《增城市房地产现状及发展趋势.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《增城市房地产现状及发展趋势.docx（7页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、一、增城楼市潜力大，都市建设增人气1.增城房地产利好因素增城房地产具有多方面的利好，是保证增城发展的重要物质基础。（1）地利优势。从荔城到广州市中心区大概80公里，依托高速公路和轨道交通建成广州东部现代化中心城区具有先天优越的条件。（2）土地资源优势。增城区域面积1616.47平方公里，占广州市域面积的21.74%，是广州土地面积最大、发展最快的区域之一。（3）发展潜力最大。增城土地开发强度只有13%，远低于广州市22.43%的平均水平，是广州今后发展的重点区域之一。（4）目前增城房价仍然处于洼地水平，虽然近年升幅较大，如果坚持控制价格涨幅，可以继续吸引更多更好的人才落户增城，成为增城经济社会
2、发达的重要经济基础。房地产投资以其稳定的高增长性和相对的安全性，成为既自住、度假也投资的倾向目标，这个过程并非一句压抑“投资投机性购房需求”就可以制止的。2不足之处分析目前该区域的开发商联动不够，东部的区域品牌和形象还没有做出来，广大消费者对这一区域的了解还不够，影响了这一区域的发展速度。搞旺东部的房地产发展，要注意开发商与政府之间的配合，政府部门要更好地对区域作出整体的规划，以解决区域的公共建设施配套，避免再出现华南板块成“卧城”的情况。3投资热度增强近几年来，东部楼市兴起投资热，房价虽然有些少回落，部分楼盘价格比去年高峰时大概降了1000元/平方米左右，过高的涨幅仍然应该继续回落，因为从2
3、009年以来，当地房价每年平均上升20%多，显然价格上涨速度太快。随着房地产调控政策坚定不移，要以价换量，以日益完善的配套吸引购房者，掀起新一轮销售热潮。相对于广州市各区较高的均价，东进战略已经上升起智慧城知识城市的规划上。在优质山水自然环境、政策重点倾斜发展的东部区域，具有良好的增值前景，类别墅、别墅级山水洋房等可成为增城楼市中的招牌货，是追求优质生活人们的良好选择。新兴高科技产业、文化教育、医疗卫生界等中高端人才、民营企业的中上人群都需要选择环境优美、方便、优质的住所，成为支撑增城房地产发展的重要力量。同时，逐步较大规模集聚了技术工人，年轻的知识分子，中低价格的商品房有很广阔的销路。增城房
4、地产中以自住消费为主，投资成份偏低，市场潜力巨大，关键在我们如何把握市场节奏，乘胜前进，做好区域和楼盘的营销。4、楼盘多元化的发展增城楼盘已经呈现多元化发展，外来开发高手与本地开发商共同打造新型的中心城市。房地产业竞争已经到了一个更高阶段，从低价取胜向讲究产品高素质为主、价格其次的消费倾向，从地段唯一向看重优质环境和区域发展前景转变，消费层次不断提高，购房者从私营企业主、公务员为主更多地向中等管理、技术、知识阶层推广。因此房地产产品并非越便宜越爱推崇，也并非在原有市中心才有市场，新区开发渐受欢迎。增城先是从新塘开发热起来，逐步在荔城展开新城市中心的宏图，中高档楼盘多起来，生活环境和配套逐步完善
5、和提升。可以预见，未来五年至十年，增城房地产业乘着新型城市化和高新技术发展，好像插上一双翅膀展开双翼奋力飞翔。5、设计理念创新以人为本的新型产品设计和优越的楼盘环境将成为企业竞争的话语权。可以从增城优质产品的实地考察中，窥见市场动向。未来增城房地产市场价格优势仍然存在，但从市场比较各自特色，从精心打造独特、适用产品方面会成为竞争的利器。如果目标群体不明确，产品适宜度不高，单靠价格便宜不一定会有长期旺销的保证。（1）从优质居住产品不断提高人气，可以分析，一地一个楼盘人气旺是财气旺的保证。要在原有基础上更上一层楼，不断推陈出新，占领市场先机。例如，成熟大盘凤凰城经历十年打磨，该楼盘已经从低价的大面
6、积连片的占地开发别墅盘转向开发高素质的高层洋房，营造适合中高白领和较高品味的消费需求，产品转型提升了自己楼盘品位，建筑风格正在向现代潮流接近，更加具有大都市现代建筑风格，在营造高档洋房中创造时尚、优质的居住氛围。新式楼盘如保利东江首府楼盘，居于临江优秀位置，率先形成新城区中心的配套较齐全的高素质大盘，以周边高层洋房先行，陆续形成一个中央高档住宅区，目前拟计划建筑高档别墅，可见其宏大的规模和美好前景，将为增城东部大都市建设树立了一个好的榜样。声誉卓著的大盘市场号召力高。如金地公园上城楼盘是有五年历史的名牌大盘荔湖城的B区，有A区居住环境优越的榜样，生活和教育配套设施较齐全，直接推动现在“公园上城
