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1、,西城嘉园期,宇达工作室,宁晋市场概况,西城嘉园期,宇达工作室,1、目前市场上推出的城中村改造项目包括：书香江南城，紫金名苑，晋福苑两栋，水墨庭院，上元南都。即将推出的项目有东南汪和南塔庄新民居项目，两个项目各占地50亩左右。 2、近期受宏观调控政策影响，以及随着宁晋市场销售淡季到来，各楼盘到访量明显下降，出现观望趋势。 3、小产权房所具有的独特的价格优势以及规模优势，可能会对市场产生一定的冲击。 4、宁晋市场缺乏规模性的娱乐游乐场所和特色商业街。 5、小产权房虽然没有独立产权，但由于价格便宜，所以很多客户在多方对比后宁愿选择小产权房，其对房屋转为大产权充满信心。 6、明年可能会再次推出23个
2、城中村改造或新民居工程，应考虑其对市场的影响度。 7、该区域楼盘在建楼盘为天山水榭花都和水墨庭院，其中水墨庭院是城中村改造项目，距本案最近。 8、中等及中等偏下层面消费者的需求在80-120平米，单价在1500-2200元/平米的中低档的多层普通住宅，特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些。 9、区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群购房属于刚性需求。 10、认可朋友间的介绍，比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。 11、购房群体主要包括事业单位人员，企业厂矿员工，私营业主，外出务工
3、人员，下属乡镇人群。 12、宁晋市场今年的投放量较大，明年的市场可能会出现供大于求的局面。,西城嘉园期,宇达工作室,区域内竞争楼盘分析,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,数据分析：,1、通过对宁晋房地产市场的调研分析，可以看出，宁晋县商品房价格浮动空间为21002600元/平方米，其中最低1700元/平方米，最高3200元/平方米. 2、市场上推出的优惠活动主要包括:团购优惠，面积优惠，房款优惠。 3、小产权房户型以两室两厅和三室两厅为主，面积以80100平米和110140平米两个区间为主。 4、区域范围内楼盘的分布状况与宁晋城市空
4、间发展趋于一致，大多集中在开发区或城区边缘，老城区范围内楼盘较少。 5、外地开发商开始进入宁晋市场，并且各楼盘一般都有专业的代理机构参与设计、营销，市场竞争性趋于明显。 6、区域内户型结构以三室两厅为主，兼有部分两室和四室户型，主力户型面积维持在130160平米之间。 7、各楼盘价格与市场行情对比趋于理性化，与当前市场价格较为接近。 8、宁晋区域内目前仍以多层为主，兼有部分高层和小高层，多层西楼头和顶楼销售情况不太理想，而高层中高楼层（一般为顶楼往下46层范围内）不太受购房者的青睐。 9、近期，在售项目中，三个楼盘已进入尾盘期，其他项目多数处于新推房源的认购时期。 10、各楼盘的价格或认购参考
5、价格较以前并没有较大的浮动，采用低开高走策略的可能性较大。 11、新民居及城中村改造放量较大，可能对在售楼盘有较大压力。 12、除了传统的两室和三室户型，市场上开始出现一室的小户型和200平米左右的跃层户型。,西城嘉园期,宇达工作室,本案客观现状,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于新兴路与晶龙路交叉口，交通方便通畅。 二、位于重工业区。 三、项目附近有一大型在建公园。 四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区。,区位现状：,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差。 三、户型设计没有亮点。 四、缺少大型商业生活配套。 五、楼盘没有清晰的定位。 六、销售人员
6、消极。,楼盘现状：,西城嘉园期,宇达工作室,销售很不好！,销售现状：,西城嘉园期,宇达工作室,为什么销售不好？,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差，烂尾楼印象很深。 三、付款方式单一，只能一次性付款。 四、产权不明晰，占用工业用地。 五、楼盘口碑不好。 六、客户心里存在担忧问题，怕交不了房干脆不买，导致销售搁浅，资金链断裂。,西城嘉园期,宇达工作室,目标客户群分析,富豪阶层,高收入阶层,中高收入阶层,中等阶层,中低阶层,低收入阶层,他们年龄在2535岁之间。 他们长期生活或工作在本案周边，区域依赖性较高 他们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业
7、，以享受近距离的便利 他们不一定很有钱，但有自己的想法 他们愿意选择自己喜欢的居住方式，但不愿意承担过多的经济压力 他们不愿意浪费太多的时间在琐事上，一站式的服务更适合他们 他们是典型的时尚主义者，买东西更看重个性,西城嘉园期,宇达工作室,我们应该怎么做？,西城嘉园期,宇达工作室,对楼盘进行重新定位,渴望自由、挣脱束缚的年轻人，奋斗中的“青年城”,精品两室 年轻人有更多的自由空间，挣脱父母的臂膀，展翅翱翔，向自由招手，打拼自己的天地。 菜单式装修 装修的烦恼交给我们，一站式服务，节省更多的时间畅想DIY式的精装住宅。,西城嘉园期,宇达工作室,拓宽宣传渠道，加大宣传力度,使用宣传炸弹，对目标人群
8、进行狂轰滥炸。,户外投放 主要街道路口，人群聚集处的户外展位。 D M广告 将“西城嘉园”直接送到客户手上。 组织活动 吸引人群，聚集眼球。 联动策略 联合餐饮、商场、影楼等进行折扣活动。,西城嘉园期,宇达工作室,组织进行团购，刺激销售,锁定周边企业厂矿，进行联合，组织团购，给予优惠，促进销售。,项目位于工业区，本地及外地年轻务工人员特别多，但购房经济负担较重。因此： 1、联合企业，将房款作为员工福利。 2、以企业为单位，团购优惠。,西城嘉园期,宇达工作室,从付款方式下手,付款方式多样化，一次性和分期并举，满足不同人群。,采取一次性和分期两种方式，分期有优惠，一次性优惠更多，两相对比，突出一次
9、性付款价格优势，可以迅速回笼资金，保证后期工程进度。,西城嘉园期,宇达工作室,从产品本身下手,创新DIY设计，菜单式装修，让年轻人有自己的想法空间。,提供多种装修方案，采取客户自选的装修模式，把主动权交给他们，让他们DIY一下自己的住宅。,备注：1、普通优惠现已不能吸引更多的客户，采取购房送装修的模式来吸引年轻群体。 2、联合装饰公司共同参加优惠活动，实现双赢策略。 3、装修成本控制在200元/每平米，平均每套住房在18000元22000元之间。,西城嘉园期,宇达工作室,树立良好的企业形象,组织、倡导或参加公益性活动，迅速提升企业形象，增加美誉度。,在节假日或其他适宜时间组织公益性质的活动，例如现在全球倡导的低碳活动，支援灾区奉献爱心的活动 提前做好活动的前期宣传，保证活动现场的人气，必要的可以邀请当地媒体参与，以加大知名度。,西城嘉园期,宇达工作室,我们能带来什么？,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,