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1、惠州市古塘坳山背坑控制性详细规划1 总则1.1 为规范惠州市古塘坳地区的规划建设管理，保证本地区合理有序的进行建设，特编制本控制性详细规划法定文件。1.2 本法定文件适用范围（以下简称规划区）为：仲恺大道以西、金榜路以南、规划横五路以北、金仲大道（仲恺至三环路连接道）以东的用地，总用地面积68.16公顷。1.3 规划依据：（1） 中华人民共和国城乡规划法（2） 中华人民共和国土地管理法（1998年修订版）（3） 城市规划编制办法（2005年）（4） 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）（5） 广东省城市控制性详细规划管理条例（6） 惠州市城市总体规划（2006-2020）（报批
2、稿）（7） 惠州市城市规划标准与准则（2007年）（8） 惠州市古塘坳片区土地开发建设可行性研究（9） 广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）1.4 本文件涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据惠州市城市规划标准与准则（2007年）确定。1.5 规划区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本文件的有关规定。本文件未包括的内容应符合国家、广东省及惠州市的有关政策、法律、规范相关条款的规定；任何更改本文件中所规定的内容，须依照相关程序的规定，向城市规划委员会或规划主管部门提出申请；本文件是进行修建性详细规划设计的依据。1.6 本文件所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，如在修建性详细规划
3、设计中需修改，必须报市规划建设行政主管部门审定。1.7 本文件自惠州市人民政府批准签发之日起执行，解释权属惠州市规划建设局。2 发展目标与规模2.1 发展目标：建设成为以生活居住为主，兼有部分商业服务业的综合性片区。2.2 人口规模：规划区规划总居住人口约为2.3万人。2.3 用地规模：规划区规划城市建设用地面积为67.98公顷。3 地块划分及编码3.1 规划区以“GTA”作为编制区代码，即地块编码为“GTA-01”，细分地块编码为“GTA-01-01”。规划区共分7个地块，20个细分地块，各地块控制指标详见法定图则。3.2 规划所确定的强制性用地，开发建设时面积和建设规模必须严格予以保证，但
4、地块内因开发需要，可对用地位置进行适当调整。4 建设用地性质控制4.1 本文件所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导。现状合法的土地用途与本文件规定的用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本文件规定的用途相符。4.2 规划确定的土地使用性质及用地规模如需作出变更时，必须经规划行政管理部门批准。土地使用性质变更，应有利于环境改善和提高公共服务设施水平，并不影响周边土地和建筑的正常使用。4.3 本文件所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的用地上，主管部门可根据有关法规的规定，在必要时可依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权
5、的单位或个人给予适当补偿。表1 土地使用相容性可兼容用地类型二类居住用地商业居住用地商业性办公用地商业金融业用地餐饮业用地旅馆业用地文化设施用地医疗卫生用地教育科研用地用地类型R2R2C2C12C21C24C25C3C5C6二类居住用地R2商业居住用地R2/C2商业性办公用地C12商业金融业用地C21餐饮业用地C24旅馆业用地C25休闲娱乐用地C26文化设施用地C3注：允许兼容 条件允许时经批准可兼容 空 不允许兼容5 建设用地使用强度控制5.1 已出让的土地，因计算口径原因，本文件中表达的地块用地面积与实际使用面积可能不符，但总建筑面积保持一致。5.2 规划区内各地块控制开发强度详见法定图则
