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1、,中航苑：中国 都市示范区（UDD.CN ）,20030903,中航苑 UDD.CN,报告结构,区域定位方向,区域增值举措,区域运作模式,区域城市意象,区域开发建议,拥有深圳市民最高提及率的核心商业区,上世纪深圳典型城市意象,老罗湖,东门（杂乱） 港化（低俗） 粤文化（市井） 日益衰败没落 被新移民摒弃,“,”,未来 前瞻 有升值潜力 大兴土木 政府行为,“,CBD中心区,”,特区 开放 高科技 深圳速度 邓小平 世界之窗 华强北商业区,深圳的城市意象,”,“,本区域,酒店 上海宾馆/21世纪 大百货天虹、万佳 专业市场赛格/顺电 服务业中西餐饮 时装曼哈/紫荆城 MALL铜锣湾,本区域代表着
2、深圳新兴力量的前沿阵地,现有深圳文化的集中体现,中航苑以国际视野造就深圳。 中航苑深圳都市发展的“风向标”。,中航苑无疑是深圳最受瞩目的都市改造计划,旧城改造的显性目标：改善城市环境、优化城市功能,深圳各区域的旧城改造,东门传统商业 人民南金融服务 岗厦村中心区延伸 鹿丹村住宅 笋岗现代物流 华强北其他以小户型为 区域主的住宅,中航苑所在区位的改造性质为核心商务区的改造,旧城改造的终极目标区域增值,全球城市发展的8种模式（11个案例）,金融保险中心,全国性总部,地区性总部,高科技中心,公司服务中心,产业服务中心,加纳利码头（伦敦） /上海陆家嘴,拉德方斯（巴黎）/北京CBD,丹佛中央商务区（丹
3、佛市）,奥斯汀市区（奥斯汀市）,堪萨斯市中心（堪萨斯市）,堪培拉（澳大利亚）/深圳中心区,政府中心,城市功能负荷体,北京中关村,筑波商务区（日本）,全球核心商务区,金融中心-加纳利码头（英国）,形象,功能,95%商务 5%零售,伦敦领先的现代化金融区,增值举措,建英国第一高楼 集合住宅 中央广场 水上通道,1,加纳利增值举措,1,英国第一高楼加拿大广场,瀑布集合住宅,上海陆家嘴,形象,功能,金融办公 证券 跨国公司 商业 会展、会议,金融贸易中心区,增值举措,超高层建筑 标志性建筑 购物中心 公共设施 世纪大道,2,金茂大厦,世纪大道,东方明珠电视塔,2,上海陆家嘴商务区增值举措,全国性总部-
4、拉德方斯（巴黎）,形象,功能,44%步行区 10%绿化 46%建筑物 50%外国公司 26%全球前50大公司总部,法国的经济商务中心,增值举措,标志性建筑“新凯旋门” 70多个雕塑 大面积步行道 400余种植物 主轴线,3,拉德方斯增值举措,恺撒大拇指,主轴线,新凯旋门,步行道,3,北京中央商务区,形象,功能,办公 会展 酒店 居住 文化娱乐,一流的国际商务中心区,增值举措,集中的超高层建筑 标志性建筑 公共建筑 高级公寓,4,广播电视大楼,标志性建筑,高级公寓,北京中央商务区增值举措,4,地区性总部-丹佛（美国）,形象,功能,50%公司来源丹佛 许多全国性及跨国公司总部,-,增值举措,现代化
5、商业建筑群 商业中心 娱乐中心,5,丹佛增值举措,5,商业,娱乐中心,建筑群,高科技中心-奥斯汀,形象,功能,70%以上企业与IT有关 70%为甲级写字楼,理想之城,增值举措,零售场地 现代化建筑,6,奥斯汀-增值举措,商业,建筑,6,标志性建筑,公司服务中心-堪萨斯（美国）,形象,功能,120万平方米办公空间 大量主流零售店 4万个停车位,美国电话服务中心,增值举措,喷泉 古典主义风格建筑 多停车位,7,堪萨斯增值举措,停车,喷泉,传统建筑,7,政府中心-堪培拉（澳大利亚）,形象,功能,政府办公 国立图书馆 国立大学 议会大厦 零售 办公 少量居住,国家核心,增值举措,众多地标性建筑 纪念馆
6、 广场,8,广场,图书馆,议会大厦,8,堪培拉增值举措,深圳中心区,形象,功能,行政办公 商务办公 文化、娱乐 商业 居住 会展,具有国际标准的行政、文化和商务中心,增值举措,超高层建筑 标志性建筑 购物公园 公共设施 深南大道,9,深圳中心区增值举措,9,国际商会中心,深南大道,北京中关村集中商务区,形象,功能,商务办公 人才培训 技术交流 政府服务 会展,高科技商务中心,增值举措,标志性建筑 绿化广场 特色建筑,10,北京中关村增值举措,10,S O H O 现代城 THE NEWTOWN,CCTV 新址,中关村西区楔形绿带建筑群,日本筑波中心区,形象,功能,商务办公 人才培训 技术交流
7、政府服务 会展 居住 公共建筑,卓越的中心城市,增值举措,酒店 政务中心 文化中心 景观大道,11,筑波增值举措,公园,筑波景观道路,市政友谊中心,11,区域增值的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,人文符号,功能化体系,区域标识,强制性视觉冲击标志性建筑/豪华酒店,硬性指标,软性指标,商业建筑群,便利停车,步行系统,特色符号语言,纪念性/风格化建筑（群）,交通畅顺,多功能公寓,案例核心启示,区域增值的典型归纳 类别KPI特性中航苑的增值方向 重要元素标志性 重要举措功能性 重要补充人文性,深南路沿线-超高层/豪华酒店,商业建筑群/多功能公寓/超大型停车场,完善的步行系统/景观元素/酒
8、吧街,1,2,3,深圳？,城市及区域的形象定位,城市或地区形象定位 香港动感之都 新加坡新亚洲 大阪体育乐园 悉尼文化之都 迪拜中东的运动之城 西孟加拉通往东方之路,中航苑示范深圳的未来,中航苑 中国都市示范区(UDD.CN) ChinaUrban Demo District,都市示范区与传统商务区的区别,UDD本项目如何运作？,关键词：大型商业MALL,国内Mall统计,已建成和即将开业的项目52个，约700万 在建和待建项目27个，约1000万 79个项目投资总额高达17000亿人民币,一场超豪华的金钱盛宴正在上演！,Shopping-Mall的几个误区,购物中心越大越好,一站式消费、追求
