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1、锐理2014年上半年成都商业市场报告,锐理咨询顾问 2014年7月,商业篇,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOFT市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,商铺市场新增及成交量萎缩，存量增加；近郊市场表现活跃，主城区商铺成交集中在高新区 办公市场新增及成交量萎缩，存量下降；高新区为市场表现最活跃区域,【锐评】,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOFT市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,【市场整体表现】,商业整体存量较大，去化压力较大；主城区市场整体表现较为活跃,【主城区市场】,主城区整体商业市场新增供应大于成交
2、量，月均走量约14万；其中高新区市场最为活跃,2014年上半年成都主城区商铺供销存（单位：万m2）,近郊整体商业市场成交波动较大，月均走量8.95万；温江商业供应最大，未来商业竞争强度大，新都为近郊五县商业活跃度最高区域,【近郊市场】,2014年上半年成都近郊区商铺供销存（单位：万m2）,远郊商业市场成交量低，金堂县市场最为活跃，存量高，未来竞争强度大,【远郊市场】,2014年上半年成都远郊区商铺供销存（单位：万m2）,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOFT市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,【商铺整体表现】,商铺整体存量大，去化压力大；近郊商铺市
3、场相对较为活跃,【主城区商铺】,主城区商铺供应略大于需求，市场存量持续增加，月均走量3-5万；其中高新区商铺市场最为活跃,2014年上半年成都主城区商铺供销存（单位：万m2）,近郊商铺市场呈现供应大于需求，成交波动大，月均走量在2-9万；温江商业供应严重过剩，未来商业竞争强度大，新都则为近郊五县商铺活跃度最高区域,【近郊商铺】,2014年上半年成都近郊区商铺供销存（单位：万m2）,远郊商铺成交量低，金堂县商铺供应量，存量高，未来竞争强度大,【远郊商铺】,2014年上半年成都远郊区商铺供销存（单位：万m2）,主城区供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段以及近郊温江城区商铺供应量
4、大,新增供应热度图,【商铺供应】,2014年上半年热点成交板块集中在站南、大源区域，受北改影响大丰板块市场较为活跃,备案成交热度图,【商铺成交】,2014年上半年市场存量最大的板块是南延线高新段、大源以及顺江村板块,备案存量热度图,【商铺存量】,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOFT市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,2014年上半年新增和销售相比去年同期均出现大幅减少，整体存量微增；主城区是写字楼市场主力区域，但供应远大于需求，市场存量进一步提高；近郊供应量小，成交量较高，写字楼去化表现好,【写字楼】,1月份集中供应，后期主要以去库存为主；高新区
5、为写字楼主力供销区域,【主城区写字楼】,2014年上半年成都主城区写字楼供销存（单位：万m2）,近郊市场成交整体偏低,【近郊写字楼】,2014年上半年都近郊写字楼供销存（单位：万m2）,远郊写字楼市场没有新增供应，除金堂县、都江堰、新津及青白江市场有少量成交外，其余区域写字楼市场几乎空白,【远郊写字楼】,2014年上半年成都远郊写字楼供销存（单位：万m2）,新增供应热度图,新增供应区域依旧集中在城南,【写字楼供应】,备案成交热度图,备案成交区域依旧集中在城南,【写字楼成交】,最大的存量区域集中在城南,【写字楼存量】,备案存量热度图,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOF
6、T市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,由于受到4.9米层高限制，Loft产品逐渐被市场边缘化；2014上半年销售量较去年同期大幅下滑，新增供应面积同比下降超过70%,【LOFT】,LOFT成交集中在高新区，但整体月均走量缓慢，最高仅为2.2万/月；仅成华区和青羊区有少量供应,【主城区LOFT】,2014年上半年成都主城区loft供销存（单位：万m2）,近郊LOFT产品仅新都有少量供应,【近郊LOFT】,2014年上半年成都主城区loft供销存（单位：万m2）,供应集中在十里店板块，展览馆板块、大丰板块及新都城区亦有新增供应,【LOFT供应】,新增供应热度图,成交主要集中在航
