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1、国外房地产研究热点与趋势国外房地产国外(地区)房地工海房地陈晓奕杨楠研究热点与趋努随着全球房地产市场的蓬勃发展,房地产研究正在国际舞台上占据日益重要的地位.在最近的IoN15年间,国外房地产研究经历了从起步到成熟的重要蜕变阶段,其发展速度和规模都达到了空前的水平.我们可以看到近年来国外房地产学科领域的研究课题与内容的变化过程,研究方法的变化趋势和特点,以及近年来国外房地产研究领域所关注的热点课题及其研究重点和其发展趋势.我们希望通过这些分析,能够较全面地获取一些国外房地产研究领域的最新信息,把握国外房地产研究领域的最新热点与动态,捕捉全球范围内房地产研究发展的大体趋势与风向,以期为我国房地产研
2、究者提供一些有价值的参考.一,研究论题的涵盖范围与特点分析在过去的15年中,房地产作为一个学术领域已经经历了一段迅速发展扩张的阶段.发表在权威房地产杂志上的论文(以房地产财经期刊,JournalofRealEstateFinanceandEconomics和房地产经纪,RealEstateEconomics者为主)是这种发展的最直观的产物,使我们思考这个研究领域的更具实质的方面是如何随时间变化而变化的.具体而言,房地产的学术研究的焦点是否经历了变化?房地产学科与财经学科的区分界限是否更加明显?还是更紧密地与其他关联领域相结合?这15年间发表在这些权威杂志上的论文论题所涵盖的深度与广度及其侧重点
3、的变化,已经足够能反映这些趋势.通过对这些论题的变化趋势的分析,我们可以纵观房地产作为一个研究领域是如何演变的,而且还能从中洞察房地产研究的产生过程以及与其它领域是怎样联系的.可以说,从19902004年间,刊登在以两个房地产研究权威杂志为主的所有论文,基本上涵盖了房地产研究领域可能出现的所有课题.通过对这些论文论题的概括分类,我们可以得到较全面的房地产研究课题的涵盖范围.可以将其划分为9个大类,在每一个大的分类目录下,又可进一步归纳提炼出所有论文涉及到的更具体的课题的细目.这个由9个大类与其下属细目所构成的分类体系具有较大的参考价值,力求做到尽可能涵盖15年间所有论文中出现的所有房地产研究论
4、题,并给予较为精准的概括.由此我们可以更明晰地得出一个对不同房地产研究论题及其包含的小论题进行分类的大体框架,显示出这15年问的房地产研究领域日益细分,渐成体系,趋于成熟的过程.这个分类体系如表1所示.表1近15年间在权威房地产杂志上发表的论文所涵盖的研究论题分类估价特征价格(HedonicPrice)和租房分析,对小动产和小区的属性特点的估价,动产建设价格指数经纪房地产【】介服务市场,佣金合同的正向和正态分析.各种交易服务住房住房市场,土地市场,寻求匹配,租方市场,空置,细分部门的发展机勾产权,台同租赁的正态和正向分析,债法投资房地产资产回报率,资产组合分析,房地产投资信托,二级抵押市场抵押
5、定价,颅付款和违约合同的结构非居住类制造业,办公,零售购物中心等所拥有的动产公共政策土地使m法规,土地区域划分税收,发展非,公共住房政策,洪水保险外部性其他不幅于上述任目录卜的研究论题依照上述的体系分类,对19892004年期间发表在权威房产杂志上的文献的统计显示,投资和抵押代表了房地产研究领域两个最大的课题.估价位列第三,且与前两者有较大差距.经纪中介,机构和非居住类在15年的样本期内并不是很普遍的话题,其总和只占据所有课题的5%左右.尤其值得关注的是,在样本期内,投资在所有课题中变得越发重要,而住房,非居住和公共政策等研究课题却日益萎缩.October200559上海房地国外(地区)房地对