9、大而全,形象工程、献礼工程，政绩的体现,定位豪华高档，并追逐国际顶尖品牌,商业区形态特征分析 基本要素 区域性商业区 社区性商业区 邻里性商业区 规模（） 36000-180000 9000-36000 1800-9000 日人流量50万以上 5万以上 居住人口5000以上 辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内 美国不同 规模购物 5% 32%63% 中心的比例,购物中心越大越好？,发达地区零售业发展较成熟的国家，三种购物中心的比例始终保持在1：5：10，即2/3的购物中心是小型化的。,购物中心越大越好？,Shopping-Mall是否要大而全？,OUTLETS Mall（折扣店
10、）,1,特点：汇集厂家折扣品牌殿的商业走廊，或是汇集沃尔玛等低价型业态的聚集区,中心建筑面积17万平方米,全国首家OUTLETS Mall 代表着全新零售业态的购物中心,营业面积达16万平方米,1000余个车位。,为名牌商品持有者和代理商开辟了一条销售过季商品的畅通渠道,案例：燕莎奥特莱斯购物中心（北京）,专卖型购物中心,2,特点：没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺组成，是集市向室内空间的演变,案例：,国际仓储式装饰材料专卖连锁Mall,始创于瑞典的全球家居专卖连锁Mall,全国最大的家电零售连锁Mall之一,景观型购物中心,3,特点：整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅游景点，通常
11、是将古建筑改造，或是设计一个具有艺术化外观的建筑造型,占地26万平米的巨大综合型建筑,融饭店、办公和贸易等多种功能为一体 是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所 5大主题区域：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场,全球零售业大型综合性商城的标志性建筑,案例：博多水城（日本福冈）,上海新天地,娱乐型购物中心（Mall of America）,特点：除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等娱乐设施及创新业态,4,相关指标：,总投资：13亿人民币 占地面积：5.1万平米 建筑面积：15万平米 其中商业面积：6.7万平米 星光广场面积：3万平米 停车位：644个,案
12、例：中信城市广场,目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的Shopping Mall,差异化主题路线的方式： 引进以吉之岛、西武百货为代表的100多家知名商家作为商场的有利支撑 依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性,5,生活型购物中心,特点：最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足商圈居民的日常生活需要,娱乐型零售店+娱乐设施,购物中心类型归纳,景观型艺术化外观形成旅游景点,折扣店低价业态聚集区,专卖型某类产品专卖店,生活型常见的满足日常生活需求,高起点的中航苑都市示范区(UDD.CN)需要全新的商业建筑形式和创新业态,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式 硬件指
13、标,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式,DIS系统 DSS系统,6,7,2,3,4,5,1,五星级酒店（“希尔顿”式）标志性元素,新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）,“OCT”广场、 “纪念公园”式的公共场所,具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）,引领潮流的展示中心娱乐型（创新业态）购物中心,人文性补充,功能性举措/景观型购物中心 （新型商业建筑形式）,(district identifications system),(district service system),1,2,3,5,4,2,GRID（网格）,center,几何型城市网络，分为6个Block和一个中
14、心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份,Block的构想,1,5,6,4,3,Block Plan,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,N,Center,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Block1+Block2：,68层超高层中航广场创造深圳又一风景线,Center,标志性建筑群超高层/豪华酒店,模式1,Block商务集聚区李嘉诚投资,创造“财富神话”的场所和黄总部以及 相同重量的国际机构的加盟,项目能成为UDD的前提要素,Block1+Bloc
15、k2：,规模效应： Block1+Block2是UDD的重要元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击,Block1+Block2的建筑形式及理念,Block1酒吧街： （人文符号）,酒吧街,工作之余找乐的最佳去处 看不完的人 24小时不停息的都市疯狂 由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）,新产品、新创意、新理念的集中展示区 潮流发布中心 信息发布站 品牌橱窗 主题推广区 投资会联络处 标志性等候点,Center：,模式5,创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点,Center 的建筑形式及理念,磁力效应：UDD的核心景