6、规定。5.3 各地块的用地性质、容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、建筑后退道路红线、配套公共设施等均属规定性指标。5.4 容积率、建筑限高、建筑密度指标均为上限指标，绿地率指标为下限指标。5.5 建筑间距控制：除应遵守国家与惠州市城市规划标准与准则的标准外，还应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求。5.6 建筑物后退控制：以图则中的地块内建筑后退红线距离为最小距离。地块开发建设时，规划主管部门可根据用地性质及建筑空间布局要求作适当调整，但不能超出图则的规定要求。6 道路交通规划6.1 路网布局：规划路网按照主干路、次干路、支路三级控制。表2 规划道路综合指标道路类别道路红
7、线宽度（m）道路断面形式车道数主干道24-42四块板四车道主干道32二块板六车道主干道24三块板四车道次干道24三块板四车道支路15一块板两车道支路12一块板两车道6.2 道路红线宽度、道路断面设计须符合技术文件中道路交通规划图的规定。6.3 道路交叉口规划：金仲大道与金榜路交叉口宜采用平面灯控渠化路口，横一东路与纵三路交叉口宜采用平面灯控路口。规划区域内其它交叉口均采用无灯控平交形式。横一东路与仲恺大道相交、横四路与仲恺大道相交两处，限制车辆左行。6.4 交通设施规划(1) 规划社会公共停车场3处，位于GTA-02-01、GTA-03-07、GTA-03-10地块。规划区机动车配建停车场（库
8、）位标准应符合表3的规定。(2) 配建停车场应就近设置，距主体建筑出入口的距离不宜超过50米。 (3) 规划区公共交通依托东北侧南线客运站的公交站来解决。表3 配建停车场（库）车位控制指标用途分类单位标准住宅所有住宅车位/100m2建筑面积1.0商业商业、餐饮、娱乐设施车位/100m2建筑面积2.0教育中学校车车位/100学生0.6小学 、幼儿园0.86.5 规划区内公共活动场所和人行道应进行无障碍设计。6.6 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用。7 公共服务设施用地规划7.1 规划区内的配套设施包括公共服务设施和市政公用设施，各地块内配套设施详见图则及配套设施配置
9、一览表。7.2 本文件规定的配套设施不得随意减少数量或压缩规模。7.3 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。7.4 在进行小区成片开发时，地块内配套设施的位置可根据修建性详细规划作适当调整，但须经城市规划主管部门批准，其数量、规模均不得少于法定图则中的规定。8 市政公用设施用地规划8.1 给水工程规划（1）水源规划：供水水源为东江。（2）用水量预测：按照惠州市城市规划标准与准则和城市给水工程规划规范（GB50282-98）的相关标准，确定本片区最高日总用水量为12957立方米/日。（3）给水系统规划： 供水水厂选择：市区内建有三座水厂，江北水厂、河南岸水厂和桥东水厂，三座水厂的
10、水源均为东江。江北水厂一期日产水量20万m3/日（设计规模为60万m3/日），河南岸水厂日产水量18万m3/日，桥东水厂日产水量12万m3/日，市区日总供水量为50万m3/日。目前规划区范围内的两条供水干管主要接自河南岸水厂。远期将通过调整市区的供水模式和供水格局，使各水厂的供水主干管相互连通形成环状，以提高市区供水的安全性和稳定性。 管网规划：仲恺大道的DN1200给水管上接有一条DN400管供古塘坳工业区、金迪商住区及周边地区的用水。规划从仲恺大道的DN600管上开口，新敷设一条DN400管至规划区，形成双向供水，以提高供水的可靠性和安全性。给水干管采用环状布置，所有规划道路都单侧布管，给
11、水管原则上布置在道路的西、北侧。规划设计给水干管管径最小为DN200。8.2 污水工程规划（1）排水体制：本规划区采用雨、污分流制。（2）污水量预测：污水量按给水量的不同比例进行计算，确定平均日污水总量为10179.4立方米/日。（3）污水系统规划 污水处理厂：区内未规划污水处理厂，污水将排入正在规划的金山污水处理厂进行处理。 管网规划：根据地形走势及污水排出方向，结合现状污水管的利用布置污水管道。规划区内污水经污水管收集后暂排入吊鸡沥，远期沿吊鸡沥敷设截污管，与下游截污管衔接。所有规划道路都布置单管，污水管原则上布置在道路的西、北侧。规划设计污水干管最小管径为d400。8.3 雨水、防洪工程