6、上述统计的分析显示,在近l5年内房地产研究领域的研究论题随着时间的推移,其侧重点逐渐发生了变化,房地产投资由原先并不太重要的位置变得越发重要,并且其重要性有着在未来继续保持着攀升的势头,无疑成为了当今国外房地产研究课题领域的最受关注的焦点.此外,抵押也是现今房地产研究论题的热点.除去这些上升的趋势热点之外,我们可以看到,居住和公共政策等以往强调较多的相对热点问题的重要性,显得已不再那么显着了,并且其二者的地位在未来也有着持续下降的趋势.二,研究方法的变化关于研究方法,一般可以分为5大类,它们分别是:实证分析,方法论研究,综述与评论,模拟实验和理论创新.纵观l5年间在国外权威房地产杂志上发表的文
7、章,许多给出正式的理论模型的论文都包含了基于模型的实证分析.这些研究方法都应划入实证研究范畴.此外,大量文章都采用了理论分析与实证分析相结合的方式,运用理论来推导观测变量间的一个或多个实证关系,并且这些观测变量是由数据估计得出的.这也属于实证一类.相对f纯粹以开发一种全新的房地产研究方法为目的的方法类研究来说,许多研究从金融或经济类学科引入已经确立的计量经济方法,并证明这种方法是一种更好的途径估测房地产领域某一特定的效应或结果.从理论建模到计量经济方法,大部分研究都将多种方法融为一体,不再仅仅局限于单一方法的运用.通过将l5年的样本期划分为二个子期间进行统计,一点也不令人吃惊,实证分析代表了运
8、用最广泛的研究方法.大约有63%72%的所有样本是采用实证分析作为研究方法.从趋势上看,实证研究方法的运用在样本期内不断增长,而纯理沦方法则被运用得越来越少,并且呈明显下降的趋势,从原先的l6%下降到了仅8%.这进一步奠定了实征分析所占据的绝对主导地位.除此之外,方法类研究的所占比例在l5年问相对稳定,维持在2%左右.模拟方法的运用近几年有着上升的趋势,在近年的样本中占大约l0%,甚至赶超了理论方法.与此同时,将研究课题与研究方法融合在一起进行分类统计,这样就可以反映出近l5年内研究方法与研究课题变化的综合趋势.因为房地产研究的研究方60October2005法和课题是密不可分的,特定的研究方
9、法须运用于特定的研究论题中,因此将两者分立开来往往会产生偏差.这样,通过将两者结合使分类更加地细化,我们可以更有效,更客观地评价房地产研究的热点所在和研究趋势的变化.在所有分类中占据最重要地位的是运用实证方法的投资课题,占据了所有样本点的20%.尽管理论方法仅占了很小的比重,然而理论分析最多地运用于抵押,住房,公共政策和经纪问题上.最后,统计还显示模拟方法以绝大部分运用于抵押课题的领域,这在很大程度上反映了期权定价模型在这个课题上被广泛应用的程度.三,近期研究重点与发展趋势在20002004年间,大量调查研究在美国,英国,德国和澳大利亚的房地产基金经理问开展,调查的内容为其最为关注的房地产研究
10、课题.对于这些调查结果进行比较和分析可以反映出哪些课题应成为房地产研究领域的重点聚焦.这些研究重点的确立决定了房地产研究领域的热点问题,预测了房地产研究的发展趋势.研究调查从房地产研究的总体重点(GeneralResearchPriority)与具体重点(SpecificResearchPriority)两个不同的角度展开,并且对影响这些研究重点变化的因素作了统计.(一)总体房地产研究重点1.总体房地产研究的选择重点的分析在对于美国,澳大利亚,德国和英国四国的房地产基金经理最先考虑的大的方面进行了调查以后,他们所共同认为的四个最影响投资选择的总体的房地产研究课题是:房地产在混合资产组合中的作用
11、;房地产和资产组合风险管理;对房地产业表现的度量;房地产组合内部的多样化.感到特别的是,房地产在混合资产组合中的作用在英国和澳大利亚的调查中名列第一,同时也在美德的调查中位于前四.然而令人吃惊的是,在美,英及澳的调查中并未给予国际房地产在资产组合中的作用这一项以太多关注.因为近期机构对将国际房地产纳入房地产组合发生了极大的兴趣,尤其是通过问接房地产投资,例如房地产投资信托(REITs)和不动产投资信托(LPTs).在德国的调查中则给予了此项高度重视.这体现了德国政府对于国外投资的更宽松的立法(第四金融市场促进法案,2002/7),使得大量资金涌入美国等非欧元区购置大量房产.其他因素还包括欧元作