7、”（B区）的销售。同时，有未来C区的更为优秀的远景，营造一个大盘优质生活和社交氛围，诸多利好会让购房者动心。公园上城叠加别墅建筑独特，现出售的高层建筑朝向和环境均属一流水平，性价比有明显优势，保持优质优价的竞争优势尤其必要。（2）从产品可以用尽地利而言，发挥楼盘特色，争取更大市场份额。例如，顺欣广场楼盘面对荔新路方便之处，区位条件较优越，从已经入住的人群证明，消费群体较为适合当地就业的中上层收入阶层和从事生意的人群。如果将目标客户视野扩大，改进销售和产品开发方式，增加商业和写字楼比重，可能有利销售市场扩大，新型的开发产品会更加受到市场欢迎。中信香樟墅楼盘处于微妙的区位，从广州市区位置来说，说远
8、不算远，说近也有一点距离，位于广州市区与深圳特区之间，傍近几个国家级开发区，交通处于要道上，有利于吸引本地、广州、东莞、深圳等附近地区购房者。以满足高档次需求为主要目标，因此纯别墅盘有自己的强烈的吸引力，由名牌开发商开发，营造高档次的产品，是市场竞争力的保证。尤其价格较低，入门门槛不高，可以招来自住、投资的大量需求。（3）从精心打造，迎合白领需求方面看，有特出的楼盘为增城建设增光。例如，雅居乐御宾府占一席重要位置。小区空间布局设计非常讲究，楼距与朝向、布局都互不干扰，尽量用到最好的朝向和方位，充分表明了这是一个很用心做、从使用者需要出发的精工楼盘。沿用常见的东南亚风格的园林，随处可见营造小区的
9、精心、细心，对营造一个有特色明显、具有标志性样板楼盘很有帮助。时代倾城N2的设计创意好，以飘台式增加一间透光性非常好的小房间，既可用作书房、茶室、也可作为儿童用房，十分吸引人，可见用心设计和建造，提升了产品技术含量，满足消费需求，也提升人们居住质量。如何充分合理营造空间，是中小套型住宅的出彩之处，是卖点之一。产品提升在中小户型中创造更好更多的生活空间，给消费者物美价廉、性价比高的产品，这个房地产质量提升是个值得推广的好例子。（4）市场定位准确，发展迅速的商住楼盘。如，泰富广场处于旧城区的商业楼宇，具有客流量大、方便居民购物、是居民休闲的好去处。设计中规中距，门前广场和大楼中堂都可以成为促销活动
10、和文化展示的理想空间，关键是今后做好商业大厦的经营，以适销对路商品服务和通过各种活动扩大商业大厦影响力，此商业大厦会有很强的吸引力。同样，瞄准未来新城区发展的碧桂园豪园，虽然离现有闹市区几公里，但占据增城新中心城区发展南部，占尽地利，以大规模建设形成对消费者巨大的吸引力，现推出高层洋房占据更好的地利条件，与未来地铁站接驳更短距离，并且与挂绿湖相连系，可以更方便享受大自然环境，是公园化城市战略的良好体现。价格很有竞争力，在不限购条件下，可以吸引本地及外来购买力，无论自住、度假、投资都适宜。对增城房地产笔者经历长时间的深入调研和思考，增城房地产发展有着独特的优势，必须紧跟国家、省市的战略部署，紧密
11、结合新型城市化目标，加速增城现代化发展速度，国家中心城市广州的东部在未来十年之内一颗新城市中心将灿烂升起。6、打造广州东部门户城市经过几年建设从广州通往增城的地铁开通，形成了半小时通勤圈，增城将成为国家中心城市广州的东部副中心，居住人口大增，房地产前景十分看好！现在楼市仍然严格调控中，增城楼市一枝独秀，要继续保持竞争优势，在大局上要严格把握住几个要点。（1）必须控制住价格变动幅度，不让楼价失去控制。市场经济中并非可以随意的让价格大幅度升跌，政府是国有土地的所有者，保持市场稳定发展是保证经济、社会稳定的重要条件。适当保持价格稳定，稳中有降，估质优价，没有新政策下继续沿用“限价”的办法也是应该的。
12、在目前限价情况下，开发赢利仍然可观，个别“地王”盘获利减少，但平衡下来占着好地头，后续获利不低，有助建立开发商品牌。要保证市场销售量才能保持市场健康发展。地价将会减缓上升速度，有利房价稳定。（2）不限购是一个吸引外来人口定居的措施。可以考虑对有相对稳定的合法收入、有购买社保、有几年（国际上通常是七年）居住证的外来人员提供购房政策优惠，如购房缴税的减免优惠；对中高级知识技术人才优先办理优惠。因为吸引更多优秀人才长住增城，在当地创业是改善人口结构的重要途径之一。（3）促使房地产市场健康发展需要针对不同地区特点，制定不同对策。主管部门应该争取各方面的支持从建设新型城市出发，提出地方房地产发展的灵活措
