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1、板块分析，审视自身,板块解读,市中心板块,钱江新城,本项目位置,星光大道商圈板块,杭州写字楼市场总体分布,目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块,板块对比分析,钱江新城板块、市中心板块以其便利的交通、完善的城市配套和政府规划成为杭州写字楼市场最为活跃的板块，钱塘帝景项目所在板块正处于规划发展中，其交通、市政配套无法与之相比。,从板块竞争上看，项目所在板块并无优势,产品研究，创造品质,产品解读,竞争板块产品分析,与之优势板块的产品相比较，如果继续走常规路线
2、仅以高端产 品与之竞争毫无胜算，寻找差异化产品定位才是项目目前唯一 的出路.,竞争板块产品分析,差异化思考,空调：高端品牌，使用功率大 负面：能耗高，给入住企业带来负担 电梯：数量多，速度快 负面：数量多意味着公摊多，得房率低；速度快意味着能耗高。 大堂：挑高过高，面积大 负面：公摊多，得房率低，可售面积减少。,它们地段好！它们硬件全！它们品质高！ 它们是杭州最高端的写字楼，但是 它们也同样有着不可忽略的缺点,锐角法则原理你看到是一个锐角还是一个钝角？,差异化思考,产品优势,优势背后也可能 存在更大的不足,从竞争产品的优势看产品不足，以差异化产品，根据项目客户需要制定产品，提高项目核心竞争力！
3、,攻其核心，客群入手,客群解读,目标客群思考,1、甲级写字楼使用客群定位：“自用客群”特征描述： 行业描述：本案客群应以高新技术产业为主，包括IT、通信设备、软件类、现代生物医药技术、现代化工为主。 来源地：入住本案的客群主要来自滨江、萧山本地区域、市区高新溢出企业、部分外地溢出企业。 规模：本项目总体定位中高档次，因此面对的企业也是中等规模以上的公司，这类公司一般员工数量在50100人左右，对于办公的需求主力为400600方。 企业特征：这类型企业有一定的实力，讲究办公环境和办公品质，对于写字楼的档次、形象、配套、物业管理要求较高。,目标客群思考,2、大浙江写字楼“投资客群”描述 我司启动商
4、业动力网，选择了200位温州、绍兴、丽水、义乌等地投资客户进行了针对性调研。 年龄集中在3545岁之间 主要来自于私营业主，拥有自己较大规模的企业，资金灵活型较强 年收入在500万以上，收入稳定，属于社会富裕阶层 有较强的投资意识、平时多有股票、外汇、期货、基金等投资 有多次的各地置业经验、涉足住宅、商铺、写字楼 成熟稳重，消费理性 对于写字楼，看重开发商品牌、地段、档次，偏好高档次产品，对于单价敏感性较低 购买需求面积在300500平方米之间，承受总价在1000万左右,目标客群锁定,客群初步定位： 目标客户主要以自用客户为主兼顾投资性客户。 主要客户行业：制造、投资、金融、创意科技 其他行业
5、：服务、证券、贸易、保险 客群区域界定： 1、以滨江高新企业及滨江高端住宅业主为主 2、其次萧山区高新企业为主 3、由于未来交通环境的改善以及商务聚集度的提高，杭州市对周边的中小城市的核聚能力将会大幅增强，绍兴、富阳等区域的民营企业也将是未来潜在客户。,目标客群锁定,1、希望产品更适合自身企业需求； 2、能从中获得企业发展的机会； 3、有较高品质的物业管理服务； 4、看重个人及员工工作生活品质的改善。,客群需求锁定追求更高的性价比产品,取胜市场，差异产品,产品建议,产品思考,通过写字楼产品设计，满足企业、总裁及员工的全方位需求； 通过写字楼产品硬件，提升项目附加值，减少企业日常费用； 通过写字
6、楼产品服务，完善办公配套，帮助企业提升价值。,写字楼产品建议设计建议,设置总裁专属车位 设置总裁专属电梯 设置总裁vip套间 包括办公室、休息厅、卫生间,专属车位,专属电梯,vip套间,写字楼产品建议设计建议,设置观景平台花园 充分利用项目超高层和江景资源提高项目景观价值。,写字楼产品建议设计建议,设置全功能商务会所 多功能商务会议室、综合培训室、商务洽谈室。,商务洽谈室,会议室,培训室,写字楼产品建议设计建议,设置员工体验会所 运动会所、休闲咖啡室、减压活动室。,休闲咖啡室,减压活动室,运动会所,写字楼产品建议设计建议,示范单位A,示范单位B,设置展示区 一楼大厅设置企业展示区给客户充分展示
7、企业形象设计划定区域，满足客户宣传需要。,写字楼产品建议硬件建议,设置自控VRV中央空调可24小时自由办公,自控VRV中央空调 自控性中央空调减少客户使用成本从而实现高档次、形象与低使用成本的完美结合,写字楼产品建议硬件建议,卫星视频会议系统 为客户打造完美的办公设施需要，真正意义上的远程无延迟会议通话系统。,写字楼产品建议硬件建议,千兆网路，无线覆盖 千兆网络到户，身处写字楼任意角落均有无线高速网络覆盖。,写字楼产品建议服务建议,建立政府一站式服务 企业注册登记、税务办理、成长上市咨询一条龙服务，化繁为简轻松协助企业各类手续办理，极大提高创智企业成长效率，完美配合入驻企业成长 （建议采用优惠
8、措施引入此类服务型机构、企业，整合资源，完善商务配套）,写字楼产品建议服务建议,设“商务大使”为客户办理预约场地、机票等服务； 配合电子监控系统，提供24小时保安巡逻服务； 设置大堂服务大使，负责迎客 设立大客户洽谈室，保证客户私密性 引入品牌物管，提升项目整体形象,商务大使,大客户洽谈室,大堂服务大使,商业配套，提高价值,配套融入,写字楼配套商业规划建议,商业整体规划中可考虑适当调整布局，规划以写字楼为主的商业组团配套。,写字楼商业组团配套,写字楼商业配套建议：商业顶部整体园林绿化为写字楼打造公园式办公环境,写字楼商业配套建议：空中SPA 水疗庭院,写字楼商业配套建议：露天泳池+水晶餐厅,写字楼商业配套建议：顶级观景健身房,写字楼商业配套建议：私人美容SPA,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,