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1、第 1 页 20XX 年公司融资创新工作总结1 特征码 EOwZrTVNyQtjPWYlqpSc 20XX 年，在您的领导下，我继续参与了公司的多项创新工作， 在即将辞旧迎新的时候，我想将我对我们创新工作的认识、理 解和明年创新工作的建议向您汇报如下，不足不妥之处，敬请 指正。 一、融资创新工作的开展 我作为集团公司融资创新工作小组成员兼秘书，在您的指导和 其他同事的配合下，全程参与并积极推进了中海信托、中投信 托、中融信托、中泰信托等十多个信托计划，与您和大家多次 前往北京、上海、深圳、无锡等地与信托公司、银行协调沟通， 主要工作内容涉及交易结构的商谈、合作框架的拟定、交易文 件的评审、收益
2、成本预测、集团和项目的尽职调查以及信托计 划成立后的后续监管等。 20XX 年 4 月 21 日，我们的第一个房地产信托投资基金历经一 年的努力终于正式成立，使公司在资金严重紧张的关键时刻获 得了 20 亿的融资资金，并用其在香港资本市场回购 20年 到期的亿美元优先票据，在受资本市场青睐的同时也获得了 可观的收益。 目前的工作内容有：（此处略去 XX 字） 第 2 页 二、融资创新工作对我的促进和影响 融资创新工作推进的过程，我不仅是在学习，更是在实践着公 司和您的想法，锻炼着自己的眼光和思考，可以相对独立的推 进一个信托计划工作，从交易结构的探讨、尽职调查的执行、 交易文件的讨论、与各方的
3、沟通和协调、具体工作的安排和推 进，我都在尽可能的做我能够去做的事情。在这个过程中，我 自己也能感受到自己的进步，对于信托融资需要规避的房地产 行业瓶颈、信托公司风险偏好、资金进入退出机制、资金募集 模式、公司在信托融资方面的担保、监管和成本上的诉求等有 了比较清晰的认识和了解。 在今年的工作过程中，我逐渐感悟到要充分调动个人主观能动 性去开展工作，不要也不能被外部地种种不利因素所影响，在 明确目标之后要千方百计、千言万语、千山万水、千辛万苦的 去努力达成，执着地去追求，成功细中取，细节决定成败。 在今年的工作过程中，我养成了一些好的工作习惯和工作方式， 凡事预则立，事情要分轻重缓急地做，与人
4、沟通采取邮件、电 话、短信、面谈中的哪些方式，文稿修订方法，商务谈判的小 技巧等等。 当然，我也知道自己存在不少的缺点和不足，如法律知识不够、 实际运作经验欠缺，都需要在今后的工作中不断改进和完善， 继续向您和其他同事学习。 三、对融资创新工作的理解 第 3 页 20XX 年，中国的房地产市场从年初的冰点到如今的沸点，公 司牢牢抓住发展契机，众志成城，内外兼修，在实现销售额进 入全国前列的基础上，积极在全国范围内通过各种方式增加土 地储备，同时全方位创新融资模式获取发展资金，为实现 35 年达到销售额全国前五的目标打下坚实的基础。 目前，房地产开发仅仅在依靠开发贷款获取融资的单一融资模 式，我
5、们工作的目的是要开拓多渠道、多方式的融资，要寻找 房地产开发项目在拿地之前或拿地之后取得四证之前或已经取 得开发贷款，还是否有其他的融资模式，以解决土地资金沉淀， 更快的收回投资或快速扩张规模，而在这一过程中也是在推广 和宣传我们的公司。 但是，创新融资工作受到国家和地方法律法规限制、信托公司 对政策的理解和风险把控、银行对政策的理解和募集资金能力、 公司项目素质、公司领导对工作的认可程度等诸多因素的影响， 并不是一件容易的事情，是需要我们付出更多的时间、精力、 脑力才能去实现的。 我们的融资创新工作小组作为一个横跨多个部门的合作团队， 每个人都有自己的本职工作，在此基础上积极参与创新工作的
6、拓展，充分发挥各自的专业特长，推动创新工作的开展，这种 分工协作、各取所长的模式类似于一个资产管理公司，可以为 公司今后实现轻公司的管理目标积累一定的实践经验。 从目前来看，我们的工作还是做融资创新，但从长远来看，它 第 4 页 应该向着一种业务模式的创新发展，我们寻找并引进更多的资 金合作伙伴特别是个人的闲散资金投资到房地产项目，由绿城 来负责项目的开发，实现投资商与开发商的分离，可以在短时 间内推动绿城的开发规模更上一层楼，这也是一种非常有利的 商业待建模式，为客户创造价值的同时实现绿城的百年理想！ 四、对今后融资创新工作的建议 1进一步明确创新工作开展的对象，建立充沛人脉关系 只要不是使
7、用信托公司的自有资金来进行投资，就尽量不要直 接找信托公司，要直接与资金提供方，即银行、个人或其他公 司，这样可以节约融资的时间成本、资金成本，并提高工作效 率和成功率。融资创新工作，要有选择地去做，毕竟人的精力 有限，公司的项目资源也有限。 因此要加强与各大银行投行部或资产管理部的沟通交流，同时 加强对个人潜在投资者的 的推介宣传，尤其使绿城会会员的管理和服务。 2进一步理清创新工作的模式 目前我们在谈的模式有股权债权、信托收益权转让、股权收 益权转让、债权转让、委托贷款转让、并购贷款、融资性保函、 第 5 页 成立平台公司、股权质押贷款、应收按揭款质押贷款、成立房 地产投资基金等等，不管哪
8、种模式，都是在符合相关监管法规 的前提下，取得各方权益的平衡点；不管哪种模式，在资金成 本允许的情况下，只要可以获取资金都可以尝试去做。但是， 从长远考虑，为了形成规模上的效应，应该选取简洁、易操作 而且具备复制能力、 （原有模式基础上）拓展能力的模式，在形 成一些固化模式可以使用的基础上，再去做一些新的尝试。 有一种合作模式，我认为很好：与大的金融机构合作成立平台 公司进行房地产项目的投资，他们为了获取收益，不会干涉项 目的开发经营，交易结构稳定，时间长，可以规避行业发展周 期，而且可以获取金融机构不见断的金融支持，规模可以做到 很大，如果能够向公众开放申购和赎回就更好了。 目前，最具备复制
9、能力的融资模式是使用集团持有的项目公司 股权进行质押，借道信托公司，从银行或市场上获取资金，这 种融资模式，简便易操作，只要我们拿出项目公司的股权，评 估价值可以协商，单笔的融资规模虽然不会太大，但是总体规 模会比较可观，至于成本可以争取控制在 9以内，如果可以 撇开银行来做，则成本会更低。 3初步建立工作的组织保障 现有人员隶属 7 个部门，有各自的工作，在工作时间和工作精 力上会有冲突，某种程度上会影响工作的推进效率，最好能有 相对专职的人员来共同从事本项工作，以投入更多的时间和精 第 6 页 力。 4制订必要的考核评价激励制度 创新是一项前无古人的工作，前景并不明朗，没有现成的案例 可以参考，涉及众多的人、事、法律法规、地方实际，纷繁复 杂艰巨细致，没有必要的激励措施不行，现在参与人员本身有 其他本职工作，需要激励措施来调动积极性，如果是专职来做， 就更需要激励措施了。 5提升项目自身的素质 优化项目拓展时的股权设置、地域分布、地价目标等，使之具 备融资合作的基本条件。建议公司考虑有意识地根据信托融资 的需要来拓展项目，而不是有了项目再来找信托融资。