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1、物业项目测算实例一、物业概况1 、用地面积：9984.85m22 、总建筑面积： 23470m23、地上建筑面积：19970m24 、地下建筑面积：3500m25 、建筑占地面积：4450m26 、建筑密度：44.6%7 、建筑容积： 2.008 、绿化率：30.4%9 、商铺：9000m210 、商务公寓： 10970m211 、停车位： 92二、人员配置架构设置说明： 1 、商务间共计214 间，在初期按40% 的入住计算，即 85 间。按每个服务员做13间计算则需7名/班X2班=14人。2 、总人数控制在65 人以内。二福利费 20341.50 注(1)1.148三、物管费的成本测算1
2、、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（ 1）人员编制和基本工资标准：见表（ 01 ）人员编制和基本工资标准表（ 01 ）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/ 月）一管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员 20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计 61/64600.00（2） 费用测算管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）工资福利费测算表（02）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工
3、资64600.00/3.234三加班费 / 暂不计四服装费 1625 注 (2)0.081五合计79166.50/4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的 14% ；教育基金占工资总额的1.5% ；社会保险占工资总额的20% 。注(2) ：服装按年均300 元/ 人计算，则每月分摊为：65 X 30QX/人/年+ 121 =1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按12QQ元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按3Q% 计取 ， 折旧年限按25 年计算 ， 维修保养费按月折旧费的 4Q% 提取。则
4、：维修保养费=(12QQ元/M2 X 30%) + 25年X 1由/年)X 40%=(36Q + 3QQ ) X 4Q%=Q.48 元/月 .平方米(2)公共照明所用电为 (晚间 19 ： QQ 分至次日清晨7 ： QQ 分为开灯时间，共计12 小时，如本物业有2QQ 盏灯 6Q 瓦计算) 。则：每日所用电费为：(6Q瓦/盏x 2Q翁X 12|、时X 3Q/月)x 1.1Q/千瓦/小时=4320千瓦/小时X 1.他/千瓦/小时=4752.00 元/月分摊到每平方米的费用为 ：4752.00- 199&02W /月。（3） 电梯运行电费为 :每部电梯按5 千瓦 /小时每天运行12 小时计算则运行
5、电费为：（4部X5千瓦/小时X 12时X 30/月）X 1.10/千瓦/小时=7200千瓦/小时X1.他/千瓦/小时=7920 元/月分摊到每平方米的费用为 :7920 19970=0.396米/月。维修保养费用为;每层每月按50 元计算则为：（4部X 7层）X 50/层/月=28 义 50=1400 元/ 月分摊到每平方米的费用为 :1400 19970=0.070米/月。3、绿化管理费：小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（ 3 ）绿化管理测算表（ 3 ）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元 /月 .M2 ）1 绿化工具费 400 元/年400.000.0102 劳保用品费
6、400 元/年400.000.0103绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.0174农药化肥费0.10元/M2.年303.500.0015景观再造费0.10元/M2.年303.500.0016 合计 /0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04 ）清洁卫生费测算见表（04 ）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元 /月 .M2 ）1 工具购置费 300 元/人.年 1800.000.0082 劳保用品费 300 元/ 人.年 900.000.0083 化粪池清掏费 （注 4）3000.000.0134 垃圾外运费2880 元/年2880.000.0125 水箱清洗 /
7、6 合计 /0.041注（4）:化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。5、保安费：保安费用测算见表（ 05 ）保安费测算表（ 05 ）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月 M2 ）1 装备费 250 元/人.年 5000 000 0202 人身保险费（暂不计） /3 房租费（暂不计） /4 合计 /0 0206、办公费： （全年开支办公费约 12 万元）办公费=12万元+ （12月X 1997W方米）=0.501 元/月 .平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为 100 万元，平均折旧年限为 5 年，即：固定资产折旧费为：100万元+ （12月/年.月X5年X 19970M2 ）
8、=0.834 元/月 .平方米8、利润：利润取 5% ，则)X 5%利润 = (4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834=7.04 X 5%=0.352 元/月 .平方米9、法定税费：两税一费为前八项之和的 5.75% ，则税费 = （4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）X 5.57%=7.392 X 5.75%=0.425 元/月 .平方米10 、合计：经营管理服务费汇总表见（ 06 ）经营管理服务费汇总表（ 1-6 ）序号项目金额（元/月 .
9、平方米）费用所占比例1 工资福利费4.46357%2 维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3 绿化管理费0.03905%4 清洁卫生费0.0410.5%5 保安费0.0200.2%6 办公费 0.5016.4%7 折旧费 0.83410.5%8 利润 0.3524.5%9 法定税费 0.4255.4%10 合计 7.817100%11 、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为 92 个，每个车位管理费为（平均） 50 元/月/位，则每月的停车收入为： 4600 元。分摊物业管理费=4600 + 19970m2=0.230 元/月 .平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费 =7.817-0.230=7.587 元/月 .平方米