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1、整体表现：从成交数据上看，厦门别墅物业年成交量在10套以内，但大部分别墅项目以低层住宅报备，2011年后厦门年实际成交量60-70套，且成交价格近年稳步上涨。但整体供大于求。,数据来源：房管局公布的别墅市场成交数据。,整体表现：大厦门别墅供应以厦门近郊（以长泰板块为主）区域为主，占比达60%，中高端别墅聚集；整体市场，独立及双拼别墅的是当前供应及成交的主力，占比79%,数据来源：2010-2012年各项目实际成交数据统计。,整体表现：岛内以高端及顶级别墅为主，较稀缺；厦门近郊及岛外具有较大体量的中高端别墅供应,备注：数据对应各个版块内的代表项目2010-2012年实际房源。,整体表现：近郊别墅
2、项目集中，岛外零散分布，岛内高端别墅主要集中在滨湖、滨海区域,万科湖心岛,世茂湖滨首府,国贸天琴湾,国贸金门湾,海上五月花,招商海德公园,大族泉天下,十里蓝山,海西国际城,天颐香溪,当代天铜山,原山主人,发现之旅,欧洲小镇,龙泉御墅,建发半山墅,长堤墅,招商卡达凯斯,云顶庄园,厦门岛内外,厦门近郊,整体供应情况：预计大厦门范围内竞品供应别墅1055套，其中联排152套，叠拼191套，独栋及双拼供应712套。,岛外别墅市场分析独栋（含双拼）：主力面积200-400，总价300-500万元，单价集中在12000-20000面积段，成交152套。,备注：数据来源于区域代表项目2010-2012年成交
3、：国贸金门湾、海德公园、海上五月花、泉天下。,岛外别墅市场分析叠拼：主力面积180-300，总价300-500万元为主，单价差异性较大，成交57套。,备注：数据来源于区域代表项目2010-2012年成交：国贸金门湾、海德公园、海上五月花、泉天下。,岛外别墅市场分析联排：主力面积200-300，总价250-500万元，单价集中在12000-15000，成交97套。,备注：数据来源于区域代表项目2010-2012年成交：国贸金门湾、海德公园、海上五月花、泉天下。,海上五月花（在售） （海景、非纯别墅社区） 占地：490亩 建面：35万方 容积率：2.36 （别墅约0.8）,海德公园（在售） （海景
4、、非纯别墅社区) 占地：137亩（420） 建面：22.5万方 容积率：1.5 （别墅约0.8）,泉天下（在售） （温泉资源 山水景观） 占地：180亩 建面：12万方 容积率：0.99,国贸金门湾 （海景别墅、户型适中） 占地：439亩 建面：28万方 容积率：0.95,竞品分析：资源型别墅供应为主，主打山水景观、海景及温泉资源、远郊项目规模较大；,古龙温泉山庄（未推） （温泉、水景、户型较大） 占地：225亩 建面；17.7万方 容积率：1.18 （别墅0.56）,竞争分析（龙湖）：大厦门范围内同期同质竞品别墅供应约为593套，单总价及面积区间相对接近。,备注：数据来源于大厦门范围内代表项
5、目2010-2012年的实际数据统计。,别墅竞品2012-2013年供应：竞品联排及双拼别墅预计供应约593套，其中存量263套，新增供应主要为古龙温泉山庄在12年后期推出的较大规模别墅群,2012年,三季度,四季度,一季度,二季度,古龙温泉山庄/联排及双拼别墅250套/13000-15000/350-450平/450-700万,国贸金门湾/15000-20000/存量29套/220-260平,龙泉御墅/11000-13000/存量26套/210-270平,海德公园/18000-23000万/存量17套，预计新增30套/180-230平,海上五月花/18000-23000万/存量24套，预计新
6、增50套/170-220平,泉天下/9000-13000/存量联排97套、叠拼70套/197-507平/170-450万,可售约593套 （含存量263套）,新增约100套,新增约80套,新增约150套,2013年,竞品分析：本案产品及总价上的同质竞争户主要来自泉天下的竞争，但国贸金门湾、海德公园及海上五月花等更低总价项目也将成为本案的竞争对手,备注：数据来源于岛外代表项目2010-2012年的实际数据统计。,独栋竞争分析：独栋产品主要为泉天下、国贸金门湾以及古龙温泉山庄等后期入市项目，总价区间上与本案暂不形成直接竞争,备注：数据来源于岛外代表项目2010-2012年的实际数据统计。,联排及双
7、拼分析：本案竞争联拼产品竞争主要来自泉天下以及国贸金门湾的中等户型产品，竞品的整体产品跨度及总价跨度相对较大,备注：数据来源于岛外代表项目2010-2012年的实际数据统计。,叠拼分析：泉天下、海德公园以及海上五月花等岛外项目产品具有面积较低、总价跨度较大的特点，或将在一定程度上分流本案客源,备注：数据来源于岛外代表项目2010-2012年的实际数据统计。,别墅市场的初步结论：,容量小，厦门本地的市场年成交量在100套以内，近郊是厦门市场的成交主力，在200-300套左右； 岛内稀缺、岛外珍贵、厦门近郊以物业类型取胜；厦门近郊和岛外并未形成明显的价格梯度，体现着物业类型的差异。 本项目面临的两个问题： 1）“给和尚卖梳子”，蓝海市场里的新产品推介，项目面临最大的问题是突破容量限制，拉动岛内客户岛外置业“第一居所低密度物业”； 2）非资源占有型产品 VS资源型/度假型物业/同品牌开发商叠拼物业，项目需要强化城市别墅、可以居住的别墅生活的展示和引导、龙湖别墅专家形象树立。,