7、空港板块、大源板块、犀浦板块及九里堤板块,【LOFT成交】,备案成交热度图,存量集中在大源和犀浦板块,【LOFT存量】,备案存量热度图,1,整体市场,锐评 商业整体市场 商铺市场 写字楼市场 LOFT市场 SOHO市场,1. 2. 3. 4. 5. 6.,主城区成交量大于新增量，存量降低；近郊新增远大于销售，存量增加；远郊新增供应量低；整体市场新增与成交较去年同期大幅下降，市场去库存化明显,【SOHO整体】,【主城区SOHO】,2014年上半年成都主城区SOHO供销存（单位：万m2）,主城区SOHO月均走量缓慢，仅高新区表现活跃,近郊双流及龙泉驿市场表现均衡，温江、郫县以及新都供应远大于需求，
8、市场存量增加，后期竞争加剧,【近郊SOHO】,2014年上半年成都近郊SOHO供销存（单位：万m2）,远郊SOHO市场表现低迷，走量不足1万/月，仅崇州市场表现均衡,【远郊SOHO】,2014年上半年成都远郊SOHO供销存（单位：万m2）,新增集中在南延线华阳段、犀浦板块以及羊西线板块,【SOHO供应】,新增供应热度图,【SOHO成交】,成交活跃区域集中在城南，其中南延线华阳段最活跃，其余万年场板块、驷马桥板块及犀浦板块市场较活跃,备案成交热度图,【SOHO存量】,存量集中在城南、犀浦板块、驷马桥板块及顺江村板块,备案存量热度图,2,产品表现,锐评 商铺产品表现 写字楼产品表现 SOHO产品表
9、现 LOFT产品表现,1. 2. 3. 4. 5.,底商市场表现较好，成交面积集中在50以下以及500以上 100以内小面积办公为市场主力供销产品,【锐评】,2,产品表现,锐评 商铺产品表现 写字楼产品表现 SOHO产品表现 LOFT产品表现,1. 2. 3. 4. 5.,销售型商铺中底商产品最受市场欢迎，集中式商业供应量小，供销比仅为0.27，以去库存化为主,2014年上半年大成都商铺分产品供销存,2014年上半年主城区商铺分产品供销存,2014年上半年近郊商铺分产品供销存,【商铺市场各产品市场表现】,存量缓慢增加，主城区的高新区、成华区去化较好，近郊新都、郫县去化情况较好,【底商月度去化】
10、,2014年上半年大成都销售型底商分月度供销存,2014年上半年大成都销售型底商分区域供销存,新增供应热度图,底商产品供应集中在顺江村板块、城南、成龙路-三圣乡、犀浦板块及大丰板块,【底商供应】,备案成交热度图,底商成交热点区域在大丰板块、城南、犀浦板块及大面板块,【底商成交】,备案存量热度图,底商存量集中在城南、顺江村板块，城北大丰板块、犀浦板块亦有较大存量,【底商存量】,存量缓慢减少，整体去化较差，去化压力大，主城区集中式商业产品供应主要集中在高新区，近郊龙泉驿市场较最为活跃,【集中式商业月度去化】,2014年上半年大成都销售型集中商业分月度供销存,2014年上半年大成都销售型集中商业分区
11、域供销存,新增供应热度图,南延线高新段及新都城区为集中式商业供应主要区域,【集中式商业供应】,备案成交热度图,集中式商业成交主要集中在世纪大道板块和光华大道板块,【集中式商业成交】,备案存量热度图,集中式商业存量主要集中在城南，同时建设路板块亦有较大存量,【集中式商业存量】,商业街商铺月均走量缓慢，存量集中在高新区及双流,【商业街月度去化】,2014年上半年大成都销售型商业街分月度供销存,2014年上半年大成都销售型商业街分区域供销存,新增供应热度图,产品主要集中在南延线高新段、外双楠及成龙路-三圣乡板块,【商业街供应】,备案成交热度图,商业街成交主要集中在华府板块及外双楠板块,【商业街成交】
12、,备案存量热度图,城南南延线高新段存量最大，同时顺江村板块和外双楠较大,【商业街存量】,专业市场产品因产品特殊性，项目主要分布在城郊，存量集中在双流及新都,【专业市场产品】,2014年上半年大成都销售型专业市场分月度供销存,2014年上半年大成都销售型专业市场分区域供销存,新增供应热度图,专业市场新增供应集中在温江城区,【专业市场供应】,备案成交热度图,专业市场产品成交集中在顺江村板块、双流城区及新都城区,【专业市场成交】,备案存量热度图,存量主要集中在顺江村板块、新都城区,【专业市场存量】,主城区商铺销售套数以50以下小面积段占绝对主力，面积在500以上商铺供应大于需求，市场存量巨大,【商铺
13、产品分面积段主城区】,2014年上半年成都主城区各面积套数供销存,2014年上半年成都主城区各面积段面积供销存,50以下商铺为市场主力成交面积区间，50-70商铺供应量远大于销售量，市场竞争加剧；500以上商铺存量高，未来去化压力大,【商铺产品分面积段近郊】,2014年上半年成都近郊各面积套数供销存,2014年上半年成都近郊各面积段面积供销存,远郊商铺以70以内以及500以上的商铺销售为主,【商铺产品分面积段远郊】,2014年上半年成都远郊各面积套数供销存,2014年上半年成都远郊各面积段面积供销存,2,产品表现,锐评 商铺产品表现 写字楼产品表现 SOHO产品表现 LOFT产品表现,1. 2
14、. 3. 4. 5.,主城区写字楼销售套数以50-100为主，销售面积上50-500各面积段产品市场认可度均较高,2014年上半年主城区销售型写字楼各面积段面积供销存,【办公产品分面积段写字楼（主城区）】,2014年上半年主城区销售型写字楼各面积段套数供销存,近郊写字楼销售套数依旧以50-100为主，去化面积50-150及300-500产品市场认可度高,2014年上半年近郊销售型写字楼各面积段面积供销存,【办公产品分面积段写字楼（近郊）】,2014年上半年近郊销售型写字楼各面积段套数供销存,2,产品表现,锐评 商铺产品表现 写字楼产品表现 SOHO产品表现 LOFT产品表现,1. 2. 3.