13、施，分流广州过密的人口，建设东部门户城市，连结广州与深莞惠经济快速发展地区，构建珠江东岸城市带，十分有必要加快发展有较大规模和较高质量的广州东部门户城市的速度。二、保障房用地比去年增近三成 供地最多是增城今年保障性住房用地共有38宗144.7万平方米，比去年的111.8万平方米增加了29%。38宗地块分别位于越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都等地，黄埔、海珠无保障房用地供应。十区两市中，保障房供地最多的是增城，达41.8万平方米。此外，白云和番禺也是保障房用地的供应大户，其中白云供应28万平方米保障房用地，而番禺供应22万平方米保障房用地。白云区方面供应嘉禾联边地块、鸦岗三大地块和石丰路两幅地
14、块。此前的规划公示文件显示，鸦岗保障性住房项目东部与西部将由一条河涌隔开，一共将建11座20至34层的公租房。石丰路地段的项目将建设11栋29至33层的保障性住房。越秀、荔湾要推的保障房项目都是拆迁复建房项目。越秀今年将推珠光路北侧复建房项目、海月东安置房项目、越秀南复建房项目。而荔湾则将推海南村民复建房用地、增滘村民复建房用地等5大复建房项目用地。此外，增城、从化也有不少地块供应，增城三幅居住地块均为政府储备用地，从化则多为村庄建设用地。广州今年将卖4 .5平方公里商品住宅用地，比去年宅地供应多了76%。日前，广州国土房管局向社会公布广州市2013年建设用地供应计划，今年广州将卖20 .6平
15、方公里土地，比去年供应量增6%，值得注意的是，今年从化增城卖地计划首次列入全市，这也是宅地供应量大幅增加的要因。根据年初财局的预算报告，今年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元，比去年增40 .9%。综观今年各区供地计划，萝岗是一哥，供应了327万平方米土地，不过卖价“最便宜”的工业用地占主流，达227万平米。而供地最少的是越秀，只有3.8万平方米，只有萝岗的1%，全部是保障房用地。对比去年，今年广州十区两市土地供应总体计划是277宗2064万平方米，比去年的1949万平方米增加了116万平方米，同比增6%。事实上，今年多种土地类型的供应比去年均有不同程度增长。其中，今年宅地供应量是52宗
16、450万平方米，比去年的255万平方米增加76%。保障房用地则从去年的111.7万平方米增至现在的144.7万平方米。商服用地今年有82宗465万平方米，远远多于去年的60宗323万平方米。工业用地更是比去年增加43%，达714万平方米。三、专家分析尽快形成有效供应 防止囤地等待升值新“国五条”细则落地的特殊背景下，广州抛出这样一份供地计划，能否撼动居高不下的房价？业内人士普遍认为，“面粉”供应的加大，会直接带来“面包”供应的增多，丰富的市场供应，可以起到抑制房价过高、过快增长的作用。保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金表示，能否真正缓解目前楼市供不应求的问题，还要以具体出让土地量为准。有专
17、家提出，土地供应的加大，可能会加大商品房供应，但影响房价走势的因素太多，除了与房源供应量有关，还与货币供应等因素有关系，所以，加大的土地供应是否最终能达到平抑房价的作用还很难说。中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，开发商拿地后开发成产品进入市场，需要经过一个过程，而在这个过程中，市场供求关系可能产生变化，而两年后的房价如何谁也说不清。不过目前在调控高压下，房价也难言大幅波动。他表示，关键是这些土地出让后，相关部门能否加强监督，使得地块尽快形成有效的市场供应，防止出现囤地待升值的情况。四、“卖地”计划 住宅用地增城供应量最大 中心区荔湾最多广州国五条细则出台半个月，目前增城从化未出台新的限购政策。
18、今年的土地供应计划首次将从化增城纳入供地范围。根据数据，今年从化增城的土地供应总量达461万平方米，占总供地量近1/4，供应量最大。其中，从化供应商品住宅用地12宗共66万平方米，增城供应商品住宅用地15宗共87万平方米，两城供应的宅地占总供应量的34%。与增城从化的巨量宅地供应相比，中心六区宅地供应总量只有155.4万平方米，比去年中心六区宅地供应的106万平方米增加了46.6%。其中，越秀区交白卷，荔湾天河在中心六区中名列前茅，分别供应69万平方米和48.6万平方米的宅地，是中心城区中宗数最多且规模最大的区域。今年，广州市计划推出商品住宅用地52宗，总用地面积约450万平方米，相比去年47幅商品住宅用地、255万平方米用地面积的住宅地供应量大幅提升。据了解，广州今年首次将增城从化纳入供地计划，年度住宅地的供应规模和宗数都水涨船高。 （注：文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）