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1、袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇
2、袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇
3、袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈
4、羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆
5、薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇
6、蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇
7、蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅
8、蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆
9、螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄
10、蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄
11、螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅
12、袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃
13、袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃
14、衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄
15、薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂
16、薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃
17、蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃
18、蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁
19、蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂
20、螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂
21、螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀
22、螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁
23、袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁
24、袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿
25、羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀
26、薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿螃莅薆螂罿芁薅袄袂膇薄薃肇肃薃蚆袀莂薂螈肅芈蚁袀袈膄蚁
27、薀肄肀蚀蚂袆蒈虿袅膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁莂薁羁芇莁蚃膇膃莀螆羀聿荿羈螂蒇荿蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肃节蒃蚈袆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃腿艿葿蚅羂膅薈螇 国际甲级写字楼 顶级写字楼标准参数概要 顶级：办公部分需超过50000 参加标准制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。 建筑：其办公部分需超过50000，每层建筑面积必须保持在1500-2000。 构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。 停车：按大厦总建筑面
28、积计算，每150配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。 安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。 甲级：电梯等候时间不超过40秒 建筑：其办公部分应超过20000，每层建筑面积不低于1000。1-2年内的入住率不低于65%。 电梯：根据标准，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建
29、筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。 构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。 停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 建筑：其办公部分应超过10000，单层净面积不低于800。 构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300应配置一个停车位。 电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000，速度不低于3米/秒。 安保：物业管理应聘请国内知名
30、物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。 第一太平戴维斯最新甲级写字楼标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公
31、交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位至少每150有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3
32、层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20有一根电话线物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱 。70% 或更高空调4管制空调系统4管制空调系统DTZ戴德梁行写字楼部甲级写字楼标准： 关键词：八大特征 所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无
33、法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、 世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个 等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分 为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶
34、级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼 标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项 指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不
35、时更新。 单层面积达1000或以上 层高达2.60米或以上 平均得房率为60%-65%或以上 位于北京中央商务区，有便捷交通 租户包括知名本地或跨国企业 高端的交房标准 高质的建筑施工 楼层可灵活分隔 宽敞的大厅及通道 高效的中央空调系统 专业的物业管理 充足的停车设施 基本的后备电源系统 高效的电梯管理系统 充足的洗手间设施 合格的通讯系统，以支持话音及数据传输 其他甲级写字楼标准：1.对于寓意“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什
36、么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一 个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不 是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个 写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很 多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
37、那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过 去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了 BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展 成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业 的说法。甲级写字楼是
38、目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也 无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其 综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和 实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对
39、于购房者的保护，但对 于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的 可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下：区位交通房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写 字楼的价值判
40、断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置 十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。规模 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力 及拓展性；因为写字楼客户?D?D企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企 业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组
41、成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展 中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。 硬件设施 写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控
42、制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900/吨?台,候梯时间不超过30秒钟。停 车 位：每6090出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；2.写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇
43、自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准：第一要素：黄金区位房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。第二要素：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑
44、。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。第三要素：建筑文化所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。第四要素：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外
45、，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五要素：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。顶级写字楼标准 1. Essential business location (重要的商务区)毫无
46、疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。2. Elegant building(有品位的建筑)有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并引以为豪。3. Excellent facility and s
47、ervice(超一流的硬件设施与服务)顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来的，有些已经根据时代的要求逐渐量化。比如电梯，信息大厦内有5部德国原装蒂森克虏伯高速电梯，速度达2.5米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电梯等候的时间。可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯拾皆是，比如层高，比如单位通风量，比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等，这些都达到了当前市场所能达到的最高水平。另一个评价顶级的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平。作为顶级写字楼，一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务，这一点毋庸置疑。4. Extraordinary t
48、enant(出众的客户)除了项目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流企业看中一流的品质。写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内，再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。5. Exact place for business (纯商务)与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。6. Exception of sale(非卖)评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。 羀袃艿蚂螂膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚂蚀羆蒃莂袆袂