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1、 酒店经营收入数据估算A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 正式营业。一、收入数据模型的应用酒店经营收入数据模型估算酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 1
2、2400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。按当地经营情况测算经营收入经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率80 ，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元
3、/ 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：项目名称客房收入（万元）旺季客房收入 客房数量 * 经营旺 400*6*30*80%*800=4609 万元 7200季月份数 *30 天 * 旺季开房率 *400*6*30*60%*600=2592 万元淡季客房收入 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 *淡季平均房价 ;540用天数餐饮出租收入 餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开 第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按 1000房率 *1.8* 旺季上座率
4、 * 旺季餐饮 年租金收入 1000 万元估算人均消费（含高档宴请）*30 天 * 旺娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务， 地下一层娱乐面积 2738.83 M 500根据当地消费客户群的消费能力进行 2 , 按年租金收入 500 万元估估算。算收入总计10320偏差分析通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 17 ，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、 成本费用数据模型的应用由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。
5、按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用5140 万元，详见下表：2530288054101440客房总数 *1.5（可根据当地实际用 400*1.5*20
6、00*12工情况及人员熟练程度在 1.5 至1.8 之间变动） * 月平均工资额*12 个月5数33.38.711216*40022000*50.155温烟感探头费率 * 温烟感探头数量 ,50*15007.530电梯维保价格年固定收费30 万元 按保险协议计算 , 资产原值 * 费 8 亿元 *0.375 30率140全年营业收入 *2%10320 万元 *2%206全年自营营业收入 *15%1080旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 272.2400*60%*6*30*(10+10+7) 116.64 万元每平米月平均清洁费用
7、* 公共区域 3.8*13700*12大理石面积 *12 个月62.453.1206567.6672310005140营业总成本固定成本 + 运营费用5410 万元 +5140 万元10550三、利润预测模型酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算 行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33% 计算；有物业出租的酒店按照营业收入的 38% 42% 计算。按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收入 10320*42%) 。按当地经营情况测算酒店的经营利润酒店的经营利润（ GOP ） = 全年经营收入 - 运营费用按
8、当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为 -230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表：10320-51405180-230010320-10550营业利润 - 所得税折旧费 + 净利润-2302300经营现金流入2530-230分析偏差按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。四、结论大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理的，偏差较大时 , 需分析预测数据 , 找出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。