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1、考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值,不妨一试。 公式一:租金乘数小于 租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式: 租金乘数投资金额每年潜在租金收入,数值小于较合理。一小户型,年时售价万元,月租金元,那么它当时的租金乘数是倍。 该房产租金乘数() 本文原载于技巧网评 一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过倍,很可能会带来负现金流。几年后这套房子若售价已经上涨到万元,而月租金却仍不到元,租金乘数升到倍,已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的
2、总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 公式二:年至年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是: 投资回收年数(首期房款期房时间内的按揭款)(月租金按揭月供款)。 一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在年至年左右。以上文提到的小户型为例,假设年时首付万元,每月按揭供款元,年后交房,当时它的投资回收年数是年。 投资回收年数()() 但是到了年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供
3、款,实际上面临投资无法回收的境地。 公式三:年收益是否物有所值 另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该物业的年收益年房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益年房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益年房产购买价,该物业价值已高估。 仍以上文提到的小户型为例,年时,年租金收益为元,乘以等于万元,大于当时的售价万元,因此是值得投资的。但是现在,就以元月租金计算,合理价值为万元,远远小于当前万元的售价,价值已经被过度透支了。 以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。