12、为欧盟货币的引入,这有效地消除了德国房地产投资者在欧洲投资的汇率风险.美国与英国,澳大利亚以及德国的调查结果的主要不同之处在于美国研究者将微观经济因素对房地产的影响和人口变动对房地产的影响摆在更重要的位置,而房地产和资产组合风险管理的重要性则相对较低.造成这些不同侧重点的可能因素包括:美国的房地产市场规模庞大且相对独立;其他国家的机构投资者一贯以来将房地产纳入资产组合的比例远远要大,房地产投资的历史也更悠久,这使其对房地产作为一种资产分类的概念更为熟谙;美国的房地产基金经理不需经过房地产专业培训,往往拥有CFA资格即可.2.总体房地产研究重点的因子运用主成份分析,可以确定四到五个主要的潜在因子
13、.实证结果表明,这些因子基本不受不同国家的影响.这表示国际范围内各国房地产研究者们在选择总体的房地产研究重点方向时基本都受相同的因素影响.其中,最主要的总体影响因子是:变化的房地产环境;战略性的房地产问题;房地产在资产组合中的作用.这些因子反映了房地产方面的广度的战略性的问题.这其中,变化的房地产环境在所有的调查中占据尤为主导的地位,这表明了国外投资者们对房地产环境的变化最为敏感.这暗示了房地产研究的重点趋势所在.(二)具体房地产研究重点1.具体房地产研究重点的分析在对美国,英国,澳大利亚和德国的基金经理的调查中,与总体的房地产研究重点相比,在具体研究重点上,各个国家调查结果的出入要大得多.总
14、结所有调查,基金经理们最先考虑的六个具体问题是:资金流入流出房产市场的影响;房地产周期的存在和可预见性;混合资产组合的多样性;房地产组合的多样性;对市场,结果,回报的预测方法;房地产出让与退出策略.另外一个较为重要的具体研究课题是税收因素对房地产的影响(英国和德国).在美国和澳大利亚并未将税收因素放在很重要的位置,这体现了房地产投资信托在美国以及不动产投资信托的在澳大利亚所国外(地区)房地上海房地扮演的重要角色,因为这两者都是免税的.总体而言,较之大的方面,被调查者普遍认为具体方面的重要性不如前者来得重要.这显示了基金经理把更多的目光聚焦于更广阔的战略性的房产问题,而不是更具体的话题.这也反映
15、了当今国外房地产研究领域还是更偏重于宏观的,更具战略性的,更广范围的概括的研究课题,具体细分的论题则给予的关注相对较少.2.具体房地产研究重点的因子对于具体的房地产研究重点进行主成分分析后,可以确立八到九个影响因子.其中占据主导地位的房地产因子为:变化的房地产环境;个别房地产市场的新兴力量;资产组合的多样性;国际房地产投资.变化的房地产环境仍是在所有调查中占据最主要地位的影响因子,由此可见,不管是总体的或细分的房地产课题,变化的房地产环境都是影响其变化的首要条件.经过上述分析,我们可以看到,当今房地产研究的热点问题,大致为房地产投资和房地产抵押领域,占绝大多数的研究方法为实证分析研究.对于房产
16、投资等操作性实务性较强的热点问题,绝大多数均采用实证方法.而对理论运用和政策性较强的课题则加入理论分析,模拟的可能性较大.在近期房地产研究的重点与趋势预测中,房地产在混合资产组合中的作用以及房地产和资产组合风险管理等课题,在总体的房地产研究重点中占据突出的位置.变化的房地产环境,战略性的房地产问题以及房地产在资产组合中的作用等,可能影响了这些总体研究重点的确立.而近年来房地产研究领域所关注的具体问题大致为资金流入流出房产市场的影响,房地产周期的存在和可预见性,混合资产组合和房地产组合的多样性.变化的房地产环境,个别房地产市场的新兴力量,资产组合多样化等,是这些具体研究重点得以确立的可能因素.此外,由于各国房地产市场的具体操作,法律法规的不同也可能造成不同国家房地产研究侧重点的差异.通过本文的分析,我们可以大体地了解现今国外房地产研究领域的发展水平,发展趋势,热点问题,从而能为我们在房地产研究的方向与重点上尽量与国外先进水平同步,并起到一定参考作用.口(作者单位:上海财经大学金融学院上海财经大学统计学系)October200561