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1、广告系统流程1 .市场分析（ 1 ） XX 区周边市场地理位置及区域人文状况（2）楼盘分析一一产品定位分析；消费者接受度分析（3）近期市场分析一一产品特色一一找寻最与众不同最具竞争力特点；消费者购买动机类型及对竞争个案印象，可能购买原因。2 . 项目条件分析（ 1 ）地理位置分析（ 2 ）规划分析（ 3 ）设计分析（ 4 ）价格分析（ 5 ）竞争楼盘分析三、广告阶段划分1 .第一阶段（内部认购一一正式认购）此阶段广告宣传以建立知名度及美誉度为主，以聚集人气，为正式开盘打下基础， 奠定楼盘在特定消费层中形象。 此阶段广告投入较大。2 .第二阶段（正式认购一一首期交楼）此阶段广告宣传投入也较大，以
2、便启动及促进销售。3 .第三阶段（首期交楼一一二期完工）此阶段以品牌维持为目的，稳定楼盘品牌形象，投入相对较少。4 .第四阶段（二期工程一一小区建成）广告任务维持小区良好口碑，并以此带动销售完成尾盘工作。此 阶段广告费用投入为中等。四、广告费用估算1、广告预算费项目单项内容广告调查费用广告前期市调，广告效果调查，广告咨询费，媒介调查费广告制作费用照相，制版，印刷，录音（摄影，录像，文案，美工，礼品等）广告媒体费用报纸及杂志版面，电视及电台播出频道及时段，户外看板等其他相关费用与广告活动有关的公共活动，SP,直效营销等费用2、广告计划拟定假设某楼盘7月中旬开盘，其具体推广内容安排如下：（忽略淡季
3、）按时间段宣传内容投入费用销引5月中旬6月中旬新闻发布；营最高售导销中心开张；时期楼盘综合报段道划6月中旬7月初提示内部登较少分记7月初一8月初提示开盘日较多及相关宣传强销8月10月以系列宣传较多期为主，如规划篇，景观篇，价格篇等延续期11月一2月挖掘工地部分已完工项目题材适中2月一5月小区实景实物；充分展示现房优势适中1 .引导期，以下列手段进行初期信息传播。(1)户外看板：设置于客流较大地带作明显引导(尺寸依实际需求为准)。(2)现场看板，于工地现场搭设围墙看板，塑造现场气氛。(3)宣传挂旗：工地附近及市区主要繁华地带。(4)报纸：当地发行量第一、二大报纸，大力宣传。(5)电视：当地有线电
4、视台房产专栏或无线电视台黄金档。(6)电台：AM及FM频道播放广告。2 .强销期(1)广告推出(2)大力度刊登报纸广告(3)派发海报其中穿插DM(4)电视、电台广告力度加大3 延续期此段广告以配合工地实物及继续贯穿主题巩固已有客户，并以老客户来带动新客户。五、广告计划执行1 广告目的（吸引注意；使人理解；有些好感；产生认同）2 形式表现“沙漠风暴”一一以大篇幅于推盘之际进行强势轰炸，通常用以 十万 M 2 以上大盘开盘。“麻雀战”一一以小篇广告天天见报，广告期与销售期都拉得较 长，通常用以尾盘销售。“连续剧”一一以相同面积风格每次讲述一个话题，或是景观，或是智能篇一次一变。通常用在大幅调价之后
5、，以制造新卖点。直观表现一一以实景照片或效果图表现广告背景配以文案，通常 针对不甚成熟市场。抽象表现一一以与房产不相干画面为背景诱人看盘，通常针对较 成熟市场，针对特定消费层。3 传播阶段硬性及软性配合传播在整个广告阶段中，软性广告应于硬广告相配合产生整体的社会效益，促使经济效益的产生。媒体选择条件a、销售重点；b、向谁传播；c、消费者购买原因；d 、具体那一种媒体能满足以上各点，效率如何。4 广告文案写作要素5 1 ）广告语一句简明扼要的口号性语句向顾客传达一种长期不变观念。通常独立于正文。6 2 ）标题是最能引起受众兴趣信息通常在广告文案最前面。7 3 ）正文文字中传达的大部分广告信息。8
6、 4 ）随文（附文）发展商，地址、销售中心、电话等一般在广告结尾、5 广告局部策划（ 1 ）楼盘与消费者分析2）广告策略基本策略一一策略注重点广告主题(地段，价位，品质，物管，区位，智能，景观)(3)媒体安排媒体：XX报XX版，刊登日期：XX年XX月XX日(4)费用预算媒体费用：A+B+C=TOTAL元(A、B、C、表示单项广告投 入)设计费用：X元(5)设计制作：A.注意力：报纸版面面积越大，广告注意率越高，但支出越大。 第一版位置广告效果最佳，刊登在其他各版位置逐减。杂志广告注意 力大小依次为封面，封底，封二，封三，扉页，底扉，正中内页。B印刷品：主要有楼书及宣传单张(一般为彩色)，在设计
7、时除考 虑开本大小，还须考虑用纸和印刷、工艺、纸张等主要为铜版纸、亚 粉纸和艺术纸，楼书封面一般用 210 -300克纸，内页及单张一般用 128 210克纸张。正规开本组别十六开三十二开六十四开787 X1092188 X260130 X18492 X126850 X1156203 X280140 X203101 X137C制作品：主要有展板、灯箱、看板、旗帜、手袋及车身广告。展板主用于悬挂在售楼处或展销会展台标准展板面积为90X120CM ,灯箱分室内和市外两种，以聚酯材料，PVC材料和有机玻璃等为主； 看板画面可用颜料油漆绘制，应考虑夜间照明；手提袋，主要是用于 赠送给前来看房或房展会公众；车身广告包括车身内外广告，所使用 车辆类型主要是出租车和公交车，以双层巴士最为理想。六、效果测定1、单一时间段测定2、整合测定整合测定业主职业类型分析 竞争个案投入分析现有广告策略