15、4. 5.,市场主力去化产品集中在50以下,2014年上半年主城区SOHO各面积段套数供销存,2014年上半年主城区SOHO各面积段面积供销存,【办公产品分面积段SOHO（主城区）】,市场主力去化产品集中在50以下,2014年上半年近郊SOHO各面积段套数供销存,2014年上半年近郊SOHO各面积段面积供销存,【办公产品分面积段SOHO（近郊）】,2,产品表现,锐评 商铺产品表现 写字楼产品表现 SOHO产品表现 LOFT产品表现,1. 2. 3. 4. 5.,市场主力去化产品集中在50以下，50-60产品需求也较为旺盛,2014年上半年主城区LOFT各面积段套数供销存,2014年上半年主城区
16、LOFT各面积段面积供销存,【办公产品分面积段LOFT（主城区）】,市场主力去化产品集中在50以下,2014年上半年近郊LOFT各面积段套数供销存,2014年上半年近郊LOFT各面积段面积供销存,【办公产品分面积段LOFT（近郊）】,3,持有型商业,锐评 2014年上半年开业项目盘点 购物中心梳理,1. 2. 3.,【锐评】,成都上半年购物中心开业个数达7个，持有型商业竞争强度进一步加剧 成都已开业购物中心以锦江区最多，高新区有超过7个购物中心在施工或在招商，未来高新区持有型商业供应量大，竞争激烈；各购物中心应寻求差异化和主题化，保证项目未来开业能够实现良好的运营,3,持有型商业,锐评 201
17、4年上半年开业项目盘点 购物中心梳理,1. 2. 3.,2014年新开业大型购物中心7个，大量商业供应，商业市场竞争进一步加剧,成都国金中心IFS,锦尚购物中心,温江伊藤,雄飞中心,类型：综合体 总建面：77万方 概况;业态包含购物、娱乐、饮食、休闲、艺术等。引入品牌以国际一线品牌为主,类型：综合体 总建面：50万方 概况：百货、购物中心于一体,类型：综合体 总建面：23万方 概况：业态包含潮流服饰、餐饮、休闲娱乐等,区位：提督街1号，位于西南最大电子交易商圈太升路商圈 概况：项目打造以华强电子+百货形式,开业项目简介,中铁西城鹏瑞利青羊广场,苏宁奥特莱斯,世豪广场,开业项目简介,概况：项目原
18、为苏宁购物广场，受限于交通进入性原因，商场无法经营，经重新定位，打造城市目的性业态，抵抗项目进入性差的问题，今年4月重新开业,区位：高新区剑南大道与天府二街交汇处 概况：期是5万平方米的伊藤中国旗舰店，是目前中国最大的一家伊藤店，已于2011年11月开业。二期15万平方米的购物中心，汇集高档百货、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、餐饮等，包括购物街、溜冰场、电影院、电玩城、美食街等业态,区位：青羊区光华大道东侧西部新城中心 概况：总建面13.5万，业态汇集IMAX国际影院、民生超市、时尚品牌、国际及地方特色美食、亲子娱乐、社区服务等于一体。,3,持有型商业,锐评 2014年上半年开业项目盘点
19、 购物中心梳理,1. 2. 3.,成都市已有和在建购物中心数据库 高新区,截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【高新区购物中心物业】,成都市已有和在建购物中心数据库 金牛区,截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【金牛区购物中心物业】,成都市已有和在建购物中心数据库 成华区,截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【成华区购物中心物业】,成都市已有和在建购物中心数据库 青羊区,截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【青羊区购物中心物业】,成都市已有和在建购物中心数据库 武侯区,截止2