16、点，为消费者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所,城市之门,媒体展廊,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Center,轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,模式4,视觉中心与轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,可以体味到都市生活的各种乐趣 有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和 纽约、伦敦、巴黎的市中心一样 是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方,Center,Block3+
17、Block4+Block5：,Street Mall+ Box-Shopping,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,“Street Mall”的设计理念,混合效应： 招商/设计的互动性 “50：20：30” 零售、餐饮、娱乐的 的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与Shopping Mall 的常规比例75：15：10有相当差异）,Street Mall,“Street Mall”,Street Mall的建筑概念模型Folded street,Folded street与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼,观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次
18、，同时营造出生态观景平台,Street Mall的建筑形式,直通街概念建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店 与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报,与传统的Shopping Mall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店,形成整体多中心效应：,Block3：“Box-Shopping”,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,Block3：“Box-Shopping”,Box-Shopping的建筑
19、形式,Block3+Block4 + Block5,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,专家公寓 留学生公寓 IT公寓 经理人（CEO）公寓 艺术家公寓等 保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变）,Center,（塔楼）：“多功能公寓” （功能性举措）,Block3+Block5（塔楼） “Box-Living”,价值缘于可变,room,Box-Living的定位弹性空间,满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求,room,以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）,Box-Living的平面组合形式,room（居住魔方）户型设计的可
20、变性与适应性,room,Box-Living的针对客户的典型组合方式,Box-Living的建筑形式,Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”,Block4（塔楼）： 超标准服务式公寓,超标准服务式公寓建筑形式,建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性,深圳典型城市天际线,街墙立面的营造 标志性建筑群强制视觉冲击,需要营造出深圳城市天际线，中航广场的主塔楼为68层高，与赛格广场、上海宾馆相互呼应，形成独特的都市天际线。,沿街环境的营造 “纪念公园”式的公共场所人文符号,沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素人文符号）,加强地块与中心公园的联系，设置空中走廊，联系本项目与中央公园的人流
21、。,沿街环境的营造 中心公园的合理利用,中心公园 Center park,营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合,强调建筑空间影响人们行为方式的原则,街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群人文符号）,地下空间的营造 地下停车场空间的畅通,华富路,地下与中心公园连通,商业停车：120个 公寓车位：大于450个,-1F2F,地下空间,设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分别设出入口,-1F,中心公园 Center park,-2F1F,本项目停车场 Parking,华富路 Huafu.RD.,Zhenhua Bus Stations,中心公园停车场 Centerpark parking
22、,Retail Concourse,地下商业走廊,中心公园停车场 Centerpark parking,本项目停车场 Parking,振华路口站台,景观创作营 Landscape,地下空间的营造 地下空间的利用,公寓面积：6万 商业面积：约3万 总建面：8万 占地：1.8万 容积率：约4.5,区域开发建议 地块面积测算,中心公园 Center park,公寓面积：5.6万 总体商业面积：约 1.1万 总建面：6.4万 占地：8500 容积率：约7.4,Center,公寓总建面：约13.5万 商业总建面：约5.2万 总体容积率：约4.55,区域开发建议 商业分布,中心公园 Center park,B4,B5,B3,Center,区域开发建议 地块面积测算,区域开发建议 经济测算,商业部分,住宅部分,中心公园 Center park,都市示范区（UDD.CN）的建议模式归纳,本阶段的服务目标,挖掘价值（区域增值举措） 理清思路（区域定位方向及示意）,深圳未来都市见证,The End.,