$0.861亿新加坡元亿新加坡元$0.345$0.345亿新加坡元亿新加坡元$8.463$8.463亿新加坡元亿新加坡元Knight Frank Valuation作出的估作出的估值值$3.300$3.300亿新加坡元亿新加坡元$2.339$2.
44、339亿新加坡元亿新加坡元$1.617$1.617亿新加坡元亿新加坡元$0.855$0.855亿新加坡元亿新加坡元$0.352$0.352亿新加坡元亿新加坡元$8.463$8.463亿新加坡元亿新加坡元每个房间的估值每个房间的估值(1)$505,513$505,513新加坡元新加坡元($320,269($320,269美元美元)$434,323$434,323百万新加坡百万新加坡元元($275,167($275,167美元美元)$391,041$391,041新加坡元新加坡元($247,745($247,745美美元元)$277,742$277,742新加坡元新加坡元($175,964($17
45、5,964美美元元)每平方米每平方米$6,985$6,985新加新加坡元坡元(每平方呎每平方呎$649$649新新加坡元加坡元(2)(2)$423,916$423,916新加坡元新加坡元($268,573($268,573美美元元)(3)(3)44持有持有H-REIT及及HBT作为合订证作为合订证券券城市发展酒店服务信托结构城市发展酒店服务信托结构 保荐人保荐人投资者投资者主租赁协议主租赁协议酒店经理酒店经理(MCIL)受托人星展受托人星展银行银行M&C REIT Management Limited(H-REIT经理经理)M&C Business Trust Management Limit
46、ed(HBT信托经理信托经理)H-REIT(持有酒店持有酒店)HBT(1)H-REITHBT39.1%60.9%派息派息合订契约合订契约酒店出租酒店出租根据酒店管理合约营运及管理酒店根据酒店管理合约营运及管理酒店酒店出租酒店出租固定收益及变动租金固定收益及变动租金作为作为 H-REIT单位持有人的单位持有人的代表代表管理服务管理服务管理服务及作为管理服务及作为HBTHBT单位持有人的代表单位持有人的代表根据酒店管理合约营运及管理酒店根据酒店管理合约营运及管理酒店(1)于上市日静止,(2)当HBT不能找其它主租赁协议,主租赁协议会由HBT任命(3)为简单起见,以上图表没有包括Orchard Ho
47、tel Shopping Arcade.Orchard Hotel Shopping Arcade 的租户会直接支付租金给 H-REIT,而且H-REIT 经理会直接管理Orchard Hotel Shopping Arcade酒店经理酒店经理(2)注:于上市日静止创新的房地产投资信托(REIT)及商业信托(Business trust)合订结构针对房地产投资信托之相对稳定收入,同时,为其结构提供足够的灵活度,应付营运上的需要。45H-REIT 与保证人的附属公司签订主租赁协议合与保证人的附属公司签订主租赁协议合约约保荐人保荐人维持业务控制权维持业务控制权H-REIT只收取被动租金收入只收取被
48、动租金收入租赁结构租赁结构:酒店收益酒店收益20%+酒店的总营运利润酒店的总营运利润20%受制于固定收益下限受制于固定收益下限20年期年期,并有权再续期并有权再续期20年年保荐人保荐人持续享受上升优势持续享受上升优势低收益下限造成少许下跌风险，但亦为大规模的低收益下限造成少许下跌风险，但亦为大规模的REIT减轻收入减轻收入波动性波动性长时间的租赁期限，而之后有续期权，确保长时间的租赁期限，而之后有续期权，确保保荐人保荐人可以控制物可以控制物业，这样可以给大规模的业，这样可以给大规模的REIT作一些派息预计。作一些派息预计。资本开支资本开支:主租赁协议设立每年预算主租赁协议设立每年预算2.5%给
49、家具给家具,配件及配件及装备装备保荐人保荐人控制营运成本控制营运成本与与HBT合订合订:作为作为 “主租赁协议的最后货款人主租赁协议的最后货款人”可以从事一些不适合可以从事一些不适合H-REIT的收购合并项目及的收购合并项目及投资项目投资项目大规模大规模-商业信托商业信托 可以拿取可以拿取保荐人保荐人酒店发展项目的股份酒店发展项目的股份提供较大灵活度作增长策略提供较大灵活度作增长策略让让大规模大规模-REIT有机会注资收购没有合适主租赁协议的酒店资有机会注资收购没有合适主租赁协议的酒店资产产同时同时,在在大规模大规模-REIT的结构下，收入稳定性可以维持的结构下，收入稳定性可以维持城市发展结构
50、理由城市发展结构理由特点特点目的目的46H-REIT Annualised Forecast Period 20061A-REIT(Industrial)Capital Commercial(Office)CapitaMall(Retail)Fortune(Retail)Suntec(Office/Retail)Mapletree(Logistics)Prime(Office/Retail)Allco(Office/Retail)Ascott(Service Apartment)无风险利率派息率高于无风险利率K-REIT(Office)S-REIT中位中位收益率收益率5.66%收益率比较收益率
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