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1、,社区商业定位与规划,住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商 4,目 录,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第四部分 社区商业配套规划设计与要求,社区商业的定位与要求,规模定位 市场定位 主题定位 租售定位,社区商业的定位与要求,主题形象定位 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等；,租售定位售价定位 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6： 均价租金/投资回报率； 由于项
2、目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为： 12000元/ 左右。,社区商业的定位与要求,目 录,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第四部分 社区商业配套规划设计与要求,业态组合规划原则,租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 项目能否在目前条件下开
3、业经营，培育商业氛围； 项目必须符合商铺建筑设计技术指标。,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,社区商业各业态的分布特点,目 录,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,
4、第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第四部分 社区商业配套规划设计与要求,社区商业的建筑规划设计与要求,社区商业的规模规划 社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。 当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置 由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售， 如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。 社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降
5、低。,社区型商业的三种开发模式,社区商业的建筑规划设计与要求,超市百货主力店面积 一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米. 次主力店面 次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。 街铺面 街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺
6、面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。,社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划,当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大，主要体现在： 住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线； 住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用； 住宅的消
7、防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在； 在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。 虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。,社区商业如何处理好商业与住宅的关系,社区商业如何处理好商业与住宅的关系 方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。 为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。 例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台
8、建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。 方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。 住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。,社区商业如何处理好商业与住宅的关系,目 录,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第四部分 社区商业配套规划设计
9、与要求,社区购物中心配套规划,基本特点：,社区购物中心的系统规划：,美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征： （1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作； （2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售； （3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（onestopshopping） 的目的； （4） 拥有足够数量的停车场； （5） 有更新地区或创造新商圈的贡献。,社区购物中心配套规划,英美两国社区购物中心的比较：,国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。,社区购物中心配套
10、规划,社区购物中心的商业功能,1、购物功能：大型超市+百货,大型超市：,社区购物中心配套规划,百 货： 品牌专卖店：按品类分-shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专 卖店实现。 专业店：屈臣氏-个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、 专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店 (Office Supply)、玩具专业店（Toy Stores）、家电专业店（Home Appliance）、药品专业店（Drug Store）、服饰店（Apparel Shop） 等。,社区购物中心配套规划,2、餐饮：各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成；如星巴
11、克、麦当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。 3、休闲娱乐：设置娱乐城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。 4、配套服务功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。,社区购物中心配套规划,租赁关系未确定之前的规划要求 尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。 国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意
12、向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。 面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。,超市百货主力店配套规划,超市百货主力店配套规划,租赁关系确定后的规划要求 对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设施的提供也应该具有一定的合理性，若前期设计对配套规划设计未考虑或者考虑得不够，都或多或少会影响商铺的使用。 以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个方面： 理货区位置的预留 熟食区烟道位置的预留及合理规划 考虑到
13、空间限制，应该以踏步式自动扶梯替代通常使用的平步式自动扶梯 应该充分考虑对中庭、停车位的规划,根据社区商业类型不同 外向型商业街区对停车位要求较高 外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。 内向型商业街区对停车位要求低 内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。,停车位的规划,我们经营的是一个充满智慧的公司 造就的是一支富有活力的团队 推进的是一项激动人心的事业,飙马（中国）商业地产顾问机构 地址：上海市龙吴路1268号中海瀛 台23号楼1402室 合肥市淮河路3号中房名城 1305室 电话： 网址： Email：,谢 谢！,中国商业地产策划网,此课件下载可自行编辑修改，供参考！ 感谢你的支持，我们会努力做得更好！,