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1、房屋价值评估报告一、估价对象1. 估价范围：本次估价对象位于陕西省汉中市洋县马畅镇双庙村的一栋农家自居房。该 房屋共有 2 层，建筑面积合计 180 平方米，附带一个 150 平方米的庭院，土地使用权面积合 计 260 平方米。2. 权益状况：估价对象房屋已取得房屋所有权证和国有土地使用证，无权利瑕疵。 3 房产实物状况.土地状况：房屋位于陕西省汉中市洋县马畅镇双庙村。基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为汉中盆地地区。地质、水文：地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。开发程度：该地区达到 “五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平 整）。建筑物和地上附着物状况：估
2、价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构，建于 2008 年夏季，工程质量 较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有 1 台美的空 调，配电、通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高 2 层，东西方向的侧房 1 层， 每层高为 3 米。房内有齐全的家具设备。本次评估该房屋的正房，建筑面积合计 180 平方米，各层实物状况和建筑面积基本相同。 每层一个客厅和 4 个卧室布局，局部有铝合金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉 刷，楼顶为现浇楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保 养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使用
3、状况正常。4.区位状况该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县， 西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。历史悠久，经济繁荣。交通便利，有多条交通干线， 108 国道穿越此区。经济较为繁荣，有多个贸易集市。该地主要从事农作物的生产，如水稻， 玉米，花菜，小麦等，也是经济作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。该地 区的旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。且近年兴起的“汉中市 油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。二、评估目的评估该房地产 2014 年 4 月的市场价值.三、评估基准日二零一四年四月二日四、评估原则1、 合法原则2、 替代原
4、则3、 最高最佳使用原则4、 估价时点原则5、 客观、公正、公平原则五、评估方法由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没有什么收益。若采用成本法，则牵涉 的相关材料和信息较多，由于资源有限，许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调 查，该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场 比较法。所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。六、估价计算过程1、选取比较案例根据估价对象房屋的基本情况，通过市场调查了解，收集了与估价项目有关的市场交易
5、 实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或相近、地区相同、估价时点接近、 交易情况正常的要求，选取了如下三个比较案例：案例房屋名称楼面积交易价格 交易时间层（元/平方米）ABC某房屋某房屋山区迁户安置房212130 平方米98 平方米140 平方米1538130017862013.62012.122014.22、对比比较因素及确定比较因素指数比较因素估价对象案例 A（元/平方米） 案例 B（元/平方米） 案例 C（元/平方米）交易价格交易时间交易情况 交通便捷度 形象及档次 设施设备面积规模新旧程度楼层结构装修待求近期正常一般一般齐全180已建 5 年2 层中档15382013.6正
6、常一般一般相仿130已建 3 年2 层中档13002012.12正常一般偏低相仿98已建 10 年1 层低档17862014.2正常较高较高相仿140刚建成2 层高档3、确定比较因素指数比较因素交易价格交易时间交易情况 交通便捷度 形象及档次 设施设备面积规模新旧程度楼层结构装修比准价格估价对象待求100100100100100100100100100案例 A153898100100100100991021001001554案例 B13009710010098100989598971514案例 C1786100100100102100991051001031635由于比较案例都在估价对象附近，可比性相当，而且修正后的比准价格离散程度不大，故采用算术平均法求取估价对象的比准单价:（1554+1514+1635）3=1568 元/平方米本次估价对象为该房屋的正房 2 层，建筑面积合计 180 平方米，所以估价对象比准总价： 180 平方米1568 元/平方米=282240 元七、估价结果确定估价对象房屋于估价时点的抵押价值总额为：RMB282240 元。