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1、总策划：郭栋,差异化,策划思考：,总策划：郭栋,思考一：当逆境中的楼市频繁上演促销大战，当消费群体已经麻木于“买房子送XX”，“优惠”、“特价”甚至是“免费”这类的词语时，我们能做些什么？我们是否还要跟风？,总策划：郭栋,思考二：城尚城作为一个具备良好市场口碑，拥有高端居住氛围的现房社区，当众多刚性需求还在为寻找现房苦苦奔波时，城尚城真的还需要用早已疲惫的免费送等噱头俘获客户？,免费送装修,总策划：郭栋,在对城尚城的现状进行多次头脑风暴后，惠斯顿策划小组认为在当前市场状况下，用直接赠送装修的方式促销并非上策，市场难受追捧，且购房者对此类促销顾虑多，另一方面城尚城已多次采用送装修的方式促销，新鲜
2、度不够，实际效果有目共睹。 购房者是否会因为免费的装修而特意选择城尚城？,？,？,？,？,总策划：郭栋,在如今形势错综的楼市迷局中，城尚城尾房销售想要破冰，要么行直接触底的底价促销，要么创新一种具备差异化的针对性营销。,总策划：郭栋,因此惠斯顿认为：赠送装修只可作为促销，且免费不要那么直接，而此阶段的营销重点是建立一种针对性的差异化营销，对尾房购买群进行小范围个体策略，实现促销于营销联动。,总策划：郭栋,活动方案一：针对房源特征 锁定目标客户 进行个体营销,. 方案规划 概念 / 定位 / 细则,总策划：郭栋,策划概念： 强化城市核心现房概念，针对尾房特点 1、主打周边大家庭多人口具备首付能力
3、的刚性购房者， 2、周边高收入，追寻城市奢华居住空间的精英人群。 通过极端差异化的营销手段对特定客户开展促销。,总策划：郭栋,定位： 区域定位： 崇安及周边城区 客群定位： 政界、金融业、医疗业 、 高端酒店长期居住者、拆迁或改善居住急需购房者、多人口家庭（父母同住或小孩多）。,总策划：郭栋,活动细则： 主题： 崇安核心 大“家”现房 活动时间：2011年9月9日10月31日 活动对象：目标客户 活动形式：向目标客群的单位及组织发布促销，以团购形式专享底价及豪化装修（根据购买人数确定装 修标准） 活动发布：直投DM、区域内硬广、单位合作、特定互联网。,总策划：郭栋,活动规则： 1、以团购形式对
4、特定单位及组织开展专享促销，2人即可成团，每团上限20人，人数越多优惠越大，除享受最低房价外，还可以免费赠送豪华装修，装修标准为1000元/起，每增加一个人装修标准加100元/，最终装修价可以抵用房款； 2、装修风格可由购房者于装修公司共同制定，并可参加“我秀我家”装修评选； 3、参团报名可由团购单位统一组织递交至城尚城销售中心，也可以到销售中心报名参团，参团需交纳10000元定金，定金在团购结束时可冲抵房款并获赠会所健身卡一张，如放弃购买定金不退； 4、团购结束日为2011年10月31日上午10时，活动期间每日在销售中心公示已参团人数及倒计时天数（已交定金为准），活动截止当天参团人员需交纳不
5、低于10万元的购房预付款，最终以交预付款人数公布团购人数及获赠的装修价格；,总策划：郭栋,活动方案二：我秀我家,. 方案规划 主题 / 目标 / 细则,总策划：郭栋,活动主题： 我秀我家 城尚城家装评选大赛 活动时间：2011年11月15日起12月15日止 评选时间：2011年12月15日上午9时 报名方式：电话 售楼处现场 短信 网络 活动地点：城尚城会所 活动嘉宾：城尚城业主 无锡其他社区业主 意向客户 奖项设置：一等奖1名免费装修、二等奖5名五万元购房抵 用券、三等奖5名二万元购房抵用券,活动主题：,总策划：郭栋,活动目标：,造势,通过活动扩大影响力及辐射范围 引起关注,促销,赠送购房抵
6、用券 拉动城尚城销售,总策划：郭栋,活动对象邀请 参赛选手邀请 评审团邀请,规则制定 参赛规则 奖励规则,活动展开 作品收集 推广宣传 客户整合,活动收官 作品评选 颁发奖项 成果总结,活动流程：,总策划：郭栋,利用项目现有的广告资源，发布设计大赛的主题和报名起止时间、奖项设置； 社区公共区域发布活动方案及奖励规则； 售楼现场配合，墙体展板广告2块，宣传易拉宝2个，宣传单、报名表若干，设定报名咨询区； 报名作品由专人收集整理，分欧式组、中式组、现代组； 作品需递交到现场，附3张以上实拍图或效果图并标注个人信息； 整理项目来访客户信息，由售楼员邀请潜在客户递交心中最美装修图参赛，并告知奖励政策；