12、规划（1）雨水工程规划： 雨水量预测：雨水流量根据汇水面积采用惠州市主城区暴雨强度公式计算，设计重现期一般地区选用1年，低洼、易淹地区选用3年。设计重现期为1年的暴雨强度公式为：Q=2063.2407/（t+5.7414）0.6673(升/公顷秒)设计重现期为3年的暴雨强度公式为：Q=1815.9368/（t+4.0391）0.5789(升/公顷秒)根据惠州市惠城中心区排水规划的有关规定，综合径流系数取值为0.7，地表集水时间采用10分钟。 管网布置：雨水管网规划与排洪规划紧密结合，以减少管径和埋深。根据道路坡度布置，就近排入吊鸡沥及其它排洪支渠。所有规划道路都布置单管，雨水管道原则上布置在道
13、路的东、南侧，规划设计雨水干管管径最小采用d600。（2）防洪工程规划 防洪标准：根据惠州市惠城中心区防洪排涝专项规划，规划区范围内的河道（吊鸡沥）防洪整治标准采用20年一遇，堤围内排涝标准为10年一遇24小时暴雨产生的径流量一天排干。 河道规划：本规划区内河道已按20年一遇的防洪标准进行过整治，河道为矩形断面，净宽10米。根据惠州市惠城中心区防洪排涝专项规划，该河道采用矩形断面，净宽10米，控制宽度26米。8.4 供电工程规划（1）用电负荷预测根据城市电力规划规范以及惠州市城市规划标准与准则，预测得到2020年规划区内用电总负荷为12012kW。（2）电源规划根据上层次规划，本片区内无现状1
14、10kV及以上变电站，区内电源来自位于西南面的220kV仲恺变电站和位于东北面的110kV南郊变电站。（3）电网规划低压配电线路采用电缆敷设，一般沿小区道路的西、北侧的人行道或绿化带下敷设，埋深不少于0.7米。8.5 电信工程规划（1）用户预测根据惠州市城市规划标准与准则，预测结果如下： 固定电话用户：12425线； 数据用户：7000线； 移动用户：18700线； 有线电视用户：5900线。（2）局所规划 通信局所设置：规划设置一座电信远端模块机房，该机房可附设在公共建筑内，通过光纤与市区电信端局连接。邮政局所设置：结合公共建筑配套设施，在规划区北部和南部商业街区各设置一座邮政代办所。（3）
15、通信管道工程规划区范围内通信管道建设尚不完善，在新建或改造规划区道路的同时，原则上在道路的东侧、南侧人行道下，统一规划建设管道容量为81698的综合通信管群。8.6 燃气工程规划（1）气源规划规划近、中期以液化石油气作为主气源，远期以天然气作为主气源，以管道供应为主。（2）供气规模预测经预测，远期管道天然气用气量为278.7万Nm3/年，瓶装液化石油气供气量为562吨/年。（3）场站规划根据上层次规划，规划区内无任何燃气场站。（4）输配系统中压燃气管网采用环状布置，规格为DN100DN300。燃气管道布置在道路东、南侧的人行道下，其次是绿化带下，尽量靠近大型用户。9 城市设计指引9.1 规划区
16、以生活居住为主，兼有部分商业服务功能，任何开发建设活动均应遵循下列原则： (1) 有利于环境的舒适和安全，并与周围自然环境互相呼应，相得益彰； (2) 有利于加强城市门户空间形象的标志性； (3) 有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。9.2 规划区的街道景观设计应遵循以下原则： (1) 保证街道景观的连续性和协调性，强调体现街道景观，根据建筑退让道路红线控制及尽可能拆除临时建筑，提供更多的公共性开放空间； (2) 街道界面的建筑、挡墙、小品等，其色彩以浅色为基调，建成空透型，减少封闭感；挡墙、护坡须施以绿化； (3) 街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明应选用色彩相对
17、柔和的光源；不同场所的灯具，其造型和高度应有相应的规定。9.3 规划区内的建筑及环境设计应遵循下列原则： (1) 公共建筑对外主入口须设置为残疾人服务的无障碍通道； (2) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射； (3) 建筑物外墙不应大面积地使用明亮耀眼的颜色，应选用柔和中性的色彩，但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等； (4) 建筑泛光照明不应直接射入其它建筑窗内，公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计； (5) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽；（6）建筑设计须符合国家有关建筑节能方面的