20、014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【武侯区购物中心物业】,成都市已有和在建购物中心数据库 锦江区（1/2),截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,【锦江区购物中心物业】,截止2014年年底，成都购物中心供应量超400万方，位居全国第一,成都市已有和在建购物中心数据库 锦江区(2/2),【锦江区购物中心物业】,4,网购市场,电商行业保持稳定快速增长的发展态势，行业进入整合期，合作并购密集发生。 移动网购规模逐步扩大，未来或将代替PC端口成为用户接触电商主屏幕 网络购物对实体商铺影响越发明显，线上线下融合成为趋势,【锐评】,【网购市场规模】,网
21、购市场保持快速增长态势，增速有所放缓；未来市场逐步趋向成熟，网购市场将保持平稳快速的发展态势,2012年1季度至2014年1季度网购市场交易规模变化情况,【网购市场结构】,B2C市场交易占比持续扩大，B2C市场未来将取代C2C市场，成为消费者网购主要方式,2012年1季度至2014年1季度网购市场交易结构变化情况,【网购产品类型】,服装鞋帽箱包、充值、旅行、票务、彩票以及个人化妆为用户网购前三大品类；手机数码、图书音像、居家百货、家电、生活电器品类含有20-35%的用户选择，母婴用品、食品饮料、酒类、生鲜、珠宝、饰品、医疗保健、汽车用品等品类用户关注低,2014年1季度网购产品类型占比情况,【
22、B2C市场份额】,天猫和京东形成网购第一梯队，行业格局延续；受一梯队电商企业品类扩张影响，当当、唯品、凡客等垂直电商电商企业生存空间受到挤压，未来需发现与自身企业定位的创新模式，提高企业竞争力，寻求生存发展机会,2014年第1季度各电商企业市场份额占比情况,【移动网购规模】,移动网购用户规模高速增长，未来移动端或将替代PC端成为用户接触电商企业的主屏幕,2010年至2014年1季度移动网购规模变化情况,2013年Q1至2014年1季度PC端与移动端交易占比情况,【移动网购的吸引点及抗性点】,移动网购的吸引网购者主要在于它的便捷性，网购者对移动网购最主要的抗性点在于利用移动终端，担心支付安全性低
23、,移动网购对网购用户吸引点,移动网购对网购用户抗性点,随着电子商务行业的快速发展，将形成新的经济增长点，第三方支付、物流、大数据等行业也将获得良好的发展机遇,第三方支付： 目前整个行业正在步入稳定增长的成熟发展阶段，随着基金、保险等传统金融企业与电商联姻，第三方支付市场未来有望进入新一轮快速增长期,大数据： 通过对用户支付数据和行为的采集和分析，电商企业不仅能够掌握用户的支付习惯，还能够准确地了解商家的经营数据,发展电子商务还将促进信息产业与传统产业相互渗透，优化产业结构，降低交易成本，节约资源能源，提高生产效率，形成新的经济增长点,2013年1季度-2014年1季度我国第三方支付市场交易规模
24、,【电商趋势】,【网络购物对商业地产影响】,网络购物对实体经济的渗透越发明显 随着网络购物行业发展的不断深入，线上线下融合已经成为趋势 首先，以苏宁云商为代表的由线下销售商进军线上电商平台的企业，将逐步完成线上平台与线下门店的融合，促使二者协同发展 其次，对于像聚美优品、乐蜂网这样的电商企业来说，开设线下体验店有助于提高品牌影响力和认可度，有利于对线上销售的促进 未来与线上加紧融合的行业将不仅限于零售业，将会有更多行业实现线上线下的融合,网络购物占社会消费品零售总额比例,2012年 6.29%,2013年 7.8%,c,c,线上电商平台与线下门店融合、协同,电商企业开设线下体验店,2014年Q1 7.4%,网络购物对实体经济的渗透越发明显，线上线下融合成为趋势,97,97,薛峰 锐理副总经理 Tel: + 86 028-85335800 Mobile: 135 0185 2253 E-Mail:,成都锐理开创信息技术有限公司 Chengdu Reallyinfo Technology Co., Ltd. 邮编 610016 电话 + 86 028-85335800 中国成都市天府大道中段801号（软件园B区）5栋7楼,杨勤 市场总监 | 成都公司 Tel: + 86 28 8533 6530 Mobile: 189 8191 9920 E-Mail:,