7、 邀请锦华装饰设计师3名、常工集团领导3名、媒体人员3名组成专业评审团； 大众评审团由10名业主代表、10名意向客户、5名媒体组成； 活动开展过程中以短信、网络、媒体造势宣传； 作品选定以投票形式进行，由常工集团高层领导完成最后的颁奖； 活动结束后对获奖作品进行公示，并指定赠送的装修方案。,执行细则：,总策划：郭栋,活动方案三：维系老业主,. 方案规划 主题 / 目标 / 细则,总策划：郭栋,活动主题： 此城有你 城尚城“主”“主”同乐惠 活动时间：2011年10月31日起 活动地点：城尚城销售中心 活动对象：常工老业主、意向客户、新业主。,总策划：郭栋,活动目标：,感恩,常工集团无锡10年里
8、程碑 城尚城感恩回馈,促销,挖掘老业主身边资源 改坐销为行销 让新老业主共惠,总策划：郭栋,整合老业主资源 以赠送物业费和购房卡的 名义约业主到售楼处 告知活动特惠方案,活动发布渠道：,邀约发布,备注：为避免产生负面影响本次老带新的促销活动，只以与老业主邀约的形式发布， 以口碑相传，不做媒体推广。,总策划：郭栋,1、 此轮活动为老客户带新客户专属，其他客户不参加此次活动， 此活动与其他活动可同时享有。（鉴定原则： 新客户第一次 到访需有老客户陪同）。 2、 老客户带新客户到现场不论是否成交，双方均可获得1000元购 房抵用券一张，抵用券可冲抵定金或购房款。 3、 如新业主签约，老业主可为新客户
9、在最低价格的基础上，再申请1万元 现金优惠（每个老业主有2次机会）。 4、 新业主成交后老业主可获免2年物业费，同时新老业主均获得家用投影仪一台。 5、 对所有老业主发放“此城有你贵宾卡”，卡片可享有城尚城会所8折优惠等特权，重点推广卡片积分功能，提倡带新客户，每带一名客户积分1000分，积分可兑换礼品及华润等值购物卡，积多少送多少。,活动规则：,总策划：郭栋,老业主邀约 邀约到现场发 此城有你贵宾卡 传达特惠政策,规则制定 活动规则 奖励规则,活动准备 此城有你卡片制作 细则制定 业主资料整理,执行流程：,活动收官,总策划：郭栋,其他维系老业主方案：,活动时间：2011年12月1日起 活动嘉
10、宾：老业主及意向客户 活动主题：情亲双响炮、为您找个好邻居 老客户圈层拓展活动 活动内容：为了更好的深度挖掘已购客源配合由坐销改为行销，更变为传销的方式，对于由老客户介绍过来的新客户（鉴定原则：新客户第一次来是由老客户陪同），成交以后： 老客户可获得价值5000元的购物消费券，而新客户则可以有在总房价上2万元的优惠。,总策划：郭栋,其他维系老业主方案：,活动时间：随时 活动嘉宾：老业主及意向客户 活动内容：配合节假日 开展社区文化 现场售楼中心举行小型沙龙会所性质的活动，聘请专业讲师围绕装修讲座（客户若有需求装修可与其合作，以城尚城名义给予设计优惠）、养生讲座、育儿讲座等，进行互动性质的讲座。
11、,会所小活动,总策划：郭栋,项目自身媒体：社区入口广告位、车库出入口广告位、电梯间、会所、售楼中心等； 项目现有媒体：项目正在投放还未到期的广告平台；,媒体选择：,总策划：郭栋,网络媒体：房产网站、家装网站、设计网站； 广播电台：无锡交通台、无锡音乐台15秒循环广告； 短信群发：选择企业管理层、高端消费群、私营业主的数据库进行短信群发； DM直投：根据客户群体发布直投信息；,媒体选择：,总策划：郭栋,LED户外大屏：选取人流量大、商业繁华地段循环播放 30秒广告。,媒体选择：,总策划：郭栋,A、总体预算 总销额预估为3.3亿元，建议广告费用配比2%。所以广告费用大致为660万 左右。费用细分配比为：媒体广告50%，330万元；公关活动40%，264万 元；相关物料费用10%，66万元。,媒体预算,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,