18、技术规范和标准。9.4 规划区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则： (1) 统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果； (2) 提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物； (3) 考虑居住环境的合适性和公共空间的视觉质量； (4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。9.5 规划内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。9.6 规划内的重要景观节点位于古塘坳立交西侧绿化广场及保留山体公园，应集中布置相应的城市公共开放空间，以展示城市门户空间的良好形象。附录一 名词解释和技术规定1、地块：指被道路和不同用地性质界限所划分出的城市用地。2、容积率：一定用地范围内，总建筑面积
19、与总用地面积（计算用地面积）的比值。3、建筑密度：一定用地范围内，建筑基地总面积与总用地面积（计算用地面积）的比率。4、绿地率：规划区内各类绿地的总和占规划区用地的比率。5、用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。6、道路红线：由城市规划确定的城市道路用地横断面宽度的边界线。7、相容性：指建设项目性质与规划图中规定的地块土地使用性质相合或者相矛盾的程度。附录二 文本用词说明为了便于在执行本细节条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1、表示很严格，非这样不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2、表示严格，在正常情况下均应这样做的：
20、正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：正面词采用“宜”或“可”， 反面词采用“不宜”。4、条文中指定应按其他有关标准规范执行的，写法为：“应按执行”或“应符合的规定”附表一 现状用地汇总表序号用地代号用地类别面积占总用地的比例（%）1R2二类居住用地2.874.212R3三类居住用地1.952.863M工业用地8.312.184T对外交通用地0.460.675S道路广场用地4.66.756已推未建用地7.3310.757临时建筑用地1.892.778城市建设用地27.440.29E1水域0.120.1810E4林地40.6459.62
21、11总用地面积68.16100附表二 规划用地汇总表序号用地代码用地名称面积（h）占城市建设用地比例（%） 1R居住用地40.5659.66其中二类居住用地37.5755.27商业居住用地2.994.42C公共设施用地6.8110.02其中商业金融业用地2.43.53教育科研用地4.416.493S道路广场用地12.2418.01其中道路用地9.3313.72广场用地1.942.85社会停车场库用地0.971.434G绿地8.3712.31其中公共绿地811.77生产防护绿地0.370.54小计城市建设用地67.981005E水域和其他用地0.18不计入城市建设用地其中水域0.18总计总用地面
22、积68.16附表三 配套设施配置一览表项目名称数量规模/个所在地块号备注幼儿园4建筑面积 2000GTA-01-01独立占地GTA-02-02GTA-03-09GTA-04-01小学1 用地面积 1.76 hGTA-03-01独立占地九年一贯制学校1用地面积 2.87 hGTA-03-08独立占地社区健康服务中心2建筑面积 600GTA-03-09可附设GTA-04-01社区体育活动场地3用地面积1500GTA-01-01可附设GTA-03-09GTA-04-01居委会2建筑面积 300GTA-01-01可附设GTA-03-09社会公共停车场3用地面积 0.38 h、0.34 h、0.47hGTA-02-01独立占地GTA-03-07GTA-03-10垃圾转运站3建筑面积 100GTA-02-02独立占地GTA-04-01GTA-05综合市场1建筑面积15000GTA-05必建项目公共厕所5建筑面积 80GTA-01-01可附设GTA-02-02GTA-03-09GTA-04-01GTA-05土地利用规划区